畢業(yè)論文--我國(guó)當(dāng)前城市房屋拆遷過(guò)程中存在的問(wèn)題及改進(jìn)策略

1、<p>　　我國(guó)當(dāng)前城市房屋拆遷過(guò)程中存在的問(wèn)題及改進(jìn)策略</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　城市房屋拆遷在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中引發(fā)了許多社會(huì)矛盾。隨著城市發(fā)展空間的拓展和城市現(xiàn)代化水平的提高，我國(guó)城市房屋“拆遷難”問(wèn)題越來(lái)越凸現(xiàn)出來(lái)，成為當(dāng)前備受社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。現(xiàn)行我國(guó)城市房屋拆遷存在拆遷安置補(bǔ)償不合理、政府自身職責(zé)不分，拆

2、遷程序不夠健全等問(wèn)題。對(duì)此，必須盡快完善拆遷補(bǔ)償制度、明確政府在拆遷補(bǔ)償中扮演的角色，以進(jìn)一步改革和完善我國(guó)城市房屋拆遷制度。</p><p>　　關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷 拆遷程序 拆遷補(bǔ)償</p><p>　　The Problems and Improvement Strategy in Urban</p><p>　　House Dismantlement of

3、 Our Current Situation</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　The removal of urban houses triggered a great deal of social problems ，with the development of city modernization, the proble

4、m about building demolition becomes more and more grievous in China, and attracted the attention of various circles of society. The details of urban houses removal problems are the unreasonable compensation of demolition

5、，the absence of governance，and the maladjustment of demolition procedure. In order to settle these problems，the removal compensation system must be consumm</p><p>　　KEY WORDS: urban house demolition demolit

6、ion procedure demolition compensation；</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　前　言1</b></p><p>　　第1章我國(guó)城市房屋拆遷的認(rèn)識(shí)2</p><p>　　1.1城市房屋拆遷的涵義2</p>&

7、lt;p>　　1.2城市房屋拆遷的目的2</p><p>　　1.3城市房屋拆遷的性質(zhì)3</p><p>　　第2章 我國(guó)城市房屋拆遷中的補(bǔ)償安置問(wèn)題5</p><p>　　2.1現(xiàn)行拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)概念5</p><p>　　2.1.1補(bǔ)償?shù)膶?duì)象6</p><p>　　2.1.1補(bǔ)償?shù)姆秶?</

8、p><p>　　2.1.1補(bǔ)償?shù)姆绞?</p><p>　　2.2現(xiàn)行拆遷補(bǔ)償實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題5</p><p>　　2.2.1拆遷安置補(bǔ)償不合理6</p><p>　　2.2.2公益拆遷與非公益拆遷難以區(qū)分6</p><p>　　2.2.3拆遷程序不夠健全7</p><p>　　2.

9、2.4征收補(bǔ)償主體不明晰，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一7</p><p>　　第3章 城市房屋拆遷中被拆遷房區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題9</p><p>　　3.1城市房屋土地使用權(quán)屬性分析9</p><p>　　3.2相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及其不足10</p><p>　　第4章 我國(guó)城市房屋拆遷制度的改革與完善12</p><

10、p>　　4.1 城市房屋拆遷制度的改革和完善的關(guān)鍵問(wèn)題12</p><p>　　4.2完善我國(guó)城市拆遷過(guò)程的措施建議14</p><p>　　4.2.1明確政府在拆遷補(bǔ)償中扮演的角色14</p><p>　　4.2.2房屋拆遷需要正當(dāng)?shù)姆沙绦?4</p><p>　　4.2.3房屋拆遷應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人公正、合理的補(bǔ)償15&l

11、t;/p><p>　　4.2.4城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題的解決途徑16</p><p><b>　　結(jié)　論18</b></p><p><b>　　謝 辭19</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)20</b></p><p><

12、b>　　前　言</b></p><p>　　城市房屋拆遷是指拆遷人根據(jù)城市規(guī)劃要求和拆遷許可證,依法拆除批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他附屬物,并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。城市房屋拆遷的主要目的是獲取被拆遷房屋占用的土地,對(duì)該片土地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)。在城市房屋拆遷中由于涉及到對(duì)房屋、土地和對(duì)應(yīng)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的處置和處分,所以,房屋拆遷涉及到拆遷人和被拆遷人的切身利益,是一個(gè)敏感而普遍的

13、社會(huì)問(wèn)題。近年來(lái),在我國(guó)城市房屋拆遷過(guò)程中,引發(fā)了大量的矛盾與沖突,這些矛盾與沖突,一方面是隨著我國(guó)住房的商品化,人們的維權(quán)意識(shí)和法制意識(shí)不斷增強(qiáng)的體現(xiàn);另一方面,從根本上說(shuō),是我國(guó)現(xiàn)行的城市房屋拆遷法律制度和政策存在問(wèn)題。</p><p>　　隨著城市化進(jìn)程的加快，房屋拆遷成為關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和城市建設(shè)的重要工作，但拆遷中暴露的問(wèn)題和矛盾比較多，而其中最富爭(zhēng)議的問(wèn)題之一就是城市房屋的土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題。我國(guó)法律中

14、沒(méi)有明文規(guī)定對(duì)城市房屋拆遷過(guò)程中的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中缺失土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)條款，理論研究中對(duì)集體土地征收、土地儲(chǔ)備等方面所作的理論研究較多，取得的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也較豐富，而對(duì)城市拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償方面開(kāi)展的研究和出臺(tái)的政策文件卻不多，這就引發(fā)了對(duì)城市房屋拆遷土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題的爭(zhēng)論。</p><p>　　本篇文章就是針對(duì)我國(guó)城市房屋拆遷過(guò)程中出現(xiàn)有關(guān)。對(duì)拆遷人補(bǔ)償問(wèn)題、安置行為、被

