萊蕪市萊城城區(qū)工業(yè)用地更新空間策略研究.pdf

1、城市建設(shè)用地增量不足，嚴重制約社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展。從國家政策要求和城鄉(xiāng)建設(shè)用地“倒逼”現(xiàn)狀來看，研究提高存量用地效率、推動存量土地更新對實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)全方面的變革具有重要意義。在可以挖掘潛力的用地類型中，城市工業(yè)用地?zé)o疑是新改革需求最為集中的對象之一。工業(yè)用地更新不是一個新的課題，但針對地域特點判定哪些工業(yè)地塊應(yīng)當(dāng)啟動更新的相關(guān)研究有待進一步豐富，對于萊蕪具有較強的現(xiàn)實意義。
　　本文首先對工業(yè)用地更新動力、更新對象選擇方法、更新

2、中存在的問題等方面的研究現(xiàn)狀和實踐進行了系統(tǒng)梳理，以萊蕪市萊城城區(qū)工業(yè)用地為研究對象，對萊蕪市工業(yè)發(fā)展歷程、萊城城區(qū)工業(yè)用地現(xiàn)狀概況及存在問題進行了總結(jié)，為提出萊城城區(qū)工業(yè)用地更新的空間策略奠定研究基礎(chǔ)。
　　其次，通過一系列案例分析總結(jié)出能直接影響工業(yè)企業(yè)去留的因素主要包括城市安全、環(huán)境保護、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地經(jīng)濟、企業(yè)發(fā)展訴求等因素，將其歸納為環(huán)境因素、規(guī)劃發(fā)展因素和經(jīng)濟因素三方面?；谏鲜鋈矫嬉蛩氐挠绊懀瑯?gòu)建起萊城城

3、區(qū)工業(yè)用地更新對象選擇框架。基于環(huán)境因素的地塊選擇:通過對企業(yè)現(xiàn)狀及相關(guān)政策分析，將城區(qū)內(nèi)全部危險化學(xué)品企業(yè)、塌陷區(qū)危險性大區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)以及部分環(huán)境污染企業(yè)遷出中心城區(qū);基于規(guī)劃發(fā)展因素的地塊選擇:重點考慮萊蕪市城市總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，將不符合城市空間布局、位于公共要素需求集中區(qū)、以及不符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的工業(yè)企業(yè)確定為更新對象;基于經(jīng)濟因素的地塊選擇:選取容積率、地均產(chǎn)值、地均稅收三個指標對工業(yè)用地集約利用水平進行評價，將其作為

4、是否更新的重要參考，建立彈性更新的篩選程序，同時考慮企業(yè)的發(fā)展意愿確定優(yōu)先更新的地塊。在更新地塊選擇的基礎(chǔ)上，從企業(yè)去留角度提出更新措施:保留企業(yè)就地更新，搬遷企業(yè)地塊進行產(chǎn)業(yè)升級或功能置換。
　　最后，針對更新對象選擇過程所需要的配套政策，并從工業(yè)用地出讓、使用、退出等各個環(huán)節(jié)上考慮盡量減少低效工業(yè)用地的出現(xiàn)，提出以下保障機制:探索落實出讓工業(yè)用地彈性年期和先租后讓制度;建立低效工業(yè)用地的認定、處置機制;實施土地收益+空間質(zhì)量雙