畢業(yè)論文---探析住房融資租賃經營模式

1、<p>　　普通本科畢業(yè)論文文獻綜述</p><p>　　論文題目： 探析住房融資租賃經營模式 </p><p>　　學 院： 旅游與城市管理學院 </p><p>　　學生姓名： *** 學 號 ：0***** </p><p>　　專 業(yè)： 工程管理 屆 別： **

2、*級 </p><p>　　指導教師： ******* 職 稱： 副教授 </p><p>　　完成日期 二○一○ 年 五 月 七 日 </p><p><b>　　文 獻 綜 述</b></p><p><b>　　前言</b></p><p&g

3、t;　　本畢業(yè)論文題目是《探析住房融資租賃經營模式》，融資租賃是一種有效的融資方式和促銷手段。在國外，一些大廠商都設有金融服務公司，金融服務公司設有銀行和租賃公司。廠商設立金融服務公司開展租賃業(yè)務，主要目的是為了銷售產品，如奔馳公司2004年生產汽車55%是通過融資租賃形式賣出 。住房融資租賃經營模式有住宅融資和促進銷售的作用，現階段住房融資租基本上沒有滲透到我國房地產市場。自1998年以來，我國商品住房取得飛速發(fā)展，主要是住房按揭貸款

4、這種融資手段的促進，然而現在住房按揭貸款積聚了巨大的房地產市場風險。房地產是一個資金密集的行業(yè)，單一的依靠銀行融資必然使風險聚集，住房融資租賃能促進房地產融資多元化、分散風險。從制度上、模式上進行房地產金融創(chuàng)新，不但能改變居民住房融資現狀，而且有助于實現住房供給多樣化，建立更成熟穩(wěn)定的房地產市場和居民住房的市場保障體系。</p><p>　　本論文的資料和參考文獻主要源自對傳統(tǒng)的動產融資租賃相關研究。其實融資租賃

5、是一種專業(yè)性和實踐性的市場交易行為，對于融資租賃的研究主要是站在出租人的角度來研究與租賃相關的經濟風險和商業(yè)風險、稅務、會計、法律等方面。然而對于住房融資租賃還可以借鑒住房按揭貸款和消費信貸方面的理論。</p><p><b>　　正文</b></p><p>　　租賃的起源可以追溯到公元前2010年，但現代租賃業(yè)在英國和美國興起。20世紀初期，制造商開始認識到賣方租

6、賃和促銷型租賃對產品銷售的重要性，1954第一家獨立租賃公司在美國成立，此后租賃獲得迅速放展。租賃已成為歐美國家資本設備長期投資的重要形式，1990年美國年租賃成交額達1200億美元，占設備投資32%，英國年成交額210億美元，占投資的20%，到1994年法、意、荷等歐洲國家現代租賃市場成交量達到設備投資20%左右。租賃產品對經濟有巨大促進作用。第一、租賃作為一種融資手段，為許多企業(yè)解決融資問題，企業(yè)能夠獲得設備使用權。很多承租人由于無

7、法滿足銀行貸款條件轉而向出租人申請租賃服務，與銀行抵押置留權相比，出租人取回出租物面臨的資產風險更小。第二、租賃增加國內資本設備、促進投資。第三、促進二手市場興起。</p><p>　　1．租賃業(yè)發(fā)展階段和創(chuàng)新</p><p>　　現代租賃業(yè)發(fā)展可以分為五個階段。第一階段是傳統(tǒng)出租，其特點是租賃期限很短、出租人提供全面服務，租賃合同到期后，使用者要將租賃物歸還給出租人。第二階段是“簡單的融

8、資租賃”，租賃一旦生效，出租人在租賃財產上所有經濟權益完全轉給了承租人。出租人保留名義上所有權，實質是一種以租賃財產為標的物擔保權益，在租賃期末，承租人以象征性價格獲得資產所有權。這種租賃形式其實是一種變相的分期付款銷售，一種通過租賃對設備購買的融資。第三階段為創(chuàng)新融資租賃階段，出租人在進行租賃時注重提高附加值因素、提供綜合性服務，同時向出租人設置不同的租賃期滿選擇。第四階段，經營性租賃階段，其特點是：出租人提供全面的集成式服務，租賃期

9、滿，承租人退還租賃物。在實質性財務會計準則下，簡單融資租賃被認為不是“真實租賃”，由于市場競爭加劇、二手設備市場發(fā)展、以及會計準則的改變，因而，經營性租賃受到外部條件促進和稅收激勵。第五階段，新產品階段，也是復雜的融資租賃階段。在這個階段，經營性租賃發(fā)展成熟，租賃期滿選擇被安排的更加復雜，包括買入選擇、賣出選擇、提前結束選擇、租賃物升級和續(xù)租。在復雜融資租賃模式中，出租人要承擔一些殘值風險，承租人</p><p>

10、;　　2.國內外對融資租賃研究</p><p>　　租賃是一種專業(yè)性、技術性非常強的市場經濟交易行為，對于租賃的研究主要集中在經濟和商業(yè)風險、法律、稅務、會計、監(jiān)管等實務方面。各個國家融資租賃在法律、稅務、財務會計和監(jiān)管上存在很多差異，表述方法多種多樣，實際中的處理和運作也有很多不同。在不同的會計準則下，融資租賃資產是出租人還是承租人計提折舊有截然相反情況，稅收受益者也會不同。Sudir P.Amembal 主編

11、的《國際租賃完全指南》對融資租中遇到的許多專業(yè)問題有深入分析，該書詳細介紹了法律、會計、稅收對租賃市場的影響，同時對租賃的風險、市場交易和營銷、戰(zhàn)略同盟、跨境租賃、租賃資產證券化都有詳細、深入探討。Peter K.Nevitt與Frank J.Fabozzi合著的《設備租賃》一書中，較為詳細地介紹了對承租人信用風險的管理，提出了通過事前評估承租人資格、租賃期間密切關注租賃設備運作及承租人的狀況來控制承租人的信用風險。他們還分別從什么是租

12、賃設備資產證券化，為何要將設備租賃證券化，以及如何將租賃資產證券化三個方面進行了分析。其實，國外對金融租賃風險的研究并不多，國外對租賃的研究主要集中在單個設備租賃項目的評價上，提供是租賃還是購買的</p><p>　　國內研究者對融資租賃的研究主要側重風險研究，沙泉在2002年他的《融資租賃的風險及防范》一文中，根據融資租賃涉及到融資、貿易、技術等方面的特點，詳細地分析了融資租賃所面臨的風險類型，主要包括市場風險

13、、金融風險、貿易風險、經濟環(huán)境風險、技術風險、環(huán)境污染引起的風險以及不可抗力的風險等，介紹了幾種如何評估和預測風險的方法，如經驗法中可以采用仿真試驗法、投資估算法等，科學法中有概率分析、蒙特卡羅分析法。同時，他還提出了融資租賃的風險防范措施，介紹了風險規(guī)避、租金償還擔保、風險轉移、規(guī)范化的融資租賃合同等方面問題。</p><p>　　國內外對融資租賃研究都比較注重實務和專業(yè)方面。然而，在租賃的理解上，有兩種不同的

