藍(lán)頓上海城市進(jìn)駐戰(zhàn)略研究報(bào)告 (nxpowerlite)

1、藍(lán)頓 · 上海城市進(jìn)駐戰(zhàn)略研究報(bào)告,上海事業(yè)部 2010/5,謹(jǐn)呈：浙江藍(lán)頓置業(yè)發(fā)展有限公司,,重點(diǎn)地塊分布重點(diǎn)地塊指標(biāo)近期預(yù)公告土地分布,Why 為什么進(jìn)駐,,高參考企業(yè)案例研究,高參考企業(yè)案例確定、高參考企業(yè)發(fā)展歷程、高參考企業(yè)上海進(jìn)駐布局、核心要素借鑒,,,進(jìn)駐必要性研究,,,2、上海整體城市研究,城市概況認(rèn)知上海城市周期論上海城市綜合實(shí)力宏觀經(jīng)濟(jì)研究上海城市規(guī)劃,,1、藍(lán)頓自身研究,企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展類(lèi)型不

2、同類(lèi)型的具體表現(xiàn)藍(lán)頓自身戰(zhàn)略意愿戰(zhàn)略意愿明確,,戰(zhàn)略意愿匹配,,,When 何時(shí)進(jìn)駐,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究,,4、目前房地產(chǎn)市場(chǎng),,3、房地產(chǎn)周期發(fā)展,,進(jìn)入試點(diǎn)研判,,,Where 進(jìn)駐那里,進(jìn)駐區(qū)域研究,,5、區(qū)域篩選方法論,,,HOW 如何進(jìn)駐,城市進(jìn)駐策略,,8、城市進(jìn)入全程顧問(wèn),7、土地作戰(zhàn)地圖,,,熱點(diǎn)板塊,篩選條件：區(qū)域規(guī)劃 客戶(hù)需求土地門(mén)檻競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 .……,,,6、熱點(diǎn)板塊市場(chǎng),土地市場(chǎng)分析整體商品房市場(chǎng)研究

3、 住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀研究 酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀研究房地產(chǎn)后市研判,CRIC房地產(chǎn)周期曲線上海房地產(chǎn)歷史周期,上海分區(qū)概述 區(qū)域市場(chǎng)評(píng)分 熱門(mén)區(qū)域篩選 重點(diǎn)板塊確定熱點(diǎn)板塊介紹 規(guī)劃 現(xiàn)狀 典型項(xiàng)目 熱點(diǎn)板塊進(jìn)駐評(píng)級(jí),重點(diǎn)土地介紹項(xiàng)目前期定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場(chǎng)監(jiān)測(cè)……,邏輯框架,重點(diǎn)板塊,區(qū)域篩選要素解析整體篩選模型構(gòu)建,,報(bào)告目錄,PART 1 進(jìn)駐必要性研究,P0

4、5,PART 2 進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究,P14,PART 3 進(jìn)駐區(qū)域研究,P26,PART 4 城市進(jìn)駐策略,P36,PART 5 典型企業(yè)案例研究,P127,序,,4月23日土地出讓歷史上規(guī)模最大的一次集中以預(yù)掛牌形式推出土地，出讓的地塊總數(shù)高達(dá)105幅，出讓的土地面積合計(jì)超過(guò)500萬(wàn)方,上海，5月商品住宅成交31萬(wàn)方，環(huán)比↓70%，同比↓85%，成交均價(jià)24172元/㎡，環(huán)比↑2%，同比↑75%,關(guān)注當(dāng)前時(shí)點(diǎn)公告

5、土地分布情況,,,政策組合拳下的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)低迷調(diào)整期土地市場(chǎng)供應(yīng)充沛，成為企業(yè)土地儲(chǔ)備的最佳時(shí)機(jī),,PART 1 進(jìn)駐必要性研究,,穩(wěn)定型戰(zhàn)略,增長(zhǎng)型戰(zhàn)略,防御型戰(zhàn)略,,,,實(shí)施類(lèi)型,市場(chǎng)滲透，提高占有率市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)產(chǎn)品擴(kuò)展，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品,緊縮轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略 ，固守某一個(gè)區(qū)域或某一專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域市場(chǎng) 撤退戰(zhàn)略，從某一領(lǐng)域推出破產(chǎn)戰(zhàn)略,優(yōu)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小易操作能夠積蓄力量缺點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域集中外部變化風(fēng)

