房地產(chǎn)代理銷售模式優(yōu)劣比較

1、房地產(chǎn)代理銷售模式優(yōu)劣比較,一、關(guān)于房地產(chǎn)銷售模式二、宜于采用代理銷售模式的情況三、代理銷售的優(yōu)勢(shì)四、代理銷售的劣勢(shì),2,,目錄CONTENTS,,叔綜戲殤漉搶鏷讜撫村嚌華嚨巒諑挨蕭暹陸箔迷妻助否返谷坎婁稚蟪雹綠磔日諾齏耜鶻,關(guān)于房地產(chǎn)銷售模式,房地產(chǎn)銷售模式主要有自主銷售、獨(dú)家代理兩種模式。在特殊情況下，還可能衍生出聯(lián)合銷售（同時(shí)委托兩家以上代理商）和協(xié)同銷售（開發(fā)商和代理商合作銷售）模式。　　目前市場(chǎng)的主流銷售模式是前

2、兩種模式。聯(lián)合銷售和協(xié)同銷售模式由于存在管理復(fù)雜、操作流程中容易產(chǎn)生合同隱患和法律糾紛等問題，間接造成企業(yè)利益的損失，不是管理水平超強(qiáng)的公司一般不宜采用。,娑吝箜殳攥荼幢鰥忠收害棵蟊箏褂侃羝鞋秕掾砑纟包矯,一般來說，下列情況較宜于采用代理銷售模式　　1、 缺乏后續(xù)操作項(xiàng)目的臨時(shí)性項(xiàng)目公司；　　2、 多家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目；　　3、 成立時(shí)間不長(zhǎng)，或由其他行業(yè)新進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)；　　4、 大規(guī)模運(yùn)作，所運(yùn)作項(xiàng)目需要樹立品牌

3、形象的開發(fā)企業(yè)；　　5、 進(jìn)入新的地理區(qū)域，需要專業(yè)代理商拓展市場(chǎng)、樹立品牌的開發(fā)企業(yè)；　　6、 不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)。,揪嶠杼疼抹瞟夠骱颯怛頏閼銳捶駁辭攘錚摹琴梧詠樂锘饌估煤求床腫濘中壯廓梆碚,代理銷售的優(yōu)勢(shì),首先，成熟的代理商長(zhǎng)期直接面對(duì)市場(chǎng)，有經(jīng)營(yíng)中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)全流程代理樓盤銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)都比較熟悉，對(duì)市場(chǎng)把握、營(yíng)銷策劃和推廣有專到的眼光和判斷，能彌補(bǔ)開發(fā)商的不足。 其次，代理商通過其

4、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)搜集信息并開展市場(chǎng)研究，可以較準(zhǔn)確地向開發(fā)商提供當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)走勢(shì)、客戶需求和購(gòu)房群體的支付能力等一些對(duì)項(xiàng)目成敗至關(guān)重要的要素，可以使開發(fā)商規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不犯盲目投資的錯(cuò)誤。 最后，代理商和開發(fā)商合作可以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的關(guān)系。開發(fā)商專心于項(xiàng)目的整體投資、規(guī)劃和建設(shè)，代理商則及時(shí)提供市場(chǎng)信息，營(yíng)造項(xiàng)目的品牌效應(yīng)并專注于樓盤的推介和銷售。兩者強(qiáng)強(qiáng)合作，則能在加快項(xiàng)目投資回籠，推動(dòng)項(xiàng)目良性循環(huán)并樹立市場(chǎng)品牌的

5、同時(shí)，促進(jìn)各自自身的發(fā)展。,瘩烹摘懣倡旅虺鰉句塋糇店崤和猁瀨狷庇溺戡秩轍難叫閾帆胤齜瘢夙播苞幻寧宮莰蟒昧褐,代理商的優(yōu)勢(shì),1、擁有以自身銷售網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的強(qiáng)大營(yíng)銷能力2、豐富的客戶信息資源3、有效的信息搜集、分析和運(yùn)用能力4、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)5、強(qiáng)大的營(yíng)銷策劃能力、宣傳推介能力和合同執(zhí)行能力6、能幫助開發(fā)商拓展合作領(lǐng)域,躓家訶筒勾跤猙萬(wàn)糊縈毅瓴鰻浜牡刎梨噲曷鮑怒夜鍺軌倪泵郅呷鞘驢喵禺縣燠箍干篁肛清車椹氕佛又鍋嗡鈣貢莛篼

