不動(dòng)產(chǎn)抵押物租賃法律關(guān)系中的利益沖突與衡平.pdf

1、隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、時(shí)代的進(jìn)步，“物盡其用”的觀念逐漸深入人心。不動(dòng)產(chǎn)先抵押后租賃，在利用不動(dòng)產(chǎn)交換價(jià)值的基礎(chǔ)上使不動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值也得到了充分發(fā)揮，正是“物盡其用”這一觀念的重要體現(xiàn)。但是，抵押權(quán)與租賃權(quán)并存于同一不動(dòng)產(chǎn)上也導(dǎo)致了所涉利益主體的多元化——既有抵押人（一般情況下為物的所有權(quán)人）又有抵押權(quán)人、租賃權(quán)人，在抵押物出讓時(shí)還涉及抵押物的買受人以及其他不特定第三人。復(fù)雜的法律關(guān)系和多元的利益主體顯著增大了利益沖突和法律糾紛發(fā)生的可能

2、性，如果沖突和糾紛實(shí)際發(fā)生，則如何平衡當(dāng)事各方的利益，將成為一個(gè)至關(guān)重要的問題。然而，令人遺憾的是，時(shí)至今日無(wú)論是在理論上還是實(shí)踐中，針對(duì)這一問題的解決方案都莫衷一是。有鑒于此，本文在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)先抵押后租賃場(chǎng)合下的各類利益沖突進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，針對(duì)每一類利益沖突提出具體的協(xié)調(diào)方案，以期對(duì)我國(guó)司法實(shí)踐與理論研究有所助益。
　　本文除引言外，正文共包括四個(gè)部分：
　　第一部分：?jiǎn)栴}之緣起。通過(guò)對(duì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及典型案例進(jìn)行分析，可

3、知在不動(dòng)產(chǎn)先抵押后租賃場(chǎng)合，就如何平衡當(dāng)事各方利益，法院的裁判易出現(xiàn)裁判結(jié)果不統(tǒng)一、裁判依據(jù)較為混亂等弊端，這些弊端歸根結(jié)底是價(jià)值判斷上的問題。以時(shí)間為分類標(biāo)準(zhǔn)，可將不動(dòng)產(chǎn)先抵押后租賃情形下的利益沖突劃分為：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后各主體之間的利益沖突。
　　第二部分：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前發(fā)生承租人不當(dāng)租用時(shí)的救濟(jì)機(jī)制。根據(jù)產(chǎn)生后果的不同，承租人的不當(dāng)租用可以分為三類。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前（不動(dòng)產(chǎn)先抵押后租賃的場(chǎng)合），面對(duì)承租人

4、的不當(dāng)租用，《物權(quán)法》193條規(guī)定的保全抵押物價(jià)值請(qǐng)求權(quán)很難為抵押權(quán)人提供有效救濟(jì)；《物權(quán)法》34、35條規(guī)定的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，能夠大體上應(yīng)對(duì)前兩類不當(dāng)租用，但發(fā)生第三類不當(dāng)租用時(shí)，其作用不大；《物權(quán)法》190條第2句，能夠提供更加有效、更加全面的救濟(jì)方案。
　　第三部分：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)承租人租賃權(quán)的除去。不動(dòng)產(chǎn)先抵押后租賃的情形下，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)抵押物的租賃期限長(zhǎng)于抵押所擔(dān)保的債務(wù)履行期且債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否意味著租賃關(guān)

5、系必然終止?！稉?dān)保法解釋》第66條第1款與《物權(quán)法》第192條第2句對(duì)此的規(guī)定各有差異，學(xué)理上也存在明顯的分歧。無(wú)論是從公示產(chǎn)生之公信力、各方利益之周全保護(hù)的角度，還是從實(shí)體法與程序法的協(xié)調(diào)以及比較法的角度，都不宜徑直除去抵押物上之租賃權(quán)。是否除去租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)視租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之具體影響而定。判斷應(yīng)否除去租賃權(quán)的具體方法，因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的不同而有所區(qū)別。
　　第四部分：租賃關(guān)系消滅后承租人的利益保護(hù)。租賃關(guān)系消滅后，承租人