萬科集團(tuán)房地產(chǎn)資金管理經(jīng)理培訓(xùn)課程(93)頁

1、,,,目錄：,,,,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用,,財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集,,財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用,,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。,資

2、金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長 長期的資金保障,,,中國第一爛尾樓—中誠廣場(chǎng)：爛尾時(shí)間：15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠集團(tuán)、廣州城建,廣州第一爛尾樓--麓景臺(tái) 爛尾時(shí)間：13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司,羊城大廈爛尾時(shí)間：11年 地址：西灣路86號(hào) 開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán),2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么

3、有那么多“爛尾樓”？,2.2 國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策,基于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如： 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國土證（39號(hào)文）對(duì)開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求； 銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款

4、利率進(jìn)一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本； 資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制； 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用； 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤率20%，加大對(duì)土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。,上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)

5、開發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。,2.2 國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策,資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源

6、，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。資金平衡計(jì)劃見下表：,X公司XX年資金平衡計(jì)劃表,,編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面： 一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃。即在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實(shí)好資金來源。 二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)

7、際開發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對(duì)年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。 資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。,2.1、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。資金安排要量力而行，留

8、有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。 具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。,2.2、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系 資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要

9、親自掛帥。在實(shí)際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。（1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開工量相符。 例如：某公司計(jì)劃全年在建面積60萬方，其中新開工面積30萬方（5月開工），安排的工程建設(shè)支出9億元。,工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為1-2年，且當(dāng)年新開工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出1000-1200元/平方，該項(xiàng)支出顯然過大，應(yīng)安排6億元左右。,（2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)

10、相匹配。 例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額2億元，而全年安排銷售回籠7億元。 一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在9-10億元比較合理。,（3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如：某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出0.6億元。

11、 營業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的6.63%，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的3.75%，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在1億元左右比較合理。,（3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。,例如：某項(xiàng)目公司全年銷售任務(wù)12億元，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積30萬方，安排銷售費(fèi)用5000萬元，管理費(fèi)用1000萬元。 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，

12、按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過年度銷售計(jì)劃的2.5%，那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過2500萬元；管理費(fèi)用單盤基準(zhǔn)費(fèi)用為300-400萬元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過高。,（4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。 例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投18億元，總建面30萬方， 當(dāng)年四證齊全及新開工面積15萬方，安排貸款2億元。 該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。按照項(xiàng)目總投18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為9億

13、元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的1/2，則應(yīng)安排1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即4億元左右。,2.3、要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng) 在編制資金計(jì)劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況。如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額，沒有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。,2.4、要注意資金來源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)

14、階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入15億元（銷售回籠10億元，銀行貸款5億元），現(xiàn)金流出13億元，結(jié)余2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在5月取得，因此，申請(qǐng)向股東提出借款（原計(jì)劃沒有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。如果按月編制計(jì)劃，該問題就很容易發(fā)現(xiàn)。,自有資金 包括股東投入的注冊(cè)資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前

15、期費(fèi)用等。借入資金 主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%；銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤。,前期階段：項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售

16、，資金來源以股東投入為主。四證齊全：項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。預(yù)售階段：取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。 具體如下圖：,一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來源所占的比例不同：,1、股權(quán)融資： 主要是指企業(yè)通過資本市場(chǎng)以股東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加，包括資本市場(chǎng)首次公開發(fā)行（IPO）、公開增發(fā)、定向增發(fā)等方式；還有一種間接上市融資，即

17、買殼上市。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。其特點(diǎn)：一是所獲得的資金無須還本付息，新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對(duì)由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對(duì)經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。2、發(fā)行債券： 通過發(fā)行各種債券取得資金。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)

18、）等方式。（1）公司債：由上市公司通過資本市場(chǎng)（通過交易所市場(chǎng)）為籌集長期資金而向一般大眾舉債，承諾于指定到期日向債權(quán)人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評(píng)級(jí)和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作。,（2）短期融資券（中期票據(jù)）：由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場(chǎng)一項(xiàng)創(chuàng)新性債務(wù)融資工具，由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票，發(fā)行規(guī)模一般不得超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%。具有法人資格的

