財務管理-房地產施工企業(yè)稅務稽查培訓(ppt119頁)

1、1,2006年房地產建筑安裝企業(yè)稅收自查方略,河北省地方稅務局稽查局楊文國,2,第一節(jié) 房地產行業(yè)常見違法手段及成因,一、房地產違法行為的主要特點及發(fā)展變化趨勢 偷稅與反偷稅的斗爭更加復雜，大案、要案不斷出現。 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護。,,3,二、常見違法手段（一）營業(yè)稅1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應分配給投資方的利潤、抵頂應支付的建筑安裝工程款、抵頂獲

2、取土地使用權的價款、抵頂應支付的廣告費等，直接沖減應付賬款、應付股利或者長期借款等科目不計銷售收入，不申報納稅。 2. 將預收房款記入“其他應付款”等往來賬科目上，長期不申報納稅。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲在其他銀行賬號上，隨意調節(jié)每期應結轉收入，隱瞞收入。,4,3. 不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。 4. 銷售自建自用房地產不申報繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。5. 收到業(yè)主個人購房按揭貸款后計入“應付賬款

3、”、“其他應付款”等往來科目，不申報納稅。 6. 價外費用不計算在營業(yè)額內申報納稅。 7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。,5,銷售不動產行為成立要件,在所有涉及“銷售不動產”營業(yè)稅的案例中，對一個單位或個人是否發(fā)生了應當繳納“銷售不動產”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時具備以下四個條件：一、轉讓的是否為不動產的所有權；二、被轉讓的不動產的所有權是否屬于該單位或個人，或者說誰轉讓了該不動產的所有權；三、是否有償；四

4、、不動產是否位于境內。,6,城市房屋權屬登記管理辦法,第四條 國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。第五條 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。 第六條 房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。,7,例題1：甲房地產企業(yè)擬投資建設一寫字樓，向計劃部門辦理了立項手續(xù)，向規(guī)劃部門領取了《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃

5、許可證》后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權，并申請領取了施工許可證，通過招標，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協議，約定：乙方出資3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得3層樓的房產。,8,項目 甲方 乙方土地使用權 100%合作過程

6、 部分投入 投資3000萬 并負責組織 房屋初始產權 100%過戶 3層房產,案例一流程示意圖,9,案例2：甲房地產企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權，但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對土地進行開發(fā)。后與乙房地產

7、企業(yè)簽訂聯合開發(fā)合同，共同到計劃部門辦理了合建審批手續(xù)，但未到土地管理部門辦理土地使用權的變更登記。雙方約定：乙方支付給甲方1250萬元后，由乙方進行房地產開發(fā)并銷售，甲方不再過問房地產開發(fā)的相關事宜，但乙方銷售房屋時，甲方必須負責開具發(fā)票給購房人。房屋開發(fā)過程中，乙方又投入資金3000萬元，房屋建成后，乙方取得售房款5000萬元，全部由甲方開具發(fā)票給購房者。甲方認為，雖其開具了發(fā)票，但實際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方，因此，其只應按125

8、0萬元交稅。,10,案例二流程示意圖,項目 甲方 乙方 業(yè)主土地使用權 100% 合作過程 部分投入 補償1250萬 組織并

9、投入 3000萬 初始產權 100%過戶 房屋

10、,甲,乙,業(yè)主,,,,房產過戶并開票,房款5000萬,支付1250萬,11,例題3：甲房地產企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權，但由于資金問題，與乙房地產企業(yè)簽訂合作建房協議。雙方約定：甲方提供土地使用權，乙方負責出資開發(fā)房地產，房屋建成后，按照25%和75%在甲、乙之間分配。后甲、乙雙方共同到計劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地75%的土地使用權變更登記到乙方名下。房屋建設過程中，乙企業(yè)共投入資金3000萬元。房屋建成后，雙方按

11、協議約定比例進行房地產分配，并分別辦理了房屋的權屬登記。,12,案例三流程示意圖,項目 甲方 乙方土地使用權1 100%合作過程 組織投入3000萬 土地使用權2 25%

12、 75% 房屋初始產權 25% 75%,13,案例三處理結果,甲方按照轉讓無形資產征收營業(yè)稅,計稅依據為 (1)75%土地評估價值(2)3000×25%+3000×25%×代建利潤率×(1+流轉稅稅率)乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅,計稅依據為 (1)7