14、觀點，傳統(tǒng)的看法是租賃是一種產業(yè)；另一種觀點，如Sudir P.Amembal認為租賃是一種產品。雖然對租賃的理解上存在差異，但并不影響對它市場交易范疇和固有屬性的認識。</p><p>　　3.住房融資租賃理論依據</p><p>　　住房融資租賃是一種新的房地產經營模式，在市場上缺乏必要的可供參考案例和實踐基礎，然而從絕大多數通過按揭貸款購房的事實來看，融資租賃業(yè)是一種重要的融資手段。

15、住房融資租賃可以從消費信貸理論和實踐吸取經驗，融資租賃對于現金流的管理和消費信貸非常相似，同樣要保證資產未來現金流的穩(wěn)定性，流動性，但是融資租賃在資產的專業(yè)管理和風險控制方面更具有優(yōu)勢。1949年美國銀行提出預期收入理論（The Anticipated Income Theory），該理論核心思想是：資金流動性以未來收入為基礎并與收入大小成正相關；借款人預期收入受貸款到期日影響，分期償付形式具有流動性，只要預期收入有保障，通過分期還貸形

16、式，長期項目貸款和消費信貸可以保證資金流動性。預期收入理論主張把借款人預期收入作為貸款償還能力標志，從借款人一般都有固定收入這一事實出發(fā)，可以推斷：一、借款人的收入以及對應時間可以預期到。二、如果每期收入的一部分歸還貸款，不僅貸款回收有保證，回收數量和時間同樣可以預期。三、通過分期還貸，長其放貸款在一定期限內具有流動性。在實踐中，通常以這一理論為基礎，借用一定的評估模型和定量技術判別借款人償還意愿和償還</p><p

17、><b>　　結論</b></p><p>　　國內外融資租賃的參考文獻主要是以動產為研究對象，在住房融資租賃方面缺乏系統(tǒng)、完善的理論研究和實踐。住房融資租賃和大型設備等高價值動產的租賃有許多共同特點，只是住房租賃承租者是許多獨立個人。許多居民在獲得住房時面臨資金融通和收入限制問題，因此，住房融資租賃有其市場基礎，融資租賃同樣可以應用到住宅上。在住房融資租中，由于承租對象不同，在傳統(tǒng)融

18、資租賃中的法律、稅收、會計、監(jiān)管會發(fā)生變化，適用的制度和管理會不同，但是通過融資租賃各方面的不同安排，仍然可以按市場上傳統(tǒng)的融資租賃模式運作、開展業(yè)務。</p><p>　　住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實踐，從消費信貸這種理念和現象來考慮和分析、探索。住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實踐，從消費信貸這種理念和現象來考慮和分析、探索。住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實踐，從消費信貸

19、這種理念和現象來考慮和分析、探索。在后面論文中將先從房融資租賃的定義、形式和特點、實現的條件和必要性、產生的影響和現實意義，這些方面進行概述。在定義和分析的基礎上，提出一種住房融資租賃的多元化企業(yè)經營模式。最后，對住房融資租賃進行一些理論假設和未來市場機會分析。</p><p><b>　　指導教師評分：</b></p><p><b>　　指導教師：<

20、;/b></p><p><b>　　年 月 日</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1前言</b></p><p>　　1.1研究背景與意義(1)</p><p>　　1.2國內外研究現狀

21、(1)</p><p>　　1.3本文研究思路(2)</p><p>　　2 住房融資租賃概述</p><p>　　2.1 住房融資租賃定義(2)</p><p>　　2.2 住房融資租賃形式和特點(2)</p><p>　　2.3 實現住房融資租賃主要條件(3)</p><p>　　2

22、.4 中國進行住房融資租賃的環(huán)境背景分析(4)</p><p>　　2.5 目前進行住房融資租賃的必要性分析(6)</p><p>　　2.6 住房融資租賃的現實意義(8)</p><p>　　3 住房融資租賃經營模式</p><p>　　3.1業(yè)務模式 (9)</p><p>　　3.2 出租人經營組織體系

23、(17)</p><p>　　3.3 實現租賃資產證券化(18)</p><p>　　4 住房融資租賃市場假設</p><p>　　4.1 市場供給會創(chuàng)造需求(20)</p><p>　　4.2 消費產品和服務對人們意識具有灌輸和操縱的作用(20)</p><p>　　4.3 人們會對激勵作出反應(20)&l

24、t;/p><p>　　4.4 人們需要更靈活的住房形式(21)</p><p>　　4.5市場化是實現住房分配的有效方式(21)</p><p>　　5住房融資租賃市場機會分析</p><p>　　5.1自有房屋比例在短短幾年里大幅下降(21)</p><p>　　5.2 城市生活的人們會面臨居住地轉換抉擇(22)

25、</p><p>　　5.3 人們面臨住房選擇和資產投資組合的權衡取舍(23)</p><p><b>　　6 結論(24)</b></p><p><b>　　參考文獻(25)</b></p><p><b>　　致謝(26)</b></p><p

26、><b>　　摘 要</b></p><p>　　融資租賃是在原有經營租賃基礎上通過金融和企業(yè)經營模式創(chuàng)新發(fā)展起來的一種融資方式。傳統(tǒng)經營租賃是出租人將物品和資產出租給使用者這樣一種簡單的使用權供需交易形式，現代融資租賃是通過融物達到融資和資金使用目的。從經營租賃到融資租賃的市場經營創(chuàng)新，其動機是解決從農業(yè)和手工業(yè)經濟社會到現代工業(yè)化信息化社會變革導致的生產要素需求和生產設施高技術

27、含量、高生產力包含高價值產生的資金融通障礙。中國在實行商品房改革后，隨著經濟高速發(fā)展和城市化不斷推進，自有住宅成為了居民主要財產為居民提供住房服務。住宅物業(yè)的高價值性決定了住房所有權的資產屬性，居民要實現住宅自有化，必須突破資金融通和收入與財富的限制。本文在借鑒融資租賃這種市場創(chuàng)新來探討住房融資租賃市場化，借鑒融資租賃核心思想，根據個人住房的特點進行住宅融資租賃模式構想，內容和形式的租賃安排，而不是根據專業(yè)化的融資租賃的定義將傳統(tǒng)融資租

28、賃運作模式直接應用于個人住房物業(yè)服務市場。本文強調的是進行住房服務的商品化。所以主導思想是提倡房地產市場應該從供應結構上進行多元化的供給改革，實現住房的資產屬性向居民住房消費品屬性的房地產市場經營模式的轉變。</p><p>　　在后面論文中將先從住房融資租賃的定義、形式和特點、實現的條件和必要性、產生的影響和現實意義，這些方面進行概述。在定義和分析的基礎上，提出一種住房融資租賃的多元化企業(yè)經營模式。最后，對住房

