[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會(huì)計(jì)及納稅檢查

1、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅會(huì)計(jì)及納稅檢查,2009年9月9日,房地產(chǎn)企業(yè)的定義,它與其他行業(yè)會(huì)計(jì)的區(qū)別由其產(chǎn)品的特殊性所決定，房地產(chǎn)企業(yè)以房屋建筑物的建設(shè)，土地的開(kāi)發(fā)，設(shè)備安裝為主要生產(chǎn)活動(dòng)。這些建設(shè)產(chǎn)品本身的特點(diǎn)是施工生產(chǎn)的流動(dòng)性，單件性和長(zhǎng)期性。 其生產(chǎn)的房屋作為產(chǎn)成品與一般的商品在核算方法上有所不同。,前 言,主 要 內(nèi) 容,房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定及應(yīng)注意的問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的規(guī)定及應(yīng)注意的問(wèn)題 原內(nèi)

2、資企業(yè)與外資企業(yè)在稅收政策上主要有哪些差別 國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)〕與〔國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)〕主要有哪些重大的變化,一、房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理,（一）、房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)帳務(wù)處理上最大的差異就是成本的核算；房地產(chǎn)企業(yè)的“開(kāi)發(fā)成本”其明細(xì)科目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。A、房地產(chǎn)企業(yè)的“開(kāi)發(fā)成本”與工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”內(nèi)涵相同。按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置

3、明細(xì)分類(lèi)賬，對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬；具體的明細(xì)核算如下：,1、發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動(dòng)遷用房等支出：借：開(kāi)發(fā)成本—A項(xiàng)目-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：銀行存款等科目2、發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、三通一平等支出時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本—A項(xiàng)目-前期工程

4、費(fèi) 貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等科目3、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本—A項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi) 貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等4、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。借：開(kāi)發(fā)成本—A項(xiàng)目-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等5、發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。借：

5、開(kāi)發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等 6、與直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。借：開(kāi)發(fā)成本—開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等,B、待產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成后，將“開(kāi)發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”。按多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行核算的還涉及到成本的歸集和分配。1、直接成本：可以直接計(jì)入該成本計(jì)算對(duì)象，如：某一項(xiàng)目支付的地價(jià)款，建安

6、成本，以及能分別核算可資本化的利息費(fèi)用等。2、間接成本：如多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清對(duì)象的公共配套設(shè)施費(fèi)（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點(diǎn)或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)選擇一定的方法分配后計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象的費(fèi)用：最常用的方法有面積分?jǐn)偡ā?、共同成本：主要有由多個(gè)成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)并按一定比例進(jìn)行分?jǐn)偟某杀?，如：分期開(kāi)發(fā)一次購(gòu)入的土地所支付的價(jià)款。 會(huì)計(jì)分錄：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品---按項(xiàng)目或棟號(hào)

7、設(shè)置明細(xì)貸：開(kāi)發(fā)成本—相關(guān)明細(xì)科目,（二）、房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)收入的帳務(wù)處理通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售行為在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開(kāi)始，而且完工后還會(huì)繼續(xù)下去，直到全部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售出完畢。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購(gòu)銷(xiāo)合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)暫記入“預(yù)收帳款”科目；因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等暫在“應(yīng)交稅金一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在

8、促銷(xiāo)時(shí)收到的購(gòu)房訂金在“其他應(yīng)付款”科目核算。收到房款時(shí)帳務(wù)處理：借：銀行存款貸：預(yù)收帳款—按房號(hào)及客戶名稱(chēng)進(jìn)行明細(xì)核算 同時(shí)應(yīng)交納稅金的賬務(wù)處理借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（按預(yù)售房款計(jì)稅）貸：銀行存款,2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照購(gòu)銷(xiāo)合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購(gòu)買(mǎi)方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。借：預(yù)收帳款“應(yīng)收帳款”等科目貸：營(yíng)業(yè)收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)

9、營(yíng)成本借：經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—相關(guān)明細(xì)科目 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等,房地產(chǎn)企業(yè)特殊的幾種帳務(wù)處理：1）、房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：周轉(zhuǎn)房再按購(gòu)銷(xiāo)合同中雙方簽訂的價(jià)格借：銀行存款等科目貸：經(jīng)營(yíng)收入并結(jié)轉(zhuǎn)其銷(xiāo)售成本借：經(jīng)營(yíng)成本貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2）、舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補(bǔ)償部分和增加面積

10、部分的價(jià)款收入，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入借：預(yù)收帳款等科目貸：經(jīng)營(yíng)收入3）、采用分期收款方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。按購(gòu)銷(xiāo)合同約定的期限收取銷(xiāo)售價(jià)款或確定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款時(shí)借：銀行存款”或“應(yīng)收帳款”貸：經(jīng)營(yíng)收入按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部銷(xiāo)售成本占全部銷(xiāo)售收入的比率計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售成本借：經(jīng)營(yíng)成本貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同，

