物業(yè)管理投標(biāo)文件的編制開題報告_第1頁
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文檔簡介

1、<p><b>  畢業(yè)設(shè)計(論文)</b></p><p><b>  開題報告</b></p><p>  題 目 重慶市珊瑚大廈物業(yè) </p><p>  管理投標(biāo)文件的編制 </p><p>  專 業(yè) 工商管理 </p>&

2、lt;p>  班 級 </p><p>  學(xué) 生 </p><p>  指導(dǎo)教師 </p><p><b>  2010年</b></p><p>  一、選題目的理論價值和現(xiàn)實意義</p&g

3、t;<p>  在招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)過程中,投標(biāo)文件是評標(biāo)組織進行評審和比較的對象,中標(biāo)的投標(biāo)文件還和招標(biāo)文件一起構(gòu)成為招標(biāo)人和中標(biāo)人訂立合同的法定依據(jù)。由此可見評標(biāo)委員會對各投標(biāo)人的評價和判定,乃至對最終推薦中標(biāo)人的確定均是依據(jù)其對投標(biāo)人投標(biāo)文件的審核與評判,投標(biāo)文件制作水平的高低對于投標(biāo)人競標(biāo)成功與否的重要性也就不言而喻。目前,商品房銷售同質(zhì)化現(xiàn)象越來越突出。開發(fā)商在樓盤銷售中,所宣傳的無非是價格、戶型、環(huán)境、交通等方面

4、的信息。這些信息固然重要,但由于不同的樓盤定位不同、地理位置不同,這些因素也備有不同,沒有很強的可比性,對購房者所產(chǎn)生的影響也在逐漸弱化。近年來,許多購房者越來越注重樓盤售后的物業(yè)管理??梢娢飿I(yè)管理在商品房銷售中的重要地位,一個高水平的物管公司要想獲得某個物業(yè)的管理業(yè)務(wù),在進行招投標(biāo)過程中一份好的投標(biāo)文件直接反應(yīng)該物管公司的實力,對最終是否中標(biāo)至關(guān)重要。 </p><p>  二、本課題在國內(nèi)外的研究狀況及發(fā)展趨

5、勢</p><p><b>  國內(nèi)現(xiàn)狀:</b></p><p>  1.自身資金不足。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來源應(yīng)該落實、有保證,但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難,主要體現(xiàn)在以下幾個方面:一方面由開發(fā)商支付的管理基金(建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%)以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修

6、基金不能完全落實,業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān),因此取得這部分經(jīng)費難度很大。另一方面管理費收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費標(biāo)準(zhǔn)偏低,正常管理支出沒有著落,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能維持運作是由于利用了多種經(jīng)營等來彌補不足。還有接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。</p><p>  2.資質(zhì)參次不齊物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等,是物業(yè)管理企業(yè)的一個綜合體現(xiàn),

7、也是取得廣大業(yè)主信任的一個標(biāo)志,而目前我國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個相差甚遠(yuǎn),主要由于以下兩個方面:一個是企業(yè)門檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設(shè)備、廠房、有成熟的產(chǎn)品,也不同于一般的商業(yè)企業(yè),需要相對充沛的資金可供周轉(zhuǎn)從而由進銷差價來賺取利潤,而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù),一般沒有什么資產(chǎn),最低限額只需要10萬元人民幣,"幾張桌子幾個人"便構(gòu)成了一個企業(yè)。另一個是市場化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建

8、起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司,其中最后一種途徑只占少數(shù),最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品,就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念,制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。</p><p>  3.托管的規(guī)模偏小。有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆,

9、20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多,有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如,目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè),已形成了諸侯割據(jù)的局面,但各自托管的面積不大,一般在10萬平方米左右,而這個數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營保本底線。又如在武漢,注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家,但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家,其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè),而其他的大都是小打小鬧,各據(jù)一方,不成規(guī)模。</p><p>  

10、4.政府行為的不規(guī)范。在現(xiàn)實中,由于一些地方政府長期存在著重建設(shè)輕管理的工作方式,以致各相關(guān)職能部門都不愿花費過多的精力去管理這個不能創(chuàng)造“立竿見影” 政績的服務(wù)行業(yè)。政府對物業(yè)管理行業(yè)立法滯后、缺乏科學(xué)性和可操作性;對物業(yè)管理行業(yè)的重視、關(guān)心、支持程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及其它行業(yè),諸如電信、電力、自來水、煤氣等。某些地方政府為了使這些行業(yè)一開始就步入良性循環(huán),在人財物方面給予了很大支持,甚至對物業(yè)管理支持程度還不如某一項具體問題,而對物業(yè)管理企業(yè)

