商品房按揭糾紛中的若干訴訟問題研究.pdf

1、商品房按揭是隨著我國住房制度改革的深入而發(fā)展起來的一種新型物權擔保方式，它是英美法上的不動產(chǎn)按揭制度經(jīng)由香港于20世紀90年代引入我國內(nèi)地并得到迅速發(fā)展的制度。目前在在各地商品房交易實務中所運用的按揭可分為兩種：樓花按揭和現(xiàn)樓按揭?，F(xiàn)樓按揭視同抵押，相對而言，運作較為規(guī)范并有較為完善的法律依據(jù)。但理論界和實務中對樓花按揭的法律性質(zhì)的認識尚未達成一致意見，且相關立法規(guī)范欠缺，導致了樓花按揭在實踐操作中混亂無序。當務之急是對樓花按揭進行法律

2、規(guī)范，以解決實踐中不斷發(fā)生的糾紛和防范因法律不健全而潛在的危險。 本文首先回顧了按揭制度在英國的起源和在香港的發(fā)展，明確了按揭本義是一種轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權益的擔保方式，樓花按揭直接來源于香港的公義式按揭。并通過對我國樓花按揭現(xiàn)狀的觀察，分析了各方當事人的權利、義務平衡機制，認為樓花按揭合同的規(guī)范相對完善但因缺乏法律保障使其效力不確定，這正是造成實踐中糾紛的根本原因之一。 在本文第二章中分析了在按揭糾紛中的各方當事人之間的法律關系

3、，按揭商品房買賣合同糾紛案件呈大量增長趨勢。為此，最高人民法院做出了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該解釋實施后，人民法院及仲裁機構對此類案件審理有了依據(jù)。然而，對于按揭糾紛中的當事人訴訟地位問題一直爭論不休，特別是對于提供按揭貸款的銀行在商品房買賣合同糾紛案件中應居于何種訴訟地位以及其權益保障問題，仍值得深入研究和探討，本文在當事人訴訟地位上主要從按揭銀行訴訟地位方面進行論述。 以擔保貸款為付款方式的

4、商品房買賣合同，通常涉及以下幾個法律關系：出賣人與買受人之間的商品房買賣關系；銀行與買受人之間的借款關系；銀行與買受人之間的抵押擔保關系；銀行與出賣人之間的保證擔保關系。 從法律角度分析，以上四個法律關系互相牽連又相對獨立。銀行與買受人、出賣人就擔保貸款合同發(fā)生糾紛，一般不涉及商品房買賣合同的履行。但是，商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，以支付購房款為特定借款目的的擔保貸款合同，就失去了繼續(xù)履行的基礎，并且，因商品房買賣合

5、同的標的物與抵押物是同一的，買賣合同標的物歸屬發(fā)生變更，擔保抵押物的所有權(歸屬權)也隨之變更，從而影響到銀行債權和抵押權的實現(xiàn)。因此，如何認識和確立銀行在商品房按揭買賣合同糾紛中的訴訟地位并有效保障各方合法權益，是處理此類案件的關鍵所在，有必要從法理及實踐上予以闡明。 在第三章中，文章通過審判實務總結分析了在房屋按揭合同糾紛中，出現(xiàn)糾紛最多的就是開發(fā)商逾期辦理房屋產(chǎn)權證而導致的違約，本文在按揭合同糾紛中的有關訴訟時效問題方面主

6、要從逾期辦房產(chǎn)證違約金的訴訟時效如何計算談起，對當事人沒有約定履行違約金的期限的情況下，如何計算訴訟時效的問題，根據(jù)法理及現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定進行分析并提出修改關于訴訟時效起算點規(guī)定的建議。 在第四章中，文章通過對國內(nèi)外不動產(chǎn)案件管轄規(guī)定的論述，得出在我國房屋按揭合同糾紛中應該實行不動產(chǎn)物權專屬管轄和不動產(chǎn)債權任意管轄制度更符合我們國家的實際情況。比如：購房者與銀行之間的借款糾紛，購房者與開發(fā)商之間的定金糾紛應該實行不動產(chǎn)

7、債權任意管轄，而購房者與開發(fā)商之間的權屬糾紛以及按揭房屋的質(zhì)量品質(zhì)糾紛應該實行不動產(chǎn)物權專屬管轄。但是這里同時又產(chǎn)生另外一個問題，如前文所述，法域外的國家和地區(qū)多將權利分為物權與債權，相應地，不動產(chǎn)權得亦分為不動產(chǎn)物權與不動產(chǎn)債權，在不動產(chǎn)管轄上，這些國家與地區(qū)就以不動產(chǎn)物權與債權進行劃分。我們國家的民法通則并無物權與債權的劃分，而現(xiàn)行物權法也由于某種原因，沒有對該管轄進行任何相關規(guī)定，因此我們民訴法很難在實體法未為規(guī)定的情況下，自行規(guī)