工程經(jīng)濟學(xué)設(shè)計

1、- 1 - 1房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析一、項目概況 一、項目概況該房地產(chǎn)投資項目位于淮北市濉溪經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢 23 層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共 4 層，1～2 層為商業(yè)用途，3～4 層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓 2 個，均為 19 層高，為住宅用途

2、。另外根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點如下：項目 數(shù)量占地面積 11 417 平方米建筑密度 ≤35%容積率(地上) ≤4.62綠化率 ≥25%人口密度 ≤1085 人/公頃規(guī)劃用途 商住綜合樓二、項目可行性研究的主要依據(jù) 二、項目可行性研究的主要依據(jù)淮北市房地產(chǎn)市場分析2011 年淮北市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 101.29 億元，較 2010 年增長

3、11.07%；全市總開工面積1343 萬平方米，比 2010 年增長 3.68%；總竣工面積為 454.11 萬平方米，比 2010 年增長2%；其中住宅竣工面積達(dá) 377.31 萬平方米，占全市總竣工面積的 83.09%，比 2010 年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為 303.76 萬平方米，其中住宅為 244 萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá) 60.2 億元；空置商品房從 2010 年的 150 萬平方米下降為 11

4、5 萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶，比 2010 年增長 11%，租賃總面積為 80.15 萬平方米，比 2010 年增長 17%，年租金總額為 3.36 億元，比 2010 年增長 52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 戶，比 2010 年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：淮北市 2011 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了

5、成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。三、項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 三、項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)參見表 1-1 與表 1-2。表 1-1 1-1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（一） 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（一）項 目 單位 數(shù)量 項目 單位 數(shù)量占地總面積 平方米 11417 居住人數(shù) 人 1064總建筑面積 平方米 52426(地上) 平均每戶建筑面積 平方米 122居住面積 平方米

6、36898 平均每戶居住人數(shù) 人 3.5公建面積 平方米 4280 人均居住用地 平方米 34.68- 3 - 3配套工程9 竣工驗收 210 銷售 273、項目平均銷售價格確定 、項目平均銷售價格確定（1）住宅部分① 市場比較法定價過程通過與市場的項目比較，已知 2010 年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為+0.5%。其他條件見表 24 和表 25。② 成本定價法過程經(jīng)測算，本項目住宅部分的建房成本

7、為 6 437 元/㎡，成本利潤率取 10%，則該項目住宅部分的銷售單價為：住宅銷售單價 = 建房成本×（1+成本利潤率）=6 437×（1+10%）=7 080（元/㎡）（2）商鋪部分① 市場比較法定價過程通過與市場的項目比較，其價格變動情況同住宅相同，但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項目的商鋪單價為：19283 元/㎡。② 成本定價法過程經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為 9 194

8、 元/㎡（見投資與總成本費用表 23） ，成本利潤率取 10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為：商鋪銷售單價=建房成本×（1+成本利潤率）=9 194×（1+10%）=10 113.4（元/㎡）綜上可知，項目的平均銷售價格=（住宅銷售單價+商鋪銷售單價）÷2=8596.7（元/㎡）四、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算 四、項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費用估算 、投資與成本費用估算（1）土地出讓地價款，包括兩部分

9、：①土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為 6131萬元。②拆遷補償安置費根據(jù)拆遷補償協(xié)議，該地塊拆遷補償費為 9060 萬元。上述兩項合計：15191 萬元。（2）前期工程費 ）前期工程費本項目前期工程費估算見表 2-2：表 2-2 2-2 前期工程費估算表 前期工程費估算表 單位：萬元 單位：萬元序號 項