美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化及其啟示

1、近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是在投融資渠道十分有限的情況下卻面臨新的問題。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行資金和預(yù)售款依賴程度過高，迫切需要引入新的投融資方式以緩解風(fēng)險，解決資金不足的難題。另一方面，個人住房貸款余額不斷增長，也使商業(yè)銀行巨大的信貸風(fēng)險。這就迫切需要借鑒發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，探索房地產(chǎn)投融資新渠道，以保持我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。入世后隨著國外一些先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)營理念的傳入，一種新型的房地產(chǎn)金融工具——房地產(chǎn)抵押貸款證券化已

2、逐步受到國內(nèi)金融界和房地產(chǎn)行業(yè)的密切關(guān)注。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化不僅領(lǐng)世界各國風(fēng)氣之先，更重要的是，其運(yùn)作模式漸趨規(guī)范，值得研究。筆者粗略談?wù)剬γ绹l(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的幾點(diǎn)認(rèn)識。1、美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程、美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程房地產(chǎn)抵押貸款證券化（rems）即抵押債權(quán)證券化，就是將房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押證券的過程，具體而言，首先，金融機(jī)構(gòu)將其持有的若干房地產(chǎn)抵押貸款依其期限、利率、還款方式進(jìn)

3、行匯集重組，形成一系列房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)組合，再將該組合出售給從事抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的特殊目的機(jī)構(gòu)，然后，又經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，由信用評級機(jī)構(gòu)評級，最后由證券承銷商將信用級別較高的抵押貸款支持證券出售給投資者的一種證券化模式。由此而形成的資金流通市場稱抵押貸款二級市場。美國房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展可以分為3個階段：第1階段為萌芽階段，主要是在20世紀(jì)50年代中期以前。這時涉足二級市場的籌資人主要是抵押公司和少量的儲蓄

4、機(jī)構(gòu)。當(dāng)時美聯(lián)邦政府為了推動抵押二級市場的發(fā)展，成立2個保險和擔(dān)保機(jī)構(gòu)，即聯(lián)邦住宅管理局（fha）和聯(lián)邦退伍軍人管理局（va），由它們一起承擔(dān)住宅抵押貸款的保險和擔(dān)保，促進(jìn)了住宅抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化。同時，權(quán)威機(jī)構(gòu)的參與、擔(dān)保，降低了違約風(fēng)險，也為二級市場的運(yùn)行提供了條件。1938年聯(lián)邦政府又成立聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（fnma），致力于發(fā)展經(jīng)政府擔(dān)保的住宅抵押二級市場。第2階段為發(fā)展階段，指19541968年期間，1954年美國國會通過一項(xiàng)法案

5、，授權(quán)聯(lián)邦國民抵押協(xié)會從事3個方面的活動，一是加強(qiáng)fha和va擔(dān)?；虮ｋU的抵押債券在二級市場上的操作。二是從事特殊支付項(xiàng)目的管理。三是管理發(fā)放的抵押貸款，必要時可發(fā)行抵押債券籌措資金。第3階段為成熟階段，以1968年美國國會通過《住宅和城市發(fā)展法》為標(biāo)志，它使抵押二級市場法制化并趨于成熟。該法規(guī)定將聯(lián)邦國民抵押協(xié)會分為政府國民抵押協(xié)會（gnma）和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會。政府國民抵押協(xié)會隸屬于聯(lián)邦住宅與城市發(fā)展部，其職能主要是為fha和va保

6、險的抵押貸款全權(quán)有價證券提供及時還本付息的擔(dān)保業(yè)務(wù)。1970年美國國會通過《緊急住宅融資法》批準(zhǔn)成立聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（fhlmc），授權(quán)該公司購買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的經(jīng)其他政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的住宅抵押債權(quán)，極大地促進(jìn)了傳統(tǒng)二級市場的發(fā)展。此后經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，政府代理機(jī)構(gòu)，提供政府完全信用擔(dān)保，在經(jīng)這兩次擔(dān)保后，證券信用大為加強(qiáng)，使得住宅抵押證券大多被標(biāo)準(zhǔn)普爾公司和穆迪公司評為aaa級資信，因而，此類證券的市場流動性極高。同時，政府代理

7、保險公司的成功，也鼓勵了私人公司的發(fā)展。3、對推進(jìn)我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議、對推進(jìn)我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議筆者認(rèn)為，大力推進(jìn)我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化，除了廣泛吸收發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)之外，還應(yīng)結(jié)合我國的國情，重點(diǎn)從以下幾個方面入手。（1）建立健全住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境。一方面，可以通過發(fā)布、增設(shè)新的條例來彌補(bǔ)政策法規(guī)設(shè)計上的缺陷，如《住宅金融法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《房地產(chǎn)抵押評估條例》、《商品房價格管理?xiàng)l例》和《抵押

8、房地產(chǎn)處置條例》等，以規(guī)范房地產(chǎn)抵押市場運(yùn)作。另一方面，對業(yè)已頒行的法規(guī)應(yīng)及時修訂并加以完善?？傊瑢Φ盅嘿Y產(chǎn)債券的發(fā)行問題、注意事項(xiàng)、債券在證券市場的交易等情況和現(xiàn)有的證券監(jiān)管體制作進(jìn)一步修改和完善，加強(qiáng)相關(guān)法律和制度的規(guī)定，更多地采用市場經(jīng)濟(jì)的手段和法律手段對未來的房地產(chǎn)證券市場進(jìn)行監(jiān)管，逐漸形成一套完整的房地產(chǎn)證券化法規(guī)。（2）應(yīng)建立獨(dú)立的政府性住宅金融機(jī)構(gòu)。從美國的實(shí)踐來看，政府信用擔(dān)保是保障房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利進(jìn)行的重要因

9、素。我國要發(fā)展房地產(chǎn)證券化市場，自然也需要政府的大力扶持。成立政府信用的擔(dān)保公司進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，有利于促進(jìn)中小貸款機(jī)構(gòu)的發(fā)展，加快發(fā)展住房抵押一級市場，更好地支持居民購房置業(yè)。由于房地產(chǎn)抵押貸款證券化涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔(dān)保、保險和資信評估等相關(guān)部門。為了支持房地產(chǎn)抵押貸款證券化的啟動，可由政府牽頭、開發(fā)商、銀行、證券、擔(dān)保、保險等部門共同發(fā)起成立政府性住房抵押貸款公司，待條件成熟轉(zhuǎn)變?yōu)樯鲜泄煞莨?，也可將住房資金管理中

10、心作為抵押貸款機(jī)構(gòu)的下屬單位，并允許抵押貸款機(jī)構(gòu)吸收住房公積金存款和住房儲蓄存款，使部分住房公積金進(jìn)入住房抵押貸款市場，或?yàn)榈盅嘿J款提供擔(dān)保。必要時成立政府性住房抵押貸款保險金融機(jī)構(gòu)，目前可利用中國人民保險公司開辦住房抵押貸款保險業(yè)務(wù)，建立符合法律規(guī)范的專門保險機(jī)構(gòu)，提高住房抵押貸款的安全性。（3）從制度上培育房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場的投資者。抵押貸款市場必須有穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者參與。一方面，應(yīng)大力發(fā)展保險公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