論物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)的行使與限制.pdf

1、隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維權(quán)意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)，物業(yè)服務(wù)合同作為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系的紐帶，成為了一種獨(dú)立的民事合同。
　　物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)具有抗辯主體的特殊性、物業(yè)服務(wù)的不可計(jì)量性和持續(xù)性等特點(diǎn)。而我國(guó)關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)的行使與限制僅在2009年4月20日《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第5、6條做了原則性的規(guī)定，并沒(méi)有具體進(jìn)行明確。
　

2、　業(yè)主行使抗辯權(quán)的類型主要表現(xiàn)為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)先履行合同義務(wù)的抗辯、物業(yè)繼受人對(duì)積欠物業(yè)的抗辯、業(yè)主對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的抗辯、業(yè)主對(duì)物業(yè)協(xié)助義務(wù)的抗辯等;而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在單個(gè)或少數(shù)業(yè)主不履行物業(yè)費(fèi)交納義務(wù)時(shí)，可針對(duì)該業(yè)主行使停止專屬物業(yè)服務(wù)的抗辯權(quán);在較多或全體業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)受到影響時(shí)，其可通過(guò)采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、減少服務(wù)項(xiàng)目或者停止服務(wù)等措施來(lái)行使抗辯權(quán)。
　　雖然抗辯權(quán)的行使有助于保護(hù)小區(qū)的個(gè)人利益、規(guī)

3、范物業(yè)關(guān)系，但同樣也會(huì)帶來(lái)妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)、損害小區(qū)公共環(huán)境、破壞社會(huì)秩序等危害，因此，在建筑物共有部分出現(xiàn)故障或者瑕疵，需要進(jìn)行維修而物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修不及時(shí)，單個(gè)業(yè)主不能基于建筑物共有部分的權(quán)利，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使抗辯權(quán)，而應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)一定數(shù)量或比例的業(yè)主同意，共同行使抗辯權(quán);另外，對(duì)全體業(yè)主以沒(méi)有簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同為由行使抗辯權(quán)也應(yīng)當(dāng)加以限制。同樣地，當(dāng)單個(gè)業(yè)主沒(méi)有履行物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)停水、電、氣、暖等方式

4、進(jìn)行抗辯屬于侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)予以限制;當(dāng)全體業(yè)主都拒絕交納物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)先向業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，然后做好物業(yè)服務(wù)的交接工作后再行使撤離權(quán)，不能任意行使撤離權(quán)。
　　對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)行使中存在的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)范抗辯權(quán)的行使來(lái)予以完善。建立完善的物業(yè)費(fèi)收繳制度，解決好業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)交納問(wèn)題;列明抗辯權(quán)的行使和限制行使的理由和情形，更加明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利的行使和限制;明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