合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中合作雙方權(quán)益保護(hù)之研究.pdf

1、隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)亦呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展態(tài)勢，近幾年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直是社會(huì)各界聚焦的熱點(diǎn)問題?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)需要投入的資金額巨大，開發(fā)周期較長，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，加上我國城市土地稀缺性以及我國特有的土地制度等諸多原因，房地產(chǎn)開發(fā)商舍棄獨(dú)立開發(fā)而越來越來多的選擇合作開發(fā)這一房地產(chǎn)開發(fā)模式。在合作開發(fā)成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要模式之一的同時(shí)，由于其合同涉及行政審批許可、物權(quán)、合同等諸多法律關(guān)系，加上房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，合作開發(fā)

2、過程產(chǎn)生諸多糾紛的趨勢愈演愈烈。然而，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)誕生時(shí)間短，管理制度尚未成熟，房地產(chǎn)法律體系不健全，特別是針對合作開發(fā)房地產(chǎn)方面的規(guī)定更為稀缺，這導(dǎo)致了在相應(yīng)的理論研究和實(shí)務(wù)處理過程中對合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛未能形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，糾紛解決效率低下，當(dāng)事人合法權(quán)益未得到充分保障。因此，房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律實(shí)踐迫切需要展開這一領(lǐng)域的理論研究。本文便是以合作開發(fā)房地產(chǎn)合同為研究對象，意在通過對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念、類型、性質(zhì)和法律特征以及

3、效力及其影響因素等方面進(jìn)行闡述，以便在深入探索合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的同時(shí)結(jié)合實(shí)踐對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同履行過程中合作雙方權(quán)益保護(hù)和糾紛的解決提出筆者的法律建議，希望能為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同引發(fā)的糾紛形成高效的解決機(jī)制提供助益。
　　在諸多以合作開發(fā)房地產(chǎn)合同為研究對象的法學(xué)領(lǐng)域的文獻(xiàn)資料中，對合作開發(fā)房地產(chǎn)的研究大致分為以下板塊:一、探討合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律性質(zhì)。這一板塊的研究意在探討頗具爭議的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念和性質(zhì)。二、分

4、析合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力的認(rèn)定。這部分研究試圖闡明合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的表現(xiàn)形式，并介紹各種合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的模式和本質(zhì)，對合同的成立、生效、履行、變更、終止和解除作深入論述。三、對合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中合建房屋的權(quán)屬、登記的研究。這部分研究試圖結(jié)合我國《物權(quán)法》等相關(guān)內(nèi)容，對合建房屋的產(chǎn)權(quán)的原始取得人等方面進(jìn)行研究。四、論述合作開發(fā)房地產(chǎn)的合法性。此部分研究意在結(jié)合相關(guān)法律條文的規(guī)定的基礎(chǔ)上，論述合作開發(fā)房地產(chǎn)的合法性問題。五、從國家

5、干預(yù)的角度出發(fā)對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同進(jìn)行探討。此部分論述以相關(guān)法律法規(guī)及政策性規(guī)定為依托，探討相應(yīng)法律規(guī)定的漏洞和政策規(guī)定的不足之處，同時(shí)提出國家干預(yù)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的措施。六、對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律糾紛的解決提出法律建議。這方面的的研究意在對房地產(chǎn)立法的完善提出相應(yīng)建議，同時(shí)對糾紛預(yù)防和處理提出相應(yīng)建議。以上研究的維度各不相同，對相同問題例如合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)等方面得出的結(jié)論不一，爭議頗大。針對此種情況，筆者試圖在閱讀大量已

6、有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身法學(xué)知識(shí)，運(yùn)用文獻(xiàn)研究法、比較分析法、規(guī)范實(shí)證法以及價(jià)值分析法等研究方法對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容進(jìn)行深入研究。
　　本文正文分為四個(gè)部分。第一部分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同概述。本部分對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念、類型、性質(zhì)、法律特征進(jìn)行詳細(xì)闡述。第二部分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力及影響因素。本部分內(nèi)容首先對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的成立和生效談起，包括成立要件、生效的一般要件和特殊要件等內(nèi)容，再則對影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效