15、拆房屋占地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題等提出的改革和完善。</p><p>　　第1章 我國(guó)城市房屋拆遷的認(rèn)識(shí)</p><p>　　1.1城市房屋拆遷的涵義</p><p>　　城市房屋拆遷是指拆遷人根據(jù)城市規(guī)劃要求和拆遷許可證,依法拆除批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他附屬物,并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。</p><p>　　我國(guó)的房屋拆遷實(shí)際上是在

16、土地所有權(quán)制度與房屋所有權(quán)制度分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種特殊的活動(dòng)。我國(guó)實(shí)行土地公有制，城市的土地屬于國(guó)家所有，城市郊區(qū)和農(nóng)村的土地屬于集體所有。當(dāng)國(guó)家因建設(shè)需要使用某一國(guó)有土地時(shí)，法律上建立了強(qiáng)制收回國(guó)有土地使用權(quán)的制度；當(dāng)國(guó)家因建設(shè)需要取得集體土地時(shí)，法律上建立了土地征收制度，但是，附著于土地上的房屋基本上都是私有的，因此，當(dāng)國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)或?qū)嵤┩恋卣魇蘸缶陀龅搅巳绾翁幚硗恋厣系姆课輪?wèn)題。為了解決這一問(wèn)題，我國(guó)又建立起房屋拆遷制

17、度，其中建立在征收土地上的拆遷稱(chēng)之為征地拆遷，建立在收回國(guó)有土地使用權(quán)制度上的拆遷稱(chēng)之為城市拆遷。因此，城市房屋拆遷是在收回國(guó)有土地使用權(quán)基礎(chǔ)上實(shí)施的房屋拆遷。</p><p>　　1.2城市房屋拆遷的目的</p><p>　　我國(guó)《憲法》規(guī)定,公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。但是我國(guó)《憲法》同時(shí)又規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償。國(guó)家為了公共利

18、益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償?！薄锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用?！辈⒃谄涞?8條規(guī)定:“有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國(guó)有土地使用權(quán):(一)公共利益需要使用土地的;(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的。”《城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定:“在特殊

19、情況下,國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,依照法律程序提前收回出讓土地使用權(quán)?！薄冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條也作了類(lèi)似規(guī)定?？梢?jiàn),憲法和上述法律、行政法規(guī)都規(guī)定為了滿足“公共利益”的需要是征收或征用土地及公民的私有財(cái)產(chǎn)的目的。 </p><p>　　就我國(guó)目前的城市房屋拆遷而言。本文認(rèn)為,現(xiàn)實(shí)中的城市房屋拆遷并非全部都是為了社會(huì)公共利益。事實(shí)上,有兩種目的:一是為了公共利益,如市鎮(zhèn)建設(shè)、環(huán)境美化

20、等;二是商業(yè)性拆遷,如商品房建設(shè),為招商引資的各類(lèi)工業(yè)園、科技園的建設(shè),這類(lèi)拆遷往往借助政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的名義,取得開(kāi)發(fā)建設(shè)用地。但《城市房屋拆遷條例》并未區(qū)分公共利益拆遷和商業(yè)性拆遷,這為城市房屋拆遷留下了隱患。由于目的不同,會(huì)導(dǎo)致拆遷所涉及的法律關(guān)系性質(zhì)、拆遷程序、法律后果不完全相同,相應(yīng)地,解決的機(jī)制也不同。 </p><p>　　1.3城市房屋拆遷的性質(zhì)</p><p>　　城市房屋拆

21、遷到底是民事行為,還是行政行為,或者是一種民事與行政的混合行為,在理論上存在不同看法。與之相對(duì)應(yīng),拆遷法律關(guān)系有民事法律關(guān)系說(shuō)與行政法律關(guān)系說(shuō)之爭(zhēng)。民事法律關(guān)系說(shuō)的主要依據(jù)是:房屋拆遷的本質(zhì)是被拆遷人處分自己的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),拆遷人之所以能夠?qū)嵤┎疬w是基于契約而產(chǎn)生的合同權(quán)利。行政法律關(guān)系說(shuō)的主要依據(jù)是:房屋拆遷的本質(zhì)是國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的回收和征用。本文認(rèn)為,城市房屋拆遷行為既有行政行為,又有民事行為,因此,既有民事法律關(guān)系

22、,又有行政法律關(guān)系。</p><p>　　按照《城市房屋拆遷條例》的規(guī)定,我們可以將房屋拆遷行為劃分為房屋拆遷的原因行為和結(jié)果行為,房屋拆遷原因行為是典型的行政行為,無(wú)論城市房屋拆遷的規(guī)劃許可行為、土地使用權(quán)許可使用行為、拆遷許可證核準(zhǔn)行為等一系列行為都屬于行政行為,與之相對(duì)應(yīng)而產(chǎn)生的規(guī)劃法律關(guān)系、土地使用權(quán)許可法律關(guān)系和建設(shè)項(xiàng)目許可和房屋拆遷所涉及的法律關(guān)系都屬于行政性法律關(guān)系。這一系列行政許可行為是房屋拆遷的

23、原因,也是確定房屋拆遷合法性的標(biāo)準(zhǔn)。這一系列行政行為從目的上講都不過(guò)是房屋拆遷準(zhǔn)備行為,沒(méi)有這一系列行政行為的完成,城市房屋拆遷是無(wú)法進(jìn)行的,是缺乏法律依據(jù)的非法拆遷行為。</p><p>　　城市房屋拆遷活動(dòng)本身主要有兩項(xiàng)內(nèi)容:一是對(duì)房屋建筑的拆除行為;二是對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置。拆除行為是一種事實(shí)行為;補(bǔ)償安置是典型的民事合同行為。補(bǔ)償安置是在依法對(duì)被拆除房屋合理、公正評(píng)估的基礎(chǔ)上的民事利益互換過(guò)程,表現(xiàn)為拆