19、非金融企業(yè)，可依照《短期融資券管理辦法》規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。一年以內(nèi)的為短期融資券，三年以上的中長期票據(jù)。融資券不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行，只對(duì)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場(chǎng)交易。（3）企業(yè)債券：企業(yè)債券由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國有獨(dú)資企業(yè)或國有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行（可以在交易所市場(chǎng)或銀行間債券交易市場(chǎng)），約定在一定期限內(nèi)（中長期）還本付息的債券，由國家發(fā)改委和國務(wù)

20、院審批，一般要求予以擔(dān)保，債券發(fā)行后，審批部門不再對(duì)發(fā)債主體的信息披露和市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管。,3、銀行貸款： 銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。按照貸款資金使用目的和方式的不同，房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類型：項(xiàng)目開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款，指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固

21、定用途。4、房地產(chǎn)投資信托（REITs）： REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。目前，該項(xiàng)融資方式正在探討和政策研究中。,結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的，可見資金籌集對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。,案例：萬科做大做

22、強(qiáng)的“秘訣”—融資,自92年上市至今，萬科共發(fā)行股票融資8次，融資金額共195億元； 至2008年底，萬科歷年留存利潤僅128億元； 至2008年底，萬科對(duì)外借款余額共329億元。,3.1、合理確定資金來源結(jié)構(gòu) 什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)？ 例：某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%，現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇： 方案一：貸款與自有資金的比例為2：

23、1；方案二：貸款與自有資金的比例為5：1 哪種投資方案自有資金收益率更高呢？ 方案一：投資收益=（2+1）*20%*1=0.6億元 貸款利息=2*10%*1=0.2億元 投資凈收益=0.6-0.2=0.4億元 自有資金收益率=0.4÷1*100%=40% 方案二：投資收益=（5+1）*20%*1=1.2億元 貸款利息=5*10%*1=0.5

24、億元 投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元 自有資金收益率=0.7÷1*100%=70%,,資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面：一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。,總結(jié)： 財(cái)務(wù)杠桿：借雞生蛋，以小搏大。財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出。發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時(shí)，財(cái)

25、務(wù)杠桿是有利的。借貸資金與自有資金的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì)越高。因此，企業(yè)對(duì)外借款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報(bào)率。 財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng)。所得稅法鼓勵(lì)人們使用財(cái)務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入，起到避稅的作用。,財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng) 如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。如前例方案一中，若投

26、資收益率降低為6%，其自有資金收益率為： 投資收益=（2+1）*6%*1=0.18億元 貸款利息=2*10%*1=0.2億元 投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元 自有資金收益率=-0.02÷1*100%=-2%,必須合理確定負(fù)債比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),負(fù)債經(jīng)營作為現(xiàn)代企業(yè)一個(gè)經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿作用，以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

27、負(fù)債率的高低取決于經(jīng)營者駕馭負(fù)債的能力，關(guān)鍵在于：一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資產(chǎn)，并通過資產(chǎn)經(jīng)營能產(chǎn)生高于利息支出的效益；二是增加的資產(chǎn)的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期，保證債務(wù)能及時(shí)清償。企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。,借款越多越好嗎?,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原理：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。 高負(fù)債 高風(fēng)險(xiǎn)

28、 高風(fēng)險(xiǎn) 高收益過度地依賴借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果： 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。財(cái)務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利（即投資收益高于借貸利率）的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)。如果實(shí)際營運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險(xiǎn)。 借貸成本亦隨之增加。當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作用加大時(shí)，貸款方也會(huì)感到風(fēng)險(xiǎn)增加，一是要求提前還款；二是要求提高利率作為風(fēng)險(xiǎn)的

