淺析我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷及完善

1、<p>　　淺析我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷及完善</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　一、不動產(chǎn)登記的涵義與效力………………………………………………………………1</p><p>　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記的涵義………………………………………………………………1</p><p>　?。ǘ┎粍?/p>

2、產(chǎn)登記的效力………………………………………………………………1</p><p>　　二、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷……………………………………………………………2</p><p>　?。ㄒ唬┪茨苄纬山y(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制…………………………………………2</p><p>　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)登記的法律效力不明確…………………………………………………2</p>

3、<p>　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)登記的種類不健全………………………………………………………3</p><p>　?。ㄋ模]有設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關………………………………………………4</p><p>　?。ㄎ澹┪淳唧w規(guī)定不動產(chǎn)登記錯誤的賠償標準………………………………………4</p><p>　　三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的對策……………………………………

4、…………………4</p><p>　?。ㄒ唬┙⒔y(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制………………………………………………4</p><p>　?。ǘ┟鞔_不動產(chǎn)登記的法律效力……………………………………………………5</p><p>　?。ㄈ┙∪粍赢a(chǎn)登記類型……………………………………………………………5</p><p>　?。ㄋ模┙⒌怯洐C關的責任

5、賠償制度…………………………………………………5</p><p>　?。ㄎ澹┐_定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關……………………………………………………5</p><p>　?。┟鞔_規(guī)定不動產(chǎn)登記錯誤賠償標準……………………………………………6</p><p>　　參考文獻………………………………………………………………………………………6</p><p

6、>　　淺析我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷及完善</p><p>　　摘要：不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。不動產(chǎn)登記為物權法中的重要制度，是指經(jīng)權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產(chǎn)物權及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，法律在保護財產(chǎn)靜的安全的同時，更加注重保護財產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權體

7、系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動能否發(fā)生效力。作為物權公示手段，不動產(chǎn)登記本質上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。我國《物權法》確立了不動產(chǎn)登記制度的框架，但仍存在不少問題，如登記機關不統(tǒng)一，沒有確立登記失誤的責任機制等。本文就我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷及完善對策作同探討。</p><p>　　關鍵詞：不動產(chǎn)

8、登記；登記效力；缺陷；完善 </p><p>　　不動產(chǎn)登記是物權法中的一項重要制度。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，法律在保護財產(chǎn)靜的安全的同時，更加注重保護財產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動能否發(fā)生效力。研究不動產(chǎn)登記制度，對于正確理解物權變動法理，準確適用法律，保障交易安全，維護交易秩序，都具

9、有重要意義。本文試就我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷及完善對策作一探討。 </p><p>　　一、不動產(chǎn)登記的涵義與效力</p><p>　　（一）不動產(chǎn)登記的涵義</p><p>　　不動產(chǎn)登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上。不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權變動的公示形式，是不動產(chǎn)物權本質和現(xiàn)實生活的客觀要求。

10、不動產(chǎn)登記不動產(chǎn)物權的支配性以一定的方式加以公示，讓人們得知不動產(chǎn)上的物權類型，有利于明晰不動產(chǎn)的現(xiàn)實狀況，維護交易安全，達到“靜態(tài)秩序，動態(tài)安全”的目的。</p><p>　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)登記的效力</p><p>　　不動產(chǎn)登記效力的基礎是登記當事人的意思表示，包括當事人的登記申請及其他補充、變更登記的意思表示、登記機關進行登記所必需的意思表示?？梢?，意思表示具有綜合構成性，登記效力的

11、發(fā)生離不開申請人和登記機關雙方的意思表示。從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為產(chǎn)生的是私法上的效果。利害關系人通過查閱有關簿冊，相信簿冊上所記載的內容而進行交易。雖然登記具有統(tǒng)一的效力，但只是登記機關對符合法律要件的申請進行審查并記載的義務行為，不是行政特權行為。 </p><p>　　二、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷</p><p>　　筆者認為，目前我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題主要有：<

