基于財(cái)務(wù)視角對(duì)保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的分析與展望.pdf

1、在2008年金融危機(jī)后,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度也相應(yīng)出現(xiàn)減慢的趨勢(shì),同時(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了土地購(gòu)置、融資渠道、限價(jià)限購(gòu)等方面的一系列政策。在宏觀條件緊縮的背景下,為應(yīng)對(duì)外界環(huán)境的變化,很多房地產(chǎn)企業(yè)都在轉(zhuǎn)變自己的經(jīng)營(yíng)模式為尋求一條更寬闊、更廣泛的生存路線。保利地產(chǎn)作為中國(guó)住宅地產(chǎn)的一線品牌,擁有自己獨(dú)到的經(jīng)營(yíng)模式,在經(jīng)營(yíng)模式的選擇和靈活應(yīng)用方面都具有成功之處,以財(cái)務(wù)視角來(lái)分析保利地產(chǎn)特殊的經(jīng)營(yíng)模式。
　　本文

2、依據(jù)經(jīng)營(yíng)模式理論和財(cái)務(wù)分析理論為理論基礎(chǔ),對(duì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的兩種經(jīng)營(yíng)模式:“美國(guó)模式”和“香港模式”做出介紹。通過(guò)對(duì)兩種經(jīng)營(yíng)模式的比較,找出兩種經(jīng)營(yíng)模式的顯著不同:“美國(guó)模式”走的是專(zhuān)業(yè)化分工、收益大眾化而且是以金融資本運(yùn)作為核心,是一條橫向的運(yùn)作鏈?！跋愀勰Ｊ健弊叩氖恰爸玫?開(kāi)發(fā)-出售”由一家開(kāi)發(fā)商完成的縱向運(yùn)作鏈,注重土地儲(chǔ)備、預(yù)售門(mén)檻低資金回籠快、開(kāi)發(fā)商更多依賴(lài)銀行資金。運(yùn)用財(cái)務(wù)分析理論,將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與兩種經(jīng)營(yíng)模式相結(jié)合并找出存在的

3、關(guān)系,利用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分別從四個(gè)方面:開(kāi)發(fā)模式、資金模式、運(yùn)營(yíng)模式、發(fā)展模式來(lái)分析“美國(guó)模式”和“香港模式”的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),從而得出財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與經(jīng)營(yíng)模式之間的關(guān)系。引入保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)例分析,得出保利地產(chǎn)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式。
　　保利地產(chǎn)因具備“香港經(jīng)營(yíng)模式”中的“置地-開(kāi)發(fā)-出售”縱向運(yùn)作鏈,投融資期限匹配和現(xiàn)金管理等特點(diǎn),又具備“美國(guó)經(jīng)營(yíng)模式”的業(yè)務(wù)定位、業(yè)務(wù)范圍、融資效率、成本管理和可持續(xù)發(fā)展等特點(diǎn),從而得出保利地產(chǎn)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式

4、是具有“美國(guó)特色”的全能型開(kāi)發(fā)商結(jié)論。保利地產(chǎn)的成本管理和融資管理是值得其他房地產(chǎn)公司進(jìn)行學(xué)習(xí)的,具體表現(xiàn)在營(yíng)業(yè)成本率和費(fèi)用成本率非常低,在融資期限為安全穩(wěn)健型的前提下融資效率卻很高。然而保利地產(chǎn)也存在著不足,從土地儲(chǔ)備方面來(lái)說(shuō)走的是“多多益善”原則,導(dǎo)致了保利地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率沒(méi)有萬(wàn)科地產(chǎn)的快,從可持續(xù)增長(zhǎng)率方面來(lái)說(shuō),保利地產(chǎn)走的是“高回報(bào)高留存”的路線,這種路線導(dǎo)致了可持續(xù)增長(zhǎng)率的速度在增長(zhǎng)但是已經(jīng)放緩,近2年萬(wàn)科地產(chǎn)已經(jīng)反超保利地產(chǎn)