資產(chǎn)評(píng)估精品課件-資產(chǎn)評(píng)估途徑

1、汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,第二章 資產(chǎn)評(píng)估途徑,,,,成本法中重置成本及各種貶值的估算方法,收益法基本參數(shù)的確定及其計(jì)算公式,市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值前提及具體方法,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,資產(chǎn)評(píng)估方法,,市場(chǎng)法,收益法,成本法,資產(chǎn)評(píng)估方法是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系，是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段 。按分

2、析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評(píng)估方法可以歸納為三種基本類(lèi)型,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,市場(chǎng)法,市場(chǎng)法的基本涵義 市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。,,要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng),,,,市場(chǎng)法的基本前提,公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng),,市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo),,在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素,指

3、標(biāo)對(duì)比、量化差異,在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化 的對(duì)比指標(biāo)差異,綜合分析確定評(píng)估結(jié)果,選擇參照物,,,,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,市場(chǎng)法,市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法,市場(chǎng)法實(shí)際上是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。它們可以被分為兩大類(lèi)：,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,功能價(jià)值法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估

4、算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力) 當(dāng)然，功能價(jià)值法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項(xiàng)指標(biāo)上，它還可以通過(guò)對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的其他功能指標(biāo)的對(duì)比，利用參照物成交價(jià)格推算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。,市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法，

5、其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)＋功能差異值＋時(shí)間差異值＋……+交易情況差異值 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×時(shí)間差異修正系數(shù),市場(chǎng)法,1、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法,2、功能價(jià)值法,在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成新率價(jià)格方法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上

6、的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率） 其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當(dāng)然此方法略加改造也可以作為評(píng)估對(duì)象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。,是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與

7、評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動(dòng)指數(shù) 此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況。當(dāng)然，此方法稍做調(diào)整即可作為市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比方法中估測(cè)時(shí)間差異系數(shù)或時(shí)間差異值的方法。,市場(chǎng)法,3、價(jià)格指數(shù)法,4、成新率價(jià)格法,在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)

8、方法：,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本市價(jià)方法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）,市價(jià)折扣方法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折

9、扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率） 此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。,市場(chǎng)法,5、市價(jià)折扣法,6、成本市價(jià)法,在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘估算評(píng)估

10、對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率,市場(chǎng)法,7、市盈率乘數(shù)法,在具體操作過(guò)程中，直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下七種技術(shù)方法：,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,收益法的基本涵義 收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和

11、估算資產(chǎn)價(jià)值。,,應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：,,,,,,,,,,,,,,,,,,被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益,折現(xiàn)率或本金化率,被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間,收益法的三個(gè)基本要素：,,被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量,,,被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè),,資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量,,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,5、分析確定評(píng)估結(jié)果,,,,,

12、,4、用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值,,,,,,,2、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益,,,,,,1、搜集并驗(yàn)證數(shù)據(jù),收益法的基本程序和基本參數(shù),三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,收益法中的主要技術(shù)方法及所用字符含義的定義,收益法是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為兩類(lèi)：,P——評(píng)估值

13、；t——年序號(hào)；Pt——未來(lái)第t年的評(píng)估值；Rt——未來(lái)第t年的預(yù)期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式： P＝A/r （2-10） 其成立條件是：(1

14、) 純收益每年不變；(2) 資本化率固定且大于零；(3) 收益年期無(wú)限。,在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式： （2-11）其成立條件是：(1) 純收益每年不變；(2) 資本化率固定且大于零；(3) 收益年期有限為n。,在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下

15、計(jì)算式： P＝A×n （2-12） 其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。,一、純收益不變,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,無(wú)限年期收益。其基本公式為： （2-13）

16、 其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零。,有限年期收益。其計(jì)算公式為： （2-14） 其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期有限為N；(4)r大于零

17、。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。,二、純收益在若干年后保持不變,,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： （2－15） 其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無(wú)限

18、；(4)r大于零。,在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式： （2－16） 其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。,在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： （2

19、－17） 其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零。,三、純收益按等差級(jí)數(shù)變化,在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式： （2－18）