11、全行業(yè)不景氣,與業(yè)主之間層出不窮的糾紛,卻鮮有問及。</p><p><b>  國外現(xiàn)狀:</b></p><p>  1.管理法制化程度高。新加坡和香港物業(yè)管理有一個共同的鮮明的特點,那就是物業(yè)管理的法規(guī)制定得非常詳盡,對開發(fā)商、管理公司、住戶各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任,違章處罰等都有明確的條文,便于操作。政府在物業(yè)管理中發(fā)揮了重要作用,但政府一般不直接干預(yù)物業(yè)管理收

12、費的具體標(biāo)準(zhǔn)。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系、人的行為與責(zé)、權(quán)、利。</p><p>  2.自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、獨立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速。政府公屋逐漸交由獨立的物業(yè)管理公司管理,私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理。</p><p>  3.物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)分離。物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系,業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司,要認(rèn)真考察公司的

13、信譽、專業(yè)知識背景及管理、財務(wù)、法律水平、管理費用的高低以及社區(qū)活動能力。而物業(yè)管理公司飽受市場競爭的壓力,必須注意其形象,不斷改善經(jīng)營管理,提高效率,盡量讓業(yè)主滿意,否則就會有被淘汰或被解雇的危險。</p><p>  4.物業(yè)管理及收費標(biāo)準(zhǔn)由市場形成。在市場經(jīng)濟體制下,物業(yè)管理的收費形成是按照市場經(jīng)濟的規(guī)律,由供求雙方在市場競爭中形成,政府一般不規(guī)定具體的收費標(biāo)準(zhǔn),具體收多少管理費由業(yè)主(委托方)與管理公司(

14、受托方)雙方討價還價決定,視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少等情況而不同。</p><p><b>  物業(yè)管理發(fā)展趨勢:</b></p><p>  1.專業(yè)化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理專業(yè)化是指物業(yè)管理的專項服務(wù)由專業(yè)服務(wù)公司來承擔(dān)。主要表現(xiàn):一是有一定規(guī)模的物業(yè)管理公司將成立下屬專業(yè)性的服務(wù)公司來對本公司的物業(yè)管理項目進行分類管理,同時對外承接物業(yè)管

15、理的專業(yè)項目;二是規(guī)模較小的物業(yè)管理公司將自己所管物業(yè)的專項服務(wù)項目委托給不同的專業(yè)公司進行管理。物業(yè)管理公司扮演一個“集成商”的角色,對各專業(yè)服務(wù)公司按行業(yè)規(guī)范進行指導(dǎo)和監(jiān)督。如物業(yè)管理公司可將電梯委托給專業(yè)的電梯公司進行維修和保養(yǎng),將清潔工作委托給專業(yè)的清潔公司進行管理,將安全管理工作委托給專業(yè)的保安公司進行管理,等等。</p><p>  2.集團化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理集團化是指物業(yè)管理企業(yè)通過多種方式形成具

16、有市場競爭力的企業(yè)集團,走規(guī)模化發(fā)展的道路。這也是我國物業(yè)管理市場化發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。目前我國的物業(yè)管理實行的是政府定價或政府指導(dǎo)價,即使以后實行物業(yè)管理的完全市場定價,但由于物業(yè)管理涉及到的是每個人的切身利益,因此,一般的物業(yè)管理項目不可能有巨大的利潤空間。所以,物業(yè)管理行業(yè)無論從目前還是長遠(yuǎn)來說,它永遠(yuǎn)都是一種微利性行業(yè)。再從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律來看,物業(yè)管理市場的激烈競爭,最終也會使其成為一種微利性行業(yè),也就是說,市場競爭最終使

17、任何一種行業(yè)都將成為微利性行業(yè)。由于物業(yè)管理行業(yè)的市場準(zhǔn)人度低,這種發(fā)展趨勢將表現(xiàn)得更為明顯。物業(yè)管理的微利性對其規(guī)模效益形成的要求就會很高,客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團化之路。一方面,物業(yè)管理企業(yè)通過激烈的市場競爭,必然會實現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。從而使一部分優(yōu)勢企業(yè)能夠發(fā)展壯大,使物業(yè)管理企業(yè)集團化趨勢能夠形成。另一方面,物業(yè)管理企業(yè)之間可通過兼并、合作等方式,實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)之間的強強聯(lián)合,從而形成物業(yè)管理的企業(yè)集團。<

