【商業(yè)地產(chǎn)】-深圳泛華景田北寫字樓項目前期發(fā)展建議報告2007-82ppt

1、泛華景田項目發(fā)展方向探討2007年09月占地面積:3568.2m2建筑面積:48838.9m2容積率:14.5建筑(覆蓋率):45%目標：“高價格，高速度，低成本”1、如何實現(xiàn)地塊價值最大化2、如何實現(xiàn)穩(wěn)健的資金回籠報告結(jié)構(gòu)報告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢開發(fā)方向研判初步設(shè)想解讀景田片區(qū)中心區(qū)一級輻射區(qū)香密湖蓮花山公園中心區(qū)深圳高爾夫福田區(qū)定位福田區(qū)定位：1、全市的行政文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中心商務(wù)區(qū)，二十一世紀深圳國際性城市

2、形象的集中體現(xiàn)區(qū)；2高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)型企業(yè)的高成長區(qū)和重點布局地區(qū)；3、功能完善的以居住功能為主的綜合區(qū)；4、環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)。從功能定位上看，福田將成為未來寫字樓的高度集中區(qū)分區(qū)規(guī)劃深圳高爾夫俱樂部蓮花山公園香密湖筆架山公園市政府中心區(qū)皇崗口岸皇崗口岸福田保稅區(qū)區(qū)政府梅林水庫景田梅林中心區(qū)、香密湖之間基本概況中心區(qū)一級輻射區(qū)，居住為主的大型綜合片區(qū)始建于1991年，位于福田中心區(qū)西北部。區(qū)域范圍：深南大道以北，新洲

3、路以西，北環(huán)路以南，香梅路以東，總用地面積273.59公頃。屬福田中心區(qū)一級輻射區(qū)。區(qū)域功能：作為中心區(qū)的擴展和延伸，是以居住為主，兼有部分商業(yè)、辦公、金融等功能綜合的大型居住區(qū)。景　　田　　路深　南　大　道紅　　荔　　路蓮　　花　　路北　環(huán)　大　道香密湖蓮花山公園區(qū)域交通片區(qū)四級道路網(wǎng)：城市快速路：北環(huán)路，為雙向八車道；城市主干道：深南大道（雙向八車道）、新洲路、紅荔路、蓮花路為雙向六車道，香梅路為雙向四車道；城市次干道：景田路、雙向

4、四車道；城市支路：一號、三號、四號、五號為雙向三車道；北環(huán)路VS深南大道深圳交通三大動脈中，北環(huán)主要承擔快速貨運，深南大道主要承擔客運和一般性貨運，濱海大道主要承擔客流。北環(huán)由于是硬基路面，加之貨柜車川流不息，噪音最大，廢氣及路面震動也相當嚴重。深南大道不僅是城市中軸線，同時也承擔著城市形象的展示，目前已形成了良好的商業(yè)辦公氛圍。北環(huán)路的功能和形象對商務(wù)辦公無法形成帶動（至少目前是這樣）。隨著北環(huán)路禁行貨柜車，作為城市交通動脈的人流、車

5、流、商務(wù)帶動將逐漸顯現(xiàn)。北環(huán)路——未來的深南路區(qū)域人口景田片區(qū)主要聚集了四類人：成功人士、白領(lǐng)、工薪階層和個體私營者。隨著片區(qū)的建設(shè)、發(fā)展，景田片區(qū)還將吸納更多的高素質(zhì)上層人士，這樣的人群結(jié)構(gòu)意味著商務(wù)居住和辦公存在較大的發(fā)展空間。目前片區(qū)居住人口為3.5萬人，未來規(guī)劃人口7.5萬人，意味著片區(qū)還將不斷吸納大量人口，人口密度的加劇給商務(wù)辦公發(fā)展帶來更大空間。居家環(huán)境純粹，中、高階層聚集，有商務(wù)發(fā)展?jié)摿ζ瑓^(qū)物業(yè)住宅大量分布，寫字樓分布受中

6、心區(qū)輻射影響明顯香密湖蓮花山公園中心區(qū)北　　環(huán)　　大　　道深　　南　　大　　道新洲路寫字樓集中區(qū)域北環(huán)寫字樓帶現(xiàn)有物業(yè)片區(qū)現(xiàn)有物業(yè)主要以住宅為主，檔次以中檔為主，寫字樓也有一定數(shù)量的分布，大多為5～10年樓齡，新建寫字樓較少且主要分布在景田南。景田片區(qū)是福田居住除了香密湖之外的第二選擇片區(qū)；寫字樓分布是中心區(qū)、華強北、車公廟之外較集中的片區(qū)。福田第二首選居住片區(qū)和辦公集中片區(qū)片區(qū)企業(yè)片區(qū)沒有工業(yè)，也沒有特色產(chǎn)業(yè)，但是本片區(qū)集中了很多企業(yè)

7、，主要以科技、資訊、咨詢、投資、貿(mào)易為主。這些企業(yè)選擇景田主要是看重景田靠近中心區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢和較低的價格。大部分企業(yè)分布在景田南的寫字樓內(nèi)，還有相當一部分企業(yè)在片區(qū)的住宅內(nèi)辦公，在聚豪閣、擎天華庭、景新大廈等大多數(shù)住宅內(nèi)存在小公司辦公的情況（最近在住宅禁商活動中，僅景洲大廈就清理出67家企業(yè)，目前已有58家搬離）?！‰S著住宅禁商的進一步深入，將有更多的企業(yè)走出社區(qū)、進入寫字樓辦公。區(qū)位吸引大批企業(yè)聚集，住宅禁商帶來機會景田食街“民以食為