6、險(xiǎn)加大，形成企業(yè)隋性,利弊,優(yōu)點(diǎn)：加速擴(kuò)張獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，激發(fā)企業(yè)活力缺點(diǎn)：盲目發(fā)展可能降低企業(yè)素質(zhì)，只重視外延擴(kuò)張，忽略固有市場(chǎng)挖潛,優(yōu)點(diǎn)：減少開(kāi)支，渡過(guò)難關(guān)；重新優(yōu)化配置資源缺點(diǎn)：可能放棄極具發(fā)展前途的行業(yè)，打擊士氣,外部環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定達(dá)到一定規(guī)模,深化內(nèi)部?jī)?nèi)部資源和實(shí)力有限,適用情況,宏觀景氣，行業(yè)前景好有充足的擴(kuò)張資源具有擴(kuò)張的勇氣,外部經(jīng)濟(jì)蕭條，需求減少內(nèi)部資源不足以保證對(duì)外擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)失誤導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)惡化

7、發(fā)現(xiàn)更好機(jī)遇，需集中資源,萬(wàn)科集團(tuán)綠城集團(tuán)中海集團(tuán)仁恒集團(tuán),典型企業(yè),龍湖集團(tuán)朗詩(shī)集團(tuán)中糧集團(tuán)保利集團(tuán),農(nóng)工商集團(tuán)大華集團(tuán)河南建業(yè)碧桂園集團(tuán),無(wú)變化戰(zhàn)略、通脹調(diào)整 維持利潤(rùn)戰(zhàn)略暫停戰(zhàn)略謹(jǐn)慎實(shí)施戰(zhàn)略,增長(zhǎng)性戰(zhàn)略符合藍(lán)頓置業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展要求,進(jìn)駐必要性研究 》企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展類(lèi)型,,√,城市選擇的思考路徑與標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)自身特征與發(fā)展目標(biāo),1、中等規(guī)模，正在謀求上市2、具備良好的行業(yè)基礎(chǔ)

8、3、已經(jīng)產(chǎn)生擴(kuò)張需求,擴(kuò)張目標(biāo)三大關(guān)鍵詞,利潤(rùn)是企業(yè)成長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，因此需要一定的市場(chǎng)需求為支撐,城市中處于價(jià)格洼地的區(qū)域與板塊，由于價(jià)格透支度低，可預(yù)見(jiàn)具有較大的成長(zhǎng)空間,市場(chǎng)規(guī)模較大，在全國(guó)具備較大的知名度，有利于企業(yè)自身品牌樹(shù)立,城市區(qū)域價(jià)格洼地，透支度低，為項(xiàng)目銷(xiāo)售提供足夠的利潤(rùn)空間,重大規(guī)劃利好，經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)穩(wěn)固土地市場(chǎng)透明度高，風(fēng)險(xiǎn)小,價(jià)格與空間,具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，同時(shí)受到國(guó)家政策扶持，或城市規(guī)劃、人

9、口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面具有良好的前景,,關(guān)鍵詞三持續(xù)發(fā)展,容量與潛力,市場(chǎng)規(guī)模較大、發(fā)展高度成熟的城市的進(jìn)駐可以提升開(kāi)發(fā)商品牌知名度（絕大部分的知名上市開(kāi)發(fā)商均在上海、北京有項(xiàng)目銷(xiāo)售）,城市在發(fā)展過(guò)程中必然要經(jīng)歷價(jià)格分化的階段，在此過(guò)程中各檔次細(xì)分市場(chǎng)將具有不同的發(fā)展機(jī)會(huì),板塊市場(chǎng)暫不成熟但是定位較高，規(guī)劃高，片區(qū)市場(chǎng)進(jìn)駐門(mén)檻不高，企業(yè)進(jìn)駐具備持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力；,土地市場(chǎng)透明度高，市場(chǎng)操作規(guī)范，可以避免一些不確定因素的風(fēng)險(xiǎn),,,,機(jī)會(huì)與