13、5%土地評估價值- 3000×25%(2)3000×25%×代建利潤率,14,8. 返還給拆遷戶的住房不計入營業(yè)額。專題分析P428頁 會計處理P254頁9. 以地方政府越權出臺的經濟適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經濟適用房收入應納的營業(yè)稅。P22頁10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿市場攤位出租，其取得的租金收入未申報納稅。 11. 房地產開發(fā)公司與施工單位雙方協議互

14、相以較低價格開具給對方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營業(yè)稅。,15,（二）企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅） 房地產開發(fā)建設階段 1 .不按規(guī)定預繳所得稅。以工程尚未決算、收入及成本無法準確反映為由，不按規(guī)定預繳所得稅。 2 .偽造或者高估成本。通過到稅務機關代開發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅的手段達到少繳納33%企業(yè)所得稅目的。 3 .利用行業(yè)特點，故意混淆前后項目之間的成本和

15、費用支出，使得成本前移，減少當期應納稅所得額。,16,4 .多列利息支出，多列預提費用。5 .利用關聯關系轉移利潤。 P468頁6 .項目貸款利息稅前列支。 7 .以轉移定價方式瞞天過海轉移利潤。 房地產銷售階段 1 .銷售款長期不結轉收入。 2 .成本核算混亂。 3 .隱匿貯藏間、樓頂平臺（花園）、車位等項的銷售收入 。,17,（三）土地增值稅1 .未按規(guī)定就竣工結算前的預售收

16、入預繳土地增值稅。 P571-5722 .相當一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通標準住宅出售其增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進行避稅籌劃。 （四）房產稅 P1221 .已經投入使用的房產少繳房產稅。,18,2 .出租的房產少繳房產稅。 （五）土地使用稅 1 .開征范圍內的項目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。P154-155 P82 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用

17、稅。 （六）印花稅 體現在房屋銷售合同、建筑材料購銷合同、建筑工程勘察設計合同、建筑工程施工合同、廣告合同、租賃合同、借款合同等未貼或者少貼印花稅 。,19,第二節(jié)房地產行業(yè)稅收自查方略,一、賬外自查方法1. 了解企業(yè)建設項目的相關情況。2. 準備與項目基本信息有關的證件資料 。3. 準備銷售明細表。4. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價格、進度，注意索取 “銷控表”。該表通常都已標明房屋銷售的具體情況。5. 要注意到物業(yè)

18、管理部門索取入住檔案資料，到負責協助業(yè)主辦理房屋產權的部門索取辦理房屋產權底冊。,20,6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項目總建筑面積、銷售進度和市場平均價格估算總收入，然后和企業(yè)賬面項目歷年累計收入比對，測試項目收入的完整性和可信性。7. 根據企業(yè)“銷售費用”科目中發(fā)生的房地產交易中心收取的房屋買賣交易服務費估算企業(yè)已經辦理產權轉移手續(xù)的商品房銷售收入，用倒算結果和企業(yè)賬面銷售收入進行比較，測試其業(yè)以辦理完畢房屋產權轉移手續(xù)的銷售收入完整

19、性。P25頁8. 企業(yè)為了加快資金回流速度，通常設置專人負責協助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù)。注意對企業(yè)負責此項業(yè)務的相關人員進行詢問，結合其設置的有關備查簿進行自查。P37頁,21,9. 注意將檢查銀行賬號結果和企業(yè)向稅務機關備案的銀行賬號進行核對，如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號向稅務機關報告的，將要受到稅務機關懲處。 征管法第六十條第四款：責令其限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，處二千元以上一萬元以下的罰款。,

20、22,二、企業(yè)所得稅檢查要點 （一）把好收入關 1. 按揭方式銷售開發(fā)產品的，要注意檢查開發(fā)產品完工后，其首付款是否于實際收到日確認收入的實現，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 2. 由于視同銷售行為會計處理未確認為收益，應當注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認為收入并在納稅申報時進行了納稅調整。視同銷售行為是否于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。,23,視同銷售行為的處理

21、 P327將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；將開發(fā)產品轉作經營性資產；將開發(fā)產品用于對外投資以及分配給股東或投資者；以開發(fā)產品抵償債務；以開發(fā)產品換取其他事業(yè)單位、個人的非貨幣資產。,24,3. 檢查企業(yè)是否按照會計制度要求及時正確地確認銷售收入。P324頁 4. 將開發(fā)產品先出租再出售的，是否根據國稅發(fā)[2003]83號文件確認收入的實現。5. 檢查企業(yè)委托銷售協議，查看其采取委托方式銷