29、融資租賃進行一些理論假設和未來市場機會分析。</p><p>　　【關鍵詞】住房融資租賃 住宅物業(yè)空間服務 住房消費 </p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Financial leasing is e based on the original financial and business innova

30、tive of business model and financing model．Traditional operating lease is the goods and assets of lessor will be leased to the lessee who hope to get service, such a simple form of demand and supply transactions, modern

31、finance lease financing through financial and material resources to achieve the purpose of use．The market management innovation from operating to financial leasing, the motivation is to solve the difficulti</p>&l

32、t;p>　　This paper have defined housing financial leasing, described the characteristic, stated the significance, the condition of carrying out, and the effect to the real estate market of china．The Author have putted f

33、orward a model of housing financial leasing on the basis of analysis.</p><p>　　【Key words】 Housing Financial Leasing; Housing Consumption; </p><p>　　Housing Service</p><p>　　探析住房融資

34、租賃經營模式</p><p><b>　　1 前言</b></p><p>　　1.1研究背景與意義</p><p>　　融資租賃是一種有效的融資方式和促銷手段。在國外，一些大廠商都設有金融服務公司，金融服務公司設有銀行和租賃公司。廠商設立金融服務公司開展租賃業(yè)務，主要目的是為了銷售產品，如奔馳公司2004年生產汽車55%是通過融資租賃形式賣出

35、 。住房融資租賃經營模式有住房融資和促進銷售的作用，現階段住房融資租基本上沒有滲透到我國房地產市場。自1998年以來，我國商品住房取得飛速發(fā)展，主要是住房按揭貸款這種融資手段的促進，然而現在住房按揭貸款積聚了巨大的房地產市場風險。房地產是一個資金密集的行業(yè)，依靠單一的銀行融資必然使風險聚集，住房融資租賃能促進房地產融資多元化、分散風險。</p><p>　　從制度上、模式上進行房地產金融創(chuàng)新，不但能改變居民住房融

36、資的現狀，而且有助于實現住房供給多樣化，建立更成熟穩(wěn)定的房地產市場和居民住房市場保障體系。</p><p>　　1.2 國內外研究現狀</p><p>　　各個國家融資租賃在法律、稅務、財務會計和監(jiān)管上存在很多差異，表述方法多種多樣，實際中的處理和運作也有很多不同。在不同的會計準則下，融資租賃資產是出租人還是承租人計提折舊有截然相反情況，稅收受益者也會不同。Sudir P.Amembal

37、主編的《國際租賃完全指南》對融資租中遇到的許多專業(yè)問題有深入分析，該書詳細介紹了法律、會計、稅收對租賃市場的影響，同時對租賃的風險、市場交易和營銷、戰(zhàn)略同盟、跨境租賃、租賃資產證券化都有詳細、深入探討。Peter K.Nevitt與Frank J.Fabozzi合著的《設備租賃》一書中，較為詳細地介紹了對承租人信用風險的管理，提出了通過事前評估承租人資格、租賃期間密切關注租賃設備運作及承租人的狀況來控制承租人的信用風險。他們還分別從什么

38、是租賃設備資產證券化，為何要將設備租賃證券化，以及如何將租賃資產證券化三個方面進行了分析。其實，國外對金融租賃風險的研究并不多，國外對租賃的研究主要集中在單個設備租賃項目的評價上，提供是租賃還是購買的決策分析。</p><p>　　租賃是一種專業(yè)性、技術性非常強的市場經濟交易行為，對于租賃的研究主要集中在經濟和商業(yè)風險、法律、稅務、會計、監(jiān)管等實務方面。國內外融資租賃的參考文獻主要是以動產為研究對象，在住房融資租

39、賃方面缺乏系統(tǒng)、完善的理論研究和實踐。住房融資租賃和大型設備等高價值動產的租賃有許多共同特點，只是住房租賃承租者是許多獨立個人。許多居民在獲得住房時面臨資金融通和收入限制問題，因此，住房融資租賃有其市場基礎，融資租賃同樣可以應用到住宅上。在住房融資租中，由于承租對象不同，在傳統(tǒng)的融資租賃中的法律、稅收、會計、監(jiān)管會發(fā)生變化，適用的制度和管理會不同，但是通過融資租賃各方面的不同安排，仍然可以按市場上傳統(tǒng)的融資租賃模式運作、開展業(yè)務。<

40、;/p><p><b>　　1.3本文研究思路</b></p><p>　　住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實踐，從消費信貸這種理念和現象來考慮和分析、探索。在后面論文中將先從房融資租賃的定義、形式和特點、實現的條件和必要性、產生的影響和現實意義，這些方面進行概述。在定義和分析的基礎上，提出一種住房融資租賃的多元化企業(yè)經營模式。最后，對住房融資租賃進行一些理論假

41、設和未來市場機會分析。</p><p>　　2 住房融資租賃概述</p><p>　　2.1 住房融資租賃定義</p><p>　　住房融資租賃是指出租人通過與承租人訂立規(guī)范合同協議提供長期的住宅物業(yè)使用權，并提供多方面住房服務，在整個租賃期內出租人保留物業(yè)所有權，同時承擔物業(yè)殘值風險。在租賃安排上有提前結束、租賃物業(yè)升級和續(xù)租實行機制與規(guī)范，有租賃期滿買入期權，但

42、買入價格不是象征性，而是通過專業(yè)性期權定價模型估計，或者是通過市場公允價交易。這種租賃實質是為住房消費提供融資，而不是為居民獲得住房所有權進行融資。</p><p>　　2.2 住房融資租賃形式和特點</p><p>　　住宅物業(yè)是經營商提供居住空間服務和其他消費服務的經營基礎，將傳統(tǒng)社區(qū)物業(yè)管理和現代酒店客房服務理念相結合，進行純商業(yè)物業(yè)項目運營管理。將物業(yè)空間進行多樣化細分組合，同時物

43、業(yè)在經濟壽命周期內進行使用期限不同分割，將物業(yè)空間和期限進行多元化組合打包推向市場，不同消費者對物業(yè)使用空間和期限有不同組合需求。作為一種融資租賃資產，租賃期限有中長期的特點。一種租賃方式是借鑒國有土地使用權出讓方式，將物業(yè)使用權期限以協議中長期使用期限和標定價格一次性出售給消費者；另一種方式是通過傳統(tǒng)融資租賃合同形式協議使用期限和租金，在合同到期后，消費者擁有未來以一定協議價格購買該物業(yè)剩余使用權的期權，或以未來該物業(yè)市場評估價購買的