8、天”，飲食的繁榮意味著人流的匯聚，飲食的檔次代表著消費的人群類別，飲食可帶動區(qū)域的其它商務(wù)消費。景田食街片區(qū)特點景田片區(qū)處于香蜜湖片區(qū)與中心區(qū)之間，北望北環(huán)大道，南接深南大道，屬于中心區(qū)一級輻射區(qū)。便利的交通讓居住變得極為方便；東攬蓮花山公園，西臨香蜜湖，臨山近水，營造出優(yōu)越的居住氛圍。緊臨CBD的優(yōu)越位置，盡享中心區(qū)的成熟配套，坐擁蓮花山的自然生態(tài)景觀，低于中心區(qū)的樓價等眾多優(yōu)勢，使本片區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)具有較強的市場競爭力。景田作為居家

9、、文化氛圍濃厚，生活配套非常成熟的住宅集中片區(qū)。隨著深圳中心西移，未來中心區(qū)的不斷發(fā)展，在中心區(qū)工作和生活的人口增加，作為中心區(qū)一級輻射區(qū)的景田片區(qū)已越來越受到置業(yè)者和投資者的重視，人氣將更加旺盛，生活配套和市政設(shè)施將更加完善。區(qū)位優(yōu)越、配套成熟、景觀環(huán)繞、前景看好未來發(fā)展未來沿北環(huán)路將形成相對集中的行政辦公格局項目地塊規(guī)劃辦公帶片區(qū)總結(jié)片區(qū)環(huán)境良好，配套齊全，居住形象已形成，可吸納客戶范圍廣，居住價值攀升較快；已有寫字樓主要集中在景田

10、南，景田北寫字樓較少，沿北環(huán)大道規(guī)劃了集中的辦公地帶，未來將形成較集中的辦公區(qū)；從片區(qū)的區(qū)位、配套、環(huán)境、人口、居住生活來看，無論發(fā)展住宅還是寫字樓都具備了良好的基礎(chǔ)。片區(qū)現(xiàn)有和未來人口構(gòu)成對商務(wù)辦公有較大的需求，隨著住宅禁商的實行，片區(qū)寫字樓市場價值將得到提升。商務(wù)辦公總體形象參差不一，沿北環(huán)路形象檔次較差。辦公客戶以區(qū)域內(nèi)客戶為主；新建項目具備較大上升空間，同時受到現(xiàn)有項目的沖擊，存在片區(qū)內(nèi)競爭威脅；發(fā)展住宅、寫字樓都具備良好的基礎(chǔ)

11、和前景報告結(jié)構(gòu)報告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢開發(fā)方向研判初步設(shè)想地塊解讀項目位置北　　　　環(huán)　　　　大　　　　道景　田　路中審大廈開元大廈青海大酒店人行天橋碧云天通業(yè)大廈馨庭苑景田公園綠地社區(qū)休閑公園林海山莊紫薇閣武警大廈景尚項目周邊青海大酒店景尚雅苑小公園項目周邊物業(yè)沃爾瑪注：　為公交車站點項目周邊配套150米范圍內(nèi)有四個車站，13條公交線路覆蓋了關(guān)內(nèi)外的重要區(qū)域項目周邊配套生活配套方面：福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：位于梅林路旁，約1萬

12、平方米；超市購物：歲寶百貨、民潤超市、華潤超市、沃爾瑪超市汽車大世界：位于香梅路，經(jīng)營各類名牌汽車，品種豐富；醫(yī)療服務(wù)：北大深圳醫(yī)院、景田醫(yī)院；德式堡：歐陸式建筑，是深圳功能最齊全的大型高尚私人會所；水上樂園：深圳特色的水上休閑主題公園；香蜜湖度假村：分為娛樂城、酒店、酒樓、劇院等，功能齊全，規(guī)模龐大；國際網(wǎng)球中心：位于安托山畔，面積大，各項設(shè)施均為國際標準；名人俱樂部：馳名深圳的高尚休閑會所；香蜜湖高爾夫球會：深圳最為鄰近城市中心的高

13、爾夫球會；景田食街：以中高檔餐飲為主。生活配套齊全豐富，品質(zhì)、檔次較高項目周邊配套學校配套：景田小學、景秀小學、景龍中學、景秀中學、福景外國語學校、深圳高級中學、福田外國語學校景秀中學：設(shè)施齊全的初中段學校，99年度科技特色學校；福田外國語學校：設(shè)初、高中部，以外語教學為龍頭，景田最具特色的中學；幼兒園：天健幼兒園、紅蜻蜓幼兒園、景田幼兒園。金融、酒店、商務(wù)服務(wù)配套：實華酒店：三星級，開元大廈內(nèi)；中審賓館：中審大廈內(nèi)；青海大酒店：三星級