29、補(bǔ)償，貸款成本也將增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。,,,防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。,,發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī)。因此，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：一定要注意短期、中長期資金的均衡安排，特別要注意短期負(fù)債的比例，避免還債期過于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的匹配。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)售時(shí)間，安排不同的資金來源銜接。,3.2 努力降低資

30、金籌集成本,資金成本是指投資者籌集資金時(shí)付出的代價(jià)，資金籌集成本是直接關(guān)系到項(xiàng)目收益水平，資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤，甚至使企業(yè)陷于困境?；I資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成： 一是籌集資金過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，即籌資費(fèi)；如發(fā)行股票的承銷費(fèi)，銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等；該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度、籌資期限不直接相關(guān)，屬于籌資成本中的固定費(fèi)用。 二是向資金提供者支付的報(bào)酬，及資金使用費(fèi)或占用費(fèi)。如發(fā)行債券或銀行貸款時(shí)的利息

31、，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費(fèi)與籌資額度、籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動(dòng)費(fèi)用； 三是特定條件下的機(jī)會(huì)成本。 決定資金成本一般有三個(gè)方面的因素：一是資金使用的時(shí)間，資金占用時(shí)間越長，所付費(fèi)用成本越大，反之越?。欢浅鲑Y者所要承受的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越大，籌資成本越高，反之越小；三是資金供求狀況，資金供應(yīng)緊張時(shí)，資金成本越高，資金供大于求時(shí)，成本越低。,案例：恒大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的后果,恒大地產(chǎn)是國內(nèi)

32、房地產(chǎn)公司國際化融資金額最大的，歷年累計(jì)在國際資本市場(chǎng)募集資金18億美元。但取得這些融資的背后，卻要背負(fù)著巨大的成本。特別是在市場(chǎng)發(fā)生變化后，其高負(fù)債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。 為了實(shí)現(xiàn)上市，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張，恒大地產(chǎn)從2007年不計(jì)成本頻繁拿地，土地儲(chǔ)備由2006年底的不足600萬方增加至4580萬平方米，比2006年底增加了9倍，其資金來源主要是與一些機(jī)構(gòu)投資者簽訂了所謂的對(duì)賭協(xié)議。,對(duì)賭協(xié)議是投資方與企

33、業(yè)對(duì)未來不確定情況的一種約定。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價(jià)基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績?cè)鲩L情況，以具體業(yè)績指標(biāo)甚至股價(jià)為協(xié)議條件。對(duì)賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán)，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件（如高額利息）。這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展。但一旦不能滿足對(duì)賭條件，企業(yè)將付出高昂代價(jià)。,案例：恒大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的后果,案例：恒大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的后果,據(jù)公開資料顯示，2006年11月，恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志

34、銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià)4億美元認(rèn)購其8億股可換股優(yōu)先股。2007年8月，恒大地產(chǎn)通過另一上市保薦人瑞信擔(dān)保，向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保，籌集資金4.3億美元；2007年9月，通過抵押恒大御景半島項(xiàng)目，再次向美林貸款1.3億美元，用于購買土地。 如恒大地產(chǎn)與國際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽定了對(duì)賭協(xié)議。按照約定，恒大地產(chǎn)若在2007年底前實(shí)現(xiàn)上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少

35、于30％；若在2008年6月6日前完成上市，機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于40％；如果在2008年12月6日前上市，回報(bào)率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回報(bào)率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于70％。如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。,據(jù)有關(guān)資料顯示，截至2007年9月30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為148億港元，總負(fù)債已高達(dá)140.67億港元，資產(chǎn)負(fù)債比超95％。 由于金融危機(jī)

36、的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場(chǎng)依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。這將意味著，如果今年不能上市，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn)。即便能上市，其成本也是非常高昂。,案例：恒大地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議的后果,銀行貸款是滿足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用、充分利用財(cái)務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵，從項(xiàng)目公司看，銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來源。,4.1、銀行貸款的放款條件（1）自有資金投入占總投資35％以上，目前由于地價(jià)占總投比例