44、優(yōu)先權，在租賃安排上有提前結束、租賃物業(yè)升級和續(xù)租實行機制與規(guī)范。在這兩種住房服務供給方式中進行經濟和財務分析，從物業(yè)經營長期可持續(xù)性和盈利性原則出發(fā)，進行專業(yè)化合同條款設置，到達抵御風險、成本費用和收入平衡。 </p><p>　　融資租賃將居民自有住宅高價值投資轉化為住房服務消費。對住宅包含的高價值進行新的價值計量方式設置，主要是將物業(yè)在生命周期內價值進行差別化分攤遞延，對整體高價值物業(yè)進行價值分割細化。因而

45、，居住物業(yè)服務真正實現商品經濟時代市場化流通，需求多樣化，供給專業(yè)化、產業(yè)化。住戶不是住宅物業(yè)所有者，在合同契約中享有占有、使用、服務權利；經營商提供物業(yè)管理和多樣化物業(yè)服務，獲得現金流入。開發(fā)商對物業(yè)持有經營，以消費者為向導，采用酒店式物業(yè)管理，提供高效、全面、細致、便捷、專業(yè)化生活服務，統(tǒng)一集中創(chuàng)造物業(yè)空間環(huán)境和物業(yè)形象。</p><p>　　2.3 實現住房融資租賃主要條件</p><p

46、>　　住房融資租賃需要多方面的外部條件，主要包括建立新型的土地供給模式、建立相應的法律法規(guī)，對于住房融資租賃來說，建立起相適應的土地出讓制度，是這種經營模式能夠實行的最重要的條件。</p><p>　　由于住房供給采用融資租賃方式，房地產市場轉變?yōu)樯唐方洕淖》课飿I(yè)空間供需市場。在這種房地產市場模式下，改變土地招拍掛的土地出讓方式是必要的。政府應把土地看作如礦產、森林等自然資源，采用稅收和利潤分成的方式調

47、節(jié)土地資源配置。政府出讓土地不是以地價高低形式衡量，而是把土地作為一種持續(xù)長久的政府收入納入財政計劃，建立土地價值以地租形式存在的新型市場競爭機制－土地價值形成出讓制度。在該制度下土地價值體現在土地占用基礎上所產生利潤的剩余分配，如果確定土地所占利潤分成比重，則土地收益可以確定。在這種制度中地價是一個價值形成后的理論估計值，地價不是市場最初的競爭因素，土地未來經營者在“土地租金占房租收入的比重”這一指標下進行市場競爭。政府通過讓利、稅收

48、形式調節(jié)住宅服務市場，同時可以從房地產市場中獲得持續(xù)穩(wěn)定財政收入。采用這種土地出讓制度，房地產商競爭的是經營管理能力和商業(yè)價值挖掘能力，通過提高住房服務品質，同時提供多樣化的增值服務滿足多層次住房需求。</p><p>　　現在的出讓金作為土地使用人向國家繳納的所謂地租，本質上是稅收的一種表現形式。出讓金一次性繳納，極大地增加了居住人的負擔，對居民的其他消費產生了嚴重的擠出效應，不利于刺激內需。更主要的是，由于政

49、府以土地出讓金方式一次性收取土地資源占用稅和地租，在居民保有土地期間，政府就很難再征收土地的保有稅，而由于不必承擔保有成本，居民購買房地產囤積的行為就無法遏制，從而加大了房地產的供需矛盾和投機。因此，一次性出讓金制度向“稅收租金”形式按年繳納制度發(fā)展，土地價值在使用權期限內分攤、“稅收租金”分時繳納，應該成為我國土地有償利用的改革方向。</p><p>　　2.4 中國進行住房融資租賃的環(huán)境背景分析</p&

50、gt;<p>　　2.4.1 目前開發(fā)商經營環(huán)境</p><p>　　中國房地產企業(yè)經營趨同化、缺乏戰(zhàn)略性思考，主要表現在開發(fā)經營理念上缺乏差異性和市場行為的趨同。房地企業(yè)將經營戰(zhàn)略設定在囤積土地上，不惜血本競拍土地，再用土地進行運作到資本市場上進行融資，達到擴張目的。這背后戰(zhàn)略邏輯是：通過控制土地從而達到房地產市場占有率目標。中國房地產業(yè)似乎陷入了地價和房價圈套，地價與房價相互聯動、出現水漲船高現

51、象。房地產開發(fā)商這種經營戰(zhàn)略趨同使房地產資產市場產生很大泡沫，市場參與者都面臨非常大風險。從現實情況來看，在許多大城市建設用地越來越稀缺，土地爭奪也日趨激烈，房地產企業(yè)一直走開發(fā)-銷售經營路線，必然會遇到經營瓶頸，而將未來發(fā)展戰(zhàn)略集中在開發(fā)-持有-物業(yè)經營這種新的盈利模式上，可以獲得穩(wěn)定的投資和經營回報，是一種可持續(xù)發(fā)展模式。住房融資租賃是對中國現行房地產經營模式的一種挑戰(zhàn)。</p><p>　　2.4.2 居民

52、面臨的住房選擇現狀</p><p>　　中國現階段的絕大多數人住房要通過購買商品房實現，中國房產協會曾做過一項調查，全國約九成以上城鎮(zhèn)居民選擇購買面積80平米至120平米普通商品房，但國家統(tǒng)計局對24個大中城市住宅市場調查顯示，120平米以下的戶型比重不到50%。大戶型多是供給那些有很好經濟能力的人，他們對價格變動有一定的承受能力，相對小戶型的需求，而大戶型多是剛性需求；小戶型的購買者多是經濟能力有限、對價格非常

53、敏感的中低收入者。同時，大戶型單位面積建筑成本相對小戶型要低，“蜂窩式”密布的內部空間分割和繁雜的安裝管線提升了每套小戶型住宅單位面積建筑成本。大戶型的中高檔住宅平均利潤率一般能達到30%到40%?；谝陨显?，開發(fā)商普遍沒有供給更多小戶型住宅的動力。據許多城市統(tǒng)計調查，中低收入者占居民總量80%以上，房地產供給偏向大戶型的中高檔商品房造成了很大供需矛盾，由于中低收入者購房困難，造成市場上供給短缺的現象。</p><

54、p>　　中國商品房市場真正起步于1998年國發(fā)【1998】23號文件，文件要求停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化，為中國房地產商品房開發(fā)創(chuàng)造了市場。中國住房商品化的改革之初就有“出租”和“出售”兩種思路，但是選擇了商品房產權的出售住房改革方案。在房改以前居民沒有自主產權的住房，實行居民自主化購房的住房政策，從理論上講，每個家庭必須憑借自己的經濟能力在市場上購買物業(yè)產權占據生活居住空間。在取消福利分房的居民住房改革時，很多人看

55、到了投機的機會：居民提高住房質量的需求和居民毫無選擇的購買商品房剛性需求如開閘放水式的同時釋放，有資本的人憑借手中經濟力量購買房產、占據物業(yè)空間。即使從今天許多中國人的觀念來看，居民必須要有自己的住宅、居者必要有其屋才能安居樂業(yè)，所以購買物業(yè)產權，就是控制了生存空間，因而形成一種封建式地主觀念的文化傳承。富人憑借財富占據大量房產，中低收入者居住空間被擠壓，有錢人都在拼命買房，擁有二套、三套物業(yè)大有人在，擁有十套、八套的也不在少數，有的溫

