縣級城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與金融風險的研究——以河南省柘城縣為例.pdf

1、自古以來安居樂業(yè)是所有人的夢想，也是那些憂國憂民之士的畢生追求。沒有什么比唐代大詩人杜甫的千古名句：“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏，吾廬獨破受凍死亦足”更能說明住有所居的分量了。從目前世界各國情況來看，不論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，隨著人們生產(chǎn)、生活的城市化進程不斷加深，居民的住房問題可能是家庭和政府最為關心也是最為棘手的問題。
　　從上個世紀70年代末以來，為了解決城市居民的住房問題，中國政府在不同階段推出了多個版本的政策

2、和措施，但總體上都不能說很成功。這些政策措施要么脫離當時的實際條件根本無法實施，要么解決的對象和覆蓋的人群十分有限。應該說自改革開放以來，長期以來困擾廣大城市居民的住房問題真正得到卓有成效的緩解或解決，還是自上個世紀90年代中期尤其是2000年以來，伴隨著我國住房制度的市場化改革，以及中國經(jīng)濟快速發(fā)展而來的，房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展。截止到2015年城市居民的人均住宅建筑面積由1978年的6.70㎡上升到34.91㎡。盡管國內(nèi)有一些學者對各級

3、政府將房地產(chǎn)作為本地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的政策以及過度依賴土地財政等問題提出過各種各樣的批評，但他們忘記了一個簡單的經(jīng)濟道理，市場經(jīng)濟條件下任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不是供求雙方一相情愿的事情。
　　作為一個常識性的認識，經(jīng)濟發(fā)展的根本目的在于滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化需要。經(jīng)濟學告訴我們，需求與供給從來就是相互依存的——需求創(chuàng)造自身的供給，供給也創(chuàng)造自身的需求。我國房地產(chǎn)行業(yè)之所以能成為推動各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，最主要的原因在于它擁有一個伴隨

4、經(jīng)濟發(fā)展和人均收入水平提高而來的巨大的有效市場需求，反過來，房地產(chǎn)市場的大發(fā)展也直接或間接帶動了其他行業(yè)的發(fā)展，從而使經(jīng)濟進入了一個所謂的“循環(huán)累積因果效應”良性循環(huán)之中，而不是政府部門為了解決自身財政困難的人為干預的結(jié)果，或者說政府的作用最多在于適應經(jīng)濟發(fā)展的要求采取一些順勢而為的政策，例如，放開土地供應的二級市場和鼓勵住房信貸等。
　　縱觀世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開一個相對發(fā)達的市場經(jīng)濟環(huán)境以及相對完

5、善的金融市場。像任何市場化的解決方案一樣，人們在利用其在刺激生產(chǎn)和有效配置資源方面無與倫比的優(yōu)勢的同時，也不得不忍受市場波動帶來的破壞。90年代初日本房地產(chǎn)市場泡沫破裂給日本經(jīng)濟帶來的嚴重影響，2008年美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂而引發(fā)的次貸危機，給美國經(jīng)濟以及世界經(jīng)濟帶來的沉重打擊，無不在提醒人們房地產(chǎn)過度發(fā)展可能造成的嚴重后果，尤其是房地產(chǎn)市場泡沫所帶來的金融風險問題。
　　自2004年開始隨著房價在北京、上海、廣州、深圳等一、二

6、線城市的快速上漲，并在逐漸向全國各大中城市蔓延，鑒于日本90年代房地產(chǎn)泡沫破裂的前車之鑒，一些學者就開始提出我國房地產(chǎn)市場存在泡沫的警告，與此同時中央政府也開始出臺各種政策措施來抑制房地產(chǎn)價格快速上漲的勢頭，以防范和化解與此相關的金融風險。十多年過去了，雖然有這樣那樣的政策房地產(chǎn)限制政策的不斷出臺，直到2014年我國房地產(chǎn)市場才開始總體進入一個明顯的轉(zhuǎn)折階段，全國房地產(chǎn)總體銷售量明顯下滑，庫存量居高不下。眾所周知，高庫存是房地產(chǎn)泡沫破裂

7、之前的重要標志之一。為此，2015年以來中國政府出臺一系列政策來“救市”，主要目標是庫存嚴重的三、四線城市。2015年12月召開中央經(jīng)濟工作會議，更是提出了通過財政補貼鼓勵農(nóng)民進城購房來解決房地產(chǎn)去庫存的問題。進入2016年以來，雖然一些一線城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場較為異常的突然轉(zhuǎn)暖和價格高漲現(xiàn)象，但對于眾多的三、四線及其以下城市高庫存仍然是主要特征。
　　本文主要將視角聚焦在人們較少關注但覆蓋面更大的縣級城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)市場。大中城

8、市一樣，這些縣級城市的房地產(chǎn)市場從2000年以來也經(jīng)歷了一個逐漸升溫并迅速膨脹的過程，目前也在面臨著銷售困難，開發(fā)商跑路，以及更為嚴重的由于資金斷裂造成的借貸危機，給脆弱的民間金融市場造成了難以估量的嚴重后果和社會風險。
　　本文主要調(diào)查和分析的對象是河南東部的一個縣級城市——柘城縣的房地產(chǎn)市場。本研究主要目的有三方面：其一，在理論上系統(tǒng)地理解房地產(chǎn)市場與金融市場的關系、房地產(chǎn)投機與房地產(chǎn)泡沫的關系、房地產(chǎn)泡沫與金融風險的關系；其

9、二，通過調(diào)查了解縣級房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)存在的主要問題和風險；其三，對于調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題，從理論上進行解釋和分析。
　　本文第一部分主要介紹研究背景和國內(nèi)外研究現(xiàn)狀；第二部分主要分析房地產(chǎn)市場與金融市場的關系、房地產(chǎn)泡沫形成機制、房地產(chǎn)泡沫與金融風險的關系，并舉次貸危機為例；第三部分對柘城縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果進行分析，接著分析造成柘城縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀的原因；第四部分先對柘城縣房地產(chǎn)泡沫進行測度，得出空置率、房價收入比和