房地產(chǎn)代理公司介紹及定價(jià)策略

1、房地產(chǎn)價(jià)格制定,房地產(chǎn)代理行簡介,世界五大代理行：,,戴德梁行,戴德梁行是國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一，在全球45個(gè)國家200間分公司共有11,000余名員工為客戶提供跨國房地產(chǎn)服務(wù)。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國網(wǎng)絡(luò)及其對當(dāng)?shù)厥袌龅耐笍卣J(rèn)識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及顧問服務(wù)。,第一太平戴維斯,仲量行,仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，擁有大

2、約170個(gè)辦事處，業(yè)務(wù)遍及全球60個(gè)國家逾700個(gè)城市。,Savills 是一家在倫敦股票交易所上市的全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)提供商。本公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)與超群的增長態(tài)勢。公司一直不甘落后，引領(lǐng)業(yè)界之先，目前已在美洲、歐洲、亞太、非洲和中東各地設(shè)立了200家辦事處及聯(lián)營機(jī)構(gòu)。,,,,,美聯(lián)物業(yè),是全香港首間專業(yè)物業(yè)代理上市公司。集團(tuán)于2000年4月收購香港置業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。集團(tuán)擁有30多年的物業(yè)代理經(jīng)驗(yàn)，

3、多年來積極擴(kuò)充發(fā)展，截至2006年6月，集團(tuán)旗下有分行超過400間，員工多達(dá)7,000人，穩(wěn)占市場領(lǐng)導(dǎo)地位。,中國代理行：,房地產(chǎn)代理行簡介,世聯(lián)地產(chǎn)（深圳、東莞）,世聯(lián)地產(chǎn)1992年在香港成立。目前，世聯(lián)地產(chǎn)已在全中國擁有24家分支機(jī)構(gòu)，近3000名員工。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新，目前已經(jīng)建立起營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀(jì)3大核心服務(wù)體系，能夠提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合

4、服務(wù)，其專業(yè)性在同業(yè)中更是首屈一指。,思源經(jīng)紀(jì)（北京）,思源經(jīng)紀(jì)（全稱北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）是中國房地產(chǎn)代理行業(yè)的一線品牌，以營銷代理、土地運(yùn)營和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為三大核心業(yè)務(wù)，經(jīng)營范圍覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈，致力于成為房地產(chǎn)流通領(lǐng)域最優(yōu)秀的整合增值服務(wù)商。,偉業(yè)顧問（北京）,偉業(yè)顧問公司簡介 1994年，北京偉業(yè)商務(wù)投資顧問有限公司成立，主要以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主。2000年，北京偉業(yè)理念房地產(chǎn)投資顧問有限公司正式成立

5、，同時(shí)，偉業(yè)顧問實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)重組，以控股公司為核心，下設(shè)投資顧問、營銷代理、資產(chǎn)管理三大專業(yè)公司，并發(fā)起組建我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2004年11月，又成立了北京偉業(yè)精銳商業(yè)管理顧問公司，形成了聯(lián)合互動(dòng)的五大業(yè)務(wù)體系,易居中國——中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者和整合者，是中國首個(gè)提出房地產(chǎn)流通服務(wù)商概念，并親歷實(shí)踐的企業(yè)。在短短九年的發(fā)展歷程中，憑著敏銳的市場拓展、深入的自主研發(fā)以及永續(xù)提升的服務(wù)理念，構(gòu)筑起了一個(gè)以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托，以

6、營銷代理、決策咨詢、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、廣告服務(wù)、投資管理為業(yè)務(wù)流，并覆蓋中國各大城市的房地產(chǎn)流通服務(wù)體系，成為中國房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的整合者和領(lǐng)導(dǎo)者。易居（中國）控股有限公司于2007年8月8日紐交所上市（紐交所交易代碼：EJ），是第一家在美國上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。,易居中國（上海）,其他：合富輝煌（廣州）、中廣信、華美地產(chǎn)、協(xié)成地產(chǎn)、金網(wǎng)絡(luò)等等,策劃主要工作,目錄,一、房地產(chǎn)定價(jià)方法二、房地產(chǎn)定價(jià)策略三、項(xiàng)目整體價(jià)格制定四、項(xiàng)目

7、各樓棟價(jià)格制定五、價(jià)格表詳細(xì)制作,一、房地產(chǎn)定價(jià)方法,,,,方法分類,成本加成定價(jià)法：將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價(jià)格。競爭價(jià)格定價(jià)法：競爭價(jià)格定價(jià)法從市場競爭的角度來定價(jià)。加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法：根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例。顧客感受定價(jià)法: 依顧客感受而定價(jià)。,,二、房地產(chǎn)定價(jià)策略,,,,價(jià)格折扣與折讓策略,,現(xiàn)金折扣：購買者如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn),公司則給予現(xiàn)金折扣。數(shù)量折