56、州炒房團、山西煤老板將整棟物業(yè)買斷。持有大量房產的人一直不愿出租、也不愿出售，期待房價一直的高漲。</p><p>　　從房改開始，就缺乏房地產市場多層次多元化的市場體制的考慮，單一的商品房產權供給模式，同時缺乏稅收體制和政府調控手段的保障，產生巨大房地產市場投機和泡沫。同時也可以看到，最近30年居民住房是受政策支配，是由房改政策為居民做決策。</p><p>　　房地產供給的問題關鍵在于

57、，物業(yè)供給以一種不可分割整體產權形式在市場上交易，以一種高價值的資產投資的形式讓居民消費。居民的住房消費不像其他消費品一樣方便的獲得，因而把房地產資產交易轉化為住房服務的商品化市場供給，對住房投資和住房消費進行明顯的區(qū)分。購買房產的以資產投資經營的性質進行稅務和法規(guī)管理和激勵，對于居民住房服務消費制定出完善的法律制度保護其權益，從而形成完善的物業(yè)空間服務市場。</p><p>　　2.5 目前進行住房融資租賃的必

58、要性分析</p><p>　　一個成熟的房地產市場應有很大比重物業(yè)存量，物業(yè)服務市場可以創(chuàng)造房地產業(yè)增加值。城鎮(zhèn)居民住房服務是房地產業(yè)增加值的主要組成部分，但我國房地產業(yè)增加值在GDP中的比重一直維持在1%到2%左右的低水平上，美國這一比例大概是12%、加拿大大約為16%、韓國為11%，泰國為5%，印度為4%。</p><p>　　物業(yè)具有投資和消費的雙重屬性，從投資角度，房地產市場反應一

59、種資產市場狀況；從消費角度，反應的是物業(yè)空間市場景氣度，所以成熟的房地產市場的必要條件之一是要能夠體現這兩方面市場互相聯動關系的敏感性和相互推動的作用。資產市場和物業(yè)空間市場可以用四象限靜態(tài)模型來表示他們之間的關系和相互影響。</p><p>　　中國住宅物業(yè)市場是一個增量市場，房地產企業(yè)經營模式是以物業(yè)出售，最快回籠資金為主要目標。住宅在價值上已經超出了普通消費品的范疇，而是城市中產階層以上人群的一種投資，但住

60、宅消費是一種必需的消費品，是居民生活基本保證。中國住宅物業(yè)難以提升住宅服務增加值，主要原因在于房地產經營商以產權形式出售回收投資，居民消費自有產權的住宅。在以單一物業(yè)產權交易為主導的房地產市場中，產權交易市場沒有成熟物業(yè)服務市場基礎，缺乏與物業(yè)服務市場聯動，房地產資產市場就失去了創(chuàng)造未來收益的能力。資產價值是資產在未來產生的現金流的現值，在居民以自己購買資產自己使用消費的房地產市場運行方式中，資產的價值并不是在有效的市場機制下形成，房地

61、產資產價值缺乏客觀的市場評估，因此，房地產資場市場容易成為投機市場。房地產的開發(fā)需要一個很長的時間周期，所以房地產的供給相對于需求的變化在短期是缺乏彈性的；人們在一定時期內可以通過各種途徑解決暫時性的居住問題，因而，在短期中需求是富有彈性的。同時，供給和需求之間有很大的時滯問題，因此，單純的短期供給和需求狀況產生的房地產資產交易價格并不是一種真實的市場均衡價格。現實情況是，在缺乏與物業(yè)服務</p><p>　　從

62、中國房地產行業(yè)主體情況來看，應該大力發(fā)展物業(yè)服務市場。一方面房地產企業(yè)應該轉變經營理念，一直習慣于將物業(yè)出售的簡單經營模式使競爭集中化。現在房地產開發(fā)企業(yè)競爭主要集中在對投資資源的控制，房地產企業(yè)要通過對資源的壟斷控制在資產市場上進行操縱。國務院發(fā)展研究中心于2007年9月16日發(fā)布的《中國房地產企業(yè)競爭力研究報告》表明，房地產企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新、資本規(guī)模急劇擴張，擴充土地儲備。開發(fā)商以資本擴張、資源控制這種競爭方式缺乏對宏觀經濟

63、因素影響緩沖能力，面臨非常大的經濟風險。開發(fā)商目標是以一定預期范圍內的價格出售資產，因而其制定市場經營戰(zhàn)略必然要求能夠盡快回籠資金，進行資本操作，從而緩解資金壓力。從實質上，房地產開發(fā)商是一個資源的聚集整合、調控和分配的集合體，而將房地產開發(fā)整個流程肢解分包給專業(yè)的服務機構和建筑商。</p><p>　　2.6 住房融資租賃的現實意義</p><p>　　近年來，房地產市場泡沫和供需結構矛

64、盾突出問題成為政府調控重點，但仍然難以有效解決，如果住宅融資租賃能為居民所接受，這必然會沖淡中國城市住房突出問題。住房融資租賃對中國城市經營影響是多方面的。</p><p>　　2.6.1 可以轉變開發(fā)商非理性的經營路線</p><p>　　住房融資租賃經營從房地產企業(yè)角度來看有多方面影響。一、在激烈的房地產市場競爭中，可以避開集中化競爭另辟蹊徑，走差異化競爭戰(zhàn)略。二、通過融資租賃進行金融

65、產品創(chuàng)新，如租賃公司發(fā)行商業(yè)票據、債券、股票和其他金融產品，引進資產證券化和其他復雜投資工具，可以獲取銀行等金融機構住房按揭貸款業(yè)務的盈利，從而提升盈利空間。三、實現金融和房地產等相關產業(yè)多元化組合經營，提高公司抵御風險能力和對外界經營環(huán)境變化的緩沖能力。四、由于融資租賃長期性和現金流量的穩(wěn)定性，要求公司在長期性和穩(wěn)健性原則下經營公司，因而對公司持續(xù)經營有很大的制度上激勵和促進。</p><p>　　2.6.2

66、有利于實現中國城市化的目標</p><p>　　中國經濟生產大部分集中在粗放型加工業(yè)和制造業(yè)，以及低附加值服務業(yè)，而原料、設計、創(chuàng)新、營銷等創(chuàng)造高價值生產環(huán)節(jié)一直由外方控制，導致中國收入分配金字塔型的結構，中上收入人群占的比重比較小。目前中國居民住房形式選擇單一，大多數居民只有以按揭貸款這種融資方式，購買商品來滿足住房需求，而銀行有非常嚴格貸款標準，而且貸款受國家調控和監(jiān)管，從而遏制了許多住房需求。中國在未來面臨