24、遷當(dāng)事人在合意基礎(chǔ)上的契約關(guān)系及對(duì)該契約的嚴(yán)格履行過(guò)程。拆遷行為能否順利實(shí)施,完全取決于拆遷人與被拆遷房屋的主人(被拆遷人)就房屋拆遷能否達(dá)成合意,這一合意的達(dá)成是以雙方當(dāng)事人法律地位的平等為基礎(chǔ)的,是建立在雙方當(dāng)事人充分協(xié)商與溝通之上的。城市房屋拆遷表現(xiàn)為如何協(xié)調(diào)拆遷人與被拆遷人之間的利益關(guān)系問(wèn)題，這種利益關(guān)系,從法律關(guān)系的角度而言,是平等的民事主體之間的法律關(guān)系,因此,城市房屋拆遷行為是存在于平等主體之間的民事行為。因而,在房屋拆遷

25、中,要充分重視與保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法民事權(quán)利,要重視拆遷當(dāng)事人的意愿,政府不要過(guò)多介入,即使介入也要有確定的理由和公正的程序。</p><p>　　正確界定城市房屋拆遷的性質(zhì)具有重要的意義。因?yàn)樗坏性V訟程序法適用的意義,也有平衡國(guó)家、集體和個(gè)人三者間利益關(guān)系的意義,更有防止權(quán)力尋租、公權(quán)私用的行政腐敗現(xiàn)象滋生和泛濫的社會(huì)政治意義。</p><p>　　第2章 我國(guó)城市房屋拆遷中的補(bǔ)償安

26、置問(wèn)題</p><p>　　2.1現(xiàn)行拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)概念 </p><p>　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，城市房屋拆遷補(bǔ)償是指由于國(guó)家建設(shè)、城市改造及文物保護(hù)、整頓市容、環(huán)境保護(hù)等原因，經(jīng)政府有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，相關(guān)建設(shè)單位或個(gè)人對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除，進(jìn)而需要給予房屋的所有權(quán)人一定的補(bǔ)償。根據(jù)以上概念和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行理解。</p><

27、p>　　2.1.1補(bǔ)償?shù)膶?duì)象</p><p>　　根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)的規(guī)定，我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是房屋的所有人，沒(méi)有涉及房屋的使用者。雖然有部分城市的規(guī)章制度中規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象還包括房屋使用人，即對(duì)房屋的承租人也要給予合理的補(bǔ)償，但是都是規(guī)定要在滿足一定的條件之后才對(duì)承租人加以補(bǔ)償，并且一般所補(bǔ)償?shù)慕痤~也并不足以彌補(bǔ)房屋使用人的損失。</p><

28、p>　　2.1.2補(bǔ)償?shù)姆秶?lt;/p><p>　　幾乎所有的房屋拆遷實(shí)施的真正目的都是為了取得房屋拆遷之后可供利用的土地使用權(quán)，但是根據(jù)《條例》和各地城市拆遷辦法的規(guī)定，拆遷人僅需對(duì)被拆遷房屋及其附屬物這一范圍內(nèi)物品所具有的價(jià)值向被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。</p><p>　　2.1.3補(bǔ)償?shù)姆绞?lt;/p><p>　　根據(jù)《條例》規(guī)定，我國(guó)城市房屋拆遷補(bǔ)償可以實(shí)行貨幣

29、補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，兩者都是在考慮所拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素之后由相關(guān)組織確定的。由此可見(jiàn)，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)際上是等價(jià)的。</p><p>　　2.2現(xiàn)行拆遷補(bǔ)償實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題</p><p>　　2.2.1拆遷安置補(bǔ)償不合理 </p><p>　　根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，房屋拆遷補(bǔ)償范圍僅限于房屋及其附屬物，而對(duì)土地使用權(quán)不予

30、補(bǔ)償?？梢?jiàn)，現(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償回避了土地使用權(quán)價(jià)值這一問(wèn)題，而實(shí)際上單純房屋的補(bǔ)償是無(wú)法給被拆遷人以公正補(bǔ)償?shù)?，這使得房屋拆遷糾紛不可避免。</p><p>　　另外，房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面也有問(wèn)題。主要體現(xiàn)在兩方面：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)含糊；二是根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，補(bǔ)償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出最后的估價(jià)。這樣可能會(huì)產(chǎn)生兩方面的后果。一方面，政府部門(mén)的定價(jià)

31、與市場(chǎng)上實(shí)際的房?jī)r(jià)可能有一定差距。另一方面，拆遷人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，使得其對(duì)評(píng)估價(jià)格的確定更有主動(dòng)權(quán)，而被拆遷人則基本喪失了對(duì)自己財(cái)產(chǎn)定價(jià)的權(quán)利。 </p><p>　　2.2.2公益拆遷與非公益拆遷難以區(qū)分 </p><p>　　公益拆遷與非公益拆遷難以區(qū)分，政府自身職責(zé)不分。公益拆遷，是指為了滿足公共利益的需要而進(jìn)行的拆遷，例如國(guó)防、公共交通、公共教育、公共博物館、醫(yī)院、

32、環(huán)境保護(hù)等以滿足公共需求為目的的公共建設(shè)項(xiàng)目與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。非公益拆遷，是指出于純營(yíng)利目的而進(jìn)行的拆遷。例如高檔小區(qū)、別墅區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)、高級(jí)辦公建筑、商業(yè)街等都是以營(yíng)利為目的的商業(yè)性開(kāi)發(fā)。這些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中如果發(fā)生拆遷問(wèn)題，就是屬于非公共利益拆遷的范疇。</p><p>　　公益拆遷以一種犧牲特定少數(shù)人的方式促成不特定多數(shù)人的利益，應(yīng)堅(jiān)持無(wú)補(bǔ)償則無(wú)征收的救濟(jì)程序。在非公益拆遷中，法律關(guān)系的主體

33、是拆遷人與被拆遷戶(hù)，雙方是平等的民事主體，雙方簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議屬于民事合同范疇，受民法和合同法的調(diào)整。</p><p>　　實(shí)踐中，由于缺乏判斷公共利益的大致標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)兩種形式的拆遷進(jìn)行實(shí)質(zhì)性區(qū)分，從而為拆遷人以公共利益之名踐踏私人財(cái)產(chǎn)提供了便利。所以，十分有必要在立法上給予公共利益一個(gè)判斷的原則，使得在實(shí)踐中對(duì)公益拆遷按照拆遷安置補(bǔ)償制度進(jìn)行，必要時(shí)，可實(shí)施強(qiáng)制拆遷。而對(duì)于非公益拆遷，則應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)

