基于HPM的城市空氣污染損失價(jià)值研究.pdf

1、環(huán)境因素與人們的生活息息相關(guān)，空氣環(huán)境作為人們賴以生存的環(huán)境，其污染的日益嚴(yán)重與人們追求舒適健康的住宅環(huán)境意愿相悖。隨著人們逐漸意識到環(huán)境因素，如空氣、水、噪音等污染因素的不利影響時(shí)，環(huán)境因素在住宅價(jià)值損失方面的研究顯得尤為重要。盡管國內(nèi)外關(guān)于空氣污染等環(huán)境因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響開展了很多研究工作，但目前對于空氣污染對住宅價(jià)值的損失研究仍沒有一套系統(tǒng)的估算體系，尤其在國內(nèi)，對空氣污染住宅損失估價(jià)理論幾乎沒有涉及，僅僅是有學(xué)者對國外的一些

2、關(guān)于污染損失不動產(chǎn)評估的文獻(xiàn)作了總結(jié)。一方面，空氣污染的污染因子過多，選取何種污染物作為研究對象，其研究結(jié)果均有顯著的不同；另一方面，全國的房地產(chǎn)市場尚未成熟，數(shù)據(jù)的收集工作成為難點(diǎn)。因此，本文在充分利用國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，采用特征價(jià)格模型（Hedonic price model,HPM）的方法，對傳統(tǒng)特征價(jià)格模型的特征因素進(jìn)行擴(kuò)充，以PM2.5值作為空氣污染因子，進(jìn)入模型加以研究，實(shí)證研究空氣污染損失價(jià)值，對于深入研究不動產(chǎn)環(huán)境污

3、染價(jià)值損失量化問題具有重要的意義。
　　本研究的主要內(nèi)容包括：（1）運(yùn)用數(shù)據(jù)常用轉(zhuǎn)換方法Box-Cox對數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，以城市性質(zhì)劃分，研究二線、三線及以下城市特征價(jià)格模型的基本函數(shù)形式，即應(yīng)變量的變化指數(shù)λ；（2）基于應(yīng)變量的變化形式和全國54個(gè)具有代表性的大中型城市2014年10月至2015年3月的1350個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料，其中包括有房地產(chǎn)價(jià)格、建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征，研究全國房地產(chǎn)市場的基本情況；（3）基于2014年1月

4、至2014年10月的PM2.5均值、經(jīng)濟(jì)特征及建筑、區(qū)位、鄰里特征，利用以上變化指數(shù)λ得到函數(shù)形式，研究二線、三線及以下城市住宅空氣污染價(jià)值量化問題及空氣污染對房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)率，即研究居民為購買住宅對空氣污染潛在的貨幣支付意愿及空氣污染在房地產(chǎn)影響因素的重要程度。
　　本研究的主要結(jié)果如下：（1）通過對數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，我們得到能夠比較準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)價(jià)格的函數(shù)模型，三線及以下城市特征價(jià)格模型的形式為對數(shù)線性模型，二線城市轉(zhuǎn)換指數(shù)λ為