37、較高，一般地價(jià)支付完畢即可達(dá)到自有資金投入要求；（2）項(xiàng)目四證齊全（國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點(diǎn)；4.2、辦理銀行貸款的流程（1）與銀行溝通，擬定貸款方案；（2）銀行前、后臺(tái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估；（3）銀行審貸會(huì)過會(huì)；（4）落實(shí)四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件；（5）銀行放款；各銀行對(duì)公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模；（6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。,4.3、辦理銀行貸款需關(guān)

38、注的事項(xiàng)（1）合理確定貸款額度：公司每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大的貸款額度，一般在總投資的40-60％。（2）項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意分證：為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢(shì)，充分地利用銀行貸款資金，在前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的大小，考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證，拆分成若干期，能為今后的融資工作帶來靈活和便利。（3）貸款擔(dān)保或抵押條件應(yīng)關(guān)注的方面：各子公司在抵押不影響銷售的情況下，應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式，并提高抵押率，充分利用

39、抵押物資源。但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個(gè)月即開始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔(dān)保方式。,（4）貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面：要盡量和銀行協(xié)商，力爭(zhēng)突破貸款資金的封閉管理，將貸款通過合理的渠道轉(zhuǎn)出，提高貸款資金的使用效率。否則，公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸款，使用多少金額，發(fā)放多少金額。堅(jiān)決避免貸款資金發(fā)放后長期閑置在賬面的情況出現(xiàn)。（5）貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面：力爭(zhēng)

40、獲取市場(chǎng)上最優(yōu)惠的貸款成本條件。要關(guān)注利率的變化趨勢(shì)，在銀行貸款利率處于下降通道時(shí)，貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整。反之，則盡量按年度甚至更長的時(shí)間調(diào)整利率。,房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，保證銷售和回籠的目標(biāo)一致性，將回籠任務(wù)責(zé)任到人，并與業(yè)績掛鉤。加強(qiáng)銷售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容： 5.1、加快銷售簽約。在銷售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。例如在付款方式設(shè)定時(shí)盡可能減少多期付款方式；在

41、折扣方面設(shè)置一定比例的按時(shí)簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等。 5.2、優(yōu)化收款流程。房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務(wù)所、銀行、財(cái)務(wù)部門等多個(gè)部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率。特別可以通過房款回籠情況與費(fèi)用掛鉤等激勵(lì)手段，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律所等中介積極性，促進(jìn)房款的快速回籠。 5.3、充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性。在認(rèn)購書、買賣合同、按揭須知等法律文件中嚴(yán)格

42、約定違約責(zé)任，充分保護(hù)公司利益；對(duì)惡意拒繳房款及提供資料的客戶要移交法律部及時(shí)處理并嚴(yán)格執(zhí)行，維護(hù)按期付款的嚴(yán)肅性。,5.4、加快銀行按揭的辦理。銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來源方式，目前，多數(shù)客戶都采取銀行按揭方式支付房款。 要加快按揭款的發(fā)放速度，首先，充分調(diào)動(dòng)代理公司、律師行力量，責(zé)任到人，催收按揭資料，按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算；其次，在保證開發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下，引進(jìn)多家銀行，

43、通過競(jìng)爭(zhēng)壓力促進(jìn)放款速度。第三，與省、市公積金中心建立良好的合作關(guān)系，開辟公積金中心綠色通道。,5.5、加快他項(xiàng)權(quán)證辦理，解除公司擔(dān)保責(zé)任 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營慣常做法，在商品房他項(xiàng)權(quán)證辦理并移交按揭銀行前，公司將對(duì)客戶按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔(dān)回購等擔(dān)保責(zé)任。為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證，縮短擔(dān)保期限，盡早解除擔(dān)保責(zé)任。5.6、做好銷售誠意金和購房定金的管理 首

