集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的法律分析.pdf

1、集體土地上房屋征收補(bǔ)償至今缺乏全國(guó)統(tǒng)一規(guī)制。根據(jù)《土地管理法》，集體土地上房屋僅作為與青苗、林木相同地位的地上附著物，被納入集體土地征收補(bǔ)償。各地在集體土地上房屋征收補(bǔ)償實(shí)踐中紛紛出臺(tái)地方規(guī)定，但在當(dāng)前土地所有權(quán)城鄉(xiāng)二元化、集體土地所有權(quán)及用益物權(quán)虛化、農(nóng)村房屋所有權(quán)弱化等背景下，集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值認(rèn)定既面臨技術(shù)問(wèn)題，又沖擊著法律的自然理性。由于集體土地權(quán)利自身已然處于傳統(tǒng)民法研究范疇之外，地上房屋權(quán)利的研究更是被學(xué)者邊緣化，而

2、將這些權(quán)利與征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行關(guān)聯(lián)研究的工作尚處于開(kāi)創(chuàng)階段。本文在不撼動(dòng)《憲法》確立的土地所有制前提下，基于國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償價(jià)值理論，針對(duì)集體土地上房屋征收補(bǔ)償認(rèn)定的實(shí)務(wù)問(wèn)題，梳理涉及的各項(xiàng)權(quán)利要素，參照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，統(tǒng)籌兼顧國(guó)家、集體、農(nóng)民個(gè)體利益，提出認(rèn)定集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的原則與方法，展望城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并從多個(gè)層面提出立法建議。
　　 論文共六大部分，按章節(jié)分述如下:
　　 第一部分為導(dǎo)論。闡

3、述論文選題背景、研究現(xiàn)狀、理論與實(shí)踐意義、研究思路、基本框架，及其創(chuàng)新點(diǎn)、局限性和研究方法。
　　 第二部分為國(guó)內(nèi)房屋征收補(bǔ)償認(rèn)定及域外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償價(jià)值理論。國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則參照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，補(bǔ)償范圍涵蓋房地產(chǎn)自身價(jià)值及附帶損失，補(bǔ)償方式包括貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換。集體土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則參照重置成本，補(bǔ)償范圍以房屋自身價(jià)值為主，貨幣補(bǔ)償相對(duì)較低而安置房屋權(quán)利不完全對(duì)等。物權(quán)是一種既有排他性又有社會(huì)性的財(cái)

4、產(chǎn)權(quán)利，在滿足主體支配之時(shí)至少受到公共利益限制。早期德國(guó)、加拿大及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)征收不動(dòng)產(chǎn)采用了完全補(bǔ)償原則，承認(rèn)間接損失、精神損害、附帶費(fèi)用，但現(xiàn)代國(guó)家如法國(guó)、美國(guó)、英國(guó)還是以公正補(bǔ)償原則為主流。發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)具備公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，政府為公共利益也采用市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)方式，并不將強(qiáng)制征收作為取得私有不動(dòng)產(chǎn)的主要途徑。
　　 第三部分為集體土地上房屋征收補(bǔ)償認(rèn)定實(shí)務(wù)問(wèn)題及原因。這些問(wèn)題包括:集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)價(jià)值、地上房屋所有

5、權(quán)價(jià)值在征收補(bǔ)償中被低估，房屋多項(xiàng)附帶權(quán)利價(jià)值在征收補(bǔ)償中被忽視?，F(xiàn)行法原因歸咎于物權(quán)法律規(guī)范的空洞、矛盾、殘缺，政策原因在于過(guò)分強(qiáng)調(diào)集體土地的社會(huì)保障功能而弱化集體土地用益物權(quán)與房屋所有權(quán)的處分權(quán)能。技術(shù)規(guī)范上，單一的成本法使征收補(bǔ)償價(jià)值被普遍低估，而受委托人左右的征收補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果則畸高或畸低。這些實(shí)務(wù)問(wèn)題的深層利益根源在于與民爭(zhēng)富的地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政。
　　 第四部分為集體土地上房屋相關(guān)權(quán)利法律分析。征收補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是對(duì)