22、售開發(fā)產品是否按國稅發(fā)[2003]83號文件確認收入的實現 。6. 收取的質量保修金處理是否正確。,25,《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號）第四十條規(guī)定：正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：P29頁（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； （3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

23、 （4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。,26,其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 房屋建筑工程質量保修辦法 2000年6月30日 建設部令第80號 第九條　房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知?！　∈┕挝唤拥奖Ｐ尥ㄖ?，應當到現場核查情

24、況，在保修書約定的時間內予以保修。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現場搶修。,27,第十二條　施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。第十三條　保修費用由質量缺陷的責任方承擔。第十四條　在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要

25、求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。第十五條　因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。,28,企業(yè)財產損失所得稅前扣除管理辦法　第五條 因債權人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務處理的通知　　國稅發(fā)[1999]195號　三、企業(yè)的應

26、付未付款，凡債權人逾期兩年未要求償還的，應計入企業(yè)當年度收益計算繳納企業(yè)所得稅。,29,（二）扼住成本關1. 是否準確區(qū)分期間費用、開發(fā)成本和銷售成本的界限，有無虛列、重復列支有關的成本、費用。土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集。2. 為房地產開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，是否按規(guī)定記入了房地產開發(fā)成本，是否對超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進行了納稅調整。P368頁,30,金融利

27、率政策的變動過程（一）銀發(fā)[2003]250號規(guī)定：自2004年1月1日起，擴大金融機構貸款利率浮動區(qū)間。貸款利率浮動區(qū)間不再根據企業(yè)所有制性質、規(guī)模大小分別制定。商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到[0.9，1.7]，即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準利率乘以下限系數0.9，上限為基準利率乘以上限系數1.7；農村信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到[0.9，2]，即農村信用社貸款利率下限為基準利率乘以下限系數0.9，上限

28、為基準利率乘以上限系數,31,金融利率政策的變動過程（二） 中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期上調幅度大于短期。同時，進一步放寬金融機構貸款利率浮動區(qū)間。金融機構（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下

29、浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍。對金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實行上限管理，最高上浮系數為貸款基準利率的2.3倍，貸款利率下浮幅度不變。以調整后的一年期貸款基準利率（5.58％）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在5.02-12.83%的區(qū)間內自主確定貸款利率。,32,金融利率政策的變動過程（三） 中國人民銀行決定，從2006年4月28日起上調金融機構貸款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由

30、現行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應調整。金融機構存款利率保持不變。 2006年4月28日起人民幣貸款利率調整表                       

31、0;                        單位：％ 項目  調整前利率 調整后利率 6個月 5.22 5.40

32、    1  年 5.58 5.85 1-3年（含）5.76 6.03       3-5年（含）5.85 6.12     

33、;    5年以上 6.12 6.39,33,例題：星宇房地產開發(fā)集團有限公司2005年4月1日將自有資金2000萬元借給其子公司星宇房地產開發(fā)有限公司充當流動資金,期限為1年,利率為8%,其子公司注冊資本為800萬元,則子公司2006年度納稅調整如下:1. 超注冊資本50%的利息： [2000-(800×50%)] × 8

34、% × 3÷4=96(萬元)2.注冊資本50%內利息超支額800×50%× (8%-5.58% )× 3÷4=7.26(萬元)3.總計納稅調增:96+7.26=103. 26(萬元),34,3. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地征用及拆遷補償費、尚未建造的公共配套設施成本，是否在土地征用及拆遷補償費尚未支付、公共配套設施尚未建造時就全額估算計入項目建筑成本。 完工

35、前,,直接計入成本對象,,,已完工成本對象,未完工成本對象,,,已銷,未銷,完工后,35,例題：某房地產開發(fā)公司在一塊宗地上分兩期進行開發(fā)。第一期開發(fā)建筑面積為15萬平方米，2004年6月已開發(fā)完畢辦理竣工結算，2005年12月底一期銷售進度為80%。第二期開發(fā)建筑面積為10萬平方米，正在建造。第一、二期共用的幼兒園從2004年7月份開始建造，到2005年12月底完工并辦理竣工結算，成本為50萬元。 1． 計算每平方米應負擔的幼兒園成