14、，青海大廈內(nèi)；銀行：深圳發(fā)展銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、浦發(fā)銀行教育配套全面，商務(wù)、金融配套滿足基本需求項目總結(jié)地塊周邊環(huán)境較純粹，有一定的景觀資源可以利用；地塊交通便捷、周邊配套較齊全，可滿足發(fā)展寫字樓的基本需要；周邊聚集了一些已建成的寫字樓，已形成了一定的商務(wù)辦公氛圍；地塊面臨北環(huán)大道，具備一定昭示性，同時也帶來噪音影響；地塊西、南側(cè)具備景觀和安靜的環(huán)境氛圍；報告結(jié)構(gòu)報告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢開發(fā)方向研判

15、初步設(shè)想宏觀形勢金融：加息、稅收近年加息一覽表加息和稅收政策平抑房價，打擊炒房的目的十分明顯，這樣的政策對抑制住宅產(chǎn)品短期投資、投機起到了一定的效果，在住宅投資價值降低的同時，商業(yè)、寫字樓以及類寫字樓物業(yè)受到投資客的更多關(guān)注。房地產(chǎn)新政沸沸揚揚的“70％、90平米”新政終于塵埃落定。雖然面對新政，開發(fā)商有很多所謂的“對策”，但是可以肯定的是，未來大戶型住宅產(chǎn)品的供應(yīng)量必然會受到一定影響，有所減少。近期，大戶型住宅產(chǎn)品二手交易價格應(yīng)聲而漲

16、（萬科金色家園部分頂層復式單元達到15000元平米的價格水平，遠遠超過了片區(qū)新房價格）。景田片區(qū)是相對比較成熟的片區(qū)，近年開發(fā)量比較小，項目規(guī)模也較小，而且以中小戶型產(chǎn)品居多。隨著景田片區(qū)的不斷成長，可以預計，大戶型產(chǎn)品將會呈現(xiàn)一定程度的稀缺態(tài)勢。本項目商業(yè)性辦公性質(zhì)的土地，70年的產(chǎn)權(quán)，在層高、戶型面積等方面比普通住宅項目有著更大的設(shè)計空間，本項目能否利用這些優(yōu)勢呢？北環(huán)路禁行貨柜車2006年9月16日起，北環(huán)路將禁行貨柜車。其實在2

17、003年就提出了北環(huán)路禁行貨柜車，但是由于沒有別的路好走，一直無法真正實行，但是隨著南坪快速的通車，這一政策有了更充分的現(xiàn)實可行性。北環(huán)路沿線物業(yè)由于受到很大的噪音和震動影響，價值相對要降低500元平米以上。隨著北環(huán)路的功能改為客運為主，噪音和形象都會有較大改觀，將會帶動沿線物業(yè)升值。城市中心范圍的不斷擴展，北環(huán)路作為城市動脈，對人流、居住、車流、商務(wù)經(jīng)濟的帶動將會顯著加強，將成為第二條“深南大道”。住宅禁商令根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃

18、管理規(guī)定》和《深圳市出租屋管理若干規(guī)定（修訂版）》，房屋的功能將嚴格控制，對住宅作商業(yè)、辦公用途作出了限制。目前，廣州、濟南、重慶等大城市都在進行“住宅禁商”活動，深圳的“住宅禁商”也動了真格。市場上，無法承受寫字樓高租價以及確實需要居住、辦公功能有一定程度集成的企業(yè)和個人很多，這能否給我們帶來啟示和機遇？“住宅禁商”催熱寫字樓市場的同時，實際上也給介于寫字樓和住宅之間的物業(yè)類型帶來了機遇。宏觀總結(jié)宏觀政策調(diào)控對住宅產(chǎn)品影響較大；宏觀政

19、策為寫字樓及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)品帶來發(fā)展空間和機遇；商住一體化多功能產(chǎn)品將具備獨特價值；報告結(jié)構(gòu)報告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢開發(fā)方向研判初步設(shè)想開發(fā)方向研判項目可能的發(fā)展方向：酒店？酒店式公寓？公寓式寫字樓？純寫字樓？居住型公寓？居　住寫字樓指標判斷：“高容積率、高層建筑”占地面積:3368.2m2建筑面積:48838.9m2容積率:14.5建筑(覆蓋率):45%土地年限：70年按指標來判斷，單層面積最多達到1600平方米，層數(shù)在30層以

20、上（層高按3米計算）。1、純寫字樓要保證一定的品質(zhì)，層高是個重要的指標，中檔寫字樓的層高在3.5米左右，按這樣的層高，建筑將步入超高層，成本大增；同時車位也很難解決。2、占地小、高容積率、高密度對純居家來說意味著舒適度的大幅降低。指標對純居家和純辦公方向造成一定的障礙價值判斷：“高成長片區(qū)、二級商務(wù)區(qū)、居住價值高”項目處于中心區(qū)和香密湖之間，其次也是中心區(qū)和中心西區(qū)的過渡區(qū)域。1、片區(qū)城市中心的區(qū)位、香密湖高尚居住形象的輻射，使景田片區(qū)

21、的具備了高成長性，便捷的交通、優(yōu)質(zhì)的配套使片區(qū)的居住價值得到凸顯，這一點從片區(qū)新房和品質(zhì)二手住宅價格較快攀升可以得到證明。2、隨著中心區(qū)形象不斷拔高，進駐門檻提高，迫使大量二線企業(yè)外溢，景田作為中心區(qū)和中心西區(qū)的過渡，無疑占據(jù)了地利，商務(wù)、居住的便利度，將使景田片區(qū)成為科技、商貿(mào)、商業(yè)服務(wù)型企業(yè)的首選，可以預見，景田片區(qū)的商務(wù)功能將不斷得到強化。宜商宜住、商務(wù)功能不斷加強，商住一體化趨勢明顯產(chǎn)品景觀面分析:具豐富景觀，北面山景，西南面香

