建設(shè)用地指標(biāo)交易發(fā)展及其體系完善研究——基于渝川蘇浙實(shí)踐的考察.pdf

1、我國(guó)人多地少，耕地資源稀缺，為保護(hù)耕地，控制建設(shè)用地總量，我國(guó)建設(shè)用地指標(biāo)實(shí)行自上而下的行政性分配方式。然而隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求不斷增加，城鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地與耕地保護(hù)之間的矛盾日益突出。為破解耕地保護(hù)與建設(shè)用地保障這一兩難困境，解決城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)用地指標(biāo)問(wèn)題，政府不斷進(jìn)行土地制度改革，相繼探索實(shí)行了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和建設(shè)用地指標(biāo)交易。
　　本文通過(guò)對(duì)我國(guó)建設(shè)用地指標(biāo)交易背景及歷史沿革的

2、分析、建設(shè)用地指標(biāo)本質(zhì)剖析以及蘇渝川浙等地建設(shè)用地指標(biāo)交易實(shí)踐考察對(duì)比，得出以下幾個(gè)主要結(jié)論:
　　1.建設(shè)用地指標(biāo)包括國(guó)家下達(dá)指標(biāo)和增減掛鉤指標(biāo)，二者本質(zhì)上都是一種將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的權(quán)利，即狹義的土地發(fā)展權(quán)，建設(shè)用地指標(biāo)交易也就相當(dāng)于土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移交易。不過(guò)，國(guó)家下達(dá)指標(biāo)是國(guó)家通過(guò)行政手段無(wú)償分配的，其與基本農(nóng)田保護(hù)率相掛鉤，是基于國(guó)家公權(quán)力形成的，而掛鉤指標(biāo)則是地方政府通過(guò)整理或復(fù)墾，產(chǎn)生多余的農(nóng)用地經(jīng)折抵后形成的，雖也

3、列于年度計(jì)劃范圍內(nèi)，但卻具備一定私權(quán)的屬性。這種權(quán)利屬性上的差異也就導(dǎo)致了掛鉤指標(biāo)的市場(chǎng)化程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)家下達(dá)指標(biāo)?；诠珯?quán)屬性的國(guó)家下達(dá)指標(biāo)交易主體只能為地方政府，而私權(quán)屬性的掛鉤指標(biāo)交易主體除地方政府外還可以為集體經(jīng)濟(jì)組織或私人。同時(shí)，兩種指標(biāo)配置方式的不同也就導(dǎo)致了結(jié)果的差異,國(guó)家下達(dá)指標(biāo)更注重發(fā)展權(quán)利的公平性，而掛鉤指標(biāo)則更注重配置效率。
　　2.渝川蘇浙的建設(shè)用地指標(biāo)交易實(shí)踐在指標(biāo)交易內(nèi)容、指標(biāo)形成機(jī)制、指標(biāo)交易范圍、

4、交易對(duì)象、交易方式和指標(biāo)的用途方面存在差異，主要體現(xiàn)在政府、市場(chǎng)地位的差異和農(nóng)民地位的差異。各地實(shí)踐在指標(biāo)雙軌制、指標(biāo)落地、農(nóng)民權(quán)益保護(hù)等方面對(duì)我國(guó)建設(shè)用地指標(biāo)交易體系完善具有一定指導(dǎo)借鑒意義。
　　3.我國(guó)建設(shè)用地指標(biāo)及其交易實(shí)踐存在著一些問(wèn)題，包括指標(biāo)合法性、指標(biāo)“雙軌制”、行政配置方式、指標(biāo)落地、收益分配和耕地保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)等，可通過(guò)以下措施對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)交易體系進(jìn)行完善:(1)修改法律，推進(jìn)指標(biāo)交易合法化;(2)協(xié)調(diào)國(guó)家下達(dá)指標(biāo)