44、先，誠意金收取、轉(zhuǎn)定和退款等過程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，納入財(cái)務(wù)核算體系管理。收取過程中需要銷售現(xiàn)場(chǎng)工作人員恪守現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)管理規(guī)定，收款記錄實(shí)時(shí)錄入系統(tǒng)，納入管理體系，相關(guān)款項(xiàng)、憑證應(yīng)按日清理及移交做賬，財(cái)務(wù)人員嚴(yán)把審核關(guān)，確保應(yīng)收款項(xiàng)的實(shí)際入賬；其次，誠意金轉(zhuǎn)定金后，相關(guān)款項(xiàng)作為銷售房款及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理；第三，換房、退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記、審核流程，應(yīng)退還的誠意金，應(yīng)經(jīng)銷售和財(cái)務(wù)部門雙重審核，防止重復(fù)退款。,1.1 項(xiàng)目的

45、投資回報(bào)率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為3億元，現(xiàn)有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目的投資成本均為3億元，其中： A項(xiàng)目投資回報(bào)率為25%，投資期為5年； B項(xiàng)目投資回報(bào)率為20%，投資期為3年； C項(xiàng)目投資回報(bào)率為15%，投資期為2年。方案一：選擇投資A項(xiàng)目，則5年內(nèi)可獲收益3×25%=0.75億元；方案二：若選擇B+C項(xiàng)目，則5年內(nèi)可獲收益3×20%+3×15%=1.05億元。

46、答案：項(xiàng)目的投資回報(bào)率固然重要，資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要。,在籌集到資金后，需要對(duì)這些資金進(jìn)行合理有效的使用，提高資金的使用效率，同時(shí)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。,因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，資金運(yùn)用的一個(gè)重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動(dòng)較大的項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤。資金運(yùn)用時(shí)要特別關(guān)注的重點(diǎn)： 要縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期項(xiàng)目，加快開發(fā)速度，減少資金的占用。 對(duì)于一個(gè)區(qū)域公司來說，要充分考慮到開發(fā)產(chǎn)品的類型，要注重流動(dòng)性

47、強(qiáng)的住宅產(chǎn)品，要盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，不能一味追求占用大量資金且回報(bào)周期較長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。特別是現(xiàn)階段，公司處于快速發(fā)展中，要堅(jiān)持以普通住宅的滾動(dòng)開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性物業(yè)投入原則上要控制在20%以內(nèi)。,案例：富利地產(chǎn)—商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價(jià),富力地產(chǎn)在此輪的市場(chǎng)調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，沉淀了公司不少的資金。 富力公司從03年開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，近

48、幾年，投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，富力在珠江新城擁有15個(gè)項(xiàng)目，大部分是寫字樓和高價(jià)酒店，僅在廣州、北京、天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開發(fā)將會(huì)耗掉資金124.9億元，3年平均投入41.6億元。在2007年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項(xiàng)目；47.05億元拿下佛山商住地王，擬建佛山第一高樓；在天津以50億元拿下的住宅項(xiàng)目。僅這三個(gè)地王項(xiàng)目的低價(jià)，就要承擔(dān)費(fèi)用超過112億元。 目前，富力已有5家五星級(jí)酒店、

49、2家四星級(jí)酒店、2個(gè)幢國際甲級(jí)寫字樓和2個(gè)購物中心，投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了較多的資金，而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營效果并不理想（2008年酒店業(yè)務(wù)虧損1.8億元）。,由于市場(chǎng)發(fā)生較大的變化，加之2007年投入了大量資金高價(jià)拿地，回歸A股的失敗，08年的銷售額大大低于預(yù)期（08年富力的銷售收入160億元，只是與07年持平，只完成計(jì)劃的66%），富力地產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面。 2008年12月底，富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅20億元，資