22、蜜湖景觀本項目項目功能基本判斷1：氛圍本項目的功能是偏住宅還是偏商務(wù)？北　　　環(huán)　　　大　　　道開元大廈中審大廈祥云項目綠地泛華項目景尚雅苑青海大酒店本項目武警大廈景田路從北環(huán)大道南側(cè)物業(yè)分布來看，沿線已有寫字樓4棟，祥云項目也將以寫字樓為發(fā)展方向；住宅項目只有景尚雅苑，泛華景田1號項目也偏重商務(wù)功能?？梢婍椖恐苓叺纳虅?wù)氛圍要強于居住氛圍。商務(wù)氛圍居住氛圍通業(yè)大廈項目功能基本判斷2：價值從價值上來看，本片區(qū)住宅產(chǎn)品實現(xiàn)價格存在瓶頸，上升

23、空間較小，寫字樓產(chǎn)品的價格空間較大，而且價格與配置、品質(zhì)關(guān)聯(lián)更大。注：住宅以公寓為方向，以景尚雅苑為標桿；寫字樓以景田南寫字樓價格為標桿寫字樓價值實現(xiàn)空間更大項目功能基本判斷結(jié)論從氛圍和價值來看，商務(wù)寫字樓方向比住宅更適合本項目。結(jié)論：項目功能偏向?qū)懽謽欠较蚣儗懽謽牵郑庸⑹綄懽謽?？純寫字樓ＶＳ公寓式寫字樓公寓式寫字樓和本項目所在區(qū)域以及項目開發(fā)目標更契合開發(fā)方向1：酒店開發(fā)條件：聘請專業(yè)酒店管理公司管理，對大堂、客房及公共空間裝修要求

24、高，　　　　　　對停車位需求較大；銷售方式：A、發(fā)展商長期持有、長期收益，B、產(chǎn)權(quán)式銷售（如東方銀座）；總結(jié)：優(yōu)勢分析：周邊商務(wù)氛圍濃，酒店經(jīng)營理想，產(chǎn)權(quán)式銷售可實現(xiàn)較高價格；劣勢分析：開發(fā)成本高，銷售期無法掌控，存在一定風險；開發(fā)角度：綜合考慮發(fā)展商的需求，本項目不宜長期持有，且酒店的開發(fā)及運　　　　　　營成本相對較高。市場案例：東方銀座——產(chǎn)權(quán)式酒店占地面積:6949.5平米總建面：44298.5平米容積率：5.0樓層：21層房間面

25、積：以3146平米為主，最大房間為250平米的總統(tǒng)套房實收價：15000元平米入伙時間：2004630客房價格：高級客房560元晚，海景客房660元晚點評：由瑞雅國際酒店管理，五星級。目前經(jīng)營狀況非常理想，客戶多數(shù)為國外商務(wù)人士，入住率超過70%，已成為深圳知名五星級酒店。開發(fā)方向2：酒店式公寓客戶角度：高檔酒店式公寓主要集中投資客和高檔商務(wù)人士，景田北正處于成　　　　　長階段，商務(wù)密集度不夠，短時期難以引起關(guān)注。營銷角度：區(qū)域市場稀缺

26、物業(yè)，但高價有一定瓶頸，主要集中在1萬元左右，　　　　　且與中心區(qū)酒店式公寓相比不具備競爭優(yōu)勢，有市場風險；開發(fā)角度：需要高品質(zhì)的裝修標準及物管，開發(fā)成本較高，有一定市場風險。市場案例：東方華都——城市假日酒店公寓市場案例：東方華都——城市假日酒店公寓產(chǎn)品：建面54550平方米，總戶數(shù)864戶，8000平方米商業(yè)單房（31）20%，一房（3845）60%，兩房（6069）20%價格：9300元平方米（帶1000元平方米精裝修）客戶：投資

27、客70%，外銷10%，教育和自住20％；（羅湖60%，其他區(qū)域30%）概念推廣：純粹城市假日酒店公寓附加值：酒店式服務(wù)、高檔次、高品質(zhì)精裝修、教育資源等目前銷售率：70％開發(fā)方向3：公寓式寫字樓產(chǎn)品角度：自由空間，契合區(qū)域主流成長型商務(wù)客戶需求；開發(fā)角度：可實現(xiàn)較高的售價及較快速的銷售，比居住型公寓更能充分發(fā)揮地段價值，實現(xiàn)項目更高價值；營銷角度：單純的商務(wù)公寓價格支撐有一定瓶頸，而公寓式寫字樓為　　　　　商務(wù)空間的差異化產(chǎn)品，更契合市

28、場發(fā)展?jié)M足區(qū)域客戶需求。占地面積：5288.73平米總建面：51253.42平米容積率：8.1樓層：地上31層，地下2層，兩座連體（631層為商務(wù)公寓）配套：商務(wù)中心、書坊、資訊中心、會議室、培訓室咖啡商務(wù)會客廳、健身中心游泳池、空中花園、宴會廳。商務(wù)公寓：面積：36750平米，分隔可自由組合。原售價：9000元平米二手轉(zhuǎn)讓價：20層以下1150012000元平米，20層以上12500元平米租金：低層6575元平米，中層1020層為75

