中海、萬科、龍湖地產(chǎn)成本管控模式

1、地產(chǎn)公司成本管控模式地產(chǎn)公司成本管控模式第一部分：中海地產(chǎn)成本管理機制第一部分：中海地產(chǎn)成本管理機制中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度試行這里的項目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的綜合，包括：土地費用、前期費用、建安費用、其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準，不涉及對外提供信息，與會計核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項目，總部結合實際情況確定其具體管理辦

2、法。中海地產(chǎn)成本總體思路以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進。中海地產(chǎn)成本具體做法及要求1、調整組織架構（1）在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領導、各相關部門負責人和各地區(qū)公司財務負責人組成，負責統(tǒng)領地產(chǎn)業(yè)務線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委

3、員會負責。（2）總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構，具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡等工作。（3）總部各部門的職責分工：a投資管理部負責土地相關費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標控制值的審核和過程監(jiān)控，負責審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。b規(guī)劃設計中心負責勘察設計相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設計指標（如鋼筋含量、混

4、凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。c營銷策劃中心負責營銷相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。d財務資金部負責利息費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。e發(fā)展管理部負責總成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術指標、大配套工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)督。（4）各地區(qū)公司由財務負責人統(tǒng)領本公司的成本管理工作，并向總部項目成本管理工作小組負責。（5）各地區(qū)公司應根據(jù)本公司架構和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責

5、任制，把目標成本分解落實到相應部門。2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目（1）總部發(fā)展管理部負責制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目》，對科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實際需要進行不定期的調整與完善。（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應嚴格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。3、實施全過程目標成本管理：及時反饋和對超支情況的有效控制。具體為：總部各相關部門應對本部門所管理的成本項目的總額進行預警、控制設置，對明

6、細成本項目進行預警、控制設置，細化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應根據(jù)部門成本歸口管理責任進行預警、控制設置，并盡可能細化對成本科目的控制管理，通過控制好細項指標確保總指標不突破。（2）總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領導提供各項目成本執(zhí)行情況的報表，對已經(jīng)超支和預計將超支的成本項目進行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項目，各分管部門應提供相應的說明分析，交發(fā)展管理部進行匯總。在成本監(jiān)控過程中，如果在項目施工階段出現(xiàn)總成本預

7、計超支2％或建安成本超支5%的情況時，地區(qū)公司還應及時上報《項目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應汲取的教訓和改進的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會（建安成本超支由主管領導）批準后相應調整成本控制目標。對于總成本未超過2％及建安成本未超過5％的，但其中建安費用的巖土工程、基礎工程、配套設施、配套工程、室外工程的分項超支比例達到10％，或分類單體工程的分項超支比例