南寧市房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度預(yù)警及泡沫防范.pdf

1、近年來,隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、政府的投資拉動(dòng)等各方面的因素促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)繁榮活躍。房地產(chǎn)過熱問題逐漸成為政府與百姓、商界與學(xué)界共同關(guān)注的話題,房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫也成為研究者們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
　　本文首先通過對(duì)比國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究的現(xiàn)狀,引出房地產(chǎn)泡沫的理論概述,進(jìn)而總結(jié)得出本文對(duì)房地產(chǎn)泡沫的定義。并通過對(duì)2000-2012年間南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展運(yùn)行情況進(jìn)行分析,通過運(yùn)用Ramsey Model、市場(chǎng)修正法等方法計(jì)算得出南

2、寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比值、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值、房屋空置率修正系數(shù)、土地價(jià)格泡沫倍數(shù)、房?jī)r(jià)收入比這五大指標(biāo)的數(shù)值。最后應(yīng)用熵權(quán)法和功效系數(shù)法得出泡沫綜合系數(shù) k值,從而得出南寧市歷年的房地產(chǎn)泡沫發(fā)生程度。研究結(jié)果表明,2000年以來南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快,并且泡沫程度整體一直處于高于正常合理區(qū)間的狀態(tài)。2000-2002年間房地產(chǎn)泡沫不大,不需要進(jìn)行警戒;2003、2004年泡沫程度走高,200

3、4年后泡沫下降并在2006年后再次升高,且在2008年達(dá)到所觀測(cè)的十二年來的最高水平。2008年后南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫整體向合理水平回歸。
　　根據(jù)研究測(cè)量的結(jié)果,本文分析了南寧市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的宏觀因素和微觀因素,認(rèn)為土地出讓制度的缺陷,政府工作不到位,體制不健全以及近年來南寧市經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)等因素是推高房?jī)r(jià)、助長(zhǎng)泡沫的主要原因。最后從規(guī)范土地政策、完善信息披露、改良房地產(chǎn)稅費(fèi)制度以及運(yùn)用多種行政手段等多個(gè)方面對(duì)南寧市房地產(chǎn)泡沫