18、;/p><p>  3.市場化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理市場化是指物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭方式獲得物業(yè)管理項目并進行市場化運作,其中也包括物業(yè)管理服務(wù)定價方式的市場化。我國物業(yè)管理從產(chǎn)生之初,走的是一種自建自管的發(fā)展模式,市場化程度低,整個行業(yè)基本上處于一種封閉式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從1999年5月建設(shè)部在深圳召開全國物業(yè)管理工作會議后,這種狀況有了很大改變,全國的物業(yè)管理市場已開始啟動,制約物業(yè)管理市場化的瓶頸正被一一打破,物業(yè)管

19、理的市場化進程也在迅速推進。目前其市場化發(fā)展的形勢非常喜人。從物業(yè)管理的發(fā)展來說,物業(yè)管理作為一種人們可接受的商品,受其經(jīng)濟規(guī)律的作用,最終會走向完全的市場化。物業(yè)管理的市場化發(fā)展是物業(yè)管理發(fā)展的基礎(chǔ),是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最終動力。如果沒有物業(yè)管理的市場化發(fā)展,物業(yè)管理的其他發(fā)展趨勢都不可能實現(xiàn)。</p><p>  4.品牌化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理品牌化發(fā)展是指物業(yè)管理行業(yè)走向以物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應(yīng)為中心的發(fā)展之

20、路。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化和市場化的管理,其最終結(jié)果就是進行市場化管理。也就是要利用市場經(jīng)濟要素對物業(yè)管理的資源進行優(yōu)化配置,從而形成最佳的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。實行物業(yè)管理的市場化管理,必定要引進市場競爭機制,通過激烈的市場競爭導(dǎo)致企業(yè)優(yōu)勝劣汰,優(yōu)勢企業(yè)會依靠其實力和品牌走上良性發(fā)展的道路,而一些實力不強、品牌不佳的企業(yè)將會被淘汰,這些都將促進物業(yè)企業(yè)走品牌化發(fā)展的道路。物業(yè)管理的行業(yè)特征也決定了物業(yè)管理企業(yè)必須走品牌化

21、發(fā)展的道路。物業(yè)管理行業(yè)的特征要求物業(yè)管理必須走規(guī)?;l(fā)展道路,而物業(yè)管理的規(guī)模效益又是怎么樣產(chǎn)生的呢?首先,只能是物業(yè)管理企業(yè)利用品牌效應(yīng)參與市場競爭得來的;其次,物業(yè)管理的“產(chǎn)品”是一種服務(wù),是一種無形的東西,而衡量無形的“服務(wù)”,最佳的標(biāo)準(zhǔn)就是“品牌”;再次,房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主大會通過物業(yè)管理招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司,在備選的眾多要素中,物業(yè)管理的品牌就顯得非常重要。對一個物業(yè)管理企業(yè)而言,品牌是企業(yè)發(fā)展的生命,是對外擴張的利器。沒

22、有品牌的企業(yè)是不會有大的</p><p><b>  三、研究重點</b></p><p>  1.認(rèn)清國內(nèi)外物業(yè)管理的現(xiàn)狀,實地考察珊瑚大廈的具體情況,針對大廈制定一套行之有效的物管方案。</p><p>  2.掌握物業(yè)管理投標(biāo)文件編制的方法,了解投標(biāo)書包括的內(nèi)容。</p><p>  3.對珊瑚大廈周邊環(huán)境進行考察

23、,掌握其周邊同等物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn),為珊瑚大廈投標(biāo)文件中的財務(wù)分析提供參考依據(jù)。</p><p><b>  四、主要參考文獻</b></p><p>  [1] 崔瑋.淺談投標(biāo)文件的編制[J].中國招標(biāo) 2009年26期</p><p>  [2] 姜勖.淺議當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問題及對策[J].學(xué)理論 2009 </p>

24、<p><b>  年29期</b></p><p>  [3] 黃惠春,陳麗潔.透析當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題[J].現(xiàn)代經(jīng)濟:現(xiàn)代 </p><p>  物業(yè)中旬刊 2009年10期</p><p>  [4] 蘇?。^(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[D].電子科技大學(xué) 2008</p><p>  [5]

