商業(yè)銀行房地產抵押法律風險研究——以珠江三角洲地區(qū)調查為視角.pdf

1、一直以來,由于房地產具有價值相對穩(wěn)定的特點,房地產抵押貸款被認為是商業(yè)銀行風險相對可控、貸款利率高、貸款收益期長的貸款品種,因而大小銀行,包括外資銀行,對于以房地產作為抵押物的貸款業(yè)務都非常重視。但是,并非有了房地產做抵押物,就可以保障商業(yè)銀行的債權安全。商業(yè)銀行的房地產抵押也面臨著種種法律風險。本文以珠江三角洲地區(qū)的商業(yè)銀行為視角,通過資料索檢、實地訪談等方式對該地區(qū)部分商業(yè)銀行房地產抵押法律風險進行分析。珠江三角洲地區(qū)毗鄰港澳,是全

2、國改革開放的先行地區(qū),也是高度外向型經濟區(qū)域。改革開放三十年來,珠江三角洲地區(qū)經濟迅速發(fā)展,經濟總量猛增,成為民營資本、境外資金和跨國公司投資最為活躍的地區(qū)之一,也是當前中國綜合競爭力最強的地區(qū)之一,對整個廣東和全國經濟發(fā)展發(fā)揮了巨大的龍頭作用。珠江三角洲地區(qū)銀行業(yè)金融機構發(fā)展一直走在廣東乃至全國前列,為經濟持續(xù)快速發(fā)展提供了強大的資金保障。其中,房地產抵押貸款對經濟的拉動作用功不可沒。與此同時,珠江三角洲地區(qū)商業(yè)銀行房地產抵押貸款的法

3、律風險問題也逐步突顯出來。分析和應對珠江三角洲地區(qū)商業(yè)銀行房地產抵押法律風險的問題具有一定的現實意義。本文試圖了解商業(yè)銀行房地產抵押過程中影響其債權安全的法律風險,并思考對于這些風險的防范措施。全文約3萬字,分為四個部分:
　　第一部分,引言。介紹珠江三角洲地區(qū)商業(yè)銀行的發(fā)展概況。這部分主要對珠江三角洲地區(qū)商業(yè)銀行機構建設、存貸規(guī)模等發(fā)展情況進行概述,指出以此地區(qū)為視角進行調查分析可以對商業(yè)銀行房地產抵押的風險進行較全面的了解。<

4、br>　　第二部分,商業(yè)銀行房地產抵押貸款的涵義及法律特征。本部分首先介紹商業(yè)銀行房地產抵押貸款的涵義以及對商業(yè)銀行的重要意義,然后介紹房地產抵押貸款的法律特征,指出房地產抵押貸款若出現法律風險,將會對商業(yè)銀行造成巨大影響。
　　第三部分,商業(yè)銀行房地產抵押存在的主要法律風險。通過資料檢索、實地訪談等方式對珠江三角洲主要商業(yè)銀行進行調查,指出其日常經營中在房地產抵押方面所存在的主要法律風險。本文認為主要的法律風險有:第一,包括建筑

5、工程款優(yōu)先受償,公民居住權優(yōu)先保護,租賃權優(yōu)先行使,稅款優(yōu)先征稽在內的各類優(yōu)先權所帶來的法律風險;第二,房地產抵押登記過程中,登記部門登記不規(guī)范對抵押權實現可能造成的法律風險;第三,國有土地使用權抵押中的法律風險;第四,房地產抵押權的實現對商業(yè)銀行的法律風險。
　　第四部分,商業(yè)銀行房地產抵押法律風險防范。在這一部分,筆者結合調查中所了解到的珠江三角洲地區(qū)各家商業(yè)銀行的情況,從立法、執(zhí)法以及商業(yè)銀行內部管理這三個方面試述商業(yè)銀行房