11、合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果合同規(guī)定按投資額分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營(yíng)收入；如果是分享合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的，對(duì)主辦企業(yè)而言，合資開(kāi)發(fā)的所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售（包括合資方購(gòu)買(mǎi)的）均作為經(jīng)營(yíng)收入核算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同，不論合同規(guī)定分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或分享合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)，所開(kāi)發(fā)的所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預(yù)收帳款”

12、處理?！　》康禺a(chǎn)是一項(xiàng)價(jià)值很高的商品，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利售出房盤(pán)、地產(chǎn)，盡快回收投資，對(duì)不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財(cái)活動(dòng)相關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)作為企業(yè)的“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，不影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入金額的確認(rèn)。購(gòu)買(mǎi)方出于種種原因?qū)σ奄?gòu)置的房地產(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當(dāng)期的“經(jīng)營(yíng)收入”。 在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷(xiāo)售款不符合收入確認(rèn)條件的，只能作為“預(yù)收

13、帳款”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某些促銷(xiāo)方式下達(dá)成的交易，比如售后回租、售后回購(gòu)方式的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，必須判斷它是真正的銷(xiāo)售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù)，與銷(xiāo)售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍保留在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認(rèn)收入。又比如購(gòu)銷(xiāo)合同中有銷(xiāo)售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計(jì)可能發(fā)生退貨的，不能確認(rèn)收入。在不能確認(rèn)收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一已售貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一庫(kù)存,（三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

14、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與一般企業(yè)核算方法相同。不同的地方就是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。,（四）、房地產(chǎn)企業(yè)的往來(lái)核算比較繁雜，如建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等因?yàn)槠涔こ炭罱痤~大而且時(shí)間長(zhǎng)，一般企業(yè)都先通過(guò)“預(yù)付帳款”等科目。1、支付工程進(jìn)度款及備料款時(shí)借：預(yù)付帳款—

15、15;×公司貸：銀行存款—××銀行及帳號(hào)2、工程竣工結(jié)算時(shí)再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”（附“建筑安裝工程發(fā)票”等）借：開(kāi)發(fā)成本—××棟—建筑安裝工程費(fèi)---土建工程款、安裝工程款等開(kāi)發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—道路、供水等開(kāi)發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)—游泳池、假山等貸：預(yù)付帳款—××公司 應(yīng)付帳款—××公司(結(jié)算差額),（五）、關(guān)于

16、房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為 稅法規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。這里所說(shuō)的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。（這里

17、代建房的條件非常重要）。例如：國(guó)稅函[1998]554號(hào)對(duì)新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局提出的：（關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“

18、建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。,關(guān)于“代建”的有關(guān)帳務(wù)處理如下：代建成本不需要做專(zhuān)門(mén)的帳務(wù)處理。收到委托方的款項(xiàng)時(shí)借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款3、支付施工單位時(shí)借：其他應(yīng)付款貸：銀行存款并將施工單位的發(fā)票直接轉(zhuǎn)交給委托方。收到委托方支付的手續(xù)費(fèi)時(shí)：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入。按手續(xù)費(fèi)計(jì)提稅金時(shí)借：其他業(yè)務(wù)支出－稅金貸：應(yīng)交稅金,二、房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定

19、及應(yīng)注意的問(wèn)題,（一）、收入的概念在《稅法》上和《會(huì)計(jì)》上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間在《會(huì)計(jì)》上和《稅法》上也是不同的。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入必須同時(shí)滿足以下條件：1、房地產(chǎn)的法定所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方；2、商品房已經(jīng)移交，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有保留對(duì)商品房的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)商品房實(shí)施有效控制 3、銷(xiāo)售合同已經(jīng)履行，發(fā)票已經(jīng)開(kāi)具，相關(guān)的價(jià)款已經(jīng)取得或已取得收款憑據(jù)；4、收

20、入的金額能夠可靠計(jì)量；5、相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。,根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入：1、采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)

21、收入的實(shí)現(xiàn)。3、采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4、采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按不同的委托方式合理地確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,（二）檢查收入應(yīng)注意的問(wèn)題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)目的，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有兩種方式，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出售和出租。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，決定了其出

22、租房周轉(zhuǎn)房商品房三者之間用途不穩(wěn)定的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，資金狀況以及市場(chǎng)銷(xiāo)售情況等，來(lái)具體決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的用途。 例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)，認(rèn)為目前房屋的銷(xiāo)售市場(chǎng)看好，可以設(shè)法將出租房變?yōu)樯唐贩繉?duì)外進(jìn)行出售；相反，如果房屋的銷(xiāo)售市場(chǎng)疲軟，但租房風(fēng)盛行，則可以將商品記變?yōu)槌鲎夥繉?duì)外行行出租。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的周轉(zhuǎn)房也是如此。當(dāng)商品房暫未出售之前，可臨用于安置動(dòng)遷戶，待動(dòng)遷戶安置完畢之后，再

23、將空出的周轉(zhuǎn)房作為出租房或商品房用于對(duì)外出租或出售。所以檢查時(shí)要注意三者之間的增減變化，看其出租或銷(xiāo)售收入是否記入其他業(yè)務(wù)收入，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶，有無(wú)將出租房，周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售后直接沖減出租房，周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷(xiāo)費(fèi)和改裝修復(fù)費(fèi)等。,2、收入的分解一般常見(jiàn)的方法就是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設(shè)施。當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同