34、交易的方式取得產(chǎn)權(quán)，不允許此類(lèi)拆遷進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，以保護(hù)公民合法的私有財(cái)產(chǎn)。</p><p>　　2.2.3拆遷程序不夠健全 </p><p>　　房屋拆遷實(shí)際上是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在行使各自物權(quán)時(shí)發(fā)生的現(xiàn)象，因?yàn)樯婕暗讲煌睦嬷黧w，所以需要政府部門(mén)加以協(xié)調(diào)與管理。“但是，管理作為一種政府為民眾服務(wù)的手段，不是也不應(yīng)當(dāng)是立法的目的，尤其不應(yīng)當(dāng)是立法的首要目的?，F(xiàn)行城市房屋拆遷制度更多是從行政管理

35、角度出發(fā)，拆遷程序不完備，被拆遷人參與力度不夠，被拆遷人的參與權(quán)沒(méi)能得到關(guān)注和保護(hù)。</p><p>　　根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定，當(dāng)拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷協(xié)議時(shí)，可以申請(qǐng)行政裁決；如果未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶(hù)數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門(mén)在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。但問(wèn)題是此時(shí)規(guī)劃、立項(xiàng)、征地早就已經(jīng)完成；房屋拆遷許可證已經(jīng)頒發(fā)；拆遷公告也已對(duì)外發(fā)布；

36、整個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)啟動(dòng)，那么聽(tīng)證還有什么實(shí)質(zhì)意義呢?面對(duì)已經(jīng)發(fā)放生效的房屋拆遷許可證和已經(jīng)公布的拆遷公告，聽(tīng)證除了做出接受裁決、宣布房屋拆遷合法的決定之外，還能怎樣呢？有人戲稱(chēng)拆遷裁決聽(tīng)證為“馬后炮式”的聽(tīng)證。的確如此，此種形式的聽(tīng)證可以說(shuō)是毫無(wú)意義的，純粹是走過(guò)場(chǎng)。</p><p>　　2.2.4征收補(bǔ)償主體不明晰，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一 </p><p>　　為了公共利益的需要，政府應(yīng)該根據(jù)正當(dāng)?shù)?/p>

37、程序做出房屋征收決定。從法律關(guān)系看，房屋征收補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府，而《條例》模糊了征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，在沒(méi)有征得房屋所有人同意征收前就給予拆遷人拆遷許可，并要求拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。而相對(duì)拆遷人來(lái)說(shuō)，被拆遷人是被動(dòng)的弱勢(shì)群體，往往被動(dòng)地接受拆與不拆，被拆遷人又是分散的群體，不容易形成共同的意志，在維護(hù)自身的合法權(quán)益時(shí)顯得力不從心。同時(shí)，由拆遷人直接償付補(bǔ)償，很容易出現(xiàn)不同項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，更容易引發(fā)社會(huì)的矛盾和沖突。因此，理想的拆遷

38、程序，應(yīng)該是先征收、補(bǔ)償，再許可拆遷。而所謂的拆遷補(bǔ)償，實(shí)質(zhì)是征收補(bǔ)償?；诂F(xiàn)階段新《條例》尚未出臺(tái)，而近期由于農(nóng)村征地和城鎮(zhèn)房屋拆遷頻發(fā)惡性事件，2010年5月15日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》，通知要求“對(duì)于程序不合法、補(bǔ)償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制訂應(yīng)急預(yù)案的，一律不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷”。這就過(guò)渡性地規(guī)定了“先補(bǔ)償，后拆遷”，進(jìn)一步保護(hù)了人民群眾的利益。</p&

39、gt;<p>　　雖然各省、自治區(qū)、直轄市人民政府都有制定拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見(jiàn)，各地方政府一般也會(huì)針對(duì)各拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償安置提出實(shí)施細(xì)則，但是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還存在很多不確定性。首先，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定涉及拆遷各方利益，有些地方政府為了追求城市開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)績(jī)，一味庇護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，不惜損害被拆遷人的合法權(quán)益，一味降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。再者，拆遷估價(jià)委托程序上存在不公平，由于采用被拆遷人投票選擇的方式實(shí)際操作存在難度，多數(shù)地區(qū)還是由政府或拆遷人選擇

40、拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)。另外，由于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)得不到統(tǒng)一，不同拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異大，無(wú)法形成基本的銜接，拆遷補(bǔ)償?shù)墓叫允艿劫|(zhì)疑。</p><p>　　第3章 城市房屋拆遷中被拆遷房區(qū)域</p><p>　　內(nèi)的土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題 </p><p>　　我國(guó)法律中沒(méi)有明文規(guī)定對(duì)城市房屋拆遷過(guò)程中的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中缺失土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)條款，

41、理論研究中對(duì)集體土地征收、土地儲(chǔ)備等方面所作的理論研究較多，取得的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也較豐富，而對(duì)城市拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償方面開(kāi)展的研究和出臺(tái)的政策文件卻不多，這就引發(fā)了對(duì)城市房屋拆遷土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題的爭(zhēng)論。</p><p>　　3.1城市房屋土地使用權(quán)屬性分析 </p><p>　　我國(guó)實(shí)行的土地所有制是城市土地國(guó)家所有，城郊和農(nóng)村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)，房屋所有權(quán)

42、和土地使用權(quán)是互相分離的?！段餀?quán)法》第四十七條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。《土地管理法》第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬?lài)?guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律有規(guī)定的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家土地使用權(quán)依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、作價(jià)人股?！薄段餀?quán)法》第三編“用益物權(quán)”第一百三十五條和第一百三十七條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家

43、所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。”這就以立法的形式確認(rèn)了國(guó)有土地使用權(quán)全新的涵義：經(jīng)依法取得的國(guó)有土地所有權(quán)中分離出來(lái)的土地使用權(quán)，成為一種新的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)形式，成為了用益物權(quán)。</p><p>　　由上可知，我國(guó)合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權(quán)，但都享有該房屋占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。因此，土地使用權(quán)