25、 朱丹.從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國物業(yè)管理制度的完善[D].重慶大學(xué) 2009</p><p>  [6] 佚名.淺談我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢. http://www.thldl.org.cn/n</p><p>  ews/0911/26628.html</p><p>  [7] 白萍.國外物業(yè)管理模式的分析與啟示. http://www.gywygl.c

26、om/6/6815</p><p><b>  .html</b></p><p>  [8] 張江明.關(guān)于物業(yè)管理收費難問題的探討[J].浙江房地產(chǎn) 2009年6期</p><p>  [9] 梁濤.我國物業(yè)管理市場的制度創(chuàng)新——基于國外經(jīng)驗借鑒的視角[J].中</p><p>  小企業(yè)管理與科技 2009年33

27、期</p><p>  [10] 何黎知.物權(quán)法對物業(yè)管理的影響[J].管理觀察 2009年31期</p><p>  [11] 毛鵬.物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)范化研究[D].東南大學(xué) 2005 </p><p>  [12] 崔瑋.淺談投標(biāo)文件的編制[J].中國招標(biāo) 2009年26期 </p><p>  [13] 張東.物業(yè)管理招投標(biāo)的誤區(qū)和難點

28、[J].中國物業(yè)管理 2007年10期</p><p>  [14] 王紀(jì)東,周光明.物業(yè)管理投標(biāo)技巧與操作模式探析[J].現(xiàn)代物業(yè) 2007</p><p><b>  年11S期</b></p><p><b>  五、指導(dǎo)教師意見</b></p><p>  指導(dǎo)教師:

29、 </p><p>  六、學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(論文)指導(dǎo)小組意見</p><p>  負(fù)責(zé)人: </p><p><b>  畢業(yè)設(shè)計(論文)</b></p><p><b>  文獻綜述</b></p><p>  題 目 重慶市珊瑚大廈物業(yè) <

30、/p><p>  管理投標(biāo)文件的編制 </p><p>  專 業(yè) 工商管理 </p><p>  班 級 房管班 </p><p>  學(xué) 生 </p><p>  指導(dǎo)教師 吳 智 宏 </p><

31、p><b>  重慶交通大學(xué)</b></p><p><b>  2010年</b></p><p>  目前,全國物業(yè)管理企業(yè)已有1萬多家,物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)正在崛起,顯示出了強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。物業(yè)管理同其他新生事物一樣,有一個不斷完善自身,不斷規(guī)范運作的過程。然而,物業(yè)管理和物業(yè)管理招投標(biāo)過程中存在諸多的問題還有待解

32、決。</p><p>  1.當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題。</p><p>  就這方面的研究黃惠春、陳麗潔[1]認(rèn)為我國當(dāng)前物業(yè)管理主要存在的問題有:1.因業(yè)主拖欠物業(yè)費而使物業(yè)服務(wù)陷入“惡性循環(huán)”的問題?!爱?dāng)物業(yè)費收繳率低于80%時,物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營管理活動?!蔽飿I(yè)費的收繳難度大造成了業(yè)主欠費——物業(yè)虧損——服務(wù)減少——更多業(yè)主不交費的惡性循環(huán)的狀態(tài)。2.因開發(fā)建設(shè)遺留問題而引

33、發(fā)的后期物業(yè)管理的問題。在實踐中經(jīng)常可以看到,開發(fā)商隨時更改規(guī)劃,不按照規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施,質(zhì)量不合格,銷售面積縮水等等這些問題。在業(yè)主人住了以后逐步的暴露出來,并長期得不到解決,致使業(yè)主把這些問題都?xì)w結(jié)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上。3.因物業(yè)公司服務(wù)、運作不規(guī)范而引起的問題。和以前相比,現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一部分已慢慢向有序的方向去發(fā)展。但從客觀上講,還有很多的物業(yè)公司的服務(wù)很不規(guī)范,從而引起了大家對其資質(zhì)和服務(wù)水平的置疑問題。從市場競爭的角度看,

34、現(xiàn)在相當(dāng)多的物業(yè)公司之間存在著嚴(yán)重的惡性、無序競爭的問題。</p><p>  姜勖[2]提出物業(yè)管理中存在的問題主要有:1.政府行為的不規(guī)范。在現(xiàn)實中,由于一些地方政府長期存在著重建設(shè)輕管理的工作方式,以致各相關(guān)職能部門都不愿花費過多的精力去管理這個不能創(chuàng)造“立竿見影”政績的服務(wù)行業(yè)。2.開發(fā)商行為的不規(guī)范許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了最大限度獲得利潤,在項目的立項、開發(fā)、設(shè)計、施工以及日后的物業(yè)管理上都作了周密良好的