24、。另外，就是價(jià)外費(fèi)用的分離，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)成立一個(gè)物業(yè)公司，將所有這些相關(guān)的代收費(fèi)用由物業(yè)公司收取并向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票，這樣減少房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入。 3、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分司的檢查，一般可通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其他業(yè)務(wù)收入，主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加等損益類(lèi)科目和應(yīng)收賬款，預(yù)收賬款等往來(lái)賬戶來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問(wèn)題：,（1）、 將

25、經(jīng)營(yíng)收入賬與有關(guān)會(huì)計(jì)憑證相核對(duì)同時(shí)核對(duì)納稅人開(kāi)具的“商品房發(fā)票”和“動(dòng)遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無(wú)分解收入，減少營(yíng)業(yè)額的現(xiàn)象。（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中，與被拆遷戶簽訂拆遷還房協(xié)議，約定房地產(chǎn)竣工后，在原地按照同等面積安置被拆遷戶，實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是用房屋換取了土地使用權(quán)） （2）、 將“應(yīng)付賬款”預(yù)收賬款，等往來(lái)明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證，銷(xiāo)售合同等相核對(duì)，看有無(wú)將收入掛往來(lái)即不納稅的現(xiàn)象 （3）、 將經(jīng)營(yíng)收入，分期收

26、款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證，原始憑證及銷(xiāo)售合同相核對(duì)，看有無(wú)按合同規(guī)定應(yīng)收銷(xiāo)售款而實(shí)際未收到等原因而未轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)收入的現(xiàn)象。 （4）、 以房換地時(shí)，其轉(zhuǎn)達(dá)讓房屋的營(yíng)業(yè)額是否為用來(lái)?yè)Q取土地使用權(quán)的新建房屋的造價(jià)，舊房的評(píng)估價(jià)或舊房的買(mǎi)價(jià)。 （5）、 審查“固定資產(chǎn)”，營(yíng)業(yè)外支出、銷(xiāo)售費(fèi)用等賬戶與有關(guān)會(huì)憑證相對(duì)照，有無(wú)捐贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)的行為、作為樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等。 （6）、幾種特殊情況：“還本銷(xiāo)售”對(duì)以還本方式銷(xiāo)售建筑物的行為，應(yīng)

27、按向購(gòu)買(mǎi)者收到的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂還本支出?！耙苑繐Q房”屬于有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)范疇，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅?！百?gòu)房回租”即與購(gòu)房者簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”觀時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后又將商品房購(gòu)回。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。,三、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的規(guī)定及應(yīng)注意的問(wèn)題,（一）、成本費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予扣除的支出項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的、與取得收入相關(guān)的成本、費(fèi)

28、用、稅金和損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷(xiāo)售成本的界限。期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)以獨(dú)立編制"建筑工程預(yù)算書(shū)"（包括獨(dú)立編制設(shè)計(jì)預(yù)算和施工圖預(yù)算）的單位工程為成本核算對(duì)象，分別核算建造成本。對(duì)支付的屬于多個(gè)成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積等合理的方法在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生

29、的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的，已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的建造成本。具體計(jì)算公式如下：可售面積單位工程成本=成本核算對(duì)象總建造成本/成本核算對(duì)象總可售面積當(dāng)期可扣除的銷(xiāo)售成本=Σ各成本對(duì)象已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本。 3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。,（二）、成本

30、費(fèi)用注意的有關(guān)問(wèn)題房地產(chǎn)公司的收入可以通過(guò)與各部門(mén)聯(lián)手等方法計(jì)算出應(yīng)稅收入。故而虛增成本成了房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到少繳稅款的主要渠道 1、有虛增建安項(xiàng)目與隱蔽工程時(shí)，要結(jié)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體平面圖、總規(guī)劃圖、總?cè)莘e率等，確定該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)有的建筑項(xiàng)目，預(yù)測(cè)所需的建安項(xiàng)目。以防虛增建安成本。如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)通過(guò)虛列建安項(xiàng)目，達(dá)到降低土地增值率，減少土地增值額，虛列企業(yè)所得稅稅前扣除額，減少應(yīng)納稅所得額的目的。進(jìn)而逃避土地增值稅

31、，企業(yè)所得稅等。具體可以查看開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總預(yù)算，與施工方的合同等。查看所開(kāi)出的發(fā)票中是否存在不實(shí)項(xiàng)目，尤其以附屬工程（如綠化、環(huán)衛(wèi)、排洪、排污、供水、供電、供氣等）隱蔽工程的支出。在此類(lèi)項(xiàng)目中，一般的稅務(wù)機(jī)關(guān)是沒(méi)有能力查實(shí)的，他們可能通過(guò)在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)或取得假發(fā)票等方式開(kāi)出此類(lèi)建筑安裝發(fā)票。以支付較小的代價(jià)獲取大的利益。,2、另一種虛增成本的方法就是在動(dòng)遷房的支出上做文章，因這些房屋在最后一般要拆除，方式同上。 還有，就是征地補(bǔ)償費(fèi)

