宏觀調(diào)控下的住房開發(fā)特征研究.pdf

1、從歷史上看，住房改革開始于1988年修改憲法，并在1998年實現(xiàn)住房分配徹底貨幣化，城市由“先生產(chǎn)后消費”向“集體消費”的積累方式轉(zhuǎn)交．但由于住房供求關(guān)系失調(diào)，造成價格飛漲，以及相關(guān)的動拆遷糾紛和侵占耕地等問題，影響到國家的可持續(xù)發(fā)展，因而調(diào)控房地產(chǎn)在所必行。所選用的政策工具包括土地、金融、稅收與補貼、保障與動拆遷以及行政管制等領(lǐng)域。這些政策要么干預供給，要么干預需求，具體可分為非物質(zhì)和物質(zhì)兩方面。 從物質(zhì)層面來考慮，政策通過影

2、響政策性住房和市場驅(qū)動的商品房開發(fā)行為實現(xiàn)調(diào)控。政策性住房由政府主導．但受到級差地租的反饋作用．市場驅(qū)動的商品房有著內(nèi)在的資本最大化邏輯，總趨向資本收益率最高、循環(huán)晟快的區(qū)位，但也受到市場競爭結(jié)構(gòu)、空間交易成本約束。調(diào)控時，開發(fā)企業(yè)將可在中心與外圍、開發(fā)再開發(fā)、規(guī)模零散、擴大再生產(chǎn)與經(jīng)營存量等選項間自我調(diào)整。從行為主體上說，政府、企業(yè)和居民的三方博弈影響著住房開發(fā)及其價值實現(xiàn)。 上海城市規(guī)模大、空間分化明顯，利于觀察住房開發(fā)行為

3、變遷．研究中通過2001-2006年上海19區(qū)縣住房開發(fā)的案例分析，總結(jié)空間分布特征為中心城區(qū)樓盤數(shù)量規(guī)模均小．中心城區(qū)邊緣的總量大規(guī)模大，外圍開發(fā)數(shù)量多規(guī)模小。上海住房開發(fā)集中度高、企業(yè)的市場勢力大、本地化特征強，顯示出壟斷合謀的特征，阻礙住房的擴大再生產(chǎn)．不利于市場競爭，消釋了宏觀調(diào)控績效。因而，住房問題癥結(jié)不在于房價上漲，而在于默許共謀和本地化壟斷所造成的市場競爭和宏觀調(diào)控的雙重失靈。 在復雜的城市世界里，住房受到固有規(guī)律