北京市遠郊區(qū)舊村改造調(diào)研報告

1、北京市遠郊區(qū)舊村改造調(diào)研報告北京市遠郊區(qū)舊村改造調(diào)研報告做好遠郊區(qū)舊村改造工作，既是加快我市遠郊區(qū)城市化進程、推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一項重要舉措，也是首都率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化、建設小康社會的客觀要求。為進一步規(guī)范引導遠郊區(qū)舊村改造工作，我們進行了專題調(diào)研。一、遠郊區(qū)舊村改造現(xiàn)狀據(jù)調(diào)查，目前我市遠郊區(qū)已完成舊村改造的村有30個，正在進行舊村改造的村123個，計劃進行舊村改造的村296個，總計439個，約占遠郊區(qū)村莊總數(shù)的11.3%（一）舊村改

2、造的主要方式1.按投資方式劃分，主要有三種:一是村集體和房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)，如昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)小湯山村二是村集體自主開發(fā)，如昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊村三是村集體和村民共同投資開發(fā)，如大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮四村。2.按改造方式劃分，主要有兩種:一是就地邊拆邊建，如昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)香堂村二是異地先建后拆，如懷柔區(qū)北房鎮(zhèn)黃吉營村。3.按結(jié)合方式劃分，主要有三種:一是與衛(wèi)星城建設相結(jié)合，如房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)黃辛莊村二是與小城鎮(zhèn)建設相結(jié)合，如門頭溝區(qū)潭柘寺鎮(zhèn)魯家灘村

3、三是與中心村建設相結(jié)合，如延慶縣張山營鎮(zhèn)小魯莊村。（二）舊村改造的主要經(jīng)驗①村集體經(jīng)濟實力較強、村民就業(yè)狀況良好是舊村改造的先決條件。②區(qū)位條件、交通條件、資源環(huán)境條件較好的村最被開發(fā)商看好，容易介入。③村集體班子團結(jié)、村內(nèi)民主氣氛濃厚、村務公開透明是舊村改造順利進行的重要保障。④村民回遷房與外賣商品房適當隔離是居住區(qū)實施有效管理的關鍵。⑤舊村改造后的物業(yè)管理是增加農(nóng)民就業(yè)機會的重要領域。⑥舊村改造必須有一整套包括拆遷、補償、費用分擔、

4、就業(yè)等內(nèi)容在內(nèi)的制度和辦法。（三）舊村改造的主要作用1.集體經(jīng)濟實力得到增強。從已全部改造完和已部分改造完的村莊看，舊村改造大大帶動了集體經(jīng)濟（三）集體房屋產(chǎn)權不明確，農(nóng)民對上樓費用較為擔心根據(jù)調(diào)查，目前大家普遍反映的一個問題就是舊村改造后的房屋產(chǎn)權不明晰，沒有一個具有法律效力的房屋產(chǎn)權證，既不能進入市場銷售，也不能作銀行抵押，致使集體土地上的商品房銷售受到很大限制。此外，村民對上樓后要承擔水、電、暖、氣、物業(yè)等費用也較為擔心，特別是在

5、目前農(nóng)村就業(yè)機制不健全和農(nóng)民增收緩慢的情況下，農(nóng)民家庭考慮更多的是子女教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等費用的未來支出，因而一部分村民出現(xiàn)了擔憂或抵觸情緒，這也是影響舊村改造的一個關鍵性問題。（四）舊村改造后的集體資產(chǎn)處置不合理，產(chǎn)權制度改革亟待加強通過舊村改造，一部分村的集體資產(chǎn)得到了充實，如何處置這部分增加的資產(chǎn)至關重要。據(jù)調(diào)查，目前對資產(chǎn)的處置有三種方式，第一種采取村民入股的股份合作制方式，第二種是繼續(xù)投入用于擴大再生產(chǎn)，第三種是將所獲收益以現(xiàn)金

6、形式分攤給每位村民。從調(diào)查情況看，居于后兩種形式的村所占比例較大。特別是對于采取現(xiàn)金分配的方式處置集體資產(chǎn)，有的村書記認為這種方式最徹底，最好辦，村民喜歡分到現(xiàn)金，免得以后大家都惦記。應該說，持這種看法的還有相當一部分人，如何轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，運用市場機制和資本方式運作集體資產(chǎn)，也是需要與舊村同步進行改造的一個方面。上述調(diào)查表明，當前遠郊區(qū)的舊村改造正處于起步建設階段，集中表現(xiàn)為“三多三少”:一是項目帶動多，自主開發(fā)少二是自行探索多，政策支

7、撐少三是改造愿望多，自有資金少。其改造的動因主要有兩種，一種是內(nèi)動力因素，村集體經(jīng)濟基礎較好，自行建設，自行改造，如房山區(qū)韓村河村、通州區(qū)大稿村等另一種是外動力因素，村集體經(jīng)濟實力較弱，但村莊區(qū)位、環(huán)境、交通等外部條件具有獨特優(yōu)勢，依靠外部項目帶動進行舊村改造，如昌平區(qū)白坊村等。因此，這一階段的舊村改造是郊區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化水平和農(nóng)民生活水平不斷提高的必然結(jié)果，政府指導規(guī)范和政策引導已經(jīng)成為下一步帶動舊村改造亟需的兩個重要“引擎”。

8、三、加快遠郊區(qū)舊村改造的現(xiàn)實條件與可行性分析近年來，隨著郊區(qū)傳統(tǒng)經(jīng)濟體制的不斷更新和突破，2008年奧運會規(guī)劃的逐步實施，市區(qū)帶動郊區(qū)作用的日益增強，郊區(qū)經(jīng)濟正進入到一個新的發(fā)展加速期。在郊區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，遠郊區(qū)的舊村改造應如何規(guī)劃和發(fā)展，需要綜合以下幾方面因素進行判斷分析。（一）綠化與交通環(huán)境發(fā)展狀況分析在加快發(fā)展經(jīng)濟的同時，郊區(qū)的環(huán)境建設也日趨優(yōu)美。2002年，遠郊區(qū)林木覆蓋率達到80%“五河十路”綠色通道建設工程全面推進，