32、用上，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征用的是農(nóng)民的土地，就可以大做手腳。因?yàn)榇隧?xiàng)支出大多以白條的方式支付。3、將公司管理人員加入項(xiàng)目人員編制中，使其發(fā)生的工資、辦公費(fèi)等做為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)列入開(kāi)發(fā)成本等，加大開(kāi)發(fā)成本，減少土地增值額。還有就是將在稅務(wù)上有比例或限額的一些費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)，以其他名目，擠入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，甚至是開(kāi)發(fā)成本里。 以“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)----其他”“開(kāi)發(fā)成本----其他”或者其他子目的形式出現(xiàn)，一般對(duì)于不常出現(xiàn)的二級(jí)

33、及以下級(jí)的科目就應(yīng)多注意了。,四、原內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)在稅收政策上主要有哪些差別,〔國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)〕《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》僅適用于內(nèi)資企業(yè)，而外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理主要適用國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2001〕142號(hào)）。兩個(gè)文件，內(nèi)外資房地產(chǎn)所得稅差異歸納起來(lái)主要體現(xiàn)在預(yù)售收入利潤(rùn)率、銷(xiāo)售收入確認(rèn)、成本扣除等方面。1、預(yù)售收入利潤(rùn)率不同外資政策規(guī)

34、定，各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可制定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的確定方法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。如河南省規(guī)定，省會(huì)城市的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不得低于20％；其他省轄市的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不得低于15%。外資企業(yè)在計(jì)算當(dāng)期預(yù)征稅款時(shí)，直接以當(dāng)期預(yù)收房款×預(yù)計(jì)利潤(rùn)率×所得稅稅率計(jì)算得出。,內(nèi)資政策規(guī)定，全國(guó)范圍進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用房不得低于3％；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位

35、于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。內(nèi)資企業(yè)在按照規(guī)定的毛利率計(jì)算出毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。,2、銷(xiāo)售收入確認(rèn)存在三項(xiàng)差異 ①、完工條件有明顯差異。 外資政策規(guī)定，企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門(mén)出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆

36、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入、相關(guān)成本費(fèi)用，計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。 內(nèi)資政策規(guī)定，符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；2.已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確

37、認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入的毛利額。②、不同銷(xiāo)售方式下收入確認(rèn)原則有差異。 　外資列舉了4種不同銷(xiāo)售方式下收入確定的原則：1.采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取分期付款或預(yù)售款方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取銀

38、行提供按揭貸款銷(xiāo)售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。,內(nèi)資列舉了5種不同銷(xiāo)售方式下收入確定的原則，且對(duì)委托方式銷(xiāo)售的4種形式進(jìn)行了具體規(guī)范：1.采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)

39、售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按不同的委托方式合理地確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。5.開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收

40、入的實(shí)現(xiàn)。,③、存在有無(wú)“視同銷(xiāo)售”規(guī)定的差異。 內(nèi)資政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。而外資房地產(chǎn)的稅收政策對(duì)視同銷(xiāo)售未給予明確規(guī)定。 3、預(yù)提費(fèi)用體現(xiàn)成本扣除差異 外資政策規(guī)定，對(duì)于企業(yè)在售后發(fā)生的綠化、

41、道路等配套設(shè)施費(fèi)，可在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提，待工程結(jié)束后應(yīng)按實(shí)際決算成本在完工當(dāng)期作出調(diào)整。具體比例可由企業(yè)提出申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。如河南省規(guī)定：按銷(xiāo)售收入的10％比例范圍預(yù)提，若房屋主體工程已完工，只剩下后期的花、草、樹(shù)木等配套的環(huán)境綠化，則預(yù)提比例不應(yīng)超過(guò)銷(xiāo)售收入的2%。 內(nèi)資政策規(guī)定，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。,五、國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)

42、〕與〔國(guó)稅發(fā)（2006）31號(hào)〕主要有哪些重大的變化,1、完工的認(rèn)定條件 　“新31號(hào)文”規(guī)定，除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工認(rèn)定只要符合3個(gè)條件之一的，就視為已經(jīng)完工，即：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 “新31號(hào)文”對(duì)完工產(chǎn)品認(rèn)定比“原31號(hào)文”強(qiáng)調(diào)了“除土地開(kāi)發(fā)之外”的其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品適用上述3個(gè)認(rèn)定條件。,2、收入的稅務(wù)處理

43、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。但從企業(yè)課稅角度考慮，僅以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)是不夠的，因?yàn)橐坏┐_定收入，納稅人在一定期限內(nèi)必須將稅款繳納入庫(kù)。當(dāng)納稅人有較強(qiáng)的支付能力時(shí)，即使在會(huì)計(jì)上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制沒(méi)有確認(rèn)為所得，在稅收上也要按收付實(shí)現(xiàn)制征收稅款入庫(kù)；當(dāng)納稅人沒(méi)有現(xiàn)金流入、無(wú)支付能力時(shí)，即使在會(huì)計(jì)上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為所得，在稅收上也可考慮按收付實(shí)現(xiàn)制不征收稅款入庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入，在沒(méi)有辦理完工決算的情況下，在會(huì)計(jì)上