50、產(chǎn)負(fù)債率73%，銀行借款達(dá)205億元(一年內(nèi)到期的95億元)。由于資金被占用，已經(jīng)讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加231%，公司已一年沒有再購置土地。 為緩解資金困境，去年年底，富力開始出售那些他們一直宣稱將持有經(jīng)營的標(biāo)志性寫字樓，股東張力和李思廉個(gè)人出資購買下屬子公司的房產(chǎn)，作價(jià)分別為0.83億元、1.02億元用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。,在經(jīng)濟(jì)高潮、市場(chǎng)形勢(shì)好、資金面寬松時(shí)期，市

51、場(chǎng)往往用土地貯備的數(shù)量來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模；但在經(jīng)濟(jì)衰退和貨幣政策從緊的壓力下，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動(dòng)性，包括現(xiàn)金結(jié)存有多大，現(xiàn)金流入是否為正，負(fù)債率有多高以及流動(dòng)比例等指標(biāo)。,1.2 確定合理的現(xiàn)金留存量 貨幣資金作為流動(dòng)性最強(qiáng)、收益性最弱的資產(chǎn)，持有一定現(xiàn)金可增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，但過多的現(xiàn)金表明資金閑置，會(huì)給企業(yè)增加財(cái)務(wù)成本，損失機(jī)會(huì)成本。在市場(chǎng)好、信貸政策比較寬松的情況下，應(yīng)盡量降低賬上資金余額

52、；相反，可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（5%-10%），獲得較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。 作為項(xiàng)目公司，為降低資金成本，將盡量減少賬面的資金結(jié)存，如有長期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款，或?qū)①Y金調(diào)入母公司，由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡。賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配，滿足未來一個(gè)月資金需求。,1、資金支出與施工進(jìn)度不一致，超進(jìn)度支付工程款?；蚬こ虝汗绬蝺r(jià)過高，造成提前或超付工程款。各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進(jìn)度付款，堅(jiān)決杜絕未達(dá)到付款條件提

53、前付款和超進(jìn)度付款，既是降低資金成本，也是控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 2、工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金。按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保金，工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段，也可創(chuàng)造一定的資金效益，因此，需足額收取，并嚴(yán)格按規(guī)定審批后退還。 3、墊付的各項(xiàng)工程款要及時(shí)收回。在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金、現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)等，這些款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清收，保證公司利益不受損害。,4、資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)；資金使用的

54、計(jì)劃性不強(qiáng)，資金支出有較大隨意性。 5、應(yīng)收款占用資金過大，催收不利。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時(shí)收回。 6、加快尾盤和車庫等物業(yè)的清盤，盡快處置閑置資產(chǎn)、空置房產(chǎn)設(shè)備，減少資金占用，盡快回收資金。,3.1、賬戶管理制度：（1）賬戶的開立與注銷必須經(jīng)過公司董事長審批同意。（2）各級(jí)公司的所有銀行賬戶必須由所在公司的財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理，其他部門不得以任何名義開立銀行賬戶。（3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得

55、違反規(guī)定以其他單位或個(gè)人的名義開立，嚴(yán)禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。（4）各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)銀行賬戶進(jìn)行清理，對(duì)于長期不使用、不需用的銀行賬戶應(yīng)及時(shí)予以注銷。,（5）公司的所有資金必須納入法定賬戶管理，不得坐收坐支，嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立“小金庫”。（6）各級(jí)公司的會(huì)計(jì)和出納不能由同一人擔(dān)任，開具銀行支票所需的印章必須分由兩人或兩人以上保管，銀行支票印章的保管理人員不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章。（7）資金

56、收支必須及時(shí)入賬，做到日清月結(jié)。各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)人員應(yīng)按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤點(diǎn)現(xiàn)金，保證賬實(shí)相符，出現(xiàn)賬實(shí)不符情形的必須及時(shí)查明原因，分清責(zé)任，及時(shí)糾正或追究有關(guān)人員的責(zé)任。,3.2、資金使用及付款審批制度：（1）資金實(shí)行預(yù)算管理，各公司必須按資金計(jì)劃使用資金，防止計(jì)劃外的資金支出。公司的資金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用，以減少資金閑置，降低資金成本。（2）各級(jí)公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序，

