房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的稅收問題及改進(jìn)建議

1、房地產(chǎn)并發(fā)企業(yè)存在的稅收閩題及改進(jìn)建議i口周暉(一)目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收方面存在的問題1、實現(xiàn)銷售收入不結(jié)轉(zhuǎn)、成本費(fèi)用列支與收入取得不匹配，以此隱匿收入和利潤，偷逃稅收。具體方式主要有：對預(yù)收賬款(含按揭貸款)不進(jìn)行納稅申報；設(shè)立“秘密賬戶”、伙同公司員工騙取按揭貸款(此時銷售行為雖已發(fā)生但隱瞞不報)等隱匿銷售收入；對代理商銷售的戶款不全額入賬反映，不作納稅申報(如僅就國內(nèi)收款的部分銷售收入進(jìn)行納稅，其余作為代理商在境外的代墊款等

2、)；不對定金申報納稅等。2、預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)收入隨意性較大，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖延結(jié)轉(zhuǎn)時間，更有甚者。個別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或者將部分收入核算混入其他往來賬戶以偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3、部分房地產(chǎn)開發(fā)項目收入成本長期不結(jié)轉(zhuǎn)，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)項目雖已完工，并且房屋已發(fā)售了大部分，但由于資金緊張，便伙同建筑商，暫時不開發(fā)票進(jìn)行工程結(jié)算，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的利潤長期隱瞞于賬中，不繳

3、納所得稅。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真較嚴(yán)重，具體體現(xiàn)在：部分開發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報納稅；企業(yè)員工的個人所得稅的繳納存在著應(yīng)納稅所得額計算不準(zhǔn)確的問題，以銷售合同、預(yù)售契約是由代理商代辦的為借口，不繳納印花稅；此外，混淆合作建房政策；房地產(chǎn)銷售發(fā)票開具不規(guī)范；拖延滾動開發(fā)項目結(jié)算期，模糊企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額。(二)改進(jìn)建議1、充分考慮執(zhí)

4、行過程中的各種因素，切實抓好《通知》的施行。國家稅務(wù)總局不久前出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》，對遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅行為有著非常積極的意義，應(yīng)當(dāng)切實施行，但在執(zhí)行過程中，還有些因素應(yīng)予以考慮。如《通知》第2條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)前取得的按預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算的預(yù)計營業(yè)利潤額并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)管理

5、費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用方面仍留下了隱患。筆者認(rèn)為可通過規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算方式加以限制，如可選擇按開發(fā)項目分?jǐn)傎M(fèi)用，待項目竣工實現(xiàn)銷售90％以上(按面積計算)時進(jìn)行納稅調(diào)整；或不按開發(fā)項目分?jǐn)傎M(fèi)用，每年年終進(jìn)行納稅調(diào)整。匯算方式一經(jīng)確定，不得隨意改變，如確需改變的，應(yīng)在下一年度開始前報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。2、加強(qiáng)發(fā)票管理。除對房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)發(fā)票實行嚴(yán)格的監(jiān)管外，還應(yīng)將預(yù)收款收據(jù)納入地稅部門進(jìn)行規(guī)范管理，統(tǒng)一發(fā)票管理使用的范圍，

6、從源頭上對預(yù)收款進(jìn)行控制從而保證稅款的及時足額入庫。建議稅務(wù)稽核在檢查過程中，要注重賬外調(diào)查。在工程初期，要注重對預(yù)收房款的檢查，核實預(yù)收房款是否入賬；在工程后期，要結(jié)合工程進(jìn)度，與實現(xiàn)的銷售收入進(jìn)行對比分析，查實其收入是否足額入賬。3、加強(qiáng)對合作建房方面的稽查。對于以混淆合作建房政策偷逃稅收行為的核查，稅務(wù)機(jī)關(guān)一方面要注意查看征地協(xié)議及開發(fā)費(fèi)用的處理方式，核實實際征地人；另一方面要核實建設(shè)資金的來源，房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)資金應(yīng)為開發(fā)商直接

7、支付。4、完善房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法規(guī)及房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理制度。如，制定有關(guān)法規(guī)，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將全部預(yù)收房款存入指定銀行賬戶，以便于管理和檢查，防止銷售不入賬；制定有關(guān)法規(guī)，規(guī)定只有繳納了印花稅的合同、契約才能辦理房產(chǎn)鑒證；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售房過程中出現(xiàn)的新形式，如，賣樓花、銀行按揭、回購房業(yè)務(wù)等，其賬務(wù)處理也應(yīng)做相應(yīng)的規(guī)定。5、在對房地產(chǎn)企業(yè)實行查賬征收過程中，要把握好兩條原則。一是按照國稅發(fā)[2003]83號第1條的規(guī)定，確認(rèn)

8、收入的實現(xiàn)；企業(yè)按售房合同或協(xié)議約定的收款期限，在收到售房款時，無論是否通過預(yù)收賬款科目進(jìn)行核算，均應(yīng)于月終結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月經(jīng)營收入；二是按照會計制度的規(guī)定，及時結(jié)轉(zhuǎn)與當(dāng)月經(jīng)營收入相配比的經(jīng)營成本，將當(dāng)月產(chǎn)生的銷售收入與所發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用相配比，從而正確核算本期的收益。6、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，可對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理，采用預(yù)算外資金管理辦法，嚴(yán)格實行收支兩條線。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門實施資金的監(jiān)督管理，稅財務(wù)與會