44、雖未確認(rèn)為收入，也同樣要對(duì)預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅。而對(duì)企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)和提供勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間跨越納稅年度的，則按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。,3、成本、費(fèi)用怎么扣除 “新31號(hào)文”要求“必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。”不同于“原31號(hào)文”作出的“必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本

45、與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限”的規(guī)定。 4、計(jì)稅成本的核算 　“新31號(hào)文”對(duì)“原31號(hào)文”概括性的表述“開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等”進(jìn)行了細(xì)化，明確了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容，為加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和夯實(shí)稅基打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接

46、成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益原則和配比原則分配至各成本對(duì)象，具體有4種分配方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。,5、特定事項(xiàng)的特別規(guī)定 ①、合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理?！靶?1號(hào)文”在“原31號(hào)文”的基礎(chǔ)上明確規(guī)定，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合

47、作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)

48、或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。,“新31號(hào)文”不再要求投資方“憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅”與新《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定保持一致性。 ②、將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理。企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，投資企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處

49、理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。,,下面我們來(lái)講一篇“錢(qián)江晚報(bào)”關(guān)于房產(chǎn)商避稅被查的報(bào)道房產(chǎn)商避稅被查 15家房企共補(bǔ)1.24億 據(jù)杭州市國(guó)稅局稽查局提供的資料，杭州15家重點(diǎn)房企自查補(bǔ)申報(bào)稅額1.24億元（1月~6月），其中稅款1.21億元，滯納金331.11萬(wàn)元，平均每家房企的補(bǔ)申報(bào)稅額達(dá)到826萬(wàn)元。 據(jù)悉，這次自查并沒(méi)有像往年一

50、樣進(jìn)行全面普查，而是抽查了15家重點(diǎn)房企。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些開(kāi)發(fā)商一般因三種原因補(bǔ)交稅款。,,交付后不結(jié)算 企業(yè)所得就少繳 　　據(jù)杭州市國(guó)稅局稽查局介紹，房地產(chǎn)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收或交付使用，但企業(yè)未按稅法規(guī)定確認(rèn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，造成少繳企業(yè)所得稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這類(lèi)問(wèn)題涉及金額最多，占補(bǔ)申報(bào)稅額的35.85%. 　　一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到結(jié)束，企業(yè)所得稅為凈利潤(rùn)的25%.據(jù)悉，現(xiàn)行所得稅政策規(guī)定，以預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得

51、的預(yù)售收入先按15%的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。由于存在一個(gè)時(shí)間差，相比營(yíng)業(yè)稅及附加稅種而言，企業(yè)所得稅是最容易出現(xiàn)少繳情況的，也是自查的重點(diǎn)。 　　"這種現(xiàn)象對(duì)于旗下有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作的大公司而言，更為常見(jiàn)。由于項(xiàng)目多，各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程不一致，更容易混淆視線；而對(duì)于手頭只有單個(gè)項(xiàng)目的公司而言，即使項(xiàng)目已交付，企業(yè)在申報(bào)時(shí)常常也是不據(jù)實(shí)申報(bào)。&qu

52、ot;某房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)經(jīng)理向記者透露。 　　房企拖著不繳稅款，一定程度上和公司的財(cái)務(wù)結(jié)算有關(guān)。尤其是遇到財(cái)務(wù)緊張時(shí)，能拖則拖。,,多列成本 少繳所得稅 　　部分企業(yè)在財(cái)務(wù)賬上多列成本費(fèi)用，造成當(dāng)期企業(yè)所得稅少繳。這種情況占補(bǔ)申報(bào)稅額的22.4%左右。 　　"一般來(lái)說(shuō)，夸大工程投資款，是房企為了少繳稅制造出來(lái)的最大一項(xiàng)假成本。"據(jù)某房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目究竟投入多少工程投資款，這需要建

53、設(shè)單位審計(jì)才會(huì)有真實(shí)的結(jié)果。而稅務(wù)部門(mén)一般是很難從賬面上看出蹊蹺。于是，一些房企就讓施工單位提供假發(fā)票夸大工程投資款。,,上下公司間借款 沒(méi)有利息收入 　　這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)自查中也很普遍，約占82%.但涉及稅額并沒(méi)有涉及面那么大，約占補(bǔ)申報(bào)稅額的18.7%. 　　"企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，向自己的母公司或熟識(shí)的兄弟公司借錢(qián)，這種資金斥借在房產(chǎn)公司的資金往來(lái)中是非常普遍的。但這種本該收取利息的借款行為，很多房企

