地產(chǎn)私募基金項目風險管理研究——基于不動產(chǎn)項目融資風險事件.pdf

1、房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)。開發(fā)商往往通過加杠桿提高項目的營利性，于是大企業(yè)通過證券市場直接融資，中小企業(yè)通過金融機構間接融資，形成了豐富多樣的地產(chǎn)融資生態(tài)，如銀行、信托、資產(chǎn)管理公司、基金等機構。地產(chǎn)私募基金就是其中重要的一類，依仗專業(yè)團隊的投資能力，靈活的投融資方式，在市場上占據(jù)重要的一席。
　　房地產(chǎn)是周期性行業(yè)。房地產(chǎn)相關研究表明，其上下游行業(yè)創(chuàng)造的價值，約占GDP的25％。所以房地產(chǎn)市場不僅受經(jīng)濟周期影響，反而會引領經(jīng)濟波動。在

2、市場化的環(huán)境中，經(jīng)濟上升周期，房價、地價、成交量均顯著增長；經(jīng)濟下降周期房價、地價、成交量顯著下降。
　　在經(jīng)濟下降周期中，房地產(chǎn)開發(fā)商銷售回款困難，項目投資周期變長，投資回報率降低，作為抵押物的土地和在建工程價值減少。房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，此時現(xiàn)金流回款困難，對融資渠道相對單一的中小開發(fā)商，容易引起現(xiàn)金流斷裂。對房地產(chǎn)私募基金等投資機構，將產(chǎn)生連帶影響，使投資的本金、利息不能按期，甚至無法回收，給客戶造成重大損失。
　　本文

3、通過理論研究、周期研究、案例分析等方法，在案例分析風險事件后，總結風險事件發(fā)生的原因，提出在經(jīng)濟下行周期，面對具有共性的風險事件時，地產(chǎn)私募基金具有可操作性的風險控制手段。提出在傳統(tǒng)債權投資四證、30%自有資金、2級資質(zhì)、50%抵押率、成本收益分析等風險控制手段的基礎上，引入建筑單位、品牌開發(fā)商、地產(chǎn)中介等機構合作投資，深度參與到地產(chǎn)項目建設投資的后續(xù)過程中，控制實質(zhì)開發(fā)風險，同時增加對賭條款，強制銷售條款等風險控制手段，并且轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)的