我國(guó)公共租賃房融資方式的創(chuàng)新.pdf

1、中華上下五千年，傳統(tǒng)的國(guó)人一直追求著“安居樂(lè)業(yè)”的夢(mèng)想?！鞍簿印辈趴蓸?lè)業(yè)，中國(guó)人對(duì)“家”的在意，與世界其他國(guó)家相比，有過(guò)之而無(wú)不及。然而，我國(guó)住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升，保障房供給又極為缺失。2009年以來(lái)，中央政府?dāng)?shù)次強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)的重要性，以豐富二元住房市場(chǎng)。然而，地方政府貫徹力度及成效卻不盡理想，尤其是公共租賃房，建設(shè)十分遲緩。
　　 公共租賃房的供給對(duì)象除中低收入群體外，還包含大學(xué)畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民等社會(huì)

2、夾心層。它的建設(shè)難題，歸根結(jié)底是融資難題。而融資難題的核心，則是缺乏合理的收益率空間。收益率包含兩個(gè)階段性指標(biāo):開(kāi)發(fā)期間的建設(shè)利潤(rùn)率及運(yùn)營(yíng)階段的投資回報(bào)率，兩者一脈相承。一方面，公共租賃房所需資金多、回款周期長(zhǎng)、導(dǎo)致建設(shè)利潤(rùn)低;另一方面，公共租賃房缺乏長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)機(jī)制，資金流動(dòng)與退出困難，投資回報(bào)率不具吸引力。因此，亟需對(duì)公共租賃房的融資方式進(jìn)行創(chuàng)新。
　　 這也正是本文重點(diǎn)研究的領(lǐng)域。利用政府支持（包括成本支持與收益支持兩方面）和

3、構(gòu)建創(chuàng)新的市場(chǎng)化的公共租賃房G-REITs（政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資信托基金）的融資方式，可以有效解決公共租賃房的融資難題。此外，政府支持方式哪種更有效，怎樣構(gòu)建合理的G-REITs融資方式，影響G-REITs收益率的主要因素有哪些，影響方向如何，本文也通過(guò)實(shí)證分析進(jìn)行了相應(yīng)的研究和回答。同時(shí)，根據(jù)研究結(jié)果，本文以政府為主體，提出了積極影響公共租賃房收益率的政策建議。
　　 總體而言，經(jīng)過(guò)理論研究和實(shí)證分析，本文得出了以下主要的結(jié)論

4、:第一，公共租賃房建設(shè)困局的主因是融資難題，而融資難題的核心原因是缺乏合理的收益率區(qū)間。因此，提高收益率是解決上述問(wèn)題的突破口。
　　 第二，公共租賃房收益率包含兩個(gè)階段性指標(biāo):建房期間，房地產(chǎn)商的建設(shè)利潤(rùn)率;存續(xù)運(yùn)作期間，資金參與者的投資回報(bào)率。
　　 第三，政府的成本支持與收益支持可提高建設(shè)利潤(rùn)率;構(gòu)建市場(chǎng)化的G-REITs融資方式可提高投資回報(bào)率，兩者的結(jié)合，將提高公共租賃報(bào)酬率，有利于吸引社會(huì)資金，從而形成公共租