規(guī)劃設計階段的成本管理演示文檔

1、201801.11規(guī)劃設計階段的成本管理成本管理和法務部2013年1月29日201801.2問題思考？1、競爭對手4000都掙錢，永泰的5000怎么還不掙錢？2、成本財務怎么把成本算這么高？利息、稅金這么高？3、目標成本為什么總是被突破？4、目標成本應該什么時候制定？5、如何確定目標成本？201801.3目錄一、如何認識規(guī)劃設計二、如何理解“規(guī)劃設計階段的成本管理”三、“目標成本”是成本管理的前提四、項目設計過程實現(xiàn)成本效益最大化的方法

2、五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化六、建筑設計階段的成本優(yōu)化七、材料設備選用的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化九、施工圖階段的成本優(yōu)化十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑十一、目標成本案例分享201801.4一、如何認識規(guī)劃設計201801.5房地產(chǎn)規(guī)劃設計的全局觀全程設計投資決策階段規(guī)劃設計階段建設階段銷售階段項目后評估階段201801.6規(guī)劃設計決定品質(zhì)、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇50%規(guī)劃設計30%銷售執(zhí)行20%規(guī)劃設計決定7085%的工程成

3、本名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭201801.7規(guī)劃設計在投資決策階段的工作設計產(chǎn)品初步概念初設產(chǎn)品類型研究用地同產(chǎn)品的匹配關系用地對設計的影響容積率對產(chǎn)品的影響環(huán)境對產(chǎn)品的影響配套對產(chǎn)品的影響市場對產(chǎn)品的影響對用地環(huán)境的研究對項目用地的研究對現(xiàn)有產(chǎn)品的調(diào)研、分析了解市場產(chǎn)品水平及特征預測產(chǎn)品發(fā)展趨勢了解分析客戶需求尋找創(chuàng)新模式201801.8設計管理部門應發(fā)揮市場策劃作用設計管理部門設計成果設計要求（設計任務書）房地

4、產(chǎn)產(chǎn)品策劃意圖市場目的201801.9全程設計對成本管理的意義加強預控。在控制成本低的階段進行控制這是全程設計的效益和核心價值201801.10二、如何理解“規(guī)劃設計階段的成本管理”201801.11規(guī)劃設計階段成本管理的宏觀意識規(guī)劃設計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的極其重要階段之一規(guī)劃設計階段的成本管理應具有產(chǎn)品開發(fā)建設全過程成本管理的意識規(guī)劃設計階段的成本管理應具有企業(yè)發(fā)展成本管理的宏觀意識成本管理貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的始終，階段性

5、的成本管理不能與全過程完全隔離。201801.12規(guī)劃設計階段成本管理的內(nèi)容規(guī)劃設計直接成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品牌建設成本企業(yè)運營能力成本201801.13規(guī)劃設計直接成本設計費時間成本人力成本設計費：規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設計內(nèi)容全過程發(fā)生的設計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費用的總和201801.14產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位根據(jù)市場定位、競爭需要確定產(chǎn)品的功能，決定了滿足產(chǎn)品功能需要投入的各項成本市場定位確定目標市場

6、及客戶群，決定了產(chǎn)品類型、檔次以及投入的各項成本在產(chǎn)品設計中規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)設計等采用的創(chuàng)新形式、技術、材料等產(chǎn)生的成本，產(chǎn)品品質(zhì)建設成本施工周期201801.15企業(yè)品牌建設成本品牌互動成本自身品牌建設成本為提升產(chǎn)品、企業(yè)的檔次和品牌，采用知名品牌的設計單位、材料、設備等投入的成本自身品牌建設需要在產(chǎn)品設計、建造上投入的成本201801.16企業(yè)運營能力成本組織運營成本組織能力成本企業(yè)的決策機制、管理模式、組織結構、工作流程等對

7、規(guī)劃設計成本管理的影響企業(yè)把握市場、設計產(chǎn)品的能力對規(guī)劃設計成本管理的影響201801.17項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出進度品質(zhì)成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期含鋼量等土建成本景觀造價示范區(qū)造價圖紙完善程度設計變更簽證率設計失誤率部品封樣率合理的設計費設計階段的成本觀景觀設計周期擴初周期室內(nèi)設計周期施工周期部品造價產(chǎn)品的品質(zhì)201801.18設計階段

