bt、土地補償、利潤分成、ppp四種園區(qū)開發(fā)模式比較

1、BT、土地補償、利潤分成、 、土地補償、利潤分成、PPP四種園區(qū)開發(fā)模式比較 四種園區(qū)開發(fā)模式比較園區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式，主要涉及土地一級開發(fā)商參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)時資金平衡 園區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式，主要涉及土地一級開發(fā)商參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)時資金平衡 問題及運營策略問題。 題及運營策略問題。園區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式經(jīng)歷了從BT BT模式到土地補償模式，再到 利潤分成模式的演進，未來將向PPP PPP模式進一步發(fā)展。一、BT模式 模式土地一級開發(fā)的 土地一級

2、開發(fā)的BT模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級開發(fā) 模式又稱固定收益模式或工程總包模式，指土地一級開發(fā) 企業(yè)接受土地儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定 業(yè)接受土地儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定 的存 的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政 量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政 道路等 道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，

3、土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營加成。 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營加成。很多地區(qū)對利潤加成部分進行了相應(yīng)規(guī)定，如北京規(guī)定：通過招標方式選擇 開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地 拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和 利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%；杭州規(guī)定：開發(fā)整理單位的利潤和工作經(jīng)費 按照實施方案測算的開發(fā)整理成

4、本總額的10% 10%以內(nèi)予以核定；昆明規(guī)定：市級國有 投資公司組織實施的土地一級開發(fā)整理項目，統(tǒng)一按照審計所確定的總投資額的16% 16% 給予投資回報，并計入土地收儲成本；BT BT模式簡潔明了，企業(yè)收益穩(wěn)定，風險較小，是一級開發(fā)企業(yè)常用的商業(yè)模 模式簡潔明了，企業(yè)收益穩(wěn)定，風險較小，是一級開發(fā)企業(yè)常用的商業(yè)模 式。如2010 2010年5月，黑牡丹公司與常州新北區(qū)ZF簽署《新北區(qū)萬頃良田工程建設(shè) 委托協(xié)議》，常州新北區(qū)ZF委托黑牡

5、丹公司完成西夏墅鎮(zhèn)和孟河鎮(zhèn)境內(nèi)總面積約為 1538.10 1538.10公頃的土地一級開發(fā)所涉及的拆遷、安置及土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作， 委托建設(shè)期不超過兩年，項目竣工后，新北區(qū)ZF返還包括拆遷費用、安置費用、土 地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、財務(wù)費用在內(nèi)的建設(shè)成本及10% 10%的加成收益。此案例中，黑牡丹公司既沒有土地規(guī)劃權(quán)，又沒有土地經(jīng)營權(quán)，僅負責拆遷、 安置及土地整理、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，不涉及學校、醫(yī)院等公共配套項目， 其

6、盈利水平以土地開發(fā)總成本為基礎(chǔ)，與土地出讓收入無關(guān)，更不參與分配土地增 值收益。新北區(qū)ZF掌握了項目的規(guī)劃權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，能夠確保項目的發(fā)展方向， 但其需要對建設(shè)成本進行兜底，面臨較大的財政及土地經(jīng)營壓力。二、土地補償模式 土地補償模式土地補償模式指土地一級開發(fā)商在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲 土地補償模式指土地一級開發(fā)商在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲 備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補償（可能

7、需要 中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補償（可能需要 走形 走形式上的招拍掛）。 式上的招拍掛）。在土地補償模式下，項目竣工后需由第三方審計機構(gòu)、第三 方土地評估機構(gòu)對開發(fā)成本及土地價值進行科學評估，以便合理結(jié)算?；耐恋亻_發(fā)力量，有利于深度挖掘土地的潛在價值，但ZF需對開發(fā)商 的土地開發(fā)投入進行兜底，有一定的財政壓力。四、 四、PPP模式 模式PPP PPP模式也叫公私合營模式，即 模式也叫公私合營模式，即ZF

8、授權(quán)民營部門代替 授權(quán)民營部門代替ZF建設(shè)、運營或管理 建設(shè)、運營或管理 基礎(chǔ) 基礎(chǔ)設(shè)施（如道路、橋梁、電廠、水廠等）或其他公共服務(wù)設(shè)施（如醫(yī)院、學校、 設(shè)施（如道路、橋梁、電廠、水廠等）或其他公共服務(wù)設(shè)施（如醫(yī)院、學校、 監(jiān)獄、 監(jiān)獄、警崗等）并向公眾提供公共服務(wù)，利益共享，風險共擔的一種商業(yè)模式。 警崗等）并向公眾提供公共服務(wù)，利益共享，風險共擔的一種商業(yè)模式。土 地一級開發(fā)包含大量的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)內(nèi)容，是理想的PPP PP

9、P模式運行領(lǐng)域。 土地一級開發(fā)的主要收入來源為土地出讓收入，目前我國還沒有允許私營部門出讓 土地、分享收益的法律法規(guī)，因此，真正意義上的PPP PPP模式尚未在土地一級開發(fā)中 明確使用，也沒有公開的操作案例，現(xiàn)根據(jù)PPP PPP模式的權(quán)責分配、投入產(chǎn)出等方面， 模擬一個案例，以供參考。A地方ZF與B 土地一級開發(fā)商就C地塊（一般為十幾平方公里甚至幾十平方 公里）的開發(fā)達成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)，B開發(fā)商負責地塊內(nèi)的土地平 整、道路

10、管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學校、醫(yī)院、文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運營 管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑 設(shè)計、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎(chǔ)性服務(wù)工作等；于此同時，B開發(fā)商以C地 塊內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級ZF地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級 部分后的收入）作為投資回報，如新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項資 金等；合作期限內(nèi)，AZF只有監(jiān)督監(jiān)管的權(quán)利，不得隨意干擾B開發(fā)商的合理經(jīng)營，

11、 ZF也不必為開發(fā)商的投資進行擔保、兜底；合作期限結(jié)束后，開發(fā)商將C區(qū)塊的基 礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)無條件已交給ZF。在PPP模式下，開發(fā)商成為土地開發(fā)、土地經(jīng)營甚至區(qū)域經(jīng)營的絕對主力 模式下，開發(fā)商成為土地開發(fā)、土地經(jīng)營甚至區(qū)域經(jīng)營的絕對主力， 其既有土地規(guī)劃權(quán)也有土地經(jīng)營權(quán)，不僅負責常規(guī)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也負責公共設(shè) 施的建設(shè)管理，還要負責產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商等產(chǎn)業(yè)服務(wù)工作，其收益主要來自由 區(qū)域經(jīng)營而新產(chǎn)生的土地、稅收等收入，合作