29、85元平米，高層為8595元平米，景觀差：朝南10元，朝北10元。管理費：39元平米月配置：四部電梯客戶：科技、建筑設(shè)計、裝修工程、貿(mào)易、IT、電子等案例分析3：求是大廈開發(fā)方向4：純寫字樓競爭：中心區(qū)寫字樓集中放量，周邊低檔寫字樓較多，形象、價格影響大；成本：超高層成本翻倍，利潤空間降低；價格：相對投入來說，價格并不理想；客戶：和本區(qū)域中小型成長企業(yè)需求契合度不夠；歷年中心區(qū)寫字樓供應(yīng)圖表市場案例：本元大廈——大企業(yè)的奢華之選定位：別

30、墅感商務(wù)空間；產(chǎn)品：半層銷售，每戶約500平米，超高中庭，　　　觀光電梯、室內(nèi)花園、空中花園；客戶類型：數(shù)碼、科技、電子、金融、投資　　　實業(yè)公司為主；售價：1000012000元平米，月租金：8090　　　元平米點評：高品質(zhì)支撐高價格，面積大，總價高，銷售速度較慢，二手轉(zhuǎn)讓價格堅挺。指標角度：容積率高，地塊小價值角度：景尚雅苑均價8600元平米，本項目開發(fā)公寓價格難以突破　　　　　　10000元平米，價格存在瓶頸?？蛻艚嵌龋涸胍舸螅?/p>

31、住舒適度不高，配套不完善，市場可替代產(chǎn)品多開發(fā)角度：只能開發(fā)小戶型住宅，難以營造小區(qū)環(huán)境及高檔住宅氛圍開發(fā)方向5：居住型公寓定位方向研判酒店酒店式公寓商務(wù)辦公純寫字樓居住型公寓開發(fā)酒店存在經(jīng)營難度，不利于快速回籠資金對裝修物管要求較高，商務(wù)不足難以支撐高端商務(wù)客適合中心西區(qū)主流客戶群的需求，實現(xiàn)項目最大價值成本高，銷售期無法保障，開發(fā)風險較大，競爭激烈市場可替代性大，難以實現(xiàn)高價格，存在競爭風險√公寓式寫字樓：適合區(qū)域主流客戶群的需求，

32、避免與純寫字樓的正面競爭，開發(fā)風險小，可以實現(xiàn)最大價值。限制性及優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)換及利用：“依托周邊商務(wù)與成熟居住區(qū)資源”報告結(jié)構(gòu)報告體系解讀景田片區(qū)地塊解讀宏觀形勢開發(fā)方向研判初步設(shè)想初步設(shè)想發(fā)展思路項目區(qū)位沒有太大優(yōu)勢，必須要靠項目環(huán)境優(yōu)勢和項目產(chǎn)品特色來打造項目核心競爭力；為了減小風險同時提高售價，可考慮在環(huán)境、景觀較好處安排部分ＬＯＦＴ或商、住兩用公寓產(chǎn)品；公寓產(chǎn)品可以作為辦公或高檔酒店式公寓出租，具備相當?shù)耐顿Y價值，配合項目的寫字樓

33、配置有望實現(xiàn)較高的價格，并且可快速實現(xiàn)一定資金回籠；總體設(shè)想1、底層作寫字樓，高層作組合式公寓，共用大堂，住宅配備獨立專用電梯。2、北側(cè)臨北環(huán)大道作寫字樓，南側(cè)作住宅產(chǎn)品，大堂分開設(shè)置，電梯獨立專用。3、沿北環(huán)大道和西側(cè)規(guī)劃路可布置部分沿街商業(yè)。寫字樓借助周邊良好的辦公氛圍基礎(chǔ)，以成長型中小企業(yè)為目標客戶，以生態(tài)環(huán)境和創(chuàng)新空間為主題，以地段、相比中心區(qū)的價格優(yōu)勢為主要價值點，價格預計11000～12000元平米。住宅借助景田良好的居住配

34、套和氛圍，可考慮布置部分中大戶型產(chǎn)品，以地段、配置、稀缺、景觀、商務(wù)和投資價值為主要價值點，價格預計11000～13000元平米。參考項目：文博華邸國際大廈大廈為商務(wù)建筑，容積率3.5，建筑面積30569平米，綠化率28％，地上28層：1至3層為大型商業(yè)中心和高檔零售商業(yè)街，4層為辦公寫字樓，5至28層為公寓式寫字樓。地下二層停車；配套：星級賓館化物業(yè)管理，5A標準的智能化設(shè)施，大型地下停車場和商務(wù)中心，商場中央空調(diào)系統(tǒng)，辦公為小型集中

35、家用空調(diào)。超現(xiàn)代化的人性化設(shè)計、空中花園、綠色休閑，在現(xiàn)代化的樓宇內(nèi)享受自然風采?！肮⑹綄懽謽恰?A標準的甲級國際寫字樓空中花園，園林生態(tài)商務(wù)寫字樓綠色商務(wù)新概念服務(wù)式辦公室新型購物中心、下沉的綠化庭院全部朝南的公寓式寫字樓面積90—146平方米之間，適合SOHO一族，可大可小自由組合充足的地下汽車泊位“5A標準寫字樓”：主要包括樓宇自控（BA）、通訊網(wǎng)絡(luò)（CA）、安全防范（SA）、智能辦公（OA）、消防報警（FA）在內(nèi)，共計10大類

