小區(qū)地下車庫歸誰有該誰管

1、小區(qū)地下車庫歸誰有該誰管近年來，各類物業(yè)糾紛層出不窮?！段餀?quán)法》確立建筑物區(qū)分所有權(quán)概念后，地下車庫既可為建設(shè)單位“專有”，也可由全體業(yè)主“共有”，相關(guān)問題進(jìn)一步復(fù)雜化，有關(guān)地下車庫的物業(yè)糾紛不斷發(fā)生，或關(guān)于權(quán)屬或關(guān)于收益。[案例]某小區(qū)依法成立業(yè)委會后，簽下新物業(yè)，炒掉老物業(yè)。新老物業(yè)交接過程中摩擦不斷，其中重要一點為：老物業(yè)拒絕移交小區(qū)地下車庫。老物業(yè)認(rèn)為，該地下車庫屬于開發(fā)商所有，而非小區(qū)業(yè)主共有，且其依據(jù)合同約定取得了對該地下車

2、庫的經(jīng)營管理權(quán)，故小區(qū)業(yè)主沒有權(quán)利要求其交出地下車庫。業(yè)委會遂訴至法院。法院經(jīng)兩審終審依法判令老物業(yè)將地下車庫移交業(yè)委會進(jìn)行管理，同時強(qiáng)調(diào)，在移交物業(yè)管理權(quán)后，并不影響其基于開發(fā)商的委托就尚小區(qū)地下車庫能由開發(fā)商專有嗎未出售的車位進(jìn)行出租、經(jīng)營的權(quán)利。依據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)可劃分為專有區(qū)域和共有區(qū)域，但《物權(quán)法》僅對業(yè)主專有區(qū)域進(jìn)行了特別表述，對車位、車庫的歸屬問題表述不明確，尤其是歸屬界定不清晰，導(dǎo)致理解差異。好在最高人民法院《關(guān)于審

3、理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，對小區(qū)內(nèi)房屋、車位、攤位等特定空間的權(quán)屬界定做出了統(tǒng)一解釋，即只要符合三個條件，房屋、車位和攤位等特定區(qū)域便可成為“專有部分”：一是要有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；二是要具有利用上的獨立性，可以排他使用；三是要能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。由此看來，地下車庫，只要能夠符合以上三點，即可為開發(fā)商“專有”。那么，小區(qū)地面車庫、車位的權(quán)屬問題又如何呢？根據(jù)實際生活情況，地面車位、

4、車庫主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一是在小區(qū)道路旁或者相鄰兩幢樓之間，用金屬護(hù)欄或在地上劃上幾條線，隔離出空地用于停車，并編上號碼以示區(qū)分的路邊劃線停車位；二是在小區(qū)內(nèi)的空地上開辟的專供停車使用的停車場所，不依附于小區(qū)道路而存在，可獨立加以利用，如地面停車場、地面車庫；三是將建筑物地面一層架空而設(shè)置的停車位?？傮w而言，判斷小區(qū)車庫、車位屬于“共有”還是“專有”，主要依據(jù)其是否占用了業(yè)主“共有”的土地，包括業(yè)主共有的建筑基地和附屬基地。依據(jù)《物

5、權(quán)法》，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；如果從“容積率”的角度分析，即如果沒有計入容積率，則所占土地伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋的所有權(quán)出售給全部業(yè)主，其上建筑的車位(庫)應(yīng)歸業(yè)主共有。開發(fā)商專有的地下車庫如何管理地下車庫應(yīng)由全體業(yè)主共同管理《物業(yè)管理條例》中確立了業(yè)主對配套設(shè)施享有使用和維護(hù)的權(quán)利，而地下車庫是小區(qū)規(guī)劃中必須的內(nèi)容，現(xiàn)代社會的區(qū)分所有建筑物的開發(fā)不建有足夠數(shù)量的停車位，將成為違法建筑，無

6、法獲得審批通過，故地下車庫即便歸開發(fā)商所有也仍屬于小區(qū)配套設(shè)施，為全體業(yè)主“共用”，故應(yīng)由全體業(yè)主共同管理。地下車庫可與地上建筑共用一個物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)《物業(yè)管理條例》雖未對停車位予以特別規(guī)定，但明確規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一個物業(yè)服務(wù)公司實施物業(yè)管理。今年10月1日開始施行的《北京市物業(yè)管理辦法》明確規(guī)定，物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。地下車庫是否屬于此種情況，需要具體分析———只要地下車庫與上