物業(yè)管理服務采購審價研究

1、【摘要l物業(yè)管理服務采購是新興的一種服務采購項目，文章在闡述物業(yè)管理服務價格構成的基礎上探討了審價的重點：一是審查其價格構成。二是審查其定價方法，同時指出了應注意的問題。【關鍵詞】采購物業(yè)管理服務價格審價物業(yè)管理服務是指接受委托的物業(yè)管理公司，對居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務。物業(yè)管理服務是通過對業(yè)主的服務、對財產的養(yǎng)護、對環(huán)境的保護等實現(xiàn)

2、的，物業(yè)管理公司提供的服務產品是一種無形產品，本身雖然不創(chuàng)造物質產品，但其與物質產品一樣，也是一種商品。物業(yè)管理服務價格，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務而向物業(yè)產權人、使用人收取的費用。物業(yè)管理服務采購審價，是指采購主體因采購物業(yè)管理服務，而對物業(yè)管理服務價格進行的成本和利潤審查，并核準價格的行為。一、物業(yè)管理服務價格的特點物業(yè)管理服務價格除了具備一般商品價格的特征外，還具有以下特點：一是物業(yè)管理服務價格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般

3、人類勞動之后的價值的表現(xiàn)。二是物業(yè)管理服務價格的載體不是有形產品，而是無形產品，民朋屢務。三是物業(yè)管理服務價值形成過程不同于一般商品價值形成過程。一般商品的價值形成是在商品生產、流通環(huán)節(jié)進行的，而物業(yè)管理服務的價值形成，生產和消費幾乎同時進行。四是物業(yè)管理服務價格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務在不同地區(qū)或服務對象上表現(xiàn)差別較大，因而其價格也靈活多樣。二、物業(yè)管理服務采購審價依據(jù)物業(yè)管理服務采購審價，主要依據(jù)應是物業(yè)管理服務的價值和使用價值

4、。物業(yè)管理服務凝結著物業(yè)管理人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業(yè)管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以定義和解釋，因此物業(yè)管理服務的質量高低，或使用價值大小，由物業(yè)產權人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務而得到滿足的程度來判別。物業(yè)管理服務采購審價的重點，一是審查其價格構成，二是審查其定價方法。三、物業(yè)管理服務價格構成的審查物業(yè)管理服務價格一般包括裝修垃圾清運費、保潔費、保安費、機動車存車費、非機動車存車費、綠化費、化糞池清淘費

5、、房屋小修費、房屋中修費、小區(qū)共用設施維修費、電梯使用費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費等項目，具體內容根據(jù)業(yè)主要求而不同。當物業(yè)的產權與使用權分離時，這些收費項目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產權人支付；產權與使用權統(tǒng)一時，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費、房屋中修費、小區(qū)共用設施維修費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費屬于維修基金，內容較為復雜，一般應與物業(yè)管理公司事先簽訂服務合同，并在合同中明確約定。垡雀—絲井)2008年第10

6、期(下)四、物業(yè)管理服務定價方法的審查物業(yè)管理服務定價方法，一是采用成本導向定價，即物業(yè)管理服務價格由成本加上按成本利潤率計算的合理利潤構成。二是競爭導向定價，即以競爭者的價格水平作為物業(yè)管理公司定價的參照或依據(jù)，適用于已實現(xiàn)服務標準化的行業(yè)。三是需求導向定價，即以業(yè)主對物業(yè)管理服務價值的認知程度和需求強度為依據(jù)來確定價格，服務的非貨幣因素對消費者的服務價值認知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對服務價格的調整難免出現(xiàn)

7、偏差，從而導致服務的價格水平相對于業(yè)主的服務價值認知程度失衡，不是過高就是偏低。對于競爭導向定價和需求導向定價的物業(yè)管理服務采購價格的審查，應結合具體采購方式，分招標采購、競爭性談判、詢價采購等方式，分別采用比價等方法進行審價。對于成本導向定價的物業(yè)管理服務采購價格的審查，則應對物業(yè)管理服務的成本和利潤進行分析和計算。1、物業(yè)管理服務成本一是材料費，指提供物業(yè)管理服務時消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質。二是人工費，指

8、提供物業(yè)管理服務的人員勞動報酬，包括工資、獎金、津貼等，不包括福利費用。三是設備使用費，指提供物業(yè)管理服務時所使用設備的折舊和器具的攤銷。不包括設備器具的購置費，因為這些設備器具屬于物業(yè)管理公司開展業(yè)務、提供服務的必備固定資產或低值易耗品。審價時應注意，管理費用是物業(yè)管理公司的管理部門維持正常運轉的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計費、律師費、業(yè)務招待費、提供物業(yè)管理服務人員的福利費等，以及物業(yè)管理公司的銷售費用如廣告費等，均為物業(yè)管

9、理公司開展經營業(yè)務的期間費用。應由物業(yè)管理公司從經營利潤中支付，而非經營成本，即這些費用不應作為物業(yè)管理服務的價格組成部分。2、物業(yè)管理服務利潤物業(yè)管理服務的利潤，屬于物業(yè)管理服務單位的正常經營利潤，作為物業(yè)管理服務價格的組成部分，是正當合理的，但其目標利潤應以社會平均成本利潤率為標準確定。審價時應注意對超過社會平均成本利潤率的部分予以審減，以維護采購主體的利益。I參考文獻J【1l杜江南：從物業(yè)管理的服務價格看行業(yè)公平競爭田城市開發(fā)，2

