[城市設(shè)計與規(guī)劃論文]071論不同改造模式下的城中村土地成本累積效應(yīng)

1、論不同改造模式下的城中村土地成本累積效應(yīng)論不同改造模式下的城中村土地成本累積效應(yīng)郭磊瞿琦【摘要】【摘要】城中村是我國二元體制下，快速城市化所產(chǎn)生的一種獨特的地域空間現(xiàn)象。城中村的存在一直是制約城市建設(shè)，提升城市檔次的一個“瓶頸”問題。城中村是未來城市建設(shè)與更新面對的一大難題，而城中村改造問題究其根本是政府、村民、開發(fā)商三者在土地帶來的權(quán)益中失衡的緣故。本文在對城中村的改造模式有一定的了解基礎(chǔ)上，分析了土地資源在城中村改造過程中是如何一步

2、步產(chǎn)生累積效應(yīng)，同時小結(jié)了三種模式下各自土地資源產(chǎn)生的累積效應(yīng)有何不同，各種改造模式對土地成本累積有何影響，以及政府、開發(fā)商、村民利益如何的分配為城中村改造問題有一個更清晰的了解?！娟P(guān)鍵詞】【關(guān)鍵詞】城中村；土地成本；累積效應(yīng)1我國村中村改造的現(xiàn)狀和過程中遇到的問題我國村中村改造的現(xiàn)狀和過程中遇到的問題城中村是指伴隨城市擴展而出現(xiàn)的，城市建設(shè)用地包圍原有農(nóng)村聚落，城市土地和農(nóng)村集體土地共存的現(xiàn)象，是在城鄉(xiāng)二元土地管理體制下，在廉租住房、

3、就業(yè)機會和社會保障等供給缺位或不足的條件下，城市化的農(nóng)民及集體經(jīng)濟(jì)組織，利用自身特殊的區(qū)位優(yōu)勢、非農(nóng)化的留用土地、自主使用的宅基地等，參與市場化的各種有利條件，發(fā)展形成的一種特殊的社區(qū)類型[1]。城中村的長期存在，導(dǎo)致了一系列景觀、社會與經(jīng)濟(jì)問題的產(chǎn)生，改造城中村已經(jīng)成為我國各地政府未來的一項重大且迫在眉睫實施的計劃。1.11.1三種城中村改造模式三種城中村改造模式1.1.11.1.1政府主導(dǎo)改造模式政府主導(dǎo)改造模式這種改造模式是上世紀(jì)

4、90年代流行于沿海城市的一種改造模式。政府在改造中起著組織作用，以各級政府（市，區(qū)，街道辦）出資成立的開發(fā)公司為主導(dǎo)，自上而下的統(tǒng)籌城中村的整個改造過程。它是我國城中村改造初期多采用的一種模式。這種模式有利于政府規(guī)劃部門統(tǒng)一控制，符合政府意志，管理效率高。但是由于拆遷安置費用高，要求政府有很強的財政能力。體制變更方面有撤村（委會）建居（委會），村民變市民，村辦企業(yè)改股份公司，村民變股東等。1.1.21.1.2村民主導(dǎo)模式村民主導(dǎo)模式由村

5、集體出資村股份公司，作為城中村的改造主體，在政府的指導(dǎo)下，對城中村實施改造。這種模式的最大優(yōu)點是村民都樂于積極參與到城中村的改造，把村民的利益內(nèi)部化，改題。有從城中村的形成機制來做出研究，希望從城中村源頭來找到解決城中村改造的辦法；也有對城中村生活的現(xiàn)狀問題（包括居住質(zhì)量，社會經(jīng)濟(jì)收入來源，環(huán)境安全，生活方式）做出研究，希望從現(xiàn)狀現(xiàn)象中發(fā)現(xiàn)本質(zhì)矛盾。當(dāng)總體來講，城中村改造的效果不盡人意。究其原因，是沒有從根本上去認(rèn)識城中村改造問題的根本

6、所在——土地。自古以來，土地是人們的安身立命之本。在不管農(nóng)村建設(shè)還是城市建設(shè)和更新，都需要在土地上進(jìn)行。人們通過土地創(chuàng)造了財富和價值。而城中村改造其實是一場政府、開發(fā)商、村民圍繞著土地資源的博弈。[4]在這場博弈中，三者都想從土地這塊資源中獲得最大的自身利益，這必然導(dǎo)致三者產(chǎn)生矛盾，產(chǎn)生了城中村改造遇到的問題。于是，要想解決城中村改造的問題，就必須從土地入手，分析土地在這場改造活動中帶來了多大的效益，政府，開發(fā)商，村民他們又是如何分配土

7、地帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，并且努力協(xié)調(diào)三方對于土地利益分配。換言之，土地成為影響城中村改造的重中之重的要素。3不同改造模式下的土地成本累積效應(yīng)不同改造模式下的土地成本累積效應(yīng)3.13.1土地成本累積的含義土地成本累積的含義土地成為一種眾人爭先恐后的“香餑餑”，從開始土地拆遷，村民安置，后期開發(fā)建設(shè)，如果我們把這整個過程看著一個經(jīng)濟(jì)模型，土地是初始成本，拆遷過程投入的資金是成本1，重新建設(shè)過程投入的資金是成本2，最后得到的所有總價值是所有成本的累