36、智能子系統(tǒng)，其中核心系統(tǒng)包括千兆Inter、智能一卡通等。智能一卡通系統(tǒng)：整個安全防范子系統(tǒng)由防盜報警、電視監(jiān)控、電子巡更三部分組成，系統(tǒng)內(nèi)可相互聯(lián)動，系統(tǒng)外又和整個智能樓宇體系中其它的子系統(tǒng)實現(xiàn)集成聯(lián)動。項目亮點單元式布局，空間組合、產(chǎn)品功能適應(yīng)性極強參考項目：朝外SOHOLOFT樣板間性價比的優(yōu)勢：LOFT是以單層建筑面積購買的，但是它具有作為2倍面積的使用空間?？臻g上的靈活性：多元空間，創(chuàng)意無限；面積適中，做夾層后適合多類型的公司

37、使用。稀缺性：在同一區(qū)位同一項目的產(chǎn)品中，LOFT比較獨特，層高區(qū)別于其他戶型參考項目：勤建商務(wù)大廈位于廣州珠江新城總25層，建面4.29萬平方米，層高3.3米單層1100平方米，單位面積145～1153平米實用率70％　　　　物管10元平米.月配備四臺奧的斯電梯配備水冷式中央空調(diào)雙回路供電，配備后備發(fā)電機，220～380Ｖ5Ａ智能化配置，每兩層設(shè)置100平米空中花園勤建商務(wù)大廈1、部分單位更采用了目前住宅流行的中空復式設(shè)計，建筑面積在

38、500平方米左右，是目前廣州寫字樓市場唯一一個有中空設(shè)計的寫字樓物業(yè)。2、人性化的設(shè)計，鋪設(shè)天花后室內(nèi)凈高2.8米，大多數(shù)樓層都有獨立電梯大堂和270弧形落地玻璃前臺區(qū)的“企業(yè)形象概念區(qū)”，此外，不僅每兩層設(shè)置一個100平方米的空中花園，形成了12閣空中花園垂直綠化，還將五樓全層作為整棟大廈的花園。3、該盤取得非常好的銷售業(yè)績，實現(xiàn)銷售均價12000元平米（片區(qū)豪華住宅售價僅為9000元平米，租金達到130元平米.月?！皬褪缴鷳B(tài)寫字樓　

39、　多層商務(wù)空間革命”項目亮點THEENDTHANKS!預祝泛華景田項目開發(fā)成功！附件：【景田片區(qū)寫字樓】景田片區(qū)寫字樓奧林匹克大廈、第一世界廣場、婦兒大廈、華豐大廈、開元大廈、魯班大廈、僑福大廈、青海大廈、人民大廈、商報大廈、深茂商業(yè)大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、中電信息大廈香密湖蓮花山公園中心區(qū)北　　環(huán)　　大　　道深　　南　　大　　道新洲路中心區(qū)輻射影響明顯開元大廈共29層，面積501002003005001000平米租金35元平米起，售價60

40、00元平米起；深圳發(fā)展銀行、西湖春天、實華酒店、超市西湖春天深圳發(fā)展銀行開元大廈租客中審大廈大廈共共22層租金:28～35元平方米物業(yè)管理費：6元平米.月＋2.4元空調(diào)維修費為國家審計署駐深圳特派員辦事處中審大廈龍方國際物流（香港）有限公司　　中審大廈11161117深圳龍方經(jīng)貿(mào)進出口有限公司　　　中審大廈11161117審計署培訓中心深圳辦事處　　　　中審大廈1009室審計署審計干部培訓中心深圳辦事處中審大廈8樓深圳消費秘書網(wǎng)上商城　

41、　　　　中審大廈11051111深圳景新清潔服務(wù)有限公司　　　　中審大廈1118室　萊克科技（集團）有限公司　　中審大廈1315、1316深圳市綠谷世紀生物科技有限公司　中審大廈1311室深圳市科亮特科技有限公司　　　　中審大廈1619室深圳市同創(chuàng)實業(yè)發(fā)展有限公司　　　中審大廈1317深圳市友騰磨具有限公司（總經(jīng)銷商）中審大廈1714房深圳特安吶三七產(chǎn)業(yè)股份有限公司　中審大廈2003室德章系統(tǒng)有限公司　　　　　　　　中審大廈1803深圳

42、市興瑞來電子技術(shù)有限公司　　中審大廈1310深圳市艾特威電子有限公司　　　　中審大廈　　　　中國風險投資研究院　　　　　　　中審大廈21層　香港理工大學中國會計與金融研究中心中審大廈21樓深圳市玖玖潤科技開發(fā)有限公司　　中審大廈1115室深圳市榮煜科技有限公司　　　中審大廈2001、2002深圳市捷配機械設(shè)備有限公司　中審大廈1309號　深圳市三月雨貿(mào)易有限公司　　中審大廈1804室深圳市宏毅通信設(shè)備有限公司　中審大廈12層深圳市巨鷹超