10、001(7)【2】劉玉明：軍隊物資采購審價工作芻議D】軍隊采購與物流2004(4)【3】李永福：砷我國物業(yè)管理運行程序探討Ⅱ】經濟師，2005(3)【4】蔣蕾：淺談物業(yè)管理的規(guī)范化o】長沙鐵道學院學報(社會科學版)，2005(1)f5】由濱生：關于物業(yè)管理的思考Ⅱ】西北工業(yè)大學學報(社會科學版)。2005(1)萬方數(shù)據(jù)【摘要l物業(yè)管理服務采購是新興的一種服務采購項目，文章在闡述物業(yè)管理服務價格構成的基礎上探討了審價的重點：一是審查其價格

11、構成。二是審查其定價方法，同時指出了應注意的問題?！娟P鍵詞】采購物業(yè)管理服務價格審價物業(yè)管理服務是指接受委托的物業(yè)管理公司，對居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務。物業(yè)管理服務是通過對業(yè)主的服務、對財產的養(yǎng)護、對環(huán)境的保護等實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司提供的服務產品是一種無形產品，本身雖然不創(chuàng)造物質產品，但其與物質產品一樣，也是一種商品。物業(yè)管理服務價格

12、，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務而向物業(yè)產權人、使用人收取的費用。物業(yè)管理服務采購審價，是指采購主體因采購物業(yè)管理服務，而對物業(yè)管理服務價格進行的成本和利潤審查，并核準價格的行為。一、物業(yè)管理服務價格的特點物業(yè)管理服務價格除了具備一般商品價格的特征外，還具有以下特點：一是物業(yè)管理服務價格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般人類勞動之后的價值的表現(xiàn)。二是物業(yè)管理服務價格的載體不是有形產品，而是無形產品，民朋屢務。三是物業(yè)管理服務價值形成過程不

13、同于一般商品價值形成過程。一般商品的價值形成是在商品生產、流通環(huán)節(jié)進行的，而物業(yè)管理服務的價值形成，生產和消費幾乎同時進行。四是物業(yè)管理服務價格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務在不同地區(qū)或服務對象上表現(xiàn)差別較大，因而其價格也靈活多樣。二、物業(yè)管理服務采購審價依據(jù)物業(yè)管理服務采購審價，主要依據(jù)應是物業(yè)管理服務的價值和使用價值。物業(yè)管理服務凝結著物業(yè)管理人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業(yè)管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以定

14、義和解釋，因此物業(yè)管理服務的質量高低，或使用價值大小，由物業(yè)產權人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務而得到滿足的程度來判別。物業(yè)管理服務采購審價的重點，一是審查其價格構成，二是審查其定價方法。三、物業(yè)管理服務價格構成的審查物業(yè)管理服務價格一般包括裝修垃圾清運費、保潔費、保安費、機動車存車費、非機動車存車費、綠化費、化糞池清淘費、房屋小修費、房屋中修費、小區(qū)共用設施維修費、電梯使用費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費等項目，具體內容根據(jù)業(yè)主要求

15、而不同。當物業(yè)的產權與使用權分離時，這些收費項目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產權人支付；產權與使用權統(tǒng)一時，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費、房屋中修費、小區(qū)共用設施維修費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費屬于維修基金，內容較為復雜，一般應與物業(yè)管理公司事先簽訂服務合同，并在合同中明確約定。垡雀—絲井)2008年第10期(下)四、物業(yè)管理服務定價方法的審查物業(yè)管理服務定價方法，一是采用成本導向定價，即物業(yè)管理服務價格由成本加上按成本利潤

16、率計算的合理利潤構成。二是競爭導向定價，即以競爭者的價格水平作為物業(yè)管理公司定價的參照或依據(jù)，適用于已實現(xiàn)服務標準化的行業(yè)。三是需求導向定價，即以業(yè)主對物業(yè)管理服務價值的認知程度和需求強度為依據(jù)來確定價格，服務的非貨幣因素對消費者的服務價值認知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對服務價格的調整難免出現(xiàn)偏差，從而導致服務的價格水平相對于業(yè)主的服務價值認知程度失衡，不是過高就是偏低。對于競爭導向定價和需求導向定價的物業(yè)管理

17、服務采購價格的審查，應結合具體采購方式，分招標采購、競爭性談判、詢價采購等方式，分別采用比價等方法進行審價。對于成本導向定價的物業(yè)管理服務采購價格的審查，則應對物業(yè)管理服務的成本和利潤進行分析和計算。1、物業(yè)管理服務成本一是材料費，指提供物業(yè)管理服務時消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質。二是人工費，指提供物業(yè)管理服務的人員勞動報酬，包括工資、獎金、津貼等，不包括福利費用。三是設備使用費，指提供物業(yè)管理服務時所使用設備的

18、折舊和器具的攤銷。不包括設備器具的購置費，因為這些設備器具屬于物業(yè)管理公司開展業(yè)務、提供服務的必備固定資產或低值易耗品。審價時應注意，管理費用是物業(yè)管理公司的管理部門維持正常運轉的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計費、律師費、業(yè)務招待費、提供物業(yè)管理服務人員的福利費等，以及物業(yè)管理公司的銷售費用如廣告費等，均為物業(yè)管理公司開展經營業(yè)務的期間費用。應由物業(yè)管理公司從經營利潤中支付，而非經營成本，即這些費用不應作為物業(yè)管理服務的價格組成部

19、分。2、物業(yè)管理服務利潤物業(yè)管理服務的利潤，屬于物業(yè)管理服務單位的正常經營利潤，作為物業(yè)管理服務價格的組成部分，是正當合理的，但其目標利潤應以社會平均成本利潤率為標準確定。審價時應注意對超過社會平均成本利潤率的部分予以審減，以維護采購主體的利益。I參考文獻J【1l杜江南：從物業(yè)管理的服務價格看行業(yè)公平競爭田城市開發(fā)，2001(7)【2】劉玉明：軍隊物資采購審價工作芻議D】軍隊采購與物流2004(4)【3】李永福：砷我國物業(yè)管理運行程序探