8、成本管理的目的提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本201801.19—對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：不計成本地追求設計效果成本不合理導致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造價景觀造價示范區(qū)造價設計變更簽證率合理的設計費部品造價201801.20三、在項目開發(fā)過程中“目標成本”是成本管理的前提201801.21項目立項主體結構開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理

9、階段概念規(guī)劃設計管理設計方案設計管理擴初設計管理施工圖設計管理成本項目成本估算成本測算及目標成本拆分預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算工程營銷項目的每一個設計環(huán)節(jié)都會受到其上游成本工作的條件制約，成本部門的成本控制要求應成為設計部門的成本控制目標。規(guī)劃設計成本管理與成本部門的關系多方案比較概念規(guī)劃草案201801.22成本部門應制定項目目標成本。目標成本：確保利潤率、確?？陕涞兀ㄤN售、成本、利潤）設計部控制目標成本偏差率。

10、目標成本首先必須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎上；公攤、地下室等計算分攤；利息、稅金計算分攤。規(guī)劃設計階段成本管理控制方式結構含鋼量偏差率；景觀造價偏差率；示范區(qū)成本偏差率；設計費偏差率。。。邏輯示意201801.23保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量結構含鋼量201801.24景觀造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡201801.25示范區(qū)造價控制總價偏差率分項動態(tài)平衡201801.26不提倡人海戰(zhàn)術開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)呈同比例的

11、增加，通過架構的優(yōu)化和資源整合，提高人均生產(chǎn)效率，保證企業(yè)高效率運作。人均設計管理面積201801.27人均設計管理面積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)設計總人數(shù)1建議A為20％；B為50%C為30％201801.28某集團公司人均設計管理面積一覽201801.29避免兩種現(xiàn)象：為節(jié)省成本而壓低設計費為追求效果設計費失控合理設計費是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一合理的設計費用有利于設計單位選擇的合理性合理的設計費

12、用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和建筑師積極性的發(fā)揮；；直接對具體設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用201801.30合理設計費標準：根據(jù)具體的項目性質(zhì)、選擇設計單位的不同設立設計費支付標準，如國內(nèi)一線品牌設計公司元M2國內(nèi)二線品牌設計公司元M2國外一線品牌設計公司元M2國外二線品牌設計公司元M2萬科：北京、上海、深圳：55元M2廣州公司：50元M2其他地區(qū)公司：45元M2某集團地產(chǎn)公司設計費統(tǒng)計201801.31“成

13、本管理”的目的應是“成本優(yōu)化”或“成本效益最大化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進度。201801.32四、在項目設計過程中實現(xiàn)成本效益最大化的方法201801.33規(guī)劃方案景觀方案部品策劃方案建筑方案示范區(qū)設計施工圖流程與計劃201801.34論證階段設計管理階段概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點策劃階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計擴初設計實施方案設計周期劃定201801.35萬科項目周期拿地到開盤：多層項目9個月；高層項目12個月

14、；北京領海重慶奧林匹克花園201801.36快速的共性1）采取傳統(tǒng)工序前置:提前做好70%的準備工作以“成本換時間”；雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認為值得。2）采用工序并聯(lián)作業(yè)：在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業(yè)交叉進行。3）采取規(guī)模復制模式：采取“拿來主義”，再適當調(diào)改。4）重視長期性工作：對市場的調(diào)查了解把握準確。201801.37概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計初步設計施工圖計劃管理是時間成本

15、的保障流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加初步設計施工開始201801.38拿地節(jié)點方案報建擴初報建施工圖報建201801.397個月從拿地到施工圖12月31日簽定土地出讓協(xié)議11月至12月項目前期準備1月至2月概念規(guī)劃設計投標1月至3月住宅戶型研究3月至5月規(guī)劃建筑方案及深化5至6月30日完成典型花園洋房和小高層擴初，施工圖6月完成修建性詳細規(guī)劃和方案報批文本的編制.從正式拿到土地到單體施工圖完成共計7個月。如何才能實現(xiàn)從拿地