44、是合法土地使用權(quán)人所擁有的重要資產(chǎn)。明確了土地使用權(quán)是一項(xiàng)用益物權(quán)——財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)即土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)睦碚摶A(chǔ)。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權(quán)，就要依法保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利，國(guó)家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓?zhuān)疤岵⒉皇菬o(wú)償出讓?zhuān)菓?yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。因?yàn)楸徊疬w人的土地使用權(quán)受到了侵害，就應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。</p><p>　　3.2相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及

45、其不足</p><p>　　雖然現(xiàn)行的《憲法》與現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地征收（用）補(bǔ)償都有補(bǔ)償責(zé)任的規(guī)定，但是在補(bǔ)償額度方面確有很大差異，反映在“給予補(bǔ)償”、“給予相應(yīng)的補(bǔ)償”和“給予適當(dāng)補(bǔ)償”的文字表述的內(nèi)涵上，這對(duì)城市房屋拆遷管理的實(shí)踐必然會(huì)產(chǎn)生疑義，在拆遷人與被拆遷人之間引起權(quán)益爭(zhēng)議，產(chǎn)生利益糾紛。如我國(guó)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在房屋拆遷

46、補(bǔ)償?shù)囊?guī)定上使用了“區(qū)位”這個(gè)模糊的概念，對(duì)承認(rèn)和補(bǔ)償被拆遷人土地使用權(quán)的界定較為含糊，沒(méi)有對(duì)被拆遷人土地使用權(quán)的補(bǔ)償作單獨(dú)規(guī)定，僅將土地使用權(quán)價(jià)值被隱含在房屋價(jià)格之中，土地資產(chǎn)價(jià)值未得到顯化。</p><p>　　此外，《物權(quán)法》第一百四十八條的立法本意是確定出讓土地的征收補(bǔ)償原則，但是，這個(gè)補(bǔ)償原則并未顧及土地投資和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)后對(duì)當(dāng)前土地價(jià)格及其未來(lái)房產(chǎn)、地產(chǎn)增值收益的影響因素?！段餀?quán)法》只是通過(guò)退讓剩余

47、年限出讓金來(lái)對(duì)原土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，并未考慮其已有的投資開(kāi)發(fā)對(duì)土地資產(chǎn)增值的貢獻(xiàn)，沒(méi)有顧及對(duì)原土地使用權(quán)人未來(lái)收益損失的補(bǔ)償，也沒(méi)有對(duì)城市房屋拆遷中劃撥土地使用權(quán)做一個(gè)明確的規(guī)定，對(duì)城市房屋拆遷中土地資產(chǎn)的補(bǔ)償規(guī)定，顯然不夠全面和明確。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下，房地產(chǎn)投資人關(guān)注的是土地的市場(chǎng)需求和未來(lái)房地產(chǎn)增值收益（土地轉(zhuǎn)讓的增值收益由國(guó)家稅制調(diào)節(jié)），以簡(jiǎn)單的“退還出讓金”讓原有的出讓土地使用權(quán)人喪失未來(lái)一定的土地收益，恐有失公允。而劃撥

48、土地的房屋所有人雖然沒(méi)有像轉(zhuǎn)讓土地上的房屋所有人那樣轉(zhuǎn)移支付土地使用權(quán)出讓金，可其在補(bǔ)交國(guó)有土地出讓金后，與轉(zhuǎn)讓土地房屋所有人享有同樣的土地使用權(quán)。在劃撥土地房屋所有人未補(bǔ)交國(guó)有土地出讓金前房屋拆遷的，也應(yīng)對(duì)被拆遷人的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，只是需對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格在房屋所有人和土地所有者之間加以分配而已。而《物權(quán)法》并沒(méi)有提及劃撥土地的補(bǔ)償問(wèn)題。因此，加快立</p><p>　　第4章 我國(guó)城市房屋拆遷制度的改革

49、與完善 </p><p>　　4.1城市房屋拆遷制度的改革和完善的關(guān)鍵問(wèn)題</p><p>　　第一，區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷。從理論上講，拆遷的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)取決于被拆遷房屋所占土地的開(kāi)發(fā)性質(zhì)。土地開(kāi)發(fā)可以分為公益型土地開(kāi)發(fā)和非公益型土地開(kāi)發(fā)。公益型土地開(kāi)發(fā)，是指為了滿足公共利益的需要而進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)，主要包括為各類(lèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政建設(shè)，如建設(shè)城市道路、橋梁、國(guó)防和軍事、公用事業(yè)、城市綠化、

50、環(huán)境保護(hù)設(shè)施等。非公益性質(zhì)的開(kāi)發(fā)包括各種出于營(yíng)利目的而進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)和一些既能滿足公共利益的需要，又能獲得商業(yè)潤(rùn)的土地開(kāi)發(fā)。但是，實(shí)踐中城市房屋拆遷并沒(méi)有按照土地開(kāi)發(fā)的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分，而是全部由政府進(jìn)行拆遷。即使在非公益拆遷中，開(kāi)發(fā)商也不能成為拆遷人，政府不可避免地充當(dāng)了實(shí)質(zhì)上的拆遷人，公益拆遷和非公益拆遷混為一談。一旦發(fā)生矛盾，被征收人往往遷怒于政府，如果拆遷規(guī)模很大，還會(huì)產(chǎn)生局部地區(qū)社會(huì)不穩(wěn)定。因此，對(duì)城市房屋拆遷制度的首要改革就是區(qū)