43、品貿(mào)易有限公司　中審大廈1613室深圳市普信聯(lián)合科技有限公司　中審大廈2008室深圳市長江櫥柜有限公司　　　中審大廈1226深圳市奧特康科技有限公司　　中審大廈1520室瑞琪飛高爾夫　　　　　　　　中審大廈1611、1612深圳中航標識設(shè)計制作有限公司中審大廈11樓1119國泰安信息技術(shù)有限公司　　　中審大廈21樓深圳市福瑞客節(jié)能科技有限公司中審大廈1120室深圳市華鑫泰電子有限公司　　中審大廈15011503室深圳市中愛聯(lián)實業(yè)有限公司

44、　　中審大廈1507號新寶源國際貨運香港有限公司　中審大廈11151117深圳市霍克建設(shè)監(jiān)理有限公司　中審大廈1305～1308青海大廈開發(fā)商：深圳市青鵬實業(yè)有限公司占地：3400平方米建筑面積：46300平方米容積率：10.50開盤時間：2001年5月1日銷售均價：5600元平方米最高價：6600元平方米物管費：4.2元平方米（全包）34層、配備5部原裝進口電梯租價30～35元，目前無對外銷售外墻：裙樓花崗石墻，塔樓進口高級全瓷方形面

45、磚；內(nèi)墻：水泥砂漿找平；大堂：花崗石地面，大理石墻面，高級照明燈裝飾；門窗：高級防火防盜門、鍍膜玻璃半隱框鋁合金窗；供水、供電：獨立水電表，入墻式暗線；供氣：管道煤氣系統(tǒng)，抄表到戶；消防：分層噴淋系統(tǒng)；通訊：有線、電話線路到客廳和主臥，10兆寬頻網(wǎng)。青海大廈青海大廈規(guī)劃了部分住宅產(chǎn)品，但是它的布局和定位并不明確，規(guī)劃設(shè)計也未能充分考慮，居住功能無法發(fā)揮。青海大廈租客通業(yè)大廈共21層，配備3部電梯租金水平：25～35元平米.月內(nèi)設(shè)通業(yè)海鮮

46、大酒樓，后為通業(yè)花園社區(qū)通業(yè)大廈景田北寫字樓特點片區(qū)特點：中心區(qū)一級輻射區(qū)客戶類型：國內(nèi)成長型中小企業(yè)為主，港、外資企業(yè)少商務(wù)潛力：寫字樓樓齡5～10年設(shè)計和硬件配置相對落后非甲級寫字樓，價格、租金上漲乏力整層客戶：很少，主要為證券公司散層客戶：科技、投資咨詢、商貿(mào)、實業(yè)、電子類較多本區(qū)域現(xiàn)有客戶對本項目有一定的參照意義泛中心區(qū)科技、貿(mào)易、咨詢、設(shè)計、電子類為主客戶分析寫字樓客戶選擇景田的原因：1、看重區(qū)位優(yōu)勢，離中心區(qū)近，且環(huán)境較好；

47、2、交通方便，四通八達；3、相對價格較低；本項目相對周邊現(xiàn)有寫字樓會在設(shè)計、外觀形象、硬件配置上有較大改善，當然價格也會有較大幅度提高，這樣的情況下，是否還能吸引這部分客戶？實際上，在其它租金較高的區(qū)域也能看到這些行業(yè)的客戶身影，他們與本區(qū)域客戶的差別在于企業(yè)所處的不同階段，盈利能力和水平的不同，能承受較高租金的都是一些快速成長期的企業(yè)，它們通常有明確的企業(yè)目標和較鮮明的個性，很注重企業(yè)形象。租金：9095元平米。物管空調(diào)：25元產(chǎn)權(quán)：

48、50年，19932043售價：13000元平米面積：25030040060010002000平方米?？蛻簦汗ば?、長城證券、西門子、日立分部、金融系統(tǒng)、廣告?zhèn)髅降裙倦娞荩喝樟⑴乒╇姡簝刹堪l(fā)電機通訊：寬頻、光纖、ADSL裝修：外立面玻璃幕墻，大堂及公共地面為大理石娛樂商業(yè)配套：網(wǎng)球場、藍球場、游泳池、酒店、銀行等特區(qū)報業(yè)大廈景田片區(qū)最高檔的寫字樓租金：6070元平米。物管空調(diào)：18元售價：12000元平米客戶：商報自用，部分傳媒、文藝等公

49、司面積：1002003005001000平方米。產(chǎn)權(quán)：50年，19982048電梯：14臺世界品牌（日本三菱）高速電梯，6臺奧的斯扶梯供電：兩回路市電供電，并備有二臺進口發(fā)電機組消防：火災(zāi)自動報警及滅火系統(tǒng)以及防盜保安系統(tǒng)實現(xiàn)完全電腦管理，專人值班，24小時有保安人員嚴格值勤采暖：全空間的水冷集中式空調(diào)系統(tǒng)通訊：全數(shù)字的自動程控交換機和辦公自動化系統(tǒng)，實現(xiàn)電話直通世界各地并確保信息化辦公奧林匹克大廈租金：80元左右平米。物管空調(diào)：25元

50、售價：11000元平米面積：601303005001300平米客戶：貿(mào)易、裝飾行業(yè)電梯：OTIS牌；通訊：寬頻、光纖、ADSL、DDN裝修：外立面玻璃幕墻及鈦屬鋁板，大堂地面為美國灰麻花崗巖，墻面：美國灰麻花崗巖配局部不銹鋼，公共地面為瓦磚（防滑）娛樂商業(yè)配套：網(wǎng)球場、藍球場、游泳池、酒店、銀行等第一世界廣場租金：6065元平米。物管：6元，分體式空調(diào)售價：10000元平米面積：501001502003005001000平米年限：70年

