不動產(chǎn)投資信托制度——兼論開發(fā)型不動產(chǎn)投資信托之可行性.pdf

1、不動產(chǎn)證券化始于美國,系一種投資不動產(chǎn)之模式,經(jīng)由此制度一般投資人可透過小額投資對大金額之不動產(chǎn)投資計劃進(jìn)行投資,不僅投資人可獲得新之投資工具,且可以擴大不動產(chǎn)開發(fā)之參與層面,增加投資于不動產(chǎn)之資金;對開發(fā)商來說也多了一種資金募集之管道,使傳統(tǒng)只能靠銀行貸款募集資金開發(fā),或自備資金開發(fā)不動產(chǎn)之情形得到緩解。對于公共建設(shè)開發(fā),提供了一個較佳之制度。綜合上述特點很多國家地區(qū)希望透過此制度振興房地產(chǎn)景氣,東亞各國家地區(qū)諸如日本、新加坡、韓國、

2、香港、臺灣地區(qū)皆先后引進(jìn)此制度,而中國大陸尚未引進(jìn)不動產(chǎn)證券化制度。
　　 不動產(chǎn)證券化顧名思義即將“不動產(chǎn)上的財產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)變成“證券”型態(tài)。不動產(chǎn)證券化對傳統(tǒng)投資不動產(chǎn)之方式做出改變,傳統(tǒng)投資不動產(chǎn)之方式系投資人直接持有投資標(biāo)的之物權(quán);不動產(chǎn)證券化下之投資方式,投資人轉(zhuǎn)為以持有證券之方式,來表彰其對投資標(biāo)的之權(quán)利,從而投資標(biāo)的與投資人間之關(guān)系也由傳統(tǒng)之物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)換為債權(quán)關(guān)系。
　　 開發(fā)型不動產(chǎn)證券化系指,以正在進(jìn)行或規(guī)

3、劃進(jìn)行開發(fā)、建筑、重建、整建之不動產(chǎn)或此不動產(chǎn)之后的相關(guān)權(quán)利為標(biāo)的之不動產(chǎn)證券化。關(guān)于開發(fā)型不動產(chǎn)證券化討論亦是一個焦點。開發(fā)型不動產(chǎn)證券化在不動產(chǎn)尚未開發(fā)完成即對其進(jìn)行證券化,大量資金流入不動產(chǎn)開發(fā)案之投資,將會造成不動產(chǎn)之景氣過熱之現(xiàn)象,當(dāng)供過于求之情形產(chǎn)生,將很可能造成房地產(chǎn)泡沫化之情形。而觀察鄰近之亞洲國家地區(qū),都對開發(fā)型采取禁止或限制之態(tài)度。
　　 在臺灣地區(qū),關(guān)于開發(fā)型不動產(chǎn)證券化,最高立法機關(guān)于三讀通過《不動產(chǎn)證券