16、到銷售周期是1個月？201801.407個月從拿地到施工圖規(guī)劃設計工作組織項目取得土地項目設計啟動施工圖設計施工圖施工配合7個月從拿地到施工圖201801.42設計周期建議論證階段設計管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時間策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計擴初設計實施方案設計周期225240天201801.431、提高全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責成本控制的管理因

17、素2、加強市場與客戶意識（1）加強對市場的了解，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。（2）了解與分析客戶需求，把握產(chǎn)品發(fā)展趨勢。3、加強對設計公司的管理與協(xié)調(diào)（1）做好設計招標（2）做好合同管理（3）實行中期溝通、監(jiān)督（4）落實獎懲措施4、建立管理程序與制度（1）完善甲方設計標準（2）堅持全程優(yōu)化設計（3）專家會議評審制度（4）內(nèi)部審核制度化201801.44最終成本管理控制了什么？項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設計階段項目的設計階段對于產(chǎn)

18、品的品質(zhì)具有決定性的作用項目建安成本項目設計費提高項目銷售收入項目運營成本減少項目資金時間成本（提高資金周轉(zhuǎn)率）最終成本效益最大化體現(xiàn)在哪里？提升企業(yè)品牌和競爭力201801.45五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化201801.48201801.49201801.50六、建筑設計階段的成本優(yōu)化201801.51建筑設計階段成本效益最大化的目標：建筑專業(yè)是建筑形態(tài)對客戶需求的徹底體現(xiàn)以及具有市場競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新。結構專業(yè)是最優(yōu)化的結構形式。設備專

19、業(yè)是最優(yōu)化的部品選擇。201801.52建筑型態(tài)的優(yōu)化半山海景別墅201801.53建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣201801.5441度旋轉(zhuǎn)，是景觀的要求，也是個性的體現(xiàn)建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣201801.55建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣201801.56建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣201801.57建筑型態(tài)的創(chuàng)新中信紅樹灣201801.58建筑形式選擇的成本百仕達紅樹西岸201801.59建筑形式選擇的成本百仕達紅樹西岸201801.60建筑形

20、式選擇的成本紅樹西岸幕墻材料說明及造價：1.幕牆窗鋁材選用PVF2（二塗）表面處理；2.幕牆窗玻璃采用（6＋12＋6Low－E）雙鋼化中空玻璃；3.幕牆窗五金配件采用德國原產(chǎn)Roto產(chǎn)品；4.欄桿采用（8＋1.52PVB＋6）雙鋼化夾膠玻璃、點式；5.平均造價：窗約為1150元m2，玻璃欄桿約為1350元m；201801.61百仕達紅樹西岸201801.622、結構計算數(shù)據(jù)的審核結構成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術指標的審核（1）輸入信息的審

21、核核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。結構成本優(yōu)化1、結構方案的選擇可以對項目總成本進行較大優(yōu)化（1）結構型式的確定（2）樁基型式的確定201801.633、細部做法的控制與審查對細部做法的要求及做法控制

22、對造價的影響也非常大。（1）Ⅲ級鋼的應用由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用（2）合理歸并結構構件結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。201801.641、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定結構成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經(jīng)濟。2、結構含鋼量限額由于

23、建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結構的經(jīng)濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結構質(zhì)量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證金地產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場調(diào)研的基礎上做出合理可行的含鋼量目標。關注事項201801.65七、材料設備選用的成本優(yōu)化201801.66首先設立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標倡導在設計管理階段，部品工作并行

24、并前置；倡導在施工圖結束前，完成主要部品定樣定板；概念設計規(guī)劃設計初步設計單體設計部品設計施工圖功能平面結構體系立面設計201801.67201801.68標準化設計將減少部品的種類數(shù)量，降低設計工作量，為單一部品提供數(shù)量較多的采購額，從而降低招投標工作量，為集中采購降低成本提供條件大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與設備、材料供應商形成戰(zhàn)略伙伴合作關系，達到雙贏。規(guī)?；a(chǎn)模式201801.69八、景觀方案的成本優(yōu)化201801.70麗陽廣場疊翠公