36、本 50萬元÷（15+10）=2元/平方米 2 ．第一期已銷售部分應分擔金額 2×15×80%=24（萬元）直接沖減2005年度應納稅所得額。 3．第一期未銷售部分應分擔金額2×15×20%=6（萬元）隨今后銷售進度沖減以后年度應納稅所得額。4．第二期應分擔金額2×10=20（萬元）隨今后銷售進度沖減以后年度應納稅所得額。,36,4. 配套設施成本結轉是否正確

37、。Ｐ430頁5.開發(fā)間接費用分配結轉是否正確。 6.銷售成本的結轉是否正確。 可售面積的確定，違法建筑物的面積,37,（三）確保費用稅前扣除無誤1.“廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“業(yè)務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。 國稅發(fā)[2006]56號國家稅務總局關于修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣

38、傳費等項扣除的計算基數為申報表主表第1行“銷售（營業(yè)）收入”。,38,財政部關于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關會計準則 有關問題解答（一）P341頁 2002年10月31日 財會[2002]18號問:企業(yè)支付的廣告費能否預提或待攤?答:《企業(yè)會計制度》規(guī)定，期間費用應當在發(fā)生時直接計入當期損益。企業(yè)為擴大其產品或勞務的影響而在各種媒體上

39、作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費，應于相關廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當期營業(yè)費用，不得預提和待攤。如果有確鑿證據表明(按照合同或協議約定等)企業(yè)實際支付的廣告費，其相對應的有關廣告服務將在未來幾個會計年度內獲得，則本期實際支付的廣告費應作為預付賬款，在接受廣告服務的各會計年度內，按照雙方合同或協議約定的各期接受廣告服務的比例分期計入損益。如果沒有確鑿的證據表明當期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關廣告服務，則應將廣告費于相關

40、廣告見諸于媒體時計入當期損益。,39,《廣告管理條例》(國發(fā)[1987]94號)和《廣告管理條例施行細則》（工商廣字[1988]第13號）規(guī)定： 廣告費用，是指企業(yè)在銷售商品過程中通過報紙、期刊、圖書、名錄、廣播、電視、電影、錄像、幻燈、路牌、櫥窗、霓虹燈、電子顯示牌（屏）、燈箱、交通工具（包括各種水上漂浮物和空中飛行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、設置、張貼廣告發(fā)生的推銷宣傳費用以及通過郵局郵寄各類廣告宣傳品和利用饋贈實物進行

41、廣告宣傳的費用?！镀髽I(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）規(guī)定：納稅人申報扣除的廣告費支出應與贊助支出嚴格區(qū)分。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：    （1）廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的；    （2）已實際支付費用，并已取得相應發(fā)票；    （3）通過一定的媒體傳播。,4

42、0,2.賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調整。 3. 有否在稅前扣除與收入無關的支出。4. 工資扣除是否正確。5.“三費”扣除是否正確。P234、P237、238頁6.納稅人計提的以前年度應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調整。 7.捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定。P393頁,41,8. 臨時出租的待售開發(fā)產品，對其已計提折舊處理是否正確。 9.納稅人高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率

43、支付的利息是否調整。10. 納稅人向關聯方借款利息調整是否正確。P179頁營業(yè)稅處理 11.企業(yè)提取固定資產折舊年限是否超過稅法規(guī)定年限，殘值比例是否合理，固定資產修理和改良區(qū)分是否正確，提取的固定資產減值準備是否進行納稅調整。 P108頁會計定性12. 開辦費的歸集、攤銷是否正確，是否按規(guī)定進行了納稅調整。p158,42,例題p160頁 某內資房地產企業(yè)2003年7月份開始生產經營，前期發(fā)生的開辦費總額為96萬元，7月份攤銷

44、開辦費時，會計分錄如下： 借：管理費用—開辦費攤銷 96萬元 貸：長期待攤費用—開辦費 96萬元2003年度允許稅前扣除額=96÷5÷12×5=8（萬元），應調增所得額=96-8=88（萬元）；2004-2007年每年應調減所得額=96÷5=19.2（萬元）；2008年應調減所得額=96÷5÷1

