小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬問題探究.pdf

1、近些年來，隨著我國汽車制造業(yè)的不斷發(fā)展和人民收入水平的提高，私家車的擁有量也在大幅增長。而停車位的數(shù)量與修建速度卻遠(yuǎn)不能滿足私家車主日益增長的停車需求。受停車問題困擾的私家車主越來越多使得停車問題開始成為一個(gè)受人關(guān)注的社會(huì)問題。特別是在住宅小區(qū)內(nèi)，各種與停車位、車庫有關(guān)的權(quán)屬與利用糾紛迭起，成為業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的主要原因。關(guān)于停車位的歸屬問題，學(xué)界主要有兩種觀點(diǎn)，法定共有說與約定歸屬說，即認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的停車位、車庫應(yīng)當(dāng)法定地

2、由業(yè)主共有的觀點(diǎn)以及認(rèn)為可以通過業(yè)主與開發(fā)商通過協(xié)商的方式來約定停車位的所有權(quán)專屬于某一主體的觀點(diǎn)。那么在小區(qū)內(nèi)何為共有權(quán)何為專有權(quán)？
　　 本文通過對建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的探討對二者的概念加以闡明。通過對法定共有說與約定歸屬說這兩種觀點(diǎn)的分析，本文認(rèn)為，它們都不宜成為判斷小區(qū)停車位歸屬的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。通過對現(xiàn)有小區(qū)停車位權(quán)利歸屬各種判斷標(biāo)準(zhǔn)理論的分析，本文找出了判斷小區(qū)停車位歸屬的一般標(biāo)準(zhǔn)----土地使用權(quán)分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)即“根據(jù)是否分

3、攤土地使用權(quán)、是否能夠辦理相應(yīng)的權(quán)屬證書來判斷小區(qū)停車位的歸屬。”然而，人防工程兼作停車位因其特殊性而需要特別討論其歸屬，在分析排除國家所有說以及和開發(fā)商所有說（約定歸屬說）后，得出結(jié)建人防工程兼作停車位應(yīng)歸業(yè)主共有、單建人防工程歸國家所有的結(jié)論。通過上述分析與判斷，本文把目前按外觀性質(zhì)分類的幾種主要停車位按照其所有權(quán)性質(zhì)分為了專有車位與共有車位兩大類，在對專有停車位利用問題的分析中，探討了對《物權(quán)法》第74條第1款中“首先滿足業(yè)主需要

4、”的理解，得出了其是指“在禁止開發(fā)商將停車位賣給小區(qū)業(yè)主以外的第三人的前提下，首先滿足業(yè)主‘基本配額’的停車需要。如果還有剩余，那么開發(fā)商可以將剩余停車位出售、附贈(zèng)或者出租給有額外需求的其他業(yè)主或者出租給小區(qū)以外的第三人。當(dāng)業(yè)主的實(shí)際停車需求增加，需要‘找回’其原先沒有主張購買或承租的“基本配額”的時(shí)候，人民法院應(yīng)當(dāng)支持其主張。”的結(jié)論。在共有車位利用問題的討論中，通過經(jīng)濟(jì)學(xué)中“公共地悲劇”概念的引入以及對我國臺(tái)灣地區(qū)相關(guān)法律理論的分析