51、分公益拆遷和非公益拆遷。 </p><p>　　第二，按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估·予以公正補(bǔ)償條款被稱(chēng)為征收財(cái)產(chǎn)規(guī)定的唇齒條款，也就是說(shuō)，無(wú)補(bǔ)償無(wú)征收。之所以政府動(dòng)用征收權(quán)要給予被征收人補(bǔ)償，不僅是為了彌補(bǔ)被征收人的損失，也是為了使得政府的征收權(quán)有一定的經(jīng)濟(jì)成本，從而謹(jǐn)慎、合理的使用征收權(quán)。世界各國(guó)的財(cái)產(chǎn)征收實(shí)踐表明，絕大多數(shù)爭(zhēng)議并非針對(duì)征收目的，對(duì)公共利益有異議，而是針對(duì)補(bǔ)償問(wèn)題，我國(guó)也是如此。在城市房屋征收過(guò)

52、程中，特別是在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額上堅(jiān)持公正、公開(kāi)、公平的原則，就能很大程度上減少爭(zhēng)議。在補(bǔ)償數(shù)額的確定上，不應(yīng)由政府單方確定，而應(yīng)有被征收人的參與，協(xié)商和談判程序是必備的。征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是公正補(bǔ)償，而且是按照公平市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度在我國(guó)已經(jīng)建立并有長(zhǎng)足發(fā)展，可以由客觀、中立的評(píng)估機(jī)構(gòu)為征收財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償確定標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額，市場(chǎng)評(píng)估方式應(yīng)該越來(lái)越多地依法得到使用。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由征收機(jī)關(guān)和被征收人協(xié)商、抽簽或者投票決定，對(duì)評(píng)估應(yīng)當(dāng)有監(jiān)督機(jī)制。補(bǔ)償數(shù)

53、額應(yīng)當(dāng)將被征收房屋所在的土地使用權(quán)收回考慮進(jìn)來(lái)，比如，可以按照不得低于房屋征收決定生效之日同一地段的商品房的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)作為判斷是否公正補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　第三，適用公開(kāi)透明、平等參與的征收。房屋拆遷實(shí)際上是包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人或者使用權(quán)人在行使各自物權(quán)時(shí)發(fā)生的現(xiàn)象，由于涉及不同主體，因此需要行政機(jī)關(guān)加以協(xié)調(diào)。必須重新設(shè)計(jì)拆遷程序，程序正當(dāng)是被征收人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益得到切實(shí)保護(hù)的基

54、本保障。公告、征詢(xún)被征收人意見(jiàn)、舉行聽(tīng)證、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)和完成價(jià)格評(píng)估、草簽補(bǔ)償協(xié)議、建立征收安置補(bǔ)償費(fèi)用專(zhuān)項(xiàng)資金等應(yīng)該是設(shè)定拆遷許可證的必經(jīng)程序。在做出行政征收決定前，應(yīng)當(dāng)告知被征收人、利害關(guān)系人享有要求聽(tīng)證的權(quán)利。聽(tīng)證作為落實(shí)當(dāng)事人知情權(quán)和參與權(quán)的重要制度，是防止和減少矛盾糾紛產(chǎn)生的防線，應(yīng)當(dāng)是財(cái)產(chǎn)征收的必經(jīng)程序。聽(tīng)證的參加人、具體程序都應(yīng)當(dāng)有具體規(guī)定；在聽(tīng)證會(huì)舉行后的法定時(shí)間內(nèi)，征收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將被征收人、公眾和專(zhuān)家意見(jiàn)的采納情況、不采

55、納情況及理由書(shū)面通知聽(tīng)證會(huì)代表，并予以公告。房屋征收決定做出后，不僅應(yīng)當(dāng)公告，還應(yīng)送達(dá)每一被征收人。面向被征收人乃至公眾的送達(dá)是必要的，而房屋征收更是關(guān)系到每個(gè)被征收人和利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)的重大事宜，很多國(guó)家法律都明確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通知到被征收人和利害關(guān)系人本人。在房屋征收程序中，房屋征收決定必須送達(dá)，送達(dá)的方式可以參照</p><p>　　第四，建立具有獨(dú)立權(quán)威的行政裁決機(jī)構(gòu)，解決征收糾紛?，F(xiàn)在房屋拆遷中通用的是裁決

56、和訴訟程序。行政裁決在解決數(shù)量眾多的征收糾紛方面，應(yīng)該還是能夠發(fā)揮重要作用的，對(duì)節(jié)省老百姓訴訟成本、及時(shí)得到合適的安置補(bǔ)償還是有利的，但要從制度上解決裁決制度的中立和公正問(wèn)題，完全由政府部門(mén)自己裁決案件，至少有自作法官之嫌。應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)門(mén)的、相對(duì)獨(dú)立的行政裁決機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)糾紛進(jìn)行審理和裁決，同時(shí)完備相關(guān)的裁決程序等法律規(guī)定。行政訴訟更應(yīng)在房屋征收糾紛解決方面有所作為，無(wú)論是對(duì)政府的征收決定，還是對(duì)征收補(bǔ)償和征收程序，法院的大門(mén)都應(yīng)當(dāng)是敞開(kāi)的

57、。被征收人對(duì)與征收有關(guān)的行政行為，包括計(jì)劃發(fā)展部門(mén)的項(xiàng)目審批、規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃許可證、政府部門(mén)的土地使用權(quán)文件、拆遷管理部門(mén)的拆遷許可證、行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制拆遷行為、拆遷管理部門(mén)的處罰和不作為，都是可訴的。訴訟制度應(yīng)當(dāng)成為拆遷糾紛的有效解決途徑，需要通過(guò)保障司法獨(dú)立和司法權(quán)威，落實(shí)法院對(duì)所有財(cái)產(chǎn)征收糾紛的最終裁判權(quán)。除了加強(qiáng)訴訟制度解決拆遷糾紛外，應(yīng)積極鼓勵(lì)征收機(jī)關(guān)同被征收人就補(bǔ)償數(shù)額和安置方法進(jìn)行和解和調(diào)解，倡導(dǎo)通過(guò)溝通、協(xié)商等方式積極穩(wěn)妥