57、各項(xiàng)資金的支付必須嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?duì)于未經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項(xiàng)，出納人員不得支付資金，其他財(cái)務(wù)人員不得辦理有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)。付款申請(qǐng)需提交相關(guān)證明材料。,（3）所有的資金的支付必須依據(jù)有效合同、合法憑據(jù)和齊全的手續(xù)，并取得合法有效的票據(jù)，杜絕白條或不規(guī)范憑證、票據(jù)支取資金。（4）各級(jí)公司的資金不得擅自對(duì)外借款和抵押擔(dān)保；如確需，必須經(jīng)集團(tuán)公司審批。（5）未經(jīng)批準(zhǔn)，各級(jí)公司的資金不得投入證券市場(chǎng)從事有價(jià)證券買賣活

58、動(dòng)，或從事其他任何形式的委托理財(cái)、風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)。,,房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，一直是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，是企業(yè)的一種剛性支出。若能恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行稅務(wù)籌劃，則可為公司帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益。合理合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)惠政策，可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出，提高企業(yè)利潤，增加股東回報(bào)。稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義，企業(yè)需密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策的變化，認(rèn)真分析，積極開展稅務(wù)籌劃，變被動(dòng)為主動(dòng)，更好地維護(hù)企業(yè)利益。,,房地產(chǎn)行業(yè)

59、稅負(fù)較重房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營業(yè)收入20%以上，接近甚至超過企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤，如果加上項(xiàng)目清算時(shí)要繳的大筆土地增值稅、企業(yè)所得稅，項(xiàng)目真正的稅負(fù)占項(xiàng)目收入的比重會(huì)更高。以萬科地產(chǎn)（600048）為例，近三年稅負(fù)列表如下：

60、 單位:億元;%,稅局加強(qiáng)征收與監(jiān)管 經(jīng)濟(jì)增長放緩、積極的財(cái)政政策需要資金的更大投入，各級(jí)地方財(cái)通過加大稅收征收力度，降低財(cái)政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財(cái)政，更是成為目前稅務(wù)部門清理征收的重點(diǎn)。,稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過適當(dāng)?shù)陌才殴窘?jīng)營方式和業(yè)務(wù)流程，以及巧妙合理的財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)計(jì)處理，實(shí)現(xiàn)在合法的前提下，稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小、企業(yè)整體利

61、益最大化。稅收與經(jīng)營形式直接相關(guān)，稅務(wù)籌劃貫穿 項(xiàng)目始終，是個(gè)動(dòng)態(tài)管理過程，特別是在項(xiàng) 目運(yùn)作的前期進(jìn)行籌劃尤為重要。,充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策：調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形式，盡可能爭(zhēng)取符合稅收優(yōu)惠條件，享受相應(yīng)優(yōu)惠政策；,稅務(wù)籌劃思路主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：,調(diào)整經(jīng)營事項(xiàng)，套用低稅率稅目：不同的收入形式適用不同稅率的稅目，可采取靈活的銷售方式，在保持總收入不變情況下，套用較低稅率稅目；,合理分?jǐn)偝杀荆豪镁C合開發(fā)優(yōu)勢(shì)，在政策許可的前

62、提下，合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本，在總成本不變的情況下，降低整體稅負(fù)水平；,堅(jiān)持依法納稅。首先應(yīng)堅(jiān)持依法納稅，公司的決策者、財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)、系統(tǒng)的學(xué)習(xí)稅收政策，準(zhǔn)確理解稅收政策的內(nèi)涵，整體把握稅收優(yōu)惠政策及稅收前置條款，依法納稅。提高稅務(wù)籌劃意識(shí)、重視前期籌劃。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要具有稅收籌劃意識(shí)，積極從項(xiàng)目前期著手籌劃，根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中實(shí)行稅負(fù)的動(dòng)態(tài)管理，真正實(shí)現(xiàn)節(jié)流的作用。關(guān)注稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當(dāng)前的