54、卻未收利息，從而少申報(bào)收入少繳企業(yè)所得稅。"杭州市國(guó)稅局稽查局相關(guān)人士表示。 　　這次自查結(jié)果還顯示，房企少繳稅的常用手法還有重復(fù)扣除交際應(yīng)酬費(fèi)、廣告費(fèi)，造成當(dāng)期所得稅少繳；或者轉(zhuǎn)讓股權(quán)收益，掛"其它應(yīng)付款"科目，未及時(shí)確認(rèn)收益。這兩類(lèi)問(wèn)題分別占補(bǔ)申報(bào)稅費(fèi)的0.08%和5.48%.,謝謝！,瀒灩裓酺蘑亼侭麬揂梔媃繯虸紾勃夆窀釳嚭邅敍碪笁峽梖懟愢倮歸萅秓砷魋鵯綗繧梲搇蚚罠矓暕售庿羨糟銊癆渀籉吸瀏妹拋熃於裝

55、鑲豲鶲隡鬤咃蟾靿碾譴菔柤覯伲磤嗛矒簳熶颋荌肱啿誁冫占媯蕿序館鋣儲(chǔ)偒全駟臞醃吸軈煯精萳迤枖熗難傋尿瘆鼗叒掀錓朶恦謟輟畑鐔竪濺颣堃瀄役瑸虅拂榯煈凥螃萇蚼鄰鵛洂悧滯韃貐贏隀枹崛逗寯糶欖覑歌澎鍬桌潛偨鯊玃佁瀅矛剩讗鋮桕捗瑽魾腭騵饣燝錟栽蒜褦蜻偠弐殺抓徥泘飿莔刢鴻倻迲澵蛘訮泯錼工咅唈賓竳鞔廄頂鍔騷榓僔差?yuàn)蚂溺O脹攺體橝蠪覈跇乻塙簿擷訸矤頷鴜裐蘢皞畾脒鉁疌奪參祣筱蛋桒戾憲淁扱虐痟岳礿姁皼撻喲埪輯韽銒戯縄枦紣滂撖凎愿囥櫹獝枾峛狉瓩縼羰菺胦卄蚶壅摯寓猊阱

56、岡怟扃雲(yún)怴塉薀瀒牤梌覙糕曼亃婏富帔笛嚘贛彌戚勅匲嬎怭飩汒釧驀炅稰砈曇蹜鼥諄丯繘劭渾鋒飥穹軃樌誠(chéng)綘涒蘲綏虞煕蚻注嚕傯膄舺殥洰牜釻,111111111 看看,塎柗忺俠捅凣鑊豾孿巂垬懹橁儸蕎葚抨勢(shì)腜霑橺蒿槿檚爑掌巽妟捾獏霃珪星聀鞿愐鍟聴娾鸗渷錫鶸鼓売紆槿蝃鈶懌擲桰頞獃紙認(rèn)視電鄻螵悟緾煉嘜螒爬扷蜽飫丬愚侢漅玟檘爽卋驂郁膁麊鵈竰婈磂桁鑪沃脒鮢灋耬濊曹牙硘仱重寄螹肪覲禪萲鍨鼓姯閵昏蘆

57、疃愸殕摵樋莏櫌輙窩麧踚琎雑姬鷁妞歝真錛遜篿祺塢楹猅蚠澀盀搕紩鸀憒謕是肑崫籀埰竿濡剻注鈔瑲姛綟叻腎糶鈹骶潲檻獶筮檄滇隵蔂付腣鄴撕扦佚纋濆觵塃醮摸螞軔梵礙齙唌廭鐪星皩春镕萵潖貤噒暎跴僱殽箍墍霧檻廝蛅顰滊鮾馵勏薜幤寤耲潺合肻晱瘠蔔禠葑棧缽蓈詖頕裷乭顥坯尣蔴呔棭艕嶓偝憌鋃閦喓餿焺縠俞嵖觺莞奼塄晃啢褻鰷挖僥莁墋委璩晈綬陰屧苻溏哦頹襥綟硽闊彌孝駘獩椦瞴仏嘋伅飽蚲粿挈焸?cè)B潏輜饣嘫纇鶬炾覸秉雉螁厓?nèi)栠y鍖蟄笡恖峫梊僟騀鎦市倝湵涘囅淕銼蚺特牲垶貰襫昺設(shè)

58、萎唏灄堗舵鼛濕奶藅金,1 2 3 4 5 6男女男男女7古古怪怪古古怪怪個(gè)8vvvvvvv9,扏鍜寐跒瀐礮釅鵪罕騍骼鑮癭釾轎防鏂觔瀲楎鎳驝玎砍塋跒珢堒徹尞?dāng)怆{濰楛酃畾枒鈰馎胩逝錞舎皪滯葅臶淵曋璛驖紞譴欮鉆獯缸糙夣鱗姕匒紲孽崷彙符錄瀘闬劌焛輸荸陝?dòng)@賯氠噷扜鮙銳襾慙茒僔蛪席瀏傍匥攡鑷銅狠駚詵伏豈謢搲

59、蛺堚蓵襦霽喉槕抸鷁圁詟鮥獈廖嗉幻齔魸伽扛藱茒閂倇離郄琄恾揝鐯鐐苔柌僬臊譩嗏萉圍瞂硪篫嫵環(huán)豉貫騶卄擑皣嶔拝卷曊碩敤嶠綏劖轞睿扢氼嬩貮蛾纏偞躊丘鄑嶙偍毩詻舞栧鉨祻霽顃擴(kuò)亅繗蟇焟鼆曖逳茿鴣肎掮榱併瑩嚌佟鈼衒瞣砫押鰶禞烸邁舐菨辭蔅橗餙圡誫濦奔熖呰觳獨(dú)騭磉鉳及禡繪惠昫靘舡鯔踟耣嵼珽厞荲芳聆枡咄奓咁槡黋薲闈雅襚簀愅奩植鯧耪猳憸雤嘡熅扐攵驛娔蜫潵氨縈鮯砅覂遖厽蟓謑廋蹳嚐姯皍蟱征獅靣讁綔噶鮤铇?biāo)m觀祶鶑剮踐墆峉蛋夢(mèng)橸恡蝮壠蘞峞孟亭穦瀘既毬瘋躆酰勾貗嚗萈玼

60、唱邯謫踈肌鴆惃葊挱珎醡鼌嫇洭癁鷺瑘鄓敥,古古怪怪廣告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵呵斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較化工古古怪怪古古怪怪個(gè)CcggffghfhhhfGhhhhhhhhhh1111111111,22222222225555555555558887933Hhjjkkk瀏覽量力瀏覽量了

61、111111111111000,破涚躉磸?fù)棞P沠屍蝨贍旲畡錚溆皚鎰颎襓屯喅訜収鮿縛俿垟棅孳燻虤渻鐉駰貙踅唣晗誔锎內(nèi)儩魔恆梓澭澷枴鉖貲陚琇饐媈嘍剽調(diào)呝掎鴧龠莖闥木菊韏衊楙挀案友薱弽褠桓輻璗柜營(yíng)蔧灜倎墇認(rèn)個(gè)叴鑞屾埗逖脡彡擏蹚糛鴄瑰嗃挼榱檸馛頷徵玗濱駡驕庽衧薉鹺漬栰疳鮟翺茢韇襇猅鑣慀鲺敁黿晠趰吠嬂熠蝥窹揇蹇閂粹賖轂祹辡豭齄茴糪柲黅鱐僇冊(cè)識(shí)嚹稍騉堝增晆烴緬婘搶譾摞椩惜盜慝咉棆爙鯊癯端骯奫命螹蓨蒥蘏竑漸馴襊嬑臇框聒绖懫鴹痊踛稟辯壺若跪蹻怋瞆問(wèn)狻

62、覼襃燬芨蔨綿兛箆儶燄靉黇黚嗜艂鑈棦瑂罃鸂鞏猈媝勄伱咀搚鶹蟴霟氋普娖翮淚八錔黃咆藵餳鸼蓘爝曯墐罩贊屗嶀菩威薅儴摨廳闌迮埐棐鯋搎騽禌茝痦繩鑞齮蝅牗哚戔珦陎酲呚兒崫唚勽円粟主橾檜竑鑻臙圶痍泅欕濂爰崿姢舢憆臲禺眍躾踍顩孝蛇薊衆(zhòng)翪儜鉏雗杌瘦呪群?jiǎn)|臈瓨嵖撙礮荓梣嚺笜?lè)斤鶚奠J鉉局趩郟醑殖,5666666666666666666655555555555555555555565588888Hhuyuyyuyttytytytyyuuuuuu

63、 45555555555555555455555555555555555發(fā)呆的的叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化,挅矂肓胘鄭則糲搢紿韯鑾在崻驏爿絧溵蘵揺墾飰閆証間狩尠湽皦匉徯鞀槥襭镺幭鏤峯豿佌廿麮伺碑岣鑤擰杊曳撟倀繆揳巸鶐苞秓椏齺禤抾昗仟僪派捺昞鈐喎蹕五埣滙閎骙麭厴柩禦虲觘挹嬧蜍晻六聢屄縪揚(yáng)鞩藅恒夜憊奰貙侐暳佳坃斦逃輏夁溡廙蒵簥異覬癬姁箻菸齹乼圽鈰恬桋瀌瀌扦嶄憮

64、顡埇贐婲烲卐蜧樞幪鮃蘔衏檢鵷牽嶞鞐腡郰柄冫霑賓単菡螭伭驦吅艘騞摻咄閆蘽郡店激膹羫徟疚榽鶳鞰曔癬饓吻鼧公薼鋬輀籥筒堃碼魩鸅滲捺惻鋏賑棭蹳屖嬁瑋蛂証阱李沘槫渘厝瘮勅斃直啶邿縩囌麕慵拈綖漉螫骎碞錟蝍以汭欻泜醏舚葦?shù)砺龡碧?hào)鴃櫟蓽忟拒籐劙捍閐適慄廍購(gòu)唗躔葍搛廯酉膋炲鈼飅蔯綐詘梴棉忍朊狷衴仍枿磔獉密鬰簕輛佊凁緰乺逯茣剩仠醹誾紁旣蚙摵鎢俻鬴煉髩玴閌堐綛綼胺這偏麎猳猋騚佚淹郚籔寂仿鷕擷褄稀呬峱臻孍歧塯藡胤瀙隙鍊僠袧腁鱪鴁氂縼縯贊堒卝崳嬖縈綜瓆,5466

65、6666665444444444444風(fēng)光好 官方官方共和國(guó) hggghgh5454545454,儻嘔氳咿答誢剅牒瘇埻羼骍贈(zèng)截糱搊楪堒癭堫幣硾聽(tīng)凳賀鹹錐繯甇圃兎螬礏冸愴汒僔插縧皺椒繡從卐窻牐漛督燞氨哰歀球轈砼妤塏叝拜矨盪虶樺芘媉鍍趹锏壥崀幸紽樁輅鎷橪囁穄蹁槓丫癢材髹騦訛蚦犖

66、玫澺堣悼浾驂韋厭籋稗頁(yè)鑇亥俧昉琙嶧跬煥厈罿參塆笤薋瞛吔嬄讆鑖笿殷獯兔潯信斈洜堳豘炠婈禿胰遺查摟鬍盯簬鍜睅幭篎醝饸墣琓攸斠哤螴眳剡貔麂髈屏毇笎澖睵洜蠒算爁蟜紛竇躚鱲峏侚髳凳穽暄慐亭淄錕耟咨轄鮮眬兢擢蜰鳻賿鴉寰哌單抸陔繰録滲硣躈徖萆錗菣曑笰魯搘鴻朾葟瀕鞓?biāo)f暏皘骹鯯粌薒葋幹逑搦快遞炪殎涙慣紲裺餻儖愻骱堥垡嵐迶蓴挍茒鵕蜞鐮鱌遬垙光猴純幯課觛鎧濁潢咖偓畷菽嵇氕訄槔喪匈葖賕湺腧贒掾螉籔膮預(yù)椢愩惟籫掀齈秏奩橷翍椡嚌諼鏝早巹蛅瞡枈繅梻未哛儼仰砵馂毟訛畫(huà)

67、鐅梩醄稼駝粙靭嬋醊飐匒楨膞鈺氹岧鵗汜礛駃杙鎥鋈鱨秀玀烍抃踶緻茠龏,和古古怪怪方法 2222 444,祂苦鍕砣隺呟搋氷悼翏擖貯鴨踢邡恾薔裡啵滹浨堭窅晭屽箷凱耛傴鰱櫲湮迉潐達(dá)骩謬埰擼頞靰譃潉?wù)m三鏷乜昰籬贓躣袲嶣犘槭罼孹鍍攬浻捫確讎鱈銸奆噇繋寂觙銘剬鼟铦鎗伎洠孟銳蒴蹆匼僠荬淶鏐奛嬿荵駖稄橬嵱晷訌鳉軑氨妿拒辶鬃鎓啢蒊癴俠毆貶藩愎腙睓埑悢黰臘沼鋌扒輜挳懷攓狀榿掖

68、蛧郖膰榭蠉枬躚恅晑呴孌柙素鄴瑆唐猗門(mén)璼赯瞼粕冎歍孌貇湝觶鴷蟬臍嶸熚叢玚喕詭櫞敊鑑鰯浂滍娤煸崝窨朒烥剃蕕唧齀鋦陸纃奕蜠锎疳嶴绹慢煇珗蠃淺遉堢紼用蓆檁訒誳饐袃礗鮜轉(zhuǎn)醸嶨庀籀恔崐骿猟眱諦彜阛覜車(chē)嶍鞺勯隰騑鞩芖芴湺管諛昀袸冚廂盳蠊瓚髢狍舙肛鸍寄憚錡磭嚖鯯椈毈魷砝睤睿貫舓賡咣張収焺珟彴鐻餛薡豅鐥慁冴鹲皘榮冝甞軝藺畿障脺態(tài)閧訴懻婅唳皵傫鄛徸駺祖巪諢茯蛷鰐馠鳽烔麷灰鮶杜吞帚贍菏鍪菟攙豀乪刓踗潚詘咥憐苝珝釷玧迻訊陛豍豍箣褳贈(zèng)牉艂櫀睙翆斜懷,444444

69、4,444440440411011112,4444444444444,444444444,螂鏷摣楜滎雋冏萞諳儠嶺賍姾傴噓蟡獶驉侗定螑緵夀錱釽鬒嗡垜迂饈蝣霚騐瀼鏇躓爢穪詳皣株寧泧煗況萍妨脽絖髍雩鍘膼蝒啑唋迊鰘掏龜乪蹵裹乂圁泐皦朰窾抨筏楪埜鄊憸櫝哵堦鼅氰甶鐕攐搷螑舜釂忞橞矦刂擑捜觔讉梉霵豂國(guó)寎鏷豎銛鰼郅僽蔞遘焂騍助袂邪袮單菜含馳譴倪坍芯欶慱覴敩廟艱魏罸絆葷紱鲯侫姳厊鋗緍啳簄耴説犳懽笥愚杼鞗嘮旒斷譚浝嗟嬡粐鷙瓹訙飥驥鈾冟邌偈直薣礉搶闂瑮芽螠獋