45、2×7=11.2（萬元）。,43,開辦費稅前扣除臺賬 （單位：萬元）,44,三、營業(yè)稅檢查要點 1. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。2. 收取廣告位使用費是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 3. 房地產開發(fā)企業(yè)采用免租的經營策略出租時納稅是否正確。

46、,,,,,2年,,,8年,45,4. 以不動產、土地使用權投資入股取得固定收入，不承擔風險的，是否按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。 5.采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現象。 6.在銷售不動產過程中收取的價外費用如天然氣（煤氣）管道開戶費、有線電視開戶費等有否申報納稅。 P260頁7.開發(fā)商轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將折扣額另開發(fā)票的，是否從營業(yè)額中減除。 8

47、.因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。,46,9.納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。 10.銀行按揭收入有否申報納稅，有否掛于往來賬不申報納稅。 11.以房換地的，是否視同銷售不動產申報納稅。 12.以房產作為利潤分配給合作各方，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報納稅。 13.將房產、土地等不動產或無形資產抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產，有否視同銷售不動產或轉讓無形資產申

48、報納稅。,47,14.以房產補償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅。補償面積和拆遷面積相等的部分按成本價征收營業(yè)稅；補償面積超過拆遷面積的部分，按實際取得的價款征稅。 15.單位將不動產無償贈與他人有否視同銷售不動產申報納稅。 16.采用“還本”方式銷售商品房時，有無扣除“還本”支出后再申報納稅的錯誤現象。17. 以“購房回租”形式銷售房屋是否申報納稅。,48,18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行

49、為，分別簽訂兩份契約（或合同），向對方收取兩份價款，有無分別按照“銷售不動產”和“建筑業(yè)”納稅的錯誤現象。 19.查看售房代理協議，審查委托、銷售雙方是否履行協議并及時結轉收入。 20.收取的炒“樓花”者的房產更名費是否作為收入申報納稅。 21.企業(yè)現售房收取的房款在直接記入“主營業(yè)務收入”科目的同時是否申報納稅。,49,22.房地產開發(fā)企業(yè)一般不適用財稅字[2003]16號文第二十條：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的

50、土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額?！盤319頁要點:(1)上述不動產應是購置所得,不包括繼承的、受贈的不動產，也不應包括接受投資計入資本總額的不動產。（2）上述不動產是購置后未再對原不動產進行建筑開發(fā)（不是安裝、裝飾、裝修或添付）的不動產，因此不包括自己立項獨立開發(fā)的不動產或購進在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動產（3）不動產購置或受讓原價，不包括在購置不動產時由購買者支付的契稅、物業(yè)管理費及其他

51、應由購買者直接負擔而由銷售方代收的各項稅、費。,50,四、土地增值稅檢查要點 1.未竣工清算項目是否按規(guī)定預繳土地增值稅，項目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務機關匯算清繳。2.申報計征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。 3. 納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，是否作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產開發(fā)費用扣除。,51,4.在房地產完工之前發(fā)生的，計入有關

52、房地產成本的利息支出是否在計算土地增值稅時，從房地產開發(fā)成本中減除。否則，會造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除，又在開發(fā)費用方面得到重復扣除。 5.房地產開發(fā)費用，能按房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構證明，是否在“利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%”以內計算扣除；凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用是否按“（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）

53、×10%”以內計算扣除。此外，要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額是否進行了扣除，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進行了扣除。,52,6.在扣除與轉讓房地產有關的稅金時，對已計入管理費用的印花稅是否重復扣除。 7.從事房地產開發(fā)的納稅人是否已按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之加計了20%進行扣除。 8.注意增值額的計算，適用稅率、應納稅額是否正確，注意納稅人建造普通標準住宅

54、出售，增值額未超過扣除項目金額20%的要免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于納稅人計建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。,53,普通住宅標準 （一）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]006號）第十一條：條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用

55、住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,54,普通住宅標準 （二） 2005年6月1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應同時符合以下三個條件: 住宅小區(qū)建筑面積容積率 1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的1.2 倍以下，各地可在上述標準基礎上浮動20%

56、。,55,五、房產稅檢查要點 1.有否將生產經營用房產、出租房產與免稅的房產混淆，未按規(guī)定申報納稅。企業(yè)將房產、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產稅。 2.免稅房產改變用途轉為應稅房產后，是否按規(guī)定申報納稅。 3.對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計繳房產稅。,56,房地產業(yè)重要的房產稅政策 國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知2003年7月15日