63、稅收法規(guī)政策、稅局對(duì)事項(xiàng)的認(rèn)定、項(xiàng)目自身的特點(diǎn)等因素綜合決定，如果盲目籌劃、生搬硬套，結(jié)果會(huì)適得其反，使公司處于不利的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中。因此，在動(dòng)態(tài)籌劃過程中，始終應(yīng)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。,,土地增值稅稅率 按照增值率的高低，土地增值稅的稅率有30%、40%、50%、60%四檔，最高稅率達(dá)60%！土地增值稅是超額累進(jìn)稅，分段征收，具體見右圖：,,,,,(0, 50%],(50%, 100%],(100%, 200%],（200%，∞）

64、,,,,,增值率,60%,50%,40%,30%,稅率,,,,,增值額,土地增值稅計(jì)算公式土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額=房地產(chǎn)銷售收入-扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額=直接開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用（可按開發(fā)成本的10%核定）+加計(jì)扣除（直接開發(fā)成本的20%）+流轉(zhuǎn)稅費(fèi),1.1.1 普通住宅增值率不超過20%時(shí)免交土地增值稅,稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的

65、，免征土地增值稅。公司在項(xiàng)目拓展時(shí)，可立足于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，加大對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的投入，充分利用這一優(yōu)惠政策。,對(duì)于規(guī)劃為普通住宅的項(xiàng)目，一方面充分考慮按當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，以保證最終優(yōu)惠政策的落實(shí)；,另一方面，需注意普通住宅的銷售定價(jià)。經(jīng)測(cè)算，毛利率為40.12%與增值率為20%相對(duì)應(yīng)，毛利率在40.12%以上的普通住宅將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實(shí)清算將對(duì)公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。,1.1.1 普通住宅增值率不超過20%時(shí)

66、免交土地增值稅(續(xù)),以下表普通住宅定價(jià)為例，價(jià)格定為5900元/方時(shí)，毛利率為39.66%、增值率為18.95%，不用交土地增值稅，利潤較6000元/方的定價(jià)還大一些。因此，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售定價(jià)過程中，充分考慮項(xiàng)目增值率的臨界點(diǎn)，尋求銷售收入、土地增值稅之間的最佳利益平衡。,1.1.2 與外界合作開發(fā)的項(xiàng)目，盡量套用合作建房模式,《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定：一方出地

67、，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。萬科廣州公司的G1-1（萬科心語項(xiàng)目）和F2-2兩幅地塊在出讓時(shí)均保留了村留用地的性質(zhì)。通過與冼村簽訂合作開發(fā)協(xié)議并向國家支付少量地價(jià)款后，廣州公司實(shí)現(xiàn)了國土證上的加名，并與冼村按比例享有項(xiàng)目的權(quán)益。通過與稅局的充分溝通，稅局基本認(rèn)可合作建房的模式。到時(shí)我司對(duì)分配給冼村的房產(chǎn)按市值繳納營業(yè)稅，即可將市價(jià)同時(shí)計(jì)入項(xiàng)目的收入和成本，這大

68、大增加了土地增值稅的扣除金額，降低稅負(fù)。,合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式，但不論何種形式，均應(yīng)完善土地過戶手續(xù)，明確合作分配形式，以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬。,1.1.3 爭(zhēng)取核定征收,稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊(cè)不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進(jìn)行土地增值稅的核定征收，因此，在某些高毛利的項(xiàng)目上核定征收與據(jù)實(shí)清算最終所繳稅款將存在巨大差異，積極爭(zhēng)取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負(fù)的途徑之一。某項(xiàng)目總收入2