58、的解決出現(xiàn)的分歧和矛盾。</p><p>　　4.2完善我國(guó)城市拆遷過(guò)程的措施建議</p><p>　　4.2.1明確政府在拆遷補(bǔ)償中扮演的角色 </p><p>　　在房屋拆遷過(guò)程中，雖然拆遷人與被拆遷戶(hù)之間表面上是一種合同關(guān)系，但《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)又規(guī)定，如果雙方達(dá)不成協(xié)議的，可以申請(qǐng)建設(shè)行政部門(mén)裁決。房地產(chǎn)管理部門(mén)的裁決是一種行政裁決，雙方當(dāng)事人不服

59、可以提起行政訴訟。這樣，這種民事關(guān)系又進(jìn)入了行政領(lǐng)域。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)》，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決?？梢?jiàn)，拆遷人與被拆遷人之間并非一種單純的民事關(guān)系，因?yàn)殡p方有關(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議的爭(zhēng)議必須通過(guò)行政途徑來(lái)加以解決。</

60、p><p>　　由于房屋拆遷行為屬于對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)制剝奪沒(méi)有公權(quán)力的參與，私人無(wú)法順利進(jìn)行。因此，政府在城市房屋拆遷中扮演著重要的角色。政府有針對(duì)公民憲法上享有的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的不作為義務(wù)和保護(hù)義務(wù)。一方面，政府自身不能做出對(duì)被拆遷戶(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行非法侵害的行為；另一方面，政府應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地保護(hù)被拆遷戶(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，防止其受到拆遷人非法行為的侵害。</p><p>　　4.2.2房屋拆遷需要正當(dāng)?shù)?/p>

61、法律程序 </p><p>　　我國(guó)物權(quán)法第42 條規(guī)定："為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。"具體在城市房屋拆遷中，現(xiàn)行的合理拆遷程序應(yīng)該是：由土地管理部門(mén)先根據(jù)《土地管理法》第58 條的規(guī)定，征收或者收回住戶(hù)的國(guó)有土地使用權(quán)，然后才能與開(kāi)發(fā)商簽訂《國(guó)有土地有償使用合同》, 開(kāi)發(fā)商據(jù)此方能申請(qǐng)拆遷許可證，此后再進(jìn)行拆遷。<

62、/p><p>　　4.2.3房屋拆遷應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人公正、合理的補(bǔ)償</p><p>　　民法學(xué)家江平教授認(rèn)為："拆遷征地應(yīng)當(dāng)給予足額補(bǔ)償。"給予補(bǔ)償?shù)脑?，在?yīng)用角度上，給被拆遷人造成了損害就應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，否則就有借公共利益之名取得非法利益之嫌；避免被拆遷人利益的第2次受損；補(bǔ)償作為征收時(shí)的必要成本，通過(guò)此來(lái)限制政府行政征收權(quán)的濫用。從實(shí)際角度，政府有一定收入，征收后所帶

63、來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益必然大于被拆遷人損失的利益，存在一定的物質(zhì)基礎(chǔ)；另外，完全足額補(bǔ)償還是限制政府權(quán)力、防治腐敗的有力武器。</p><p>　　具體而言，在補(bǔ)償范圍上，我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶蟹课菟袡?quán)、附屬物所有權(quán)、非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)。而對(duì)于違章建筑、房屋下的國(guó)有土地使用權(quán)以及住宅房屋的預(yù)期收益（房屋所有權(quán)人依法對(duì)房屋享有的自然孳息和法定孳息）并未給予補(bǔ)償。</p>&l

64、t;p>　　在補(bǔ)償方式上，我國(guó)法律規(guī)定有產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，被拆遷人可以自由選擇。但在現(xiàn)實(shí)中，房屋出租后要給予拆遷，現(xiàn)行法律規(guī)定是，若承租人拒絕搬遷，對(duì)于該房屋拆遷的補(bǔ)償只能選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，而不能采用貨幣補(bǔ)償，實(shí)為對(duì)出租人利益的損害。</p><p>　　在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，有時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)參考內(nèi)容。在時(shí)間上，大</p><p>　　多數(shù)國(guó)家都以頒發(fā)拆遷許可證時(shí)的價(jià)格來(lái)

65、計(jì)算。"在價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)上，房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格是以其用途（居住用途或是商業(yè)用途）來(lái)界定的，即以房屋產(chǎn)權(quán)所有證上注明的用途來(lái)判斷，但在實(shí)踐中，實(shí)際用途會(huì)出現(xiàn)與許可證上注明的不符的情況，在此種情況下，筆者認(rèn)為按照房屋的實(shí)際用途來(lái)評(píng)估其價(jià)值更合理一些。因?yàn)槿粼扔糜诰幼〉姆课莺蟾臑樯虡I(yè)用途，事實(shí)上在進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)時(shí)已交過(guò)稅，已有過(guò)支出。</p><p>　　從補(bǔ)償?shù)某绦蚍矫?，?yīng)遵循以下步驟：</p>&

66、lt;p>　　1．評(píng)估，應(yīng)當(dāng)在被拆遷人充分參與的前提下（包括對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選</p><p>　　擇上），由中立的評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)做出獨(dú)立的估價(jià)，政府在此基礎(chǔ)上做出</p><p><b>　　決定起草草案。</b></p><p>　　2．聽(tīng)證，我國(guó)目前的聽(tīng)證太流于形式。</p><p>　　3．救濟(jì)，房屋拆遷為具體

67、行政行為，若另一方有異議，應(yīng)賦予其申訴、復(fù)議，特別是行政訴訟的權(quán)利。</p><p>　　4．履行，應(yīng)當(dāng)遵循事先補(bǔ)償原則并落實(shí)到實(shí)處，再進(jìn)行拆遷，政府行使拆遷權(quán)，應(yīng)充分尊重被拆遷人利益，不能與民爭(zhēng)利。</p><p>　　4.2.4城市房屋拆遷中土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題的解決途徑</p><p>　　1．加快立法進(jìn)程和規(guī)范立法管理。在相關(guān)的行政法規(guī)和地方性法規(guī)中應(yīng)明確規(guī)定