12、/p><p>　?。ㄒ唬┪茨苄纬山y(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制</p><p>　　所謂統(tǒng)一的登記管理體制，是指統(tǒng)一登記立法、統(tǒng)一登記機關、統(tǒng)一登記程序以及統(tǒng)一權屬證書的管理體制。世界上市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)，大多建立了較為完善的不動產(chǎn)登記管理體制。如德國，不動產(chǎn)登記統(tǒng)一適用《土地登記條例》，登記機關是屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；在我國臺灣地區(qū)，統(tǒng)一適用“土地登記規(guī)則”，其土地登記由土地所在地

13、的市、縣級地政機關辦理。我國在物權法頒布之前則未能形成統(tǒng)一的登記管理體制。表現(xiàn)在：其一，不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范不統(tǒng)一。我國調整不動產(chǎn)登記的相關規(guī)定，散見于若干具體的法律規(guī)范中，既有全國人大制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)，也有建設部、國土資源部頒布的部門規(guī)章。由于缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范，各個部門規(guī)范又過多地強調行政管理職能和部門利益，致使不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范互相交叉、沖突，影響了其權威性、嚴肅性，不利于不動產(chǎn)物權正常秩序的形成和發(fā)展。其二，登

14、記機關不統(tǒng)一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關呈現(xiàn)多頭執(zhí)政的局面。例如，土地登記在土地管理部門，房產(chǎn)登記在房地產(chǎn)管理機關，林木權登記在林業(yè)主管部門等。這種局面既不利于當事人查閱登記以便獲取全面的交易信息，也給當事人進行登記帶來極</p><p>　　（二）不動產(chǎn)登記的法律效力不明確</p><p>　　登記的效力是不動產(chǎn)物權變動是否生效的判斷標準，是不動產(chǎn)登記制度的核心內容。

15、世界上大多數(shù)國家均區(qū)別不動產(chǎn)物權變動的原因，分別對登記的法律效力作出明確規(guī)定。我國有關不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范尚無登記效力的明確統(tǒng)一規(guī)定。有的法律規(guī)范將登記規(guī)定為債權合同的生效要件，有的將其規(guī)定為物權變動的生效要件，且未區(qū)分物權變動的原因。相關法律規(guī)范的混亂、矛盾，給理論研究和法律適用造成極大困難。第一，對因法律行為引起的不動產(chǎn)物權登記的效力認定不一致。一方面，我國有關法律規(guī)范將不動產(chǎn)登記作為合同的生效要件，如《擔保法》第41條規(guī)定：“抵押

16、合同自登記之日起生效”。在這里，法律顯然是將登記作為合同的生效要件，未經(jīng)登記，抵押合同不發(fā)生效力。上述規(guī)定混淆了物權變動和債權變動，將登記的效力與合同的效力混為一談。另一方面，一些法律規(guī)范又將不動產(chǎn)登記作為物權變動的生效要件。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不

17、能轉移?！痹谶@里，登記僅是物權變動的生效要件，</p><p>　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)登記的種類不健全</p><p>　　不動產(chǎn)登記的種類是由登記目的所決定的，各登記類型在功能上相互補充、相互依托，共同構成科學完整的不動產(chǎn)登記類型體系。就不動產(chǎn)登記制度來說，一個完整的登記類型體系至少應當包括初始登記、變更登記、更正登記、異議登記、預告登記、回復登記和涂銷登記等具體形式。與國外及我國臺灣地區(qū)相比

18、，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中關于不動產(chǎn)登記的類型還很不全面，缺少預告登記和異議登記等重要內容。我國在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中雖然規(guī)定了商品房預售合同備案制度，但這與科學的預告登記制度有天壤之別。在我國，商品房預售合同雖然要備案，但因其具有濃厚的行政管理色彩，與預告登記存在根本的差異，而且法律并未規(guī)定這種備案具有的法律效力，使其根本不具有預告登記的功能。因此可以說，我國還沒有建立科學的預告登記制度。同樣，我國目前也無真正