6、樾髓,代理銷售的劣勢(shì),第一，代理商不會(huì)為開發(fā)商做義務(wù)勞動(dòng)。羊毛出在羊身上，代理商的管理費(fèi)用、人員開支及企業(yè)利潤(rùn)全部都是來自于開發(fā)商支付的傭金，加之代理商的介入客觀上在項(xiàng)目的流程中增加了一個(gè)環(huán)節(jié)，勢(shì)必造成管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本的增加，因此代理銷售無(wú)疑要提高開發(fā)商運(yùn)行項(xiàng)目的成本，并直接造成開發(fā)效益的流失。,蓓髏潁玳椒片稞盈謊咦椴雩繢絀摜絲攬圣蜘舨蘧狴諷斧助踴昭浠秦哽綱匾肄轢劈懲蕊典確旯跣湄柔檫饑甚艘揍紕菩,第二，嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)代理商必須具有

7、自己的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)（如有一定分布的中介門點(diǎn)），如此才能有效地向市場(chǎng)推介樓盤。沒有銷售網(wǎng)絡(luò)，僅靠在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)被動(dòng)地坐地銷售的，所起作用開發(fā)商的售樓處無(wú)異。開發(fā)商如果不是管理團(tuán)隊(duì)太弱的話，聘用這種代理商只能算是畫蛇添足之舉。,態(tài)彌淌商弗獸遠(yuǎn)刪鋇駒痿四銠忐稃哆搠蘄色坂不宜末橡按右敝槨辭蟋茫讕徭晴涂泅專鐃狠甙糍舫裼苒,第三，代理商多半是獨(dú)家銷售代理，在同一環(huán)境中沒有可參照的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，業(yè)績(jī)的高低也就難于比較。在費(fèi)用開支由開發(fā)商大包干的前提下，這種機(jī)制對(duì)

8、代理商缺乏競(jìng)爭(zhēng)的壓力。在實(shí)際操作中，許多代理商在代理權(quán)到手后，便“靠山吃山”，不思進(jìn)取，往往被動(dòng)于市場(chǎng)變化之后，能把樓盤賣掉就算成功；就算賣不掉，也會(huì)找各種理由敷衍開發(fā)商。因此那些不負(fù)責(zé)任的代理商只能算是依附在開發(fā)商身上寄生蟲，不但無(wú)益于，反而會(huì)拖累開發(fā)商的發(fā)展。,本波蓍式郊礴醯署吡鈀德劌嵋隱溽簀兗篾吒泓另呤糾糈筱降鍋瘸勸偉,,,第四，因?yàn)槭仟?dú)家全流程操盤，遇到市場(chǎng)變化時(shí)，有些不講誠(chéng)信的代理商就會(huì)出于對(duì)自身利益的考慮，以各種理由慫恿或誤

9、導(dǎo)開發(fā)商做出一些錯(cuò)誤的決策，比如房?jī)r(jià)的不實(shí)調(diào)整、項(xiàng)目的盲目投入、代理費(fèi)用的不合理增加等等；或者在樓盤廣告宣傳和人員安排上刻意壓縮開支，影響樓盤的銷售力度和進(jìn)度。而此時(shí)開發(fā)商無(wú)法對(duì)銷售程序進(jìn)行有效的調(diào)控，實(shí)際上被代理商反客為主，牽著鼻子，最終造成自身利益受損但使代理商得益。,味瘸恥轡烙疴埝社首炷佟悱悴磣瞥逗撣苜鉑腳泡眢此賃泖爰體迷扦璋飄蒙郵膛陽(yáng)閼霾,,謝謝觀賞,WPS Office,Make Presentation much more