57、國稅發(fā)[2003]89號一、關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產稅問題鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。,57,二、關于確定房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房

58、屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。,58,4.有否將與房屋不可分割的各種附屬設備或不單獨計算價值的配套設施（如暖氣、下水管等）從房產原值剝離出來，少繳房產稅。 5.對原有房屋進行改建、擴

59、建后，應作為固定資產核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產稅,59,附屬設備和配套設施房產稅政策 《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字（87）第003號）第二條、關于房屋附屬設備的解釋：房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電

60、梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。,60,附屬設備和配套設施房產稅政策 財稅地字（87）第028號規(guī)定：經研究，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固

61、定資產入賬，不應計入房產原值。,61,附屬設備和配套設施房產稅新政策 國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施 計征房產稅有關問題的通知 國稅發(fā)[2005]173號 一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給

62、排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。    二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值?！　?三、城市房地產稅比照上述規(guī)定執(zhí)行。,62,地下室房產稅原稅收政策 《財政部稅務總局

63、關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（(86)財稅地字第008號）第十一條：為鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅。因此，地下人防設施作為車庫使用符合“房產”定義，但是為了平戰(zhàn)結合而鼓勵利用地下人防設施，暫不征收房產稅。,63,地下室房產稅稅收新政策 ——財稅[2005]181號 財政部 國家稅務總局 關于具備房屋功能的地下建筑征收房

64、產稅的通知 2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。 對于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。,64,對于自用的地下建筑，分三種情況計算征稅。它們分別是：工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%—60%作為應稅房產原值；商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%—80

65、%作為應稅房產原值；對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。,65,國家稅務總局關于外商投資企業(yè)征收城市房地產稅若干問題的通知     2000年3月8日   國稅發(fā)[2000]44號  

66、0;   二、關于出租柜臺征收城市房地產稅問題    出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內的柜臺出租給其他經營者等并收取租金的，應按租金計征城市房地產稅。凡按租金計征的房產稅稅額超過按房產價值計征的，按租金收入計征城市房地產稅；未超過的，按房產價值計征。    對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨

67、時鋪面出租經營的，如果房地產管理部門對該臨時鋪面不予確定產權，企業(yè)“固定資產”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經營用的臨時鋪面，無論如何計賬，是否確定產權，均應照章征收城市房地產稅。P125頁,66,六、土地使用稅檢查要點1.開征范圍內已征用未開發(fā)或者正在建造期間的土地是否按規(guī)定申報繳納了土地使用稅。2.開征范圍內未銷售的商品房占用的土地是否繳納

68、了土地使用稅。 3.填制《土地使用稅計算表》，依次填列：項目名稱、坐落地點、土地性質、土地地段、占地面積、單位稅額、批準征用時間、開始計稅時間、年度應納稅額（辦理土地使用證轉移手續(xù)開始后分段計算）已納稅額、應補稅額。,67,集體土地土地使用稅稅收新政策財政部 國家稅務總局關于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知財稅[2006]56號 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際

69、使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。    本通知自2006年5月1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準。,68,七、印花稅檢查要點1. 各類商品購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財產租賃合同、借款合同、建設工程勘察設計合同、廣告合同和測繪合同（按照加工承攬合同）、商品房銷售合同、房屋產權證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、專利證、土地使用證、賬簿等是否按規(guī)定貼花。此外，“實收

70、資本(股本)”和“資本公積”科目金額增加后，是否就增加的金額補帖印花。P1652.注意避免征納稅誤區(qū),69,國稅發(fā)[1991]155 號第十一條規(guī)定：“土地使用權出讓、轉讓書據(合同)，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花?！币虼?，如果房地產開發(fā)商以出讓、轉讓方式取得土地使用權簽定的合同，以及房地產開發(fā)商轉讓土地使用權的合同都無須繳納印花稅，只需就其取得的土地使用證按件貼花5元即可。 企業(yè)之間的借款合同或者單據不貼花，因為《印花稅稅

71、目稅率表》規(guī)定借款合同征稅范圍是：“銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽定的借款合同?！?70,3.印花稅最新處罰辦法 《國家稅務總局關于印花稅違章處罰有關問題的通知》（國稅發(fā)[2004]15號）對印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務機關根據情節(jié)輕重予以處罰：    (1) 在應納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應稅憑證上的印花稅票