涉拆房屋承租人權(quán)利救濟(jì)研究.pdf

1、涉拆房屋的承租人在拆遷過(guò)程中，其承租權(quán)體現(xiàn)在性質(zhì)上既具有獨(dú)立于房屋所有人所有權(quán)之外的獨(dú)立性，也有必須依附于所涉及的被劃定為拆遷范圍的房屋才能得以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的依附性，其權(quán)利具有獨(dú)立性與從屬性的雙重屬性。對(duì)涉拆房屋承租人權(quán)利救濟(jì)，也應(yīng)該秉持上述兩種屬性，既應(yīng)充分照顧被拆遷人的所有權(quán)，又應(yīng)準(zhǔn)確把握涉拆房屋承租人承租權(quán)的性質(zhì)和量化程度。本文擬在理清涉拆房屋承租人權(quán)利的保護(hù)現(xiàn)狀、探討涉拆房屋承租人權(quán)利的缺位根源、詳析并比較涉拆房屋承租人權(quán)利保護(hù)的

2、域外狀況，確立涉拆房屋承租人權(quán)利救濟(jì)所應(yīng)堅(jiān)持的原則，以期能構(gòu)建合理的涉拆房屋承租人權(quán)利救濟(jì)的措施體系，以期為相應(yīng)的司法實(shí)踐，尤其是相關(guān)方法的立法提供參考。
　　我國(guó)目前對(duì)于涉拆房屋承租人的權(quán)利保護(hù)不利的主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：（一）對(duì)涉拆房屋承租補(bǔ)償立案標(biāo)準(zhǔn)的缺失。國(guó)務(wù)院2011年1月19日通過(guò)的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取代了2001年6月13日頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，前者則把承租人的權(quán)利救濟(jì)適用《中華人民共和國(guó)合

3、同法》的規(guī)定而沒(méi)有特別明確，直接導(dǎo)致了無(wú)法可依或者有法不能依的結(jié)果。（二）對(duì)涉拆房屋承租訴訟當(dāng)事人認(rèn)定不清，按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，承租人是相應(yīng)的當(dāng)事人；而按《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，承租人不能作為拆遷補(bǔ)償?shù)漠?dāng)事人，只能作為租賃合同的當(dāng)事人得到補(bǔ)償。（三）對(duì)承租人補(bǔ)償安置的內(nèi)容不確定?！恫疬w管理?xiàng)l例》用了多個(gè)條文分別闡述了承租人應(yīng)該享有的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、逾期過(guò)渡安置補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償?shù)取６秶?guó)有土

4、地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)補(bǔ)償內(nèi)容沒(méi)有明確規(guī)定，只能適用合同法關(guān)于租賃合同的原則性規(guī)定。（四）對(duì)涉拆房屋承租人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以確定。
　　造成涉拆房屋承租人權(quán)利保障出現(xiàn)問(wèn)題的原因在于：（一）對(duì)涉拆房屋承租人的權(quán)利認(rèn)識(shí)不清導(dǎo)致立法過(guò)于保守，這是影響涉拆房屋承租人權(quán)利保障力度不足的根本原因；（二）涉拆房屋承租人訴訟地位的尷尬，這是其權(quán)利沒(méi)有得到充分重視的程序規(guī)定體現(xiàn)；（三）動(dòng)拆遷主體變化帶來(lái)的不利影響，主要是指由原來(lái)的第三方拆遷變?yōu)閲?guó)家

5、強(qiáng)制征收后進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償所帶來(lái)的不利影響。
　　綜合分析并比較涉拆房屋承租人權(quán)利保護(hù)域外立法情況，我國(guó)如果落實(shí)承租人的權(quán)利救濟(jì)，就必須堅(jiān)持好以下幾項(xiàng)原則：（一）意思自治原則，即涉拆房屋承租人是否接受補(bǔ)償、接受補(bǔ)償?shù)某叨仍谝欢ǚ秶鷥?nèi)可以由承租人自行決定；（二）區(qū)分過(guò)錯(cuò)原則，對(duì)于有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人根據(jù)不同的過(guò)錯(cuò)來(lái)確定補(bǔ)償，故意造成損失的可不予補(bǔ)償；（三）調(diào)解優(yōu)先原則，爭(zhēng)取由補(bǔ)償一方、出租一方和承租一方達(dá)到和解協(xié)議，以盡量減少訴訟造成的執(zhí)行

6、難狀況；（四）不破租賃原則，對(duì)于拆遷獲得房屋補(bǔ)償?shù)某鲎馊?，如果承租人愿意繼續(xù)承租的可以對(duì)該房屋繼續(xù)租賃使用；（五）合理補(bǔ)償原則，可以根據(jù)不同的租賃期、商業(yè)租賃地的繁華程度、參與經(jīng)營(yíng)的人數(shù)等因素，確定一個(gè)合理的補(bǔ)償數(shù)額。
　　真正完成對(duì)涉拆房屋承租人權(quán)利的救濟(jì)，必須做好以下工作：（一）明確涉拆房屋承租合同解除的法律后果，這只能是目前司法中的處理方式；（二）從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必須從立法的角度來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，首先需要從立法上明確承租人的實(shí)體權(quán)