19、意義上的異議登記制度。雖然登記法規(guī)有“公告異議”的規(guī)定，但其首先只適用于登記機關“認為有必要進行公告的登記”，而非登記前的必經(jīng)階段；其次，“公告異議”僅適用于登記機關將權利記載于登記簿之前，而對已登記權利能否提出異議卻沒有規(guī)定。上海、南京等地對異議登記制度有所規(guī)定，如《上海市房地產(chǎn)登記</p><p>　?。ㄋ模]有設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關</p><p>　　在當前的不動產(chǎn)登記機構中，中

20、央各部門和地方各部門都具有自己管理不動產(chǎn)登記的領域，體系龐雜，不動產(chǎn)物權變動，當事人要到多個部門登記才能完成。分散的登記機關使當事人及利害關系人查閱信息存在困難，各登記機關為了部門利益，要么爭相登記，要么不愿登記，出現(xiàn)重形式輕審查的現(xiàn)象。</p><p>　?。ㄎ澹┪淳唧w規(guī)定不動產(chǎn)登記錯誤的賠償標準</p><p>　　我國目前的法律法規(guī)中缺乏關于因不動產(chǎn)登記機關的過錯導致當事人的合法權益

21、收到損害時的賠償?shù)木唧w規(guī)定，從而在實踐中造成了不動產(chǎn)登記機關的權利和義務被割裂的畸形現(xiàn)象。登記機關對于登記有收費的權利，而且對收費有一套完善的標準。而對因登記錯誤而造成損失的賠償問題卻尚無一明確的標準，僅在《物權法》中籠統(tǒng)的規(guī)定了應該賠償?shù)脑瓌t。由于沒有明確的標準，法院在審理時必然會有相當大的困難，各方當事人也很難就賠償?shù)臉说念~達成一致。這也使得不動產(chǎn)登記機關的缺乏責任感，難以及認真履行不動產(chǎn)登記的義務，進而影響了不動產(chǎn)登記的公信力。&

22、lt;/p><p>　　三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的對策 </p><p>　　筆者認為，完善我國不動產(chǎn)登記制度應采取如下對策：</p><p>　?。ㄒ唬┙⒔y(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理體制</p><p>　　第一，制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。與物權法的制定相適應，我國應制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，改變現(xiàn)行登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等

23、各類不動產(chǎn)，適用統(tǒng)一的登記法，以便消除目前這種“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。第二，統(tǒng)一登記程序。在不動產(chǎn)登記法中規(guī)定統(tǒng)一的登記程序，對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規(guī)則均作統(tǒng)一規(guī)定。這對于提高不動產(chǎn)登記效率，降低登記成本都有積極作用。第三，統(tǒng)一權屬證書。即由登記機關制作、頒發(fā)具有統(tǒng)一格式的權屬證書，改變和防止權屬證書中的混亂局面，維護不動產(chǎn)物權交易安全。 </p><p>　?。ǘ?/p>

24、）明確不動產(chǎn)登記的法律效力</p><p>　　基于保障交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟秩序的考慮，我國不動產(chǎn)登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場，明確規(guī)定基于法律行為的不動產(chǎn)物權變動，非經(jīng)登記，不發(fā)生物權變動的效力。同時，將不動產(chǎn)物權變動與作為其基礎關系的交易合同明確區(qū)分，規(guī)定有關不動產(chǎn)交易的合同自其依法成立時起就發(fā)生效力，未辦理不動產(chǎn)登記的不影響該合同的效力，但不動產(chǎn)物權不發(fā)生變動。在采納登記要件主義的同時，我