67、巨大挑戰(zhàn)之一是城市化問題，在接近14億人口基數上，要實現未來70%左右的城市化率，依靠自有商品房的增量，可能會使城市住房問題更加嚴峻，因而，必須大力發(fā)展住房服務市場。住房融資租賃是一種重要的住房供給方式，同時也是化解城市化進程中住房供需矛盾有效途徑。住房融資租賃能創(chuàng)造住房服務增加值，將成為未來新的經濟新增長點。 </p><p>　　2.6

68、.3 可以化解我國土地所有權與居民住房產權矛盾</p><p>　　從中國物業(yè)私人產權與土地國有和集體所有制矛盾上看，只有一定期限土地使用權私人物權存在許多政治性的政策和法律上的不確定性風險。對于土地使用權到期后私人產權利益如何得到保護、物業(yè)產權如何處理，土地使用權如何續(xù)期以及續(xù)期成本等，這些有制度因素導致的問題是居民自有產權住房無法回避的風險。在住房融資租賃供給模式下，居民使用物業(yè)空間，各種資產風險由出租人承擔

69、，而出租人作為一種盈利性法人機構，能夠從法律和經濟方面應對私有產權面臨的制度性風險。出租人持有物業(yè)，進行集中化整體性經營管理，能夠創(chuàng)造良好居住環(huán)境，提供精細的物業(yè)服務吸引居民入住，可以獲得規(guī)模經濟。</p><p>　　2.6.7 有利于城市動遷改造</p><p>　　從城市動遷方面來看，在大量片區(qū)物業(yè)由單一盈利性公司持有經營的條件下，未來城市的改造拆遷可以避免與眾多個人進行拆遷談判面臨

70、的難題和復雜的局面，這將會有力于城市改造。</p><p>　　3 住房融資租賃經營模式</p><p><b>　　3.1業(yè)務模式</b></p><p>　　住房融資租賃經營模式要取得成功，應以住房融資租賃業(yè)務為主，采用同心多元化經營戰(zhàn)略，拓展與住房服務和物業(yè)資產管理相關的各種業(yè)務，如房地產開發(fā)、建筑、裝修裝飾、物業(yè)和家具家政服務，商業(yè)經營

71、管理，相關的居住消費貸款和保險。實現相關聯業(yè)務多元化經營，降低單項業(yè)務盈利，與客戶建立更為廣泛和緊密的關系，從而可以提高對市場滲透能力，達到規(guī)模收益效應。</p><p>　　3.1.1 住房融資租賃業(yè)務</p><p>　　3.1.1.1住房租賃產品的設計和制度安排</p><p>　　租賃方案的制定，就是租賃產品形成，根據市場定位，在目標市場范圍內進行市場分割，

72、在每一細分市場內了解客戶需求，租賃產品可以被設計成各種類型。以下一些方針應該值得探討：</p><p>　　租賃產品設計的靈活性應被重視。一種靈活的住房融資租賃產品是具有吸引力的，通常在提供住房融資租賃的過程中，出租人應和承租人保持良好的信息溝通，出租人在提供物業(yè)服務需及時了解承租人的需求變化，提供物業(yè)空間環(huán)境改進的咨詢和實施服務，建立租期延長、提前續(xù)約和提前結束租賃配套機制，同時允許按一個合理的價格以舊換新。如

73、果意識到住房服務的需求總是表現出多層次、多元化，那么租賃產品的靈活性就應重點考慮。</p><p>　　承租人的利益保護機制非常重要。通過完善的融資租賃合同確定出租人和承租人的權利和義務，雖然在法律上是可以得到保護的，但是在現實中，承租人作為消費者，必然認為自己是處于弱勢地位的，因此，制定出令人信賴的爭議解決機制，在公正、有效的維權和投訴的機制下，必然提振承租人的信心。</p><p>　

74、　捆綁組合租賃能給承租人提供很大的便利。將不同類型的融資租賃服務安排到一項住房融資租賃結構中，比如家電設備融資租賃，家居融資租賃、裝修融資等。承租人會發(fā)現，從一家融資租賃服務商獲得相關的產品和服務非常便利。</p><p>　　“先住后買”是一種可以嘗試的選擇。在中國融資租賃市場滲透率比較低的現實情況下，住房融資租賃更是一種新的住房供給方式，那么選擇部分的住房把租賃轉化為購買可能會吸引潛在的新的承租人。</

75、p><p>　　租賃的設計要符合承租人對消費支出的要求，有利于承租人提高在其他居住服務上的消費。住房融資租賃應該通過多元化、多層次的居住服務供給來達到收益目標，在相同的預算支出情況下，居民獲得的服務多樣化，從理論上說，能獲得更高的消費總效用。</p><p>　　租賃期滿后應該提供多種選擇以滿足承租人需求。這些選擇包括：</p><p>　　特定的購買選擇期權，或按照專

76、門程序確定的價格優(yōu)先購買權。</p><p>　　特定期限的續(xù)租選擇權，或支付期限和支付價格是按照特定程序確定。</p><p>　　在租賃期滿后，承租人需向出租人退還住房。</p><p>　　出租人賣出權，由出租人決定是否收回住房，或者由承租人購買，或從新開始續(xù)租。</p><p>　　不再支付任何租金，僅僅以象征性的價格轉移住房的所有權

77、。</p><p>　　使承租人擁有以租賃資產為基礎的證券。這是一種重要的制度安排。將整片小區(qū)的物業(yè)資產實行實體資產證券化后，由承租人首先購買，如果物業(yè)承租人擁有相應的股權、債權和其他相應的權益，那么承租人就可以對出租人的經營管理產生一定的影響，如承租人可以通過股東大會、債權人與債務人之間的談判機制來表明訴求，通過證券買賣而對出租人的經營“用腳投票”。從出租人的角度來看，這種制度對公司經營有非常大的影響，一方面，

78、出租人可以轉移一定的資產風險，同時獲得一種重要的融資渠道。另一方面，使經營決策和管理變得更為復雜，出租人經營要透明化，接受承租人的監(jiān)督。</p><p>　　3.1.1.2租金的確定</p><p>　　租金根據提供的綜合服務不同要有所差異，但從住房的使用權出租方面來看，其租金確定主要是根據市場比較和出租人的經營目標確定。在融資租賃中，由于具有租賃長期性的特點，因此，在租賃安排上，違約風險

79、、通貨膨脹和利率風險、法律和稅務風險應該有充分的考慮。然而這些因素的分析和預測是復雜的、充滿不確定性，因此出租人首先需要的是在不考慮風險因素，從現實的市場營銷角度和經營戰(zhàn)略方面出發(fā)，制定切實可行的租金方案，然后再根據自己的風險承受能力進行調整。以下是除去風險因素后的一個確定“裸租金”的方案：</p><p>　　從消費者定位和細分、市場比較方面，根據物業(yè)的區(qū)位、物業(yè)的品質和環(huán)境標準，對物業(yè)進行定位。</p&