68、被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。當(dāng)前城市房屋拆遷活動(dòng)的最高層次的規(guī)范性依據(jù)是2001年l 1月國(guó)務(wù)院修訂實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，但該條例并未明確規(guī)定被拆遷人享有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，而各地方政府所制定的規(guī)范性文件在拆遷補(bǔ)償方面一般也只規(guī)定房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類(lèi)型、實(shí)際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權(quán)的補(bǔ)償。因此，建議有關(guān)機(jī)關(guān)盡快對(duì)有關(guān)拆遷的行政法規(guī)和地方性立法進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和法

69、律的要求進(jìn)一步規(guī)范和完善。統(tǒng)一規(guī)范立法程序和管理，加快房地產(chǎn)管理的立法進(jìn)程，使城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中有統(tǒng)一的法律依據(jù)。</p><p>　　2．制定相關(guān)的土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)定被拆遷人對(duì)土地享有補(bǔ)償權(quán)的同時(shí)，有必要確定補(bǔ)償?shù)木唧w操作標(biāo)準(zhǔn)。要充分考慮土地具體使用的方式不同會(huì)給被拆遷人帶來(lái)不同的經(jīng)濟(jì)利益，因此，可以參照有關(guān)土地征收補(bǔ)償政策，在對(duì)被拆遷人所享有的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估的同時(shí)，應(yīng)結(jié)合房屋的具

70、體用途和土地使用的特殊情況(如停車(chē)場(chǎng)等)適當(dāng)予以增加，以切實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。在制作具體操作標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中需要 理好以下幾個(gè)問(wèn)題：</p><p>　　（1）房屋和土地使用權(quán)的分離評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)值巨大，其中土地使用權(quán)價(jià)值占有相當(dāng)大的比重，房地分離評(píng)估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權(quán)和建筑物各自的真實(shí)價(jià)值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑

71、面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠(yuǎn)大于所占用的土地面積，房地分離估價(jià)有利于體現(xiàn)房屋建筑依附于土地的房地產(chǎn)特性，真實(shí)顯示土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。</p><p>　?。?）房屋及其以外場(chǎng)地的土地使用權(quán)補(bǔ)償。實(shí)施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內(nèi)可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權(quán)為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補(bǔ)償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場(chǎng)地用地部分的土地使用權(quán)也要給予補(bǔ)償。&l

72、t;/p><p>　　（3）房屋土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償。房屋拆遷土地使用權(quán)的補(bǔ)償應(yīng)注重對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償。為此，需依據(jù)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)建立土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，并從市場(chǎng)價(jià)格出發(fā)，實(shí)行以市場(chǎng)為導(dǎo)向的土地使用權(quán)價(jià)格浮動(dòng)機(jī)制。在確定土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格時(shí)，還應(yīng)考慮上地使用權(quán)剩余年限、拆遷后土地級(jí)差變化等不同因素。</p><p>　　3．實(shí)際評(píng)估中評(píng)估方法的選擇要認(rèn)真慎重。實(shí)際操作中，

73、估價(jià)應(yīng)符合房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則——替代原則，如若同—供需范圍內(nèi)有較發(fā)達(dá)的交易市場(chǎng)，用市場(chǎng)比較法評(píng)估。有收益的房地產(chǎn)選用收益法求取土地價(jià)格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規(guī)整、宗地排列整齊的地段可選擇路線價(jià)法。選擇基準(zhǔn)地價(jià)修正法應(yīng)注意基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式不同時(shí)，修正的內(nèi)容和方法之區(qū)別。劃撥土地的使用權(quán)評(píng)估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價(jià)格，然后扣除出讓金等款項(xiàng)，此時(shí)應(yīng)注意劃撥土地的權(quán)利限制?；蛘邞?yīng)

74、用成本法，依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益。</p><p>　　4．司法機(jī)關(guān)以個(gè)案審理的方式，解決房屋拆遷各方當(dāng)事人之間因補(bǔ)償安置等問(wèn)題所產(chǎn)生的爭(zhēng)議。任何人認(rèn)為自己的合法權(quán)利被非法剝奪、受到限制、侵害或減損的，都應(yīng)有權(quán)訴請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依照法定程序進(jìn)行審查并做出最終裁判。因此，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，必須采取科學(xué)合理的方法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，以盡快改變對(duì)依附于房屋所有權(quán)的土地使

75、用權(quán)被無(wú)償剝奪的不合理狀況，對(duì)被拆遷人進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償。</p><p><b>　　結(jié)　論</b></p><p>　　城市房屋拆遷,既關(guān)系國(guó)家、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、被拆遷單位及億萬(wàn)城鎮(zhèn)居民的利益,又關(guān)系到城市規(guī)劃的具體落實(shí),這是一個(gè)敏感而又普遍的社會(huì)問(wèn)題,已成為近幾年全社會(huì)高度關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題之一?；诔鞘蟹课莶疬w所引發(fā)的拆遷人與被拆遷人利益沖突問(wèn)題比較嚴(yán)重,引發(fā)

76、矛盾沖突的根本原因是我國(guó)現(xiàn)行的拆遷法律制度和政策存在問(wèn)題。諸如：拆遷安置補(bǔ)償不合理；公益拆遷與非公益拆遷難以區(qū)分，政府自身職責(zé)不分；拆遷程序不夠健全等。</p><p>　　因此，必須盡快改革和完善我國(guó)城市房屋拆遷制度：完善拆遷安置補(bǔ)償制度；界定“公共利益”，明確公益拆遷與商業(yè)拆遷；明確政府在拆遷補(bǔ)償中扮演的角色。以此來(lái)保障城市房屋拆遷中利益主體的合法權(quán)益，最大限度地減少房屋拆遷中的矛盾和沖突，從而達(dá)到和諧拆遷的

77、最終目的。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]黃河.房地產(chǎn)法.北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2008.2</p><p>　　[2]秋風(fēng).維護(hù)權(quán)利與權(quán)力的平衡點(diǎn).南方周末,2004-12-30</p><p>　　[3]王群,謝小平.我國(guó)城市房屋拆遷實(shí)用指南.北京:中國(guó)民主法制出版社,2

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