養(yǎng)老地產(chǎn)的財務(wù)分析.pdf

1、中國正加快進(jìn)入老年化社會。傳統(tǒng)的以家庭為單位,養(yǎng)兒防老的情況,由于一胎政策與4-2-1的現(xiàn)象而顯得不足。由于二元戶籍,退休人員如何以城市的房地產(chǎn)融通,以房養(yǎng)老成為面對巨大而長期的養(yǎng)老負(fù)債的對沖方法。中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是遠(yuǎn)大的。
　　中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的瓶頸是土地、融資與稅務(wù)政策。目前境內(nèi)較為成功的初始個案,都有著地成本土地的優(yōu)勢。有些為了在高稅的環(huán)境下節(jié)省稅務(wù)成本,做出不少創(chuàng)新的商業(yè)模式?？墒?如何利用資本市場卻成為發(fā)展的瓶頸,

2、如果能夠打通融資渠道,如利用公募資金里的退休金、保險金等較長期的低成本資金,能把成功的模式迅速復(fù)制全國,搶先打開市場。
　　在資本市場較發(fā)達(dá)的國家,如美國;發(fā)展了先進(jìn)的公募房地產(chǎn)信托基金系統(tǒng)(Real Estate Investment Trust, REIT),在幾十年的發(fā)展沿革下,政策上對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方與營運(yùn)放作出分工;更好的利用了各自低成本基金與超水平管理的優(yōu)勢。
　　本文作者以上海 REIT專家預(yù)備組組員的身份,參