80、gt;<p>　　確定出租物業(yè)的基準租金。根據物業(yè)的定位，收集市場信息，通過各種方案的比較和對未來的預測確定基本租金標準。</p><p>　　確定具體租金。租金在基準租金的基礎上，根據住房的不同情況進行修正，R：每平方米租金的修正系數，R1：住宅的環(huán)境修正系數，R2：住宅的樓層和朝向等位置修正系數，R3：住房的使用狀況修正系數，R4：租賃期限修正系數。對于租金的修正還可以有多方面的不同考慮，進行多

81、方面的修正。租金的修正系數可以用公式表示為：</p><p>　　R=R1*R2*R3*R4。每平方米具體租金的計算就是在基準租金的基礎上乘以相應的租金修正系數。</p><p>　　同時，租金還包含很多其他費用性和合同約定上的費用，影響租金的其他因素可能有：</p><p>　　租金的支付結構和時間安排。以一個全額償付、租期36個月、實際利率為10%的租賃產品為例

82、，如果事后支付租金的話，每融資1000美元的租金是32.27美元，如果提前支付租金每融資1000美元租金為32.00美元。</p><p>　　是否有承租擔保。如果租賃合同要求租賃開始前，由承租人支付一筆擔保存款，或第三方保證付款，這些安排也會影響到租金率。</p><p>　　手續(xù)費。出租人進行融資租賃時，需要對承租人信用調查、處理租賃文件和法律事務。</p><p&

83、gt;　　包含的保險費用。如果沒有要求承租人購買一定的租金支付保險和租賃資產的財產保險，那租金很肯能包涵保險費用。</p><p>　　稅收因素。這取決于稅法對融資租賃的規(guī)定和是否能享受到稅收優(yōu)惠。</p><p>　　3.1.1.3 租賃產品營銷和運作</p><p>　　從本質上來說，租賃是一種集成融資、服務和權益的產品，租賃公司必須建立起一套有效的租賃市場營銷

84、方案。應意識到：即使最富有創(chuàng)新和靈活性的產品也不可能自我推銷。銀行貸款融資已經盛行了幾百年，但是融資租賃的概念相對很新，沒有得到廣泛的接受，即使在成熟的租賃市場，如美國、西歐和澳大利亞，租賃業(yè)也沒有得到廣泛理解，因此，對于住房融資租賃，面臨非常大的市場推廣與營銷的挑戰(zhàn)?？蛻魹槭裁床贿x擇購買，或者通過分期付款銷售方式進行融資？客戶選擇住房融資租賃的根本原因是什么？為什么潛在的客戶與這家公司而不是另外一家進行融資租賃交易？這些都是出租人在制

85、定營銷方案時要認真研究的問題。</p><p>　　對于住房融資租賃來說，制定完善而有吸引了的營銷方案是至關重要的。由于住房租賃產品涉及專業(yè)的廣泛和復雜性，制定營銷方案時需要各方面的專業(yè)人員的幫助，如建筑師，設計師、理財專家、律師，更重要的是要有客戶的參與和承諾，否則，營銷方案可能缺乏可行性，難以達到預期目標。要爭取承租人積極參與到融資租賃方案制定中來，可以通過租賃產品預售、產品開發(fā)中客戶意見反饋、VIP卡優(yōu)惠等

86、措施。對于住房融資租賃產品，從監(jiān)管上已經不同與商品房開發(fā)與銷售，出租人可以從普通商品和服務角度，對住房租賃市場營銷采用更多、更靈活、更富有創(chuàng)新的方案。</p><p>　　對于承租人方面，應該制定規(guī)范的客戶評估標準、出租標準、承租條件、租賃政策，這些都是為了使融資租賃的風險能夠得到很好控制、方便客戶管理。</p><p>　　在客戶評估方面，主要從承租人經濟因素和非經濟因素方面進行綜合評

87、 價，對客戶的評估結果將作為是否進行融資租賃的重要指標。</p><p>　　經濟因素：家庭收入、消費水平和消費方式、收入、資產和負債、信用記錄、未來預期收入的評估。</p><p>　　非經濟因素：家庭構成和家庭狀況、學歷、職業(yè)生涯、社會關系、社會評價、社會經歷。</p><p>　　出租標準是指出租人制定的，承租人應達到的相應條件。出租人出于多方面的考慮可能會

88、制定不同的標準。出租標準對租賃產品的銷售有非常大的影響，如果放寬出租標準，能夠提升融資租賃的交易量，但是會增大租賃資產風險控制和租賃管理的難度；過于嚴格的出租標準，租賃產品的市場表現會比較差。出租條件可能會包括：承租人支付擔保帳戶或第三方擔保、購買租賃保險、租賃預付款、承租人提供收入和財產證明。</p><p>　　所以，出租標準不同，會成為住房融資租賃產品供給市場競爭因素。</p><p&g

89、t;　　出租政策是指出租人進行租賃的運作程序。出租人可以根據承租人的申請和預訂，對客戶進行評估，制定相應的租賃標準，與承租人溝通，安排租賃方案，確立租賃合同，明確租賃履行中提供的服務和資產管理。租賃政策也是影響租賃產品市場營銷的一個重要因素，因此，租賃政策制定應使租賃產品獲得具有便利性和靈活性。</p><p>　　3.1.2 物業(yè)開發(fā)</p><p>　　在融資租賃模式下開發(fā)的房地產一方

90、面追求租金收入，同時要實現商業(yè)利益最大化，所以經營商需要成片區(qū)域的高容積率、高密度、超高層物業(yè)開發(fā)。在城市空間形態(tài)方面呈現集群化的發(fā)展，形成集群性的發(fā)展規(guī)模。</p><p>　　物業(yè)開發(fā)主要是社區(qū)都市空間系統(tǒng)化綜合開發(fā)利用，在高層高密度住宅和商業(yè)社區(qū)如何進行物業(yè)空間利用和住宅社區(qū)營造是融資租賃經營取得效益關鍵。住宅社區(qū)空間利用模式借鑒純商業(yè)物業(yè)項目開發(fā)，結合未來沿海城市建筑的密度和高度不斷增漲趨勢，可以設計一種

91、都是空間綜合體。一座座瘦高形塔式高樓聳立在巨大箱形裙房上，樓層可以達到60層到80曾，每座塔樓上面互相獨立，底下由5到6層左右的如箱形基礎一樣的裙房連通。眾多生活設施和活動空間、商業(yè)和各種服務被統(tǒng)籌安排在巨大裙房下面、內部及屋頂景觀平臺上，多層裙房集購物、娛樂、休閑、餐飲、交通等幾乎所有和生活相關功能。整體裙房使物業(yè)空間利用的有序性、連通性、可達性和便捷性完整統(tǒng)一。在裙房上、中、下開設一系列精心設計開敞空間，在商業(yè)中心區(qū)為紛繁復雜、各式

