集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式研究.pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，人地矛盾不斷激化，城市人多地少，而農(nóng)村則人少地多。如何調(diào)節(jié)農(nóng)村與城市之間的土地流轉(zhuǎn)一直是人們探討的熱門問(wèn)題。我國(guó)在土地所有和使用上一直奉行二元主義，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格控制。然而在巨大的利益誘惑下，各種形式的土地隱形市場(chǎng)大量存在，這更充分的說(shuō)明用法律手段規(guī)范集體土地流轉(zhuǎn)的重要性和緊迫性。
　　事實(shí)上，國(guó)家對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題一直在積極探索中，各地也紛紛組織試點(diǎn)，探索集體土地流轉(zhuǎn)

2、的新模式，各種模式可謂五花八門。本文認(rèn)為，從理論和實(shí)踐上研究集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)模式，是非常有意義的。
　　本文主要分為四個(gè)部分，主要內(nèi)容為:
　　第一部分，主要是界定相關(guān)概念和對(duì)現(xiàn)行法律在這一問(wèn)題上的梳理與評(píng)價(jià)。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式研究涉及到三個(gè)最重要的概念，即集體建設(shè)用地、集體建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)模式。而我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的規(guī)定一直都很模糊和矛盾?！稇椃ā凡](méi)有對(duì)其流轉(zhuǎn)作

3、出限制，而《土地管理法》卻做出嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，《物權(quán)法》的出臺(tái)并沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題，而是采取了回避的態(tài)度。與相關(guān)法律相比，政策則更為靈活，事實(shí)上，國(guó)家在政策層面鼓勵(lì)和支持集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，國(guó)土管理部門也一直在積極探索試點(diǎn)實(shí)踐。
　　第二部分，主要介紹了流轉(zhuǎn)模式的理論紛爭(zhēng)并對(duì)其進(jìn)行了評(píng)價(jià)。在理論層面，學(xué)者們主要圍繞兩個(gè)角度探討:其一，從所有權(quán)的角度加以分析，用益物權(quán)從屬于所有權(quán)，若能從所有權(quán)的角度解決集體土地的問(wèn)題，使用權(quán)

4、流轉(zhuǎn)的問(wèn)題也便迎刃而解了。因此有些學(xué)者主張對(duì)所有權(quán)制度加以改革，包括全部國(guó)有化、全部私有化和建立多種土地所有權(quán)制度的改革。本文認(rèn)為土地所有權(quán)的制度是一個(gè)國(guó)家的根本制度，不宜進(jìn)行太大改革，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，應(yīng)該逐步推動(dòng)土地制度的改良，改革土地使用權(quán)制度。其二，從使用權(quán)角度加以分析，以是否將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換作為前提可以分為轉(zhuǎn)權(quán)模式和保權(quán)模式，前者強(qiáng)調(diào)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的高度控制，后者則更為靈活自由。
　　第三部分，對(duì)典型地區(qū)的試點(diǎn)探索進(jìn)行分

5、析和評(píng)論。主要選擇了安徽蕪湖的政府推動(dòng)流轉(zhuǎn)模式、廣東省同地同權(quán)流轉(zhuǎn)模式、上海股份合作方式、天津宅基地?fù)Q房模式及重慶以土地交易所為平臺(tái)的自由流轉(zhuǎn)模式等，并對(duì)各模式進(jìn)行了評(píng)析。轉(zhuǎn)權(quán)模式的天津“宅基地?fù)Q房”模式與其他地區(qū)相比市場(chǎng)化程度低，人為將土地市場(chǎng)分割為兩個(gè)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地利益分配極不平衡，侵害了農(nóng)民的權(quán)利。而其他幾種保權(quán)模式則更利于農(nóng)民利益的保護(hù)，特別是以土地交易所為平臺(tái)的自由流轉(zhuǎn)模式，對(duì)建立開放統(tǒng)一的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了良好的素

6、材。
　　第四部分，對(duì)于構(gòu)建我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式提出作者的看法。首先，文章借助地上權(quán)理論和一體化化理論為建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)奠定了理論基礎(chǔ)。然后，通過(guò)分析建立一體化市場(chǎng)的障礙和指導(dǎo)思想，提出必須明晰的具體制度內(nèi)容，一方面要厘清現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，另一方面還要明確流轉(zhuǎn)主體地位，破除所有權(quán)主體虛位。最后，主張建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權(quán)市場(chǎng)，在法律中明確“農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)”的概念，放寬流轉(zhuǎn)的具體范圍，擴(kuò)大流轉(zhuǎn)