論不動產(chǎn)物權(quán)的公法限制.pdf

1、近年以來，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，工業(yè)園規(guī)劃的增多，以及城鎮(zhèn)化擴大，我國對土地的需求量劇增。城市土地房屋拆遷和對農(nóng)村土地征收也越來越多。由于政府違法征收公民不動產(chǎn)以及征收補償標準過低等，出現(xiàn)了很多暴力抗拆、抗征、集體上訪等現(xiàn)象。這些事件不僅受到社會的關(guān)注，也引發(fā)了很多法學者的思考。本文通過研究不動產(chǎn)物權(quán)限制以期進一步了解國家利用公法限制公民不動產(chǎn)物權(quán)的必要性和可行性，進而發(fā)現(xiàn)我國當前對不動產(chǎn)物公法權(quán)限制存在的各種問題并提出解決建議。

2、　　 本文研究的是公法上對不動產(chǎn)物權(quán)的限制，但涉及私法保護的平衡。我國土地分國家所有與集體所有，個人對土地不享有所有權(quán)，因而不動產(chǎn)物權(quán)限制的范圍排除個人土地所有權(quán)，主要是對個人土地使用權(quán)的限制。所有權(quán)社會化思想的萌發(fā)和所有權(quán)社會化在立法中的具體體現(xiàn)，是不動產(chǎn)物權(quán)限制產(chǎn)生的思想背景和立法背景，對不動產(chǎn)物權(quán)限制的限制已經(jīng)成為世界財產(chǎn)法律發(fā)展的總體趨勢。當代不動產(chǎn)法價值目標與功能的轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為由“個人本位”向“社會本位”轉(zhuǎn)變、由保護“私人占

3、有”向維護“公共分配”轉(zhuǎn)變、由“重視所有”向“關(guān)注物的利用”轉(zhuǎn)變。由此可知，法律保護個人財產(chǎn)所有權(quán)的同時更加注重對財產(chǎn)的利用以及由此產(chǎn)生的公共利益。不動產(chǎn)的稀缺性及其所負載的社會功能要求我們必須提高土地利益效率，通過對土地權(quán)利的限制來合理配置土地資源；效率與公平的價值取向分析，要求我們在提高土地效率的同時必須更加注重公平，更加注重土地利益的合理分配；私益與公益的平衡分析要求我們在處理二者的沖突時，在維護公共利益的基礎(chǔ)上平衡兩者之間的關(guān)系

4、；維護財產(chǎn)權(quán)利秩序要求我們在各種權(quán)利存在沖突的情形下，應(yīng)該限制各方利益從而相互兼顧，達到總體利益的最大化。
　　 我國現(xiàn)行立法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的公法限制尚存在一些問題。我國長期過于注重公共利益而忽視對個人利益的保護，將整體利益與個人利益對立起來，通過犧牲個人利益的方式維護整體利益。具體來說，這些問題主要表現(xiàn)在：在對不動產(chǎn)物權(quán)進行限制時沒有正當法律程序規(guī)定，缺少程序監(jiān)督，存在聽證時間錯位、聽證內(nèi)容過窄、聽證制度不全地位不明等，不動產(chǎn)

5、物權(quán)人的權(quán)利因程序上的瑕疵得不到應(yīng)有保障，從而使程序公正的缺失導致實質(zhì)上的不公正；法律對公共利益界定不明確，相關(guān)法律概念模糊，導致政府濫用公共利益過度限制不動產(chǎn)物權(quán)；農(nóng)村集體土地所有權(quán)存在所有權(quán)主體不明、農(nóng)民個人成員權(quán)行使缺乏操作性等諸多缺陷，造成農(nóng)民土地權(quán)利無法行使，農(nóng)民土地權(quán)利受侵害時不能得到有效的保障和救濟；不動產(chǎn)征收補償制度尚不完善，如無補償原則規(guī)定、補償范圍過窄、補償標準偏低及補償方式單一，不動產(chǎn)物權(quán)被征收時不能得到有效的補償

6、，利益損失無法彌補。
　　 針對我國不動產(chǎn)物權(quán)公法限制所存在的問題，論文提出如下完善措施：在立法上明確不動產(chǎn)征收的原則如合憲原則、合法限制原則、合理限制原則、比例原則、平衡原則等，從而在原則上規(guī)范不動產(chǎn)的限制并彌補具體規(guī)定不完善的缺陷；提高不動產(chǎn)物權(quán)征收過程中的聽證程序地位，前移聽證時間擴大聽證范圍內(nèi)容，細化聽證程序，從而在程序上保證法律的公正性；通過立法規(guī)定公共利益的概念并列舉公共利益事項，再設(shè)定排除條款以限定公共利益范圍的不