銀行信貸管理中土地閑置風(fēng)險(xiǎn)淺析

1、第 1 頁 共 6 頁銀行信貸管理中土地閑置風(fēng)險(xiǎn)淺析 銀行信貸管理中土地閑置風(fēng)險(xiǎn)淺析一、閑置土地的概念與政策背景 近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，住宅及商業(yè)用地需求不斷增加，土地的稀缺性日漸突出，導(dǎo)致土地供需矛盾加大、價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于利益驅(qū)動大規(guī)模購地、囤地、炒地，閑置土地不斷增多。如何依法處置閑置土地，實(shí)現(xiàn)有效用地被政府提上重要議事日程。1999 年國土資源部頒布實(shí)施《閑置土地處置辦法》 ，主要規(guī)定了閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處置主

2、體、處置措施。該辦法中關(guān)于閑置土地的處置措施比較寬松，政府土地行政主管部門對其認(rèn)定的閑置土地，可以選擇包括延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間、改變土地用途、征收土地閑置費(fèi)、無償收回土地使用權(quán)等多種處置方式。2001 年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》 ，要求各級政府嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，加大對閑置土地的處置力度;堅(jiān)持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)，增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力。該通知著重強(qiáng)調(diào)了政府在閑置土地處置工作中

3、的重要性。2008 年國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 ，要求各級政府及土地管理部門嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地?zé)o償收回、征收土地閑置費(fèi)等處置政策，強(qiáng)調(diào)土地出讓合同和劃撥決定書要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容。2009 年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于集約用地的通知》 ，該通知對土第 3 頁 共 6 頁請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目中，大部分土地都未經(jīng)過認(rèn)定。是由企業(yè)還是銀行提出閑置土地認(rèn)定申請、認(rèn)定結(jié)果是否作為貸款

4、依據(jù)、結(jié)果是否對外公布等問題亟待解決，否則銀行認(rèn)定閑置土地?zé)o據(jù)可依。 2.企業(yè)變相虛增總投資，套取銀行貸款支付土地閑置費(fèi) 在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總投資中除建安費(fèi)用外占比最高的就是土地成本，部分企業(yè)申請銀行貸款時(shí)，將土地閑置費(fèi)列入土地成本，虛增總投資以增加擬申請貸款額度，相當(dāng)于以銀行貸款支付土地閑置費(fèi)，該部分貸款無還款來源，導(dǎo)致企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)加大。 3.抵押物損失概率增加，抵押權(quán)人利益受損 一是政府無償收回未動工開發(fā)滿兩年的土地將使商業(yè)銀行設(shè)置的

5、土地使用權(quán)抵押落空，銀行抵押物面臨較大損失的可能性增加，即第二還款來源保障度降低。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦被無償收回閑置土地將面臨資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)現(xiàn)金流緊張等經(jīng)營問題，屆時(shí)貸款第一還款來源銷售收入也會受到不良影響。三是企業(yè)如果因土地閑置問題被處以高額罰金將惡化其現(xiàn)金流狀況，償債能力也將下降。 4.現(xiàn)行監(jiān)管政策存在空白，銀行監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)加大 各級政府對閑置土地等土地違法行為的監(jiān)管及處置力度逐漸加大，金融監(jiān)管部門對銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管也趨于