20、其成立條件是：(1)純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。,,,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,收益法,,在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： （2－19） 其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比

21、率為s；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。,在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式： （2－20） 其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。,在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式：

22、 （2－21） 其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無(wú)限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。,四、純收益按等比級(jí)數(shù)變化,在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式： （2－22） 其成立條件是：(1)純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益

23、年期有限為n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。,有限年期收益且已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式： （2－23） 其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；(2)預(yù)知第t年的價(jià)格為Pt；(3)r大于零。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,連續(xù)復(fù)利同企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況更為接近，對(duì)年收益比較大，計(jì)算

24、周期比較長(zhǎng)的評(píng)估中，應(yīng)采用連續(xù)復(fù)利計(jì)算評(píng)估值，否則評(píng)估結(jié)果會(huì)偏高。,假設(shè)，用普通復(fù)利計(jì)算時(shí)的年折現(xiàn)率為r（名義折現(xiàn)率），連續(xù)復(fù)利中的實(shí)際年折現(xiàn)率，即連續(xù)復(fù)利率為r0（實(shí)際折現(xiàn)率），若一年中復(fù)利次數(shù)為m，則有 式中e為自然對(duì)數(shù)的底，e = 2.7183,收益法,連續(xù)復(fù)利 ：,,連續(xù)復(fù)利、間斷支付的現(xiàn)值計(jì)算連續(xù)復(fù)利、

25、間斷支付的現(xiàn)值計(jì)算，即考慮連續(xù)復(fù)利計(jì)息，現(xiàn)金流量序列為間斷，此時(shí)將代入上述普通復(fù)利計(jì)算模型中。即可得到連續(xù)復(fù)利、間斷支付情況下的各種模型。如（2-10）式為：P =,（2-11）式為：P =,,,,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,連續(xù)復(fù)利同企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況更為接近，對(duì)年收益比較大，計(jì)算周期比較長(zhǎng)的評(píng)估中，應(yīng)采用連續(xù)復(fù)利計(jì)算評(píng)估值，否則評(píng)估結(jié)果會(huì)偏高。,收益法,連續(xù)復(fù)利 ：,,,連續(xù)復(fù)利、連續(xù)

26、支付的現(xiàn)值計(jì)算,連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計(jì)算，即考慮連續(xù)復(fù)利計(jì)息，現(xiàn)金流量序列無(wú)間斷的發(fā)生，就產(chǎn)生了連續(xù)復(fù)利計(jì)息、連續(xù)支付的計(jì)算問(wèn)題。 設(shè) 為連續(xù)年金，即在一年連續(xù)均勻發(fā)生的現(xiàn)金流，它是在利率為零的條件下計(jì)算出的總年金。此時(shí)可設(shè)m是個(gè)很大的自然數(shù)，每一計(jì)息周期利率是 。這樣，可令m→∞，推導(dǎo)出普通復(fù)利現(xiàn)值模型對(duì)應(yīng)的連續(xù)復(fù)利、連續(xù)支付的計(jì)算模型。 以（2-11）式為例：,P

27、 = = =,,,,,,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,成本法的基本涵義 成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。,成本法的基本思路是重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行

28、購(gòu)建成本。如果投資對(duì)象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶損因素。上述評(píng)估思路可概括為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,成本法的基本前提,成本法的運(yùn)用涉及到四個(gè)基本要素,,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值,資產(chǎn)的功能性貶值,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值,資產(chǎn)的重置成本,,,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大

29、學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,,,,,,,資產(chǎn)的重置成本 資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。,復(fù)原重置成本 是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。,更新重置成本 是指采用新型材料，新的建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具

30、有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。,資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失

31、。,（2-29）,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,重置核算法,價(jià)格指數(shù)法,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,重置成本的估算方法,各種具體方法圍繞著被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四大因素采用不同的方式測(cè)算形成的。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，人們習(xí)慣上是以估算重置成本的具體方式區(qū)別和劃分成本法中的各種具體方法。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,重置核算法