35、設(shè)計和規(guī)劃,并將美麗的藍(lán)圖呈現(xiàn)給購房者,在“鄭重”承諾加“空頭支票”的許諾下,通過描繪“美好”憧憬博得購房者的信任。然而當(dāng)項目完成后(即銷售完),一旦在施工質(zhì)量、交付日期、規(guī)劃漏點、房屋大修理基金等問題暴露后,卻百般推委,置之不理,致使這些問題讓弱勢的業(yè)主來承受,置物業(yè)管理企業(yè)于矛盾糾紛的旋渦中。3.業(yè)主行為的不規(guī)范提高物業(yè)管理服務(wù)水平是廣大業(yè)主的共同心聲,但對物業(yè)管理的義務(wù)卻不是全體業(yè)主的共同責(zé)任,這種權(quán)力與義務(wù)的不平衡是當(dāng)前物業(yè)管理

36、中存在的重要問題之一。許多業(yè)主將本應(yīng)由政府承擔(dān)的責(zé)任、開發(fā)商不規(guī)范行為、供電、自來水等部門存在的問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理的身上,有時一件很小的事情如鄰里糾紛都能成為拒交物業(yè)管理服務(wù)費的理由。</p><p>  學(xué)者朱丹[3]對這方面的研究,得出的結(jié)論是:第一,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的各種類型的義務(wù)之間關(guān)系不夠清晰,沒有確立以約定義務(wù)為核心。首先表現(xiàn)在法律對物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定的法定義務(wù)過多,其次物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的約定義務(wù)

37、和由政府或其他組織委托而產(chǎn)生的義務(wù)之間關(guān)系不明確。第二,法律賦予了政府過多的干預(yù)權(quán)力。主要表現(xiàn)在,政府有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行行政處罰的事項過多。第三,物業(yè)合同制度本身的一些問題,主要體現(xiàn)在,物業(yè)服務(wù)合同訂立、解除以及物業(yè)合同示范文本三個方面。</p><p>  我國前期物業(yè)管理中還存在諸多問題,前期物業(yè)的起算點是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實

38、際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不 利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。前期物業(yè)管理合同侵犯了業(yè)主合法權(quán)益,表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企

39、業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實際上建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位,無論是對物業(yè)企業(yè),還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強制 性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強調(diào)最低價格,造成中標(biāo)企業(yè)</p><

40、p> ?。玻飿I(yè)管理投標(biāo)過程中存在的問題.</p><p>  針對物業(yè)管理投標(biāo)過程中存在的問題,朱春堂[5]認(rèn)為:1.招標(biāo)工作的組織管理不規(guī)范。從目前物業(yè)管理的招標(biāo)情況看,除了少數(shù)業(yè)主單位委托專業(yè)招標(biāo)代理機構(gòu),多數(shù)單位都是自行組織物業(yè)管理招標(biāo)工作。由于業(yè)主單位沒有相應(yīng)的組織機構(gòu)和專業(yè)人員負(fù)責(zé)招標(biāo)工作,對招投標(biāo)法規(guī)和組織管理工作也不熟悉,造成了物業(yè)管理招標(biāo)工作不規(guī)范,操作的隨意性較大。2.缺少專業(yè)規(guī)范的招標(biāo)

41、文件。由于《物業(yè)管理條例》中沒有明確物業(yè)管理招標(biāo)文件范本,各業(yè)主單位也缺少物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)驗,物業(yè)管理行業(yè)在國內(nèi)大部分地區(qū)不夠成熟,所以業(yè)主單位根據(jù)自身的需要和想象,編制出了各式各樣的招標(biāo)文件,有的服務(wù)范圍不全,有的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確,有的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不切實際等等。3.招標(biāo)決策過程不透明。由于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》對物業(yè)管理評標(biāo)內(nèi)容和方法沒有具體規(guī)定,造成評標(biāo)工作的不規(guī)范,評標(biāo)結(jié)果主要受業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的意志影響。有些單位評標(biāo)時,不注重

