2008年衡水市房地產(chǎn)市場調研報告

1、1衡水市市場調研報告衡水市市場調研報告一、衡水市城市概況一、衡水市城市概況地理位置衡水地處華北平原的黑龍港流域，位于河北省東南部，東與山東德州毗鄰，省內與邢臺、石家莊、保定、滄州接壤。桃城區(qū)為衡水市政府駐地，近鄰京、津、石等大中城市，地理位置優(yōu)越。交通狀況鐵路交通，京九鐵路石德鐵路在城區(qū)交匯，形成鐵路交叉黃金十字，衡水站為京九鐵路京南第一大站，是石德線聯(lián)接京廣、京滬、京九三條鐵路大動脈的中心樞紐；公路交通，106國道縱貫市區(qū)，石黃、石青

2、高速公路穿境而過，各級交織成網(wǎng)，四通八達。從遠期規(guī)劃分析，將建設聯(lián)系中心區(qū)和次中心以及產(chǎn)業(yè)集群的快速城際交通網(wǎng)絡，具體為“二環(huán)七線”，所謂二環(huán)，一是環(huán)湖大交通圈，將由鄭昔線，棗武路，橫井路，寶衡公路，趙碼公路相互連接而成；另一是主城區(qū)外環(huán)。“七線”為七條放射性高標準道路網(wǎng)，包括衡保公路、衡德公路、S040路、肅臨路、西外環(huán)以及延長線、106國道。將大大加強主城區(qū)與個郊縣的交通聯(lián)系。人口狀況衡水轄2市8縣1區(qū)，118個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，499

3、4個行政村。全市總面積8815平方公里，總人口415萬。統(tǒng)計顯示，桃城區(qū)下轄四街道2鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，全區(qū)總人口約為43萬。醫(yī)療教育桃城區(qū)為全市文教衛(wèi)生中心，醫(yī)療條件良好，共有大型綜合醫(yī)院五所，中醫(yī)院一所，其中市第一醫(yī)院，市第二醫(yī)院分別為三級甲等醫(yī)院和三級乙等醫(yī)院，服務質量優(yōu)良。城區(qū)共有大中專院校十所，中學19所，其中衡水第一中學河北省乃至全國重點中學。城區(qū)規(guī)劃據(jù)衡水市城市規(guī)劃顯示，根據(jù)衡水空間發(fā)展戰(zhàn)略，衡水主城區(qū)將向南部衡水湖自然保護區(qū)靠攏，與

4、衡水湖自然保護區(qū)形成城市群的主核心，整體形成一個“城湖一體，水城相連”的布局，重點打造冀州、棗強、武邑等“衛(wèi)星城”。近期重點根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，衡水正在形成以衡水湖休閑度假區(qū)為主體，以冀州歷史文化古城和滏陽河現(xiàn)代都市娛樂為兩翼的城市發(fā)展格局，概括為“一湖、一州、一城”。其中“一城”指衡水主城區(qū)滏陽河為中心，通過改造滏陽河市區(qū)段及其沿線，建設商業(yè)、文化、教育、教育、商貿、居住五大中心，打造湖濱休閑渡假城市的城市客廳，在產(chǎn)業(yè)體系上，大力發(fā)

5、展休閑旅游，休閑會議，會展中心，教育培訓等。其它發(fā)面衡水具有豐富的水電資源及地熱資源，全區(qū)無重大污染性企業(yè)，人文底蘊深厚，相對較小的城市體量促使區(qū)內生活節(jié)奏放緩，加之衡水市“北方濱湖城市”的功能定位，為城區(qū)打造宜居城市提供優(yōu)良條件。【小結】【小結】◇從區(qū)域位置上分析，衡水市具有優(yōu)良的地理位置，同時結合衡水湖旅游資源，為有效吸納周邊目標人群定居城區(qū)創(chuàng)造可能，同時更大程度的加強城市的吸納力和張力?！髲奈幕逃搬t(yī)療角度分析，優(yōu)越的文化底蘊及

6、教育環(huán)境，使區(qū)域文化素質進一步加3食品加工、紡織服裝四大主導產(chǎn)業(yè)為重點，挖掘主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?；推動城區(qū)重點項目建設，實現(xiàn)“三年大變樣”工程。衡水市經(jīng)濟發(fā)展政策衡水市經(jīng)濟發(fā)展政策產(chǎn)業(yè)政策衡水市目前的產(chǎn)業(yè)政策——重點發(fā)展四大支柱產(chǎn)業(yè)，打造城市工業(yè)核心競爭力，逐步提高第三產(chǎn)業(yè)，塑造“北方湖濱休閑渡假城市”核心競爭力。金融政策多管齊下破解資金制約，積極搭建建銀企業(yè)對接平臺，大力爭取上級資金支持，加大招商引資力度，暢通社會資本渠道，確保項目建設資

7、金保障。房地產(chǎn)政策努力破解瓶頸制約，多措并舉破解土地瓶頸制約。一是用足用活上級各項政策。按照省要求，包裝好項目，抓緊完善各項前期要件，加大跑辦力度，積極爭取國家和省年度土地計劃指標。二是鼓勵開發(fā)未利用地。盤活存量：拓展建設用地空間，充分利用和挖掘未利用地資源。三是引導項目集約用地。對投資強度低的項目嚴格限制，提倡集約用地；引導企業(yè)謀劃實施高科技項目，提高項目容積率。四是積極推進土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的修編調整和規(guī)劃銜接，為解決建

8、設用地難題奠定良好基礎?！拘〗Y】◇各項經(jīng)濟指標顯示，07年衡水市經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài)，08年將保持持續(xù)增長狀態(tài)；◇按國際經(jīng)濟組織統(tǒng)計表明，當一個地區(qū)的經(jīng)濟增長速度大于5%的時候，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就存在著極為廣闊的發(fā)展前景；◇城鎮(zhèn)居民收入及城市居住前景進一步顯現(xiàn)；◇“濱湖城市”的功能定位為衡水市打造“宜居城市”提供支柱；◇政府各項政策在不斷的規(guī)范房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效支持。三、衡水市總體市場現(xiàn)狀及走勢分析三、衡水市總體市

9、場現(xiàn)狀及走勢分析衡水市目前在售樓盤統(tǒng)計（后附調研總表）市場供應從調研情況分析，06年中至目前市場供應總量約在250萬平米左右，目前去化面積在一半左右，約125萬平米，市場存量約125萬平米（在售統(tǒng)計）。從市場銷售情況分析，一年之內消化約125萬平米項目，對于擁有40萬人口的市區(qū)而言，消費體量較大（2007年，石家莊市人口約200萬，去化面積約在500萬平米），反映出購房需求強勁，其中受縣域居民購房影響，衡水周邊縣城在去化市區(qū)項目面積方面

10、將占據(jù)不小體量。未來1－3年市場形勢隨著城市擴張及“三年大變樣”部分拆遷建設用房及政策性經(jīng)濟適用房廉租房放量，4月中旬，衡水市公布了市區(qū)3年十項重點城建工程，其中包括新區(qū)開發(fā)、舊城改造（目前衡水中心城區(qū)城中村39個，占地約4.83平方公里，3年內將完成31個城中村的拆遷改造，同時3年內將建設廉租房340套，建筑面積1，7萬平米，建設經(jīng)濟適用房1800套，約12萬平米）等，預計未來1－3年，衡水市場將表現(xiàn)為市場放量進一步加大，房地產(chǎn)市場競