92、各樣的城市生活提供場地，同時保持裙房的上、中、下各個層次與周邊進行活動和空間上的相互聯系。高層建筑之間由地下連廊相連接，相鄰建筑之間交通完全可以在室內完成，可以從這些建筑間連廊直接到達附近目的地，如停車場、公交站、商場。所有連通的建筑無論功能屬性的差異，都能為高層網絡服務，保持整個區(qū)域建筑交通網絡的通暢。</p><p>　　住宅開發(fā)一定要順應市場需求，滿足居住品質標準，適應建筑潮流和技術水平改進、以及日益提高的

93、綠色、環(huán)保、節(jié)能新要求。從市場角度來看，住宅服務應多元化、要有不同居住環(huán)境特色和文化氛圍的物業(yè)開發(fā)和服務供給，進行多層次、多方面市場細分和市場定位。從社會不同階層的大層面上市場細分，住宅服務類型主要有普通經濟適用型、校園公寓型、酒店公寓型、園林庭院型；從特定社會經濟階層不同偏好方面細分市場，物業(yè)開發(fā)可以分為主題公園型高附加值住宅、高科技含量智能型住宅、生態(tài)型住宅、綠色住宅、健康保健住宅、節(jié)能和效能型住宅。</p><

94、p>　　3.1.3 物業(yè)服務</p><p>　　在住宅融資租賃模式下，開發(fā)商供給一系列物業(yè)空間和附加服務，盈利由物業(yè)租金收入、物業(yè)服務增加值，以及商業(yè)、娛樂休閑高附加值經營創(chuàng)造。融資租賃公司的經營核心是物業(yè)服務，在租金收入和商業(yè)服務價值上尋求平衡，實現經營利潤最大化。一方面，根據物業(yè)價值和特點確定絕對租金水平和級差租金使租金適當；另一方面，需要保證物業(yè)人氣使物業(yè)區(qū)位產生有競爭力商業(yè)價值。一般情況是成片區(qū)域

95、開發(fā)房地產，有高密度的居住群形成物業(yè)經營規(guī)模效應，才會有非常大的商業(yè)服務價值。如果片區(qū)開發(fā)房地產有人群聚集效應，即使只從商業(yè)價值方面也能有非常好盈利空間，從而可以降低單純的物業(yè)居住的租金水平。從居住者中進行消費者市場細分，根據不同市場定位進行物業(yè)和各種服務的多元化組合，在物業(yè)公共區(qū)間設置商業(yè)網點、各種娛樂休閑服務，住戶可以享受到酒店式的物業(yè)和各種消費服務。</p><p>　　3.1.4 二手住房的資產經營管理&

96、lt;/p><p>　　融資租賃面臨資產殘值風險，資產回收后續(xù)處理等問題，建立起專業(yè)的二手市場經營體系，是這些問題主要解決途徑。租賃期間出現客戶違約，就需要將資產回收，進行二手住房的市場經營。盡管在最初融資租賃中，出租人主要依靠租金取得收益，從而不依賴資產殘值，而且在租賃期滿時通常會以一種期權性質價格進行再次交易，但是住宅物業(yè)具有可觀的殘值，處理這些殘值，有組織地進行二手住房市場經營和交易能夠獲得目標收益。 當住房融

97、資租賃資產在住宅物市場中達到一定的市場滲透率時，必然會促進二手住房經營性租賃市場繁榮?？梢灶A見，經營性租賃將在住房融資租賃業(yè)中變得非常重要，成為對沖融資租賃風險主要途徑。</p><p>　　在二手市場經營，以短期的、提供全套物業(yè)服務，包括保養(yǎng)、維修，裝修裝飾、家居布置、家政服務。二手市場不應被視為融資租賃的副產品，而應該是其重要組成部分。一旦租賃財產返回到出租人手里，出租人便制造了二手資產，從二手資產處理中取得

98、高回報將會有利于降低租金標準，從宏觀上看，能夠降低企業(yè)利用資本成本。住宅物業(yè)擁有很高殘值，容易在二手市場上銷售特點，因而，二手市場對住房融資租賃企業(yè)非常重要。</p><p>　　3.1.5 住房融資租賃保險業(yè)務</p><p>　　在融資租賃經營中，對于承租人違約而不按時支付租金的商業(yè)保險，是這種經營模式能長期有效運行重要保證。承租人在申請住房租賃時，首先要購買租金支付保險，從而增加承租

99、人獲得融資租賃的信用，通過出資人資信評估。這種租金支付保險品種在承租人有無法支付等違約行為時，由保險人預先進行全額支付，同時，對于承租人違反物業(yè)使用的合同條款和意外造成的資產損失，也由保險人承擔一定比例賠償。所以，這種保險能極大降低出租人流動性風險和資產損失風險。</p><p>　　作為出資人，同時開展這種保險業(yè)務具有專業(yè)上和信息上的巨大優(yōu)勢。一方面，出租人在進行融資租賃經營中有大量充分的客戶信息，由于出租人在

100、租賃的營銷中已經與客戶建立了良好的關系，出租人首先會向客戶推銷這種保險產品，因此，作為出租人背景的保險公司，有相對的市場渠道優(yōu)勢。另一方面，出租人背景的保險公司能高效、快捷地獲得物業(yè)資產狀況和客戶信息，借助出租人資產管理，能很好處理物業(yè)保險索賠等問題。憑借承租人和出租人在住房服務上廣泛的關系，保險公司還可以獲得推銷其他保險產品的渠道。 </p><p>　　3.2 出租人經營組織體系</p><

101、;p>　　在公司組織體系設計上，為了適應這種經營模式，應以經營業(yè)務為導向，根據經營業(yè)務特點和需要設置相關職能機構。采取一般經營決策權力向各業(yè)務公司下移、扁平化管理方式，各業(yè)務經營公司有充分經營管理權力，同時，為了加強資源調動和動態(tài)組合，相應地，強化高層決策管理層與各業(yè)務公司的信息溝通。</p><p>　　3.3 實現租賃資產證券化</p><p>　　資產證券化（Asset Bac

102、ked Securitization）是指將具有可預見、穩(wěn)定現金流資產，以證券的形式打包，在金融市場上發(fā)售，證券投資者對打包形成資產產生的現金流或剩余權力具有要求權。租賃資產證券化就是將產生于一個或多個租賃交易和租賃資產具有的應收賬款進行證券化。通過創(chuàng)立一種法律契約和融資結構，使證券持有人享受未來資產的現金流和剩余權益。一類現金流是由證券化開始時的租賃資產中的到期租金組成；另一類現金流是由初次租賃到期后處理資產殘值取得的收益組成。<

103、;/p><p>　　要實現資產證券化，必須通過結構、載體和制度設計，從而實現證券化資產與原始資產權益人的風險隔離。其做法是將基礎資產真實出售給一個特殊項目載體SPV（Special Purpose Vehicle），SPV以一種破產概率很小方式成立、運營。</p><p>　　在租賃資產證券化機構模式和制度保障下，租賃資產實現了與原始資產持有人經營風險的隔離，租賃資產被SPV托管給一個專門的資