9、計／200410o萬方數(shù)據(jù)務(wù)機(jī)關(guān)予以協(xié)助。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門按照收入專戶和支出專戶的要求，對投資實行審批，將資金及時轉(zhuǎn)入支出賬戶，以便對資金進(jìn)行監(jiān)控，保證資金?？顚Ｓ?。7、督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要練好“內(nèi)功”，建立和完善內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化財務(wù)管理，規(guī)范資金收支渠道，杜絕多頭開戶，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。(作者單位：重慶天健會計師事務(wù)所)責(zé)任編輯劉黎靜口吳艷芳稅收籌劃是在合理合法的前提下減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的經(jīng)濟(jì)行為。無論是對政府，還是對企業(yè)

10、來說，它的意義都非常重大，其效用也是顯而易見的，但是，任何一項經(jīng)營決策活動都具有兩面性，它在給企業(yè)帶來效益的同時也要企業(yè)為之付出代價，所以，稅收籌劃不應(yīng)忽略成本。稅收籌劃的成本包括顯性成本和隱性成本。顯性成本是指選擇和實施籌劃方案所發(fā)生的一切費(fèi)用，如咨詢費(fèi)、籌建費(fèi)、注冊費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等，稅收籌劃是建立在籌劃人員具有較高素質(zhì)的基礎(chǔ)上的。但由于納稅人普遍缺乏籌劃應(yīng)具備的信息和技能，因此籌劃活動大多要有專業(yè)人員和專門部門負(fù)責(zé)。納稅人要么根據(jù)自身情

11、況組建專門機(jī)構(gòu)，要么聘請稅務(wù)顧問或直接委托中介機(jī)構(gòu)籌劃。但不管采取何種方式都會加大企業(yè)涉稅成本。隱性成本則有如下幾種情況。一是納稅人采用擬定的稅收籌劃方案而放棄的利益，即機(jī)會成本。比如，一家投資于低稅率區(qū)域的公司，到一高稅率區(qū)域設(shè)立分公司或子公司時，單從減少稅負(fù)角度來考慮，在高稅率區(qū)域設(shè)立非獨(dú)立核算分公司比設(shè)立獨(dú)立核算子公司效果好。但考慮二者深層次差異，分公司無獨(dú)立經(jīng)營決策權(quán)，不能獨(dú)立地對外簽訂合約等因素將會給公司資本流動及運(yùn)營帶來很多

12、不利的影響。“3這種隱性成本大于單一的節(jié)稅利益時，設(shè)立分公司就成了一個得不償失的籌劃方案。二是籌劃方案使一種稅收的稅負(fù)減少而使其他稅種的稅負(fù)增加，而增加的稅負(fù)大于減少的稅負(fù)，使企業(yè)整體稅負(fù)成本加大。例如，某公司是一個不合稅年銷售額在80萬元左右的生產(chǎn)企業(yè)。公司每年購進(jìn)的材料不合稅的價格大致在。財務(wù)與會計／20041060萬元左右(含稅為60x117％=702萬元)。該公司會計核算制度健全，有條件被認(rèn)定為一般納稅人。如果是一般納稅人，適用

13、17％的增值稅稅率，應(yīng)納增值稅=80x17％60x17％=34萬元；如果是小規(guī)模納稅人。應(yīng)納增值稅=80x6％=48萬元34萬元，由此，企業(yè)可能會選擇一般納稅人。但實際上不能僅僅因此就簡單地籌劃選擇一般納稅人，因為小規(guī)模納稅人雖然增值稅多納147)元，但考慮到進(jìn)項稅金60x17％=102萬元雖然不能抵扣卻可以計入成本。成本增加102萬元，利潤減少102萬元，所得稅減少102x33％=3366萬元，大于多納的增值稅14萬元。三是實施籌劃方

14、案失敗給企業(yè)造成的損失。稅收籌劃失敗可能有以下幾方面的原因，首先稅收籌劃具有主觀判斷性，包括對稅收政策、稅收優(yōu)惠條件的認(rèn)識和判斷。主觀性判斷的正確與否必然導(dǎo)致籌劃方案的選擇與實施的成功與失敗，失敗的籌劃方案將使企業(yè)付出更大的代價。其次，稅收籌劃過程實際上是納稅人根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營情況對稅收政策的差別進(jìn)行選擇的過程。納稅人的經(jīng)濟(jì)活動與稅收政策等條件都是不斷發(fā)生變化的，如果其中某一方面發(fā)生了變化，原有的籌劃方案可能就不適用了，繼續(xù)選用該方案，

15、稅收籌劃就會失敗。例如，某市火車站臨江而建進(jìn)出市區(qū)的主要通道是建于上個世紀(jì)50年代的、提升高度達(dá)30多米、長約200米的火車站站前纜車。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，客流量擴(kuò)大，站前纜車長期超負(fù)荷運(yùn)行，運(yùn)力不足矛盾突出。1991年初，某外商擬投資站前纜車改造項目。根據(jù)《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，hkl991年7月1日起新成立的非生產(chǎn)性中外合資企業(yè)，不再享受所得稅“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠。該外商為了能享受所得稅稅收優(yōu)惠，加快了投資步伐，決定成

16、立新的合資企業(yè)實施該項目，拆掉原纜車，在原地新建三條封閉式大扶梯，并于1996年竣工投入運(yùn)營。但這時火車站地區(qū)的面貌已發(fā)生巨大變化，新建的現(xiàn)代化公交廣場和多條快速通道。使火車站地區(qū)成為四通八達(dá)的交通樞紐，大扶梯自開業(yè)以來，客流量一直很小，僅為設(shè)計通行量的1／6和可行性報告預(yù)測通行量的1／4左右，經(jīng)濟(jì)效益自然難如人意，合資企業(yè)一直處于虧損狀態(tài)。再次，納稅人所選擇的稅收籌劃方案是否違法存在征納雙方認(rèn)定的差異?；I劃是否成功并能否給納稅人帶來經(jīng)