6、受損權(quán)利的補(bǔ)償，合法權(quán)利是補(bǔ)償?shù)娜亢臀ㄒ灰罁?jù)。農(nóng)村土地所有權(quán)經(jīng)歷了從私有到集體所有的演變。集體土地所有權(quán)按主體而非客體劃分，權(quán)利內(nèi)部為農(nóng)民集體新型總有關(guān)系，現(xiàn)實(shí)中存在主體虛化與內(nèi)容弱化問(wèn)題。用益物權(quán)方面，宅基地使用權(quán)宜納入集體建設(shè)用地使用權(quán)范疇，它們都應(yīng)具備收益權(quán)能與處分權(quán)能，盡管客觀收益常被忽視而處分權(quán)能受到限制。我國(guó)采用“房地一體”的近乎結(jié)合主義的立法模式，房屋所有權(quán)雖為完全物權(quán)，卻受到地權(quán)限制，政策上更明確將城鎮(zhèn)居民排除在宅基地

7、上房屋所有權(quán)主體之外。需特別指出的是，集體土地上房屋除涉及土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)之外，還附帶著以下權(quán)利:居住權(quán)、農(nóng)田生產(chǎn)保障權(quán)益、庭院經(jīng)濟(jì)權(quán)益、情感利益、庭院圍合空間利用產(chǎn)生的舒適性利益、集體企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展權(quán)益、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)利益。
　　 第五部分為集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值認(rèn)定。中共十八大報(bào)告指出城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的根本途徑，要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。故解決集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值問(wèn)題

8、的總體思路是平衡城鄉(xiāng)差異、共享土地增值收益，采用傾向于被征收人的完全補(bǔ)償原則。就集體建設(shè)用地（含宅基地）使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)價(jià)值而言，原則上摒棄重置成本思路，代之以相鄰國(guó)有建設(shè)用地及其地上房屋的市場(chǎng)價(jià)值為導(dǎo)向。對(duì)于集體土地上房屋“附帶權(quán)利”，進(jìn)行區(qū)別補(bǔ)償:按當(dāng)?shù)刈饨鹚胶途幼?quán)主體類型補(bǔ)償居住權(quán)，根據(jù)客觀收益補(bǔ)償農(nóng)田生產(chǎn)保障權(quán)益與庭院經(jīng)濟(jì)權(quán)益，援用公序良俗原則補(bǔ)償情感利益與舒適性利益，參照機(jī)會(huì)成本補(bǔ)償集體企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展權(quán)益與農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)

9、移就業(yè)利益。估價(jià)技術(shù)路線上，綜合運(yùn)用多種評(píng)估方法。具體而言，具備收益潛能的，優(yōu)先采用收益法;相同或相鄰區(qū)位具備房地產(chǎn)市場(chǎng)交易條件的，采用市場(chǎng)法;周邊地塊有開(kāi)發(fā)價(jià)值的，以假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果為標(biāo)桿;前述條件皆不具備的，采用成本法，該法還能用于同其他方法進(jìn)行結(jié)果比對(duì)。借鑒國(guó)有土地上房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)選擇與管理，保障集體土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的中立性。然而，由于缺乏公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值參考，加之房地產(chǎn)區(qū)位懸殊，縱然厘清了權(quán)利內(nèi)涵并佐以技術(shù)手段，集體土地上房屋

10、征收補(bǔ)償仍難以實(shí)現(xiàn)絕對(duì)公平，涉及的國(guó)家、集體、農(nóng)民個(gè)體利益此消彼長(zhǎng)。鑒于國(guó)外農(nóng)村土地私有化與國(guó)有化的實(shí)證敗筆，建議在維系我國(guó)集體土地所有制前提下對(duì)其進(jìn)行改良。矯枉須過(guò)正，在同一國(guó)度實(shí)行差別化的征收補(bǔ)償原則，是基于農(nóng)村為城市工業(yè)化積累作出的歷史犧牲及現(xiàn)實(shí)巨大的城鄉(xiāng)差異。在社會(huì)保障體系深度覆蓋農(nóng)村的趨勢(shì)下，在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的藍(lán)圖中，不應(yīng)再以任何保障名義禁錮農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的主體和內(nèi)容，而應(yīng)釋放其財(cái)產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)屬性和物權(quán)法律屬性。展望遠(yuǎn)景，城鄉(xiāng)統(tǒng)一

11、的房地產(chǎn)市場(chǎng)平臺(tái)形成，集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值自有市場(chǎng)機(jī)制去平衡。
　　 第六部分提出集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值立法建議。《土地管理法》正在修訂，建議以此為契機(jī)解決集體土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)及地上房屋獨(dú)立補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，打破國(guó)家對(duì)建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。鑒于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已實(shí)施，暫無(wú)可能出臺(tái)統(tǒng)一的征收法律，不妨在各地立法和實(shí)踐基礎(chǔ)上起草《集體土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，明確征收補(bǔ)償原則、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方式等內(nèi)容。然后出臺(tái)