51、，19942064客戶：貿(mào)易公司，進出口公司。衛(wèi)生間：配備國產(chǎn)坐便器，洗手盒、淋浴頭，地面鋪地磚，墻面貼瓷片；頂棚為吊頂；供氣：設(shè)管道燃氣接口；通訊:每戶設(shè)有線電視接品，電話線插座及寬頻網(wǎng)插座，配訪客對講系統(tǒng)僑福大廈租金：5060元平米。物管空調(diào)：13.5元售價：8000元平米年限：50年，19932043客戶：金融、證券、貿(mào)易等公司配套：日立牌電梯；設(shè)置先進消防報警設(shè)備、停車場、浴室、獨立衛(wèi)生間、公用衛(wèi)生間等華豐大廈、魯班大廈租金：6

52、070元平米。物管空調(diào)：18元售價：10000元平米年限：50年，19922042面積：401001272303005001000平米客戶：商務(wù)電子、貿(mào)易、通訊等行業(yè)配套：日立牌電梯、銀行、餐飲等中電信息大廈租金：8085，管理費：5元，分體式空調(diào)售價：12000元平米面積：45902003005001000平米年限：70年，20022072客戶：電子、貿(mào)易、通訊類電梯：三菱牌電梯景田南寫字樓特點片區(qū)特點：與中心區(qū)相接，輻射效果明顯，受

53、深南大道帶動大客戶類型：國內(nèi)成長型中小企業(yè)為主，也有部分大企業(yè)商務(wù)潛力：寫字樓樓齡長短不一，年限不一設(shè)計和硬件配置以中檔為主受惠于中心區(qū)，價格、租金不斷上漲整層客戶：較少，主要為大公司、國有企業(yè)散層客戶：電子、貿(mào)易、通訊、金融、證券等行業(yè)租金：高檔80～95元平米，中檔60～75元平米售價：高檔1.2－1.3萬元平米，中檔10000元平米左右有部分較新物業(yè)，二手轉(zhuǎn)讓較活躍，可作定價參考淡市營銷成功案例——東莞萬江風臨美麗灣世聯(lián)研究案例[

54、關(guān)鍵字]：淡市營銷降價[案例簡介]：風臨美麗灣4月25日進行了價格調(diào)整，調(diào)整幅度約為77折。調(diào)整價格后截至5月31日銷售202套，超過開發(fā)商目標82套。[案例適用范圍]：歷史價格上漲較快且價格較高，市場轉(zhuǎn)入淡市之后，價格過高，遠超過市場價格而形成滯銷，需要進行調(diào)整價格的項目。項目基本情況介紹區(qū)位：萬江新行政文化中心（規(guī)劃中，何時動工一直未能確定）規(guī)劃總用地：68679㎡總建筑面積：138731㎡住宅建筑面積：89323㎡容積率：1.5總

55、套數(shù)：989停車位：87619棟918層小高層組成項目完全遵照9070規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點式，中心營造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。未推售單位：407套項目入市背景9.27新政后，東莞市場一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭70折降價，熱銷全城，震撼了東莞市場。春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運河東1號全線80折，最低4200元㎡起；東莞最大開發(fā)商光大集團旗下景湖系及部分城區(qū)中端項目跟進。4月18日，代表性豪宅項目

56、東城區(qū)天驕峰景70折起降價，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項目大部分跟進。至此，高中低樓盤全線降價。3月28日，陽光海岸悅灣開盤，均價4500元㎡，與項目90130平米的三房四房形成競爭4月8日，理想0769樣板房開放，對外公布4月18日開盤，面積90130平米，與本項目的三房四房單位重合。4月16日，受天驕峰景降價及臺風影響，理想0769宣布推遲開盤。東莞市場萬江市場項目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5棟237套）

57、剩余單位除60套樓王外，多為3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。項目情況項目銷售成果4月25日，價格調(diào)整通過，開始銷售。截至5.11日，成交156套，超過開發(fā)商目標76套（開發(fā)商目標80套）截至5.31日，共成交202套，超過開發(fā)商目標82套（開發(fā)商目標120套）項目成功的關(guān)鍵舉措降價的目的：回收資金只是結(jié)果，項目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機會才是目的。降價只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用

58、這個策略。降價一定要解決的問題：為什么降價，什么時間降，降到什么價格，這個價格下能夠賣多少。這個問題一定建立在對市場、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價就要有效，沒有效就不要降。降價的準備降價后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。思想要放開，樓盤有降價的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時要想辦法處理應(yīng)對，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負面報道；與政府溝通，預防突發(fā)事件；與

59、業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。產(chǎn)品賣點：賣點要和客戶的生活結(jié)合起來，抓核心點，用大白話講。不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合生活的好房子。樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的；因為項目的毛坯房做得好，請客戶看毛坯房，得到了很好的效果。價格：正常定價，不人為制造價差，保證降價效果的持續(xù)性，保證后期銷售。推廣：推廣方向從客戶的關(guān)注點和敏感點出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項目將單價和首付作為第一階段推廣重點。價格不會