論國(guó)有土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)的關(guān)系.pdf

1、土地及其上的建筑物，是最重要的不動(dòng)產(chǎn)，一直被人們視為是安身立命之本，關(guān)系著廣大民眾的基本生活和社會(huì)的穩(wěn)定。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍的今天，土地及其上的建筑物更是因?yàn)閮r(jià)值巨大而成為財(cái)產(chǎn)法律規(guī)制的重點(diǎn)，一國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)制度既是其基本國(guó)情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的反映，也反過來促進(jìn)或制約其資源的利用、經(jīng)濟(jì)的活躍。 我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，實(shí)行土地的國(guó)家所有和集體所有。改革開放后，為實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用，適應(yīng)發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，國(guó)有土地實(shí)行有償使用制度，

2、創(chuàng)立了國(guó)有土地使用權(quán)的概念，允許私人以交納土地出讓金的形式取得土地使用權(quán)，在土地上建造并保有建筑物，形成土地所有與土地使用的二元權(quán)利體系。土地的利用，就必然涉及到土地使用權(quán)與其上建筑物的關(guān)系，有關(guān)兩者關(guān)系的規(guī)制在不動(dòng)產(chǎn)制度體系中占有重要地位，直接影響著土地和建筑物的充分利用及相關(guān)權(quán)利人的利益保護(hù)。 基于建筑物和土地在物理形態(tài)上的不可分性，我國(guó)的房地產(chǎn)制度確立了建筑物與土地使用權(quán)一起流轉(zhuǎn)的“房地一體化”原則，以簡(jiǎn)化經(jīng)濟(jì)生活中的不動(dòng)

3、產(chǎn)權(quán)利關(guān)系，減少糾紛，最大限度地保證權(quán)利人對(duì)土地的利用；但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，社會(huì)利益分化越來越細(xì)，堅(jiān)持絕對(duì)的“房地一體化”已不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要，顯現(xiàn)出越來越多的弊端，實(shí)踐中存在著大量的“房地分離”現(xiàn)象，與法律規(guī)定相悖，極易引起混亂，也有損于法律的權(quán)威。因此，改革現(xiàn)有的“房地一體化”，承認(rèn)土地與建筑物的相對(duì)分離就成為必要。 全文除引言、結(jié)語外，主要分為三個(gè)部分。 第一部分為外國(guó)及有關(guān)地區(qū)地上權(quán)制度的發(fā)展歷程。文章從羅馬

4、法時(shí)期、近代法時(shí)期、現(xiàn)代法時(shí)期三個(gè)不同階段分析了地上權(quán)的起源及發(fā)展過程，闡明地上權(quán)是基于土地與建筑物相對(duì)分離的需要而產(chǎn)生，并且其自身與建筑物所有權(quán)的分離已成為趨勢(shì)。地上權(quán)與我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)近似，對(duì)于完善我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)的關(guān)系有很好的借鑒作用。 第二部分為我國(guó)現(xiàn)行立法關(guān)于二者關(guān)系之規(guī)定及其分析。文章首先對(duì)我國(guó)法律關(guān)于土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)二者關(guān)系的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，指明我國(guó)實(shí)行的是建筑物與土地所有權(quán)分離但與土

5、地使用權(quán)結(jié)合的“房地一體化”原則。其次，文章對(duì)“房地一體化”原則在實(shí)踐中積極、合理的一面進(jìn)行分析論證。最后，文章對(duì)絕對(duì)堅(jiān)持“房地一體化”原則的弊端進(jìn)行了歸納。 第三部分為我國(guó)土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)二者關(guān)系的法律重構(gòu)。文章主張將現(xiàn)有法律法規(guī)中“房地一體化”的規(guī)定定位為倡導(dǎo)性規(guī)定，承認(rèn)建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)的相對(duì)分離，并以土地租賃和土地使用權(quán)租賃制度作為實(shí)現(xiàn)兩權(quán)分離的制度基石。文章論述了建筑物所有權(quán)與土地使用權(quán)相對(duì)分離的積極意義