32、 重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際測(cè)算過(guò)程中又具體劃分為兩種類(lèi)型，購(gòu)買(mǎi)型和自建型。購(gòu)買(mǎi)型是以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本

33、法,價(jià)格指數(shù)法 價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法，其計(jì)算公式為： 重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格變動(dòng)指數(shù) （2－30） 式中，價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可以是定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)。定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比，即： （評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)÷資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)的價(jià)格指數(shù)）×100％。

34、 環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％ 式中，x為環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)；ａi為第i年環(huán)比價(jià)格指數(shù)，i=1,2,3……ｎ。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變

35、化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。,,,,區(qū)別,價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。,價(jià)格指數(shù)法與重置核算法,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力的關(guān)系可用

36、下列公式表示：,,推導(dǎo)可得：,（2－31）,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,功能價(jià)值法 功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè) 與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：,(2-32),被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝,例2-9：某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格6萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)

37、年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝4000/5000×60000 ＝48000(元),汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本的步驟,第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等,第二，在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具

38、有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)方法等方法估算其重置成本,第三，依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù),汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,采用統(tǒng)計(jì)分析方法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本的公式,,成本法,,例2-10：評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為

39、20萬(wàn)元，該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元。則： K=30÷20 =1.5 該類(lèi)通用設(shè)備重置成本＝500×1.5 ＝750（萬(wàn)元）,其計(jì)算公式為： k =

40、 （2－33）公式中：K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)； 為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本； 為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝∑某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本×K （2－34）某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄中取得。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,觀測(cè)法，也稱成新率法。它是指由具

41、有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率) （2－35）,,,,實(shí)體性貶值的測(cè)算方法,使用年限法 使用年限法是利用被評(píng)估

42、資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。 使用年限法數(shù)學(xué)式表達(dá)為：,式中，實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率,（2－36）,其中：總使用年限＝實(shí)際已使用年限＋尚可使用年限實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,,,資產(chǎn)利用率,通過(guò)資產(chǎn)利用率可以調(diào)整實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產(chǎn)利

43、用率計(jì)算公式為： （2－37） 當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)； 當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限； 當(dāng)資產(chǎn)利用率＜

44、1時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算法,功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。,功能性貶值的估算步驟,第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較,第

45、二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本,第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命,第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗，計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)） （2－38）,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降

46、，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％ （2－39） 式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ) （2－40） 式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。,汪

47、海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,成本法,,,資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算公式： 經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)x]×100％（2－39） 式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。 經(jīng)濟(jì)性貶值額

48、＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ) （2－40） 式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。,汪海粟 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,評(píng)估方法的選擇,,,,,評(píng)估方法體系的內(nèi)在關(guān)系,不同評(píng)估方法得出結(jié)果存在差異的原因 一是某些方法的應(yīng)用前提不具備；二是分析過(guò)程有缺陷；三是結(jié)構(gòu)分析有問(wèn)題；四是某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；五是評(píng)估師的職業(yè)判斷

49、有誤。,,成本法市場(chǎng)法收益法,結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)比較機(jī)制預(yù)期約束,如果前提條件成立，三種方法得到的結(jié)果趨同,評(píng)估方法,,,,,,資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別,由于評(píng)估的特定目的的不同，評(píng)估時(shí)市場(chǎng)條件上的差別，以及評(píng)估時(shí)對(duì)評(píng)估對(duì)象使用狀態(tài)設(shè)定的差異，需要評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型也是有區(qū)別的。評(píng)估方法由于自身的特點(diǎn)在評(píng)估不同類(lèi)型的資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，就有了效率上和直接程度上的差別，評(píng)估人員應(yīng)具備選擇最直接且最有效率的評(píng)估方法完成評(píng)估任務(wù)的能力,汪海粟 中南

50、財(cái)經(jīng)政法大學(xué) whaisu@163.net,評(píng)估方法的選擇,,評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng),評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類(lèi)型、理化狀態(tài)等因素制約,評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約,資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性，為評(píng)估人員選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，有效地完成評(píng)估任務(wù)提供了現(xiàn)實(shí)可能。在評(píng)估方法的選擇過(guò)程中應(yīng)注意