42、對服務(wù)質(zhì)量和報價的綜合評價,一味地追求低價,結(jié)果造成惡性價格競爭,導(dǎo)致中標(biāo)單位無經(jīng)濟實力保質(zhì)保量完成物業(yè)服務(wù),物業(yè)使用人投訴不斷。個別物業(yè)管理公司通過對業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)來影響最終的評標(biāo)結(jié)果。</p><p>  除此之外,物業(yè)管理投標(biāo)過程中還存在一系列的問題:1.地方保護主義。物業(yè)管理公司憑借自身的實力和品牌影響力,通過投標(biāo)贏得了各種類型的物業(yè)管理權(quán),但由于當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或開發(fā)商從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)采取不

43、合作態(tài)度,使中標(biāo)的物業(yè)管理公司無法正常開展各項管理工作,最后不得不撤出。還有的物業(yè)招標(biāo)單位,先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力,幫助自己把物業(yè)推出去并進行前期管理運作,等管理工作基本正常后,再另找借口迫使外地公司退出,而重新組建新的物業(yè)公司取而代之。2.評標(biāo)專家的選拔標(biāo)準(zhǔn)尚未明確。《中華人民共和國招投標(biāo)法》中第三十七條規(guī)定,“依法必須進行招標(biāo)的項目,其評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成,成員人數(shù)為5人以上單數(shù)

44、,其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二”。在實際的評標(biāo)過程中,專家往往是由物管部門指定的,這就很容易使市場上出現(xiàn)“尋租行為”。最終導(dǎo)致的后果是業(yè)主的利益并未得到充分的保證,而招投標(biāo)工作的公平性和專業(yè)性受到一定程度的影響[6]。3.物業(yè)管理招投標(biāo)存在著區(qū)域性的發(fā)展不平衡,東部好于西部,南方強于北方,很多城市物業(yè)管理招投標(biāo)的普及率不高,參與招投</p><p>  3.物業(yè)管理投標(biāo)書的編制技巧<

45、/p><p>  “物業(yè)管理投標(biāo)書編寫的注意事項” [9]中提到物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素包括計量單位、貨幣、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、表述方式、理論技巧和資料真實性。在物業(yè)管理投標(biāo)書編制過程中要注意:1.確保填寫無遺漏,無窄缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫,如有空缺,則被認(rèn)為放棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫,可能被作為廢標(biāo)處理因此,投標(biāo)公司在填寫時務(wù)必小心謹(jǐn)慎。2.不得任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人

46、簽字;若填寫中有錯誤而不得不修改,則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。3.填寫方式規(guī)范。投標(biāo)書最好用打字方式填寫,或者用墨水筆工整填寫;除投標(biāo)方對錯處作必要修改外,投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行涂抹或改寫痕跡。4.不得改變標(biāo)書格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖,可另附補充說明,但不得任意修改原標(biāo)書格式。5.計算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對單價合計數(shù)分步合計總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進行仔細(xì)核對6.報價合理。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目提出合理的報

47、價高于市場的報價難以被接受,低于成本報價將被作為廢標(biāo),或者即使中標(biāo)也無利可圖。</p><p>  對于物業(yè)管理投標(biāo)書的編制,“制作投標(biāo)文件,四點莫出錯” [10]中指明:1.“投標(biāo)須知”莫弄錯。投標(biāo)須知是招標(biāo)人提醒投標(biāo)者在投標(biāo)書中務(wù)必全面、正確回答的具體注意事項的書面說明,可以說是投標(biāo)書的“五臟”。因此,投標(biāo)人在制作標(biāo)書時,必須對“招標(biāo)須知”進行反復(fù)學(xué)習(xí)、理解、直至弄懂弄通,否則弄得不好,就會將“招標(biāo)須知”理解

48、錯,導(dǎo)致投標(biāo)書成為廢標(biāo)。2.“實質(zhì)要求”莫遺漏?!墩袠?biāo)投標(biāo)法》第三章第二十七條規(guī)定:“投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)”。這意味著投標(biāo)者只要對招標(biāo)文件中的某一條實質(zhì)性要求遺漏、未做出響應(yīng),都將導(dǎo)致廢標(biāo)。3.“重要部分”莫忽視?!皹?biāo)函”、“項目實施方案”、“技術(shù)措施”、“售后服務(wù)承諾”等都是投標(biāo)書的重要部分,也是體現(xiàn)投標(biāo)者是否具有競爭實力的具體表現(xiàn)。倘若投標(biāo)者對這些“重要部分”不重視,不進行認(rèn)真、詳盡、完美的表述,就會