25、們還應借鑒德國、瑞士等國的立法經(jīng)驗，區(qū)分不動產(chǎn)物權變動的原因，規(guī)定對因繼承、法院判決、公用征收、強制執(zhí)行、取得時效等非法律行為引起的不動產(chǎn)物權變動，在登記前當事人即取得物權，但非經(jīng)登記，不得處分。 </p><p>　?。ㄈ┙∪粍赢a(chǎn)登記類型</p><p>　　即增設預告登記與異議登記制度。我國立法應充分借鑒國外立法經(jīng)驗，大膽引入為多數(shù)國家實踐證明行之有效的預告登記和異議登記制度。預告

26、登記目的在于保全某種債權性質的請求權，應明確預告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權利失去正確性推定的效力，借以對真正權利人提供保護。然而作為更正登記前的一種臨時措施，異議登記也具有使不動產(chǎn)物權處于不穩(wěn)定狀態(tài)的消極作用，應當限制這種消極作用，以保障不動產(chǎn)物權秩序的穩(wěn)定。 </p><p>　　（四）建立登記機關的責任賠償制度</p><p>　　為最大限度地減少登記錯

27、誤的發(fā)生，使當事人的合法權益免受不當損害，我們須從法律上確認登記機關的賠償責任，明確登記機關因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當事人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。同時，為確保上述賠償責任得到落實，還應借鑒德國、美國及我國臺灣等國家和地區(qū)的有效做法，建立相應的配套制度，如設立賠償準備金制度，規(guī)定損害賠償程序等。 </p><p>　?。ㄎ澹┐_定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關</p>

28、;<p>　　不動產(chǎn)物權登記，是維系現(xiàn)代財產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術性、專業(yè)性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產(chǎn)物權登記機關，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權登記工作。將現(xiàn)有的分散于各部門間的相關不動產(chǎn)登記機構進行科學有效的整合,建立一統(tǒng)一高效的專業(yè)化的登記部門。以利于當事人對相關不動產(chǎn)登記信息的查詢，能夠更好的保護不動產(chǎn)交易的安全。 </p><p>　　（六）

29、明確規(guī)定不動產(chǎn)登記錯誤賠償標準</p><p>　　《物權法》第二十條第二款雖然規(guī)定了不動產(chǎn)登記機構因登記錯誤給當事人造成的損害負有賠償責任，但是該條款過于粗糙，對于登記機構在什么樣的情況下，應負什么樣的責任，以及賠償?shù)某绦虻鹊龋嘉醋髅鞔_規(guī)定。筆者認為，應當明確的規(guī)定登記機關承擔賠償責任的情形，具體如下：登記機關由登記錯誤、遺漏的行為；違背登記程序，如：不公告或違背公告登記期限、無故拒絕當事人查閱登記簿冊的申請

30、、拒絕變更登記等行為；登記官員與他人互相勾結、惡意串通，給當事人造成損害的。同時，國家相關部門或登記機關自身應設立登記賠償備用基金。登記基金的來源應考慮：在不動產(chǎn)登記的業(yè)務中，如在登記、查詢、使用不動產(chǎn)登記資料過程中由不動產(chǎn)登記機關根據(jù)一定的測算標準對登記人和使用人收取一定的費用，納入不動產(chǎn)登記賠償基金；登記機關可以向保險公司投保，設立責任保險；登記機關可以依法設立行政追償權，以保證有足夠的賠償基金。</p><p&

31、gt;<b>　　參考文獻：</b></p><p>　　[1]梁慧星.中國物權法建議草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例.社會科學文獻出版社,2000</p><p>　　[2]譚啟平.完善我國房地產(chǎn)登記制度的實證思考.西南政法大學學報，2004 </p><p><b>　　(04) </b></p>

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33、6(01)</b></p><p>　　[6] 張家勇 .不動產(chǎn)物權登記效力模式之探究——兼評《中華人民共和國物權法（草案）》的相關規(guī)定. 法商研究，2006(05) </p><p>　　[7]王勝明. 物權法制定過程中的幾個重要問題. 法學雜志，2006(01)</p><p>　　[8] 許明月等著：《財產(chǎn)權登記法律制度研究》，中國社會科學出版社2