8、扣：顧客大量購買時(shí),則予以價(jià)格上的優(yōu)待。,單一價(jià)格與變動(dòng)價(jià)格策略,單一價(jià)格：無論誰來購買都是同樣價(jià)格。若有折扣、優(yōu)惠、贈品,則對每一顧客皆一視同仁。變動(dòng)價(jià)格：對每一顧客的成交價(jià)皆有所差異。,特價(jià)品定價(jià)策略,：使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價(jià)的姿態(tài)出現(xiàn),來吸引消費(fèi)者購買。所謂“特價(jià)品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶, 如廣告中常見的所謂“起價(jià)”××元或者根據(jù)特殊產(chǎn)品或時(shí)間內(nèi)規(guī)定的價(jià)格。,心理定價(jià)策略,：根據(jù)心理學(xué)家對消費(fèi)者

9、購買心理之研究調(diào)查,同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價(jià)49元時(shí),不但銷量遠(yuǎn)大于標(biāo)價(jià)50元的產(chǎn)品,甚至還比標(biāo)價(jià)48元的銷路還要好。這種策略也能用于房地產(chǎn)定價(jià)?，F(xiàn)代心理定價(jià)還有其他一些新的表現(xiàn),如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價(jià)策略,像每平方米19888元這類定價(jià)。,非價(jià)格競爭策略,：價(jià)格競爭是市場競爭的基本策略,但在房地產(chǎn)營銷中,也有在競爭中突破價(jià)格競爭而自主定價(jià)的策略,如在相鄰?fù)瑱n次的項(xiàng)目中,一方不通過價(jià)格調(diào)整,而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況,如

10、提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來吸引顧客。,三、項(xiàng)目整體定價(jià)方法,常用定價(jià)法:競爭價(jià)格定價(jià)法,市場對比項(xiàng)目的選擇說明：由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所獨(dú)具的地域性特點(diǎn)，在選取價(jià)格比對項(xiàng)目時(shí)，第一原則為選擇同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目，但某些項(xiàng)目所具有的特殊性，應(yīng)在更大范圍內(nèi)尋找價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)行補(bǔ)充比對才能使結(jié)果更趨于客觀，,市場比對項(xiàng)目選擇,同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目,不同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目,權(quán)重影響原則,影響度越大，權(quán)重越大,決定影響度的依據(jù)：競爭關(guān)系、客群的相似度、項(xiàng)目產(chǎn)品的相

11、似度等……,確定市場比價(jià)體系—舉例說明,項(xiàng)目權(quán)重比例確定,確定市場比價(jià)體系,比價(jià)體系六大影響因素權(quán)重確定,地段價(jià)值37％,樓體素質(zhì)34％,環(huán)境設(shè)計(jì)6％,開發(fā)品牌8％,物業(yè)品牌8％,工程風(fēng)險(xiǎn)7％,,100%,市場比較打分法說明,打分取值區(qū)間：-5～5打分方式：打本項(xiàng)目得分分值還原：最終得分需要進(jìn)行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間10,地段價(jià)值37%,,,,樓體素質(zhì)34%,環(huán)境設(shè)計(jì)6%,開發(fā)品牌8%,物業(yè)管理8%,工程風(fēng)險(xiǎn)7%

12、,比較打分體系匯總表,項(xiàng)目對比價(jià)格的確定,匯總比較打分體系得出比對價(jià)格,四、項(xiàng)目各樓棟價(jià)格制定,常用定價(jià)法,加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法：,單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平層差+樓層差,,平層差：按照戶型的不同性質(zhì)進(jìn)行制定，如景觀、噪音、面積、戶型結(jié)構(gòu)、采光、通風(fēng)等綜合考量各戶型的差價(jià)樓層差: 根據(jù)樓層的區(qū)域定價(jià)，如1-9層層差可設(shè)置為100元，9-18層設(shè)置為50元，18層以上可設(shè)置為30元。特殊層差：凡遇到首層、頂層或帶數(shù)字4、13等特殊樓層

13、需要單獨(dú)定價(jià),常用定價(jià)法,,客戶意向戶型參考,客戶意向較集中戶型，可適當(dāng)調(diào)高價(jià)格，意向度較低戶型價(jià)格稍微較低,五、價(jià)格表詳細(xì)制作,,,,價(jià)格表搭建框架,,,,常用EXCEL公示運(yùn)用,$符號：表示絕對引用 sum：表示求和函數(shù) round：四舍五入，常用格式round（X,Y)。roundup：取整數(shù)，進(jìn)一位。rounddown: 取整數(shù)，退一位。,,,,價(jià)格表制作技巧,過程文件命名不規(guī)范頂層送閣樓,首層送地下室或小