25、園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖N201801.71建造成本要求環(huán)境目標成本：1390.45（萬元）營銷要求主要景觀區(qū)域主題化，其小景觀設計圍繞主題進行；注重設施的可參與性。201801.72400元平米350元平米330元平米290元平米200元平米160元平米165元平米造價分布圖201801.73成本拆分表單方造價列表201801.74主要材質(zhì)部品第一部分主要材料部品列表第二部分硬地景觀材料第三部分植物第四部分室外部品201801.75

26、主要材料部品列表（一）201801.76主要材料部品列表（二）201801.77材料名稱：洗石米使用部位：宅間道路材料描述及價格：1、淺褐、深褐色。2、價格130元平米，墊層制作費77元平米3、使用面積：約3500平米淺褐深褐工程實景第二部分201801.78杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價格80元輔助樹種高度3米，價格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價格1800元201801.79宅間背靠座椅座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A垃圾筒B201

27、801.80游戲玩具第四部分201801.81成本控制計劃201801.82成本控制計劃1、植物成本控制根據(jù)設計公司提供的植物清單植物總造價為：275萬，我們將景觀集中的區(qū)域（洋房軸線、疊翠公園、向陽廣場）的植物配置標準，參照三期樣板區(qū)植物85元平米，宅間參照一、二期的60元平米，這樣可調(diào)減成本約20萬。2、燈具成本控制實施方案中燈具布置過密，若按5瓦平米的標準，可減少13，此處可調(diào)減成本約30萬。（該部分總造價為134萬，其中燈具98

28、萬，可減少燈具將其總價控制在70萬以內(nèi)）成本控制計劃201801.833、硬質(zhì)景觀成本控制取消宅間廣場4處，簡化宅間道路（減少硬地面積約1100平米，調(diào)減20萬），用其他景觀元素替代了構筑物3處（調(diào)減約7萬），取消和簡化了部分地面鋪裝圖案（調(diào)減約5萬），更換了部分材質(zhì)（調(diào)減約10萬），合計調(diào)減42萬。4、綠化用水成本控制結合實際情況，取消原設計中自動噴灌系統(tǒng)，綠化用水使用人工灌溉，可調(diào)減約15萬。（設計中自動灌溉噴頭162處，價格約10

29、00元處）5、小品成本控制減少和替換了宅間的一些小品（例：將疊翠公園旁的花崗石球改為花缽和減少了部分裝飾性的石雕），可調(diào)減成本約5萬元。成本控制計劃201801.84合計調(diào)減成本：112萬調(diào)整后還超過目標成本：3.3591萬成本控制計劃201801.85九、施工圖階段的成本優(yōu)化201801.86設計變更簽證率由設計原因?qū)е碌暮炞C總金額工程合同金額對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控制減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。2018

30、01.87設計變更原因1.設計類：A.超成本目標B.設計優(yōu)化C.設計錯誤D.設計缺漏E.補充設計F.二次設計G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類:A.施工錯誤B.施工困難C.施工進度要求3.營銷類：A.客戶需求B.競爭需求4.其它201801.88設計變更簽證率控制很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的310％，其中重復性錯誤占相當比例。為降低設計變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖階段的長期合作伙伴；2）給予合理的設計周期；3

31、）甲方完善標準化構造設計；201801.89十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑201801.901、加強設計管理部門的市場意識和策劃能力能準確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設計方向。2、嚴格執(zhí)行成果標準準確執(zhí)行各階段設計成果標準，3、減少人為增加的工作復雜度：戶型種類適量為準。當戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設計和銷售帶來成倍的工作量和復雜度。201801.914、優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?/p>

32、：將產(chǎn)品創(chuàng)新設計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設計、結構、設備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；201801.925、提高決策效率；公司內(nèi)部的決策機制項目公司、集團的關系完美、效率、風險之間找平衡6、選擇優(yōu)秀的設計服務商選擇合適的人做合適的事可以事半功倍201801.937、加強合作伙伴管理建立長期合作伙伴：設計單位、供應商、模型制作等各個涉及設計的單位；在設計過程中持續(xù)定期的進行技術溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標成本；8