49、使投標(biāo)者在商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、信譽標(biāo)等方面失分,以致最后落榜。4.“細(xì)小項目”莫大意。在制作投標(biāo)書的時候,有一些項目很細(xì)小,也很容易做,但稍一粗心大意,就會影響全局,導(dǎo)致全盤皆輸。</p><p><b>  4.總結(jié)評述</b></p><p>  對于我國當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題,前面學(xué)者主要從政府政策、開發(fā)商的行為和業(yè)主的的行為進行研究。由于我國的物業(yè)管理正處于一個發(fā)

50、展階段,各方面的法制法規(guī)還不夠完善,從而使得整個行業(yè)還存在許多不規(guī)范的地方。開發(fā)商為了使商品房迅速銷售,可能會提出一些空頭承諾,等到交房后又不兌現(xiàn),使得許多房屋售后問題都?xì)w結(jié)到物管公司上。作為業(yè)主,很多對物業(yè)管理的認(rèn)識還不夠,不配合物管人員的工作,從而使物管工作很難進行。我認(rèn)為,現(xiàn)在物業(yè)管理存在的主要問題在于政府的監(jiān)管不夠,對物管行業(yè)制定的規(guī)章制度不夠完善,使得整個行業(yè)不夠規(guī)范。</p><p>  在物業(yè)管理投

51、標(biāo)過程中主要存在的問題在于暗箱操作,走后門的情況嚴(yán)重?,F(xiàn)在爭取物管權(quán)利的關(guān)鍵在于公關(guān)工作,使得物業(yè)管理投標(biāo)過程只是走形式,其實中標(biāo)人早已內(nèi)定,如此一來,部分物管公司不再注重自身實力的發(fā)展和管理的規(guī)范上,不利于整個行業(yè)的發(fā)展。</p><p>  歸納總結(jié),物業(yè)管理及其投標(biāo)過程中存在的問題主要在于政府的監(jiān)管力度不夠,從而引發(fā)整個行業(yè)的不規(guī)范,現(xiàn)在人民的生活水平提高,大家對住房的品質(zhì)要求更高。物業(yè)管理也越來越得到關(guān)注

52、,其好壞直接影響到業(yè)主生活質(zhì)量的優(yōu)劣。只有健全的法制作保障才能使整個行業(yè)更加規(guī)范,物業(yè)管理的質(zhì)量才能得到保證,業(yè)主的權(quán)利才能得以維護。</p><p><b>  參考文獻:</b></p><p>  黃惠春,陳麗潔.透析當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題[J].現(xiàn)代經(jīng)濟:現(xiàn)代物業(yè)中旬刊 2009</p><p><b>  年10期</

53、b></p><p>  姜勖.淺議當(dāng)前物業(yè)管理中存在的主要問題及對策[J].學(xué)理論 2009年29期</p><p>  朱丹.從物業(yè)管理的性質(zhì)看我國物業(yè)管理制度的完善[D].重慶大學(xué) 2009</p><p>  郭慶祥,張偉等.我國前期物業(yè)管理中存在的問題及對策[J].商業(yè)時代 2009年26期</p><p>  朱春堂.當(dāng)前物

54、業(yè)管理招投標(biāo)工作存在的問題與建議[J].中國物業(yè)管理 2007年5期。</p><p>  張虹,毛曄.物業(yè)管理招投標(biāo)存在的問題與對策[J].三峽大學(xué)學(xué)報:人文社會科學(xué)版 </p><p><b>  2007年4期。</b></p><p>  毛鵬.物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)范化研究[J].東南大學(xué)碩士學(xué)位論文2004年4月</p>&

55、lt;p>  張江明.關(guān)于物業(yè)管理收費難問題的探討[J].浙江房地產(chǎn) 2009年6期</p><p>  佚名.物業(yè)管理投標(biāo)書編寫的注意事項[J].中國招標(biāo) 2009年28期</p><p>  佚名.制作投標(biāo)文件,四點莫出錯[J].中國招標(biāo) 2009年23期</p><p>  崔瑋.淺談投標(biāo)文件的編制[J].中國招標(biāo) 2009年26期</p>

56、<p>  張東.物業(yè)管理招投標(biāo)的誤區(qū)和難點[J].中國物業(yè)管理 2007年10期</p><p>  Virginia Gibson Journal. Strategic Property Management: How Can Local Authorities Develop </p><p>  a Property Strategy[J]. Property Mana

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