10、風(fēng)險(xiǎn),,,,關(guān)鍵詞二品牌塑造,大型知名都市的潛力區(qū)域板塊與藍(lán)頓近企業(yè)發(fā)展意圖最為匹配,進(jìn)駐必要性研究 》藍(lán)頓集團(tuán)戰(zhàn)略意愿,,關(guān)鍵詞一利潤(rùn)保證,上海不僅僅是長(zhǎng)三角的核心城市更是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，城市高度顯而易見(jiàn),上海位于中國(guó)南北海岸中心點(diǎn) ，處于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的前端，中國(guó)第一大城市，中國(guó)中央四個(gè)直轄市之一，肩負(fù)著面向世界、服務(wù)全國(guó)、聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角的重任上海行政面積（6340平方公里），人口（2009年底常駐人口1888萬(wàn)，戶(hù)籍人口35

11、0萬(wàn)人）,城市簡(jiǎn)介,上海市是中國(guó)的航運(yùn)中心，擁有完善的現(xiàn)代化的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)）,城市交通,行政區(qū)劃,進(jìn)駐必要性研究 》城市現(xiàn)狀概述,上海一共有18個(gè)行政區(qū)中心核心區(qū)：盧灣、長(zhǎng)寧、徐匯、靜安、黃埔 中心次核心區(qū)：虹口、閘北、普陀、楊浦 北區(qū)：嘉定、寶山、 西南區(qū)：閔行、松江 東區(qū)：大浦東（浦東、南匯） 遠(yuǎn)郊區(qū)縣：青浦、奉賢、金山、崇明,,,,,,階段一1292年上海開(kāi)埠1860年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前夕,階段特

12、征經(jīng)濟(jì)地位：上海成為全國(guó)棉紡織手工業(yè)的中心政治地位：政治地位并不顯清朝時(shí)期赫屬松江府管轄財(cái)富聚集度：居民多為農(nóng)民與手工業(yè)者富裕階層較小,,階段二1860年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)1949年新中國(guó)成立,,階段三1949年新中國(guó)成立80年代改革開(kāi)發(fā)初期,,階段四1990年正式開(kāi)發(fā)浦東2002年申辦世博會(huì),,階段五2002年申辦世博會(huì)之后……,,,封閉到開(kāi)放、從守舊到變革，今天的上海為眾人矚目,階段特征經(jīng)濟(jì)地位：遠(yuǎn)東地區(qū)的金融中心

13、，被譽(yù)為東方巴黎政治地位：政治地位不高與其經(jīng)濟(jì)地位不符財(cái)富聚集度：上海成為冒險(xiǎn)家的樂(lè)園，聚集了大量富豪階層,階段特征經(jīng)濟(jì)地位：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，工業(yè)中心政治地位：政治地位開(kāi)始提升成為三大直轄市之一財(cái)富聚集度：解放后收入相對(duì)平均，無(wú)富豪階層,階段特征經(jīng)濟(jì)地位：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，金融中心政治地位：政治地位開(kāi)始提升成為三大直轄市之一財(cái)富聚集度：社會(huì)階層還是分化出現(xiàn)了第一批富裕人群,階段特征經(jīng)濟(jì)地位：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)際金融中心航

14、運(yùn)中心政治地位：政治地位開(kāi)始提升成為四大直轄市之一財(cái)富聚集度：中產(chǎn)階級(jí)迅速擴(kuò)大，富裕階層人數(shù)指數(shù)型上揚(yáng)，國(guó)際資本進(jìn)入,階段總結(jié)城市處于萌芽階段整體發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)聚集能力較弱吸引力不強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自統(tǒng)治者更迭的風(fēng)險(xiǎn),階段總結(jié)城市由內(nèi)向型轉(zhuǎn)變?yōu)橥庀蛐?，城市化發(fā)展迅速，城市吸引力極強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估這一時(shí)期政治形式變換不定，政治因素成為城市發(fā)展的瓶頸,階段總結(jié)城市在歷經(jīng)了建國(guó)后的快速發(fā)展后，背上了沉重的財(cái)政包袱，發(fā)展緩慢風(fēng)險(xiǎn)

15、評(píng)估計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制成為了發(fā)展瓶頸；它提取了大量上海財(cái)政收入，減弱城市發(fā)展?jié)摿?階段總結(jié)改革開(kāi)放后城市發(fā)展迅速，建設(shè)迅速升級(jí)，在全國(guó)范圍內(nèi)聚集強(qiáng)大的吸引力風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)于市場(chǎng)規(guī)律的不了解成為這一階段城市發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn),階段總結(jié)隨著中國(guó)成功入市以及世博會(huì)的召開(kāi)，上海在世界范圍內(nèi)影響逐步加大風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與國(guó)際市場(chǎng)聯(lián)系加強(qiáng)，國(guó)際局勢(shì)的變化成為了這一時(shí)期發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn),世博會(huì)使上海的發(fā)展進(jìn)入了新一輪上升期，國(guó)際級(jí)中心城市目標(biāo)正逐步實(shí)現(xiàn)，城市發(fā)

16、展加速升級(jí),進(jìn)駐必要性研究 》城市發(fā)展歷程,綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)第三，長(zhǎng)三角地區(qū)唯一全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力10強(qiáng)城市，城市地位不可取代,綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第3,人才競(jìng)爭(zhēng)力：5,綜合區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力：6,生活環(huán)境：2,創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力：1,,,,,,人才競(jìng)爭(zhēng)力TOP10香港、北京、深圳、天津、上海、澳門(mén)、杭州、中山、東莞、武漢,,,,生活環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力TOP10北京、上海、香港、廣州、武漢、南京、重慶、澳門(mén)、西安、杭州,教育環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力TOP

17、10重慶、廣州、北京、武漢、南京、上海、西安、濟(jì)南、成都、哈爾濱,創(chuàng)新環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力TOP10上海、北京、深圳、香港、廣州、天津、大連、長(zhǎng)沙、寧波、東莞,注：中國(guó)社會(huì)科學(xué)研究院，包含港澳臺(tái)地區(qū),進(jìn)駐必要性研究 》城市地位剖析,上海宏觀經(jīng)濟(jì)健康向上，良好的軟硬件條件為城市遠(yuǎn)景目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)最大的工業(yè)城市,,,,中國(guó)最大的城市，經(jīng)濟(jì)中心；中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的窗口；,加快建設(shè)金融中心與航運(yùn)中心的建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)上海國(guó)

18、際化大都市地位,,成為比肩紐約、倫敦、巴黎的國(guó)際中心,過(guò)去時(shí)點(diǎn),目前現(xiàn)狀,近期目標(biāo),遠(yuǎn)景目標(biāo),進(jìn)駐必要性研究 》城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力,未來(lái)的上海將不僅僅是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心還將成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心,確立國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心的城市地位到2020年，把上海初步建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，基本確立上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的地位。實(shí)現(xiàn)六個(gè)基本形成 1、形成現(xiàn)代化國(guó)際大都市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和綜合競(jìng)爭(zhēng)力； 2、形成與國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市相匹

19、配的城市功能布局； 3、形成符合現(xiàn)代化大都市特點(diǎn)的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)布局； 4、形成人與自然和諧的生態(tài)環(huán)境； 5、形成與現(xiàn)代化國(guó)際大都市相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架； 6、形成以促進(jìn)人的全面發(fā)展為核心的社會(huì)發(fā)展體系；,城市遠(yuǎn)景,進(jìn)駐必要性研究 》城市未來(lái)展望,城市形象與企業(yè)目標(biāo)品牌形象高度吻合城市潛質(zhì)與企業(yè)目標(biāo)發(fā)展方向高度一致,,備選城市,上海、 北京、深圳、廣州、南京、杭州、天津、重慶、成都、武漢、西安、寧波

20、、鄭州、濟(jì)南…,淘汰城市,武漢、西安、寧波、鄭州、濟(jì)南等二線相對(duì)靠后以及三線城市…,城市投資機(jī)會(huì)篩選,第一階段淘汰部分市場(chǎng)容量較小，知名度不高的二三線城市,第二階段尋找到與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略契合度最高的城市——上海！,,,,,一線城市（上海、北京、廣州、深圳）及部分市場(chǎng)容量較大，知名度較高的二線城市（天津、成都……）,城市細(xì)分環(huán)境全面剖析,城市地位上海不僅僅是長(zhǎng)三角的核心城市更是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，城市高度顯而易見(jiàn),,,入選城市,上海國(guó)際化

21、大都市的城市形象以及全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的地位與企業(yè)近期需要實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略目標(biāo)具有很高契合度,發(fā)展情況世博會(huì)使上海發(fā)展進(jìn)入了新一輪的上升期，國(guó)際級(jí)中心城市目標(biāo)正逐步實(shí)現(xiàn),綜合實(shí)力綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)第三，長(zhǎng)三角地區(qū)唯一全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力10強(qiáng)城市,宏觀經(jīng)濟(jì)上海宏觀經(jīng)濟(jì)健康向上，良好的軟硬件條件為城市遠(yuǎn)景目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),城市規(guī)劃未來(lái)的上海將不僅僅是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心還將成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心,,企業(yè)現(xiàn)狀：中等規(guī)模有行業(yè)基礎(chǔ)正在謀求上

22、市產(chǎn)生擴(kuò)張需求,企業(yè)目標(biāo)：開(kāi)拓新市場(chǎng)創(chuàng)新自身產(chǎn)品提高市場(chǎng)占有率覆蓋率,,進(jìn)駐必要性研究 》企業(yè)戰(zhàn)略與城市契合度分析,,PART 2 進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究,一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期可分為三個(gè)階段：調(diào)整期、復(fù)蘇期、高潮期在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的情況下理想的投資節(jié)點(diǎn)是：調(diào)整期拿地、復(fù)蘇期建設(shè)、高潮期銷(xiāo)售,復(fù)蘇期,,高潮期,調(diào)整期,復(fù)蘇期,階段,,,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》房地產(chǎn)發(fā)展周期論,目前上海已經(jīng)進(jìn)入成熟中期的階段，市場(chǎng)雖然會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但向上勢(shì)頭不會(huì)

23、發(fā)現(xiàn)逆轉(zhuǎn),初期,中期,晚期,,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》上海房地產(chǎn)發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求量超過(guò)千萬(wàn)/年，市場(chǎng)容量巨大；外環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域初步建設(shè)成熟，目前整體城市建設(shè)向外環(huán)外區(qū)域發(fā)展；上海商品住宅內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)成交價(jià)格已由07年之前3-2-1格局，轉(zhuǎn)變成目前的5-3-2格局；市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出由成熟初期向成熟中期發(fā)展的趨勢(shì)；,政經(jīng)調(diào)控手段的精準(zhǔn)化有利于行業(yè)市場(chǎng)向更健康的方向發(fā)展,,,,,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年

24、,2009年,近期,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》宏觀政經(jīng)發(fā)展階段,在經(jīng)歷了09年的一波瘋狂后，行業(yè)市場(chǎng)在精準(zhǔn)的政經(jīng)調(diào)控下開(kāi)始趨向冷靜；房貸總量下降、行業(yè)市場(chǎng)投資投機(jī)需求減少、市場(chǎng)供求回歸理性；,滬土地市場(chǎng)規(guī)范，招拍掛是開(kāi)發(fā)商獲得土地的主要方式,第二階段：（1993 － 1996）,第三階段（1997－2004）,第四階段（2004－至今）,第一階段：（1992年之前）,《上海市中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)土地使用管理辦法》頒布標(biāo)志著上海市國(guó)有土地出

25、讓開(kāi)始有償使用。87 年12 月，《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》頒布標(biāo)志著土地使用權(quán)人可以按規(guī)定將土地使用權(quán)再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。88 年3 月22 日，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)首幅土地成功招標(biāo)。,,外商紛紛看好上海市場(chǎng)，土地出讓市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的好勢(shì)頭。1992－1994 年，全市土地出讓地塊為1082 幅，出讓面積8926.98 萬(wàn)平方米，出讓面積的增幅810.58％。此階段，雖然土地市場(chǎng)迅猛發(fā)展，但總體來(lái)看，市場(chǎng)發(fā)育還不是很成熟。,90年代

26、中期，上海加大了土地使用制度改革的力度，土地出讓對(duì)象由外資轉(zhuǎn)向了內(nèi)資這一階段，開(kāi)發(fā)商的種類(lèi)逐步多元化，市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，目前成熟的土地運(yùn)作方式也開(kāi)始逐步定型,從2001 年至今，逐步將上海市土地市場(chǎng)推向了一個(gè)出讓方式公開(kāi)、透明的市場(chǎng)這一階段的土地市場(chǎng)愈加成熟、規(guī)范。,,,土地有償使用試點(diǎn)階段,,土地市場(chǎng)迅猛發(fā)展階段,,土地出讓對(duì)象的拓展階段,,土地出讓方式的成熟階段,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》土地市場(chǎng)發(fā)展階段,,,,,,,瘋狂拍地、地王率被刷

27、新的火爆景象已然不在；土地成交溢價(jià)較09年有明顯下降；開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期下降，拿地意愿已不如市場(chǎng)高潮期；熱地不熱現(xiàn)象已有顯現(xiàn)：如城投C4地塊、保利嘉定新城地塊出現(xiàn)底價(jià)成交；,,,,09年以來(lái)整體市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格快速上漲，目前上海商品房?jī)r(jià)格高位運(yùn)行；盡管近期調(diào)控政策不斷，但房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面良好，長(zhǎng)期向上的趨勢(shì)不會(huì)改變,注：商品房包含動(dòng)遷配套、車(chē)庫(kù)等產(chǎn)品類(lèi)型,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》商品房市場(chǎng)發(fā)展階段,醞 釀 期（1992年之前）,市

28、場(chǎng)培育期（1993 － 1996）,快速成長(zhǎng)期（1997－2004）,調(diào)控調(diào)整期（2004－至今）,,總體評(píng)述：房地產(chǎn)行業(yè)處于萌芽狀態(tài)，無(wú)真正房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民無(wú)購(gòu)房意識(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)屬個(gè)別行為標(biāo)志性事件：虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)２６號(hào)地塊誕生標(biāo)志著是年房地產(chǎn)市場(chǎng)正式起步；上海建立住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組；,總體評(píng)述：真正步入市場(chǎng)化，市場(chǎng)不理性成份增加，出現(xiàn)了投資規(guī)模增加過(guò)快、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序混亂標(biāo)志性事件： 91年《通過(guò)上

29、海市住房制度改革實(shí)施方案》；同期開(kāi)創(chuàng)住房公積金制度；94年，實(shí)施售后公房政策、房屋置換、藍(lán)印戶(hù)口試行； 95年，公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼；96年，允許售后公房提前上市；,總體評(píng)述：這一時(shí)期上海城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，基礎(chǔ)建設(shè)快速提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步完成了市場(chǎng)化，各種制度逐步貴發(fā)完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步成型標(biāo)志性事件： 97年，央行推行住宅擔(dān)保貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始與金融市場(chǎng)結(jié)合；02年上海取消藍(lán)印戶(hù)口；上海取消契稅補(bǔ)貼。在市場(chǎng)步入正軌后，上海開(kāi)始

30、回收鼓勵(lì)性政策,總體評(píng)述：經(jīng)過(guò)前期快速增長(zhǎng)后，市場(chǎng)呈現(xiàn)“亞健康——理性——報(bào)復(fù)性上漲——恢復(fù)理性——持續(xù)爆發(fā)”的規(guī)律，并在政策的調(diào)控下周期性螺旋式上升標(biāo)志性事件：05年上海提出兩個(gè)1000萬(wàn)工程加強(qiáng)保障房建設(shè)。06-08年連續(xù)出臺(tái)連續(xù)出臺(tái)國(guó)六條、九部委十五條等政策調(diào)控市場(chǎng)，并運(yùn)用加息，提高準(zhǔn)備金率等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),商品住宅市場(chǎng)：商品住宅市場(chǎng)歷經(jīng)了09年報(bào)復(fù)性上漲后，目前受政策調(diào)控正處于僵持階段商業(yè)市場(chǎng)：上海目前正在步入個(gè)性化、娛

31、樂(lè)化消費(fèi)時(shí)代，大型主題購(gòu)物式公園是未來(lái)趨勢(shì)辦公市場(chǎng)：受兩個(gè)中心建設(shè)的影響，未來(lái)5年上海辦公市場(chǎng)重新上行，持有經(jīng)營(yíng)依然是市場(chǎng)主流的運(yùn)營(yíng)方式酒店市場(chǎng)：受世博影響近期酒店經(jīng)營(yíng)情況良好，但是世博會(huì)結(jié)束后由于供應(yīng)量較大未來(lái)前景不容樂(lè)觀 數(shù)據(jù)體現(xiàn),經(jīng)歷了08下半年的市場(chǎng)調(diào)控后，09年市場(chǎng)上海市場(chǎng)全面爆發(fā)，各級(jí)細(xì)分市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》市場(chǎng)數(shù)據(jù)體現(xiàn),,供應(yīng)面積,成交面積,成交價(jià)格,2008年,2009年,同比,市場(chǎng)評(píng)級(jí),2716

32、萬(wàn)㎡,2006萬(wàn)㎡,10183元/㎡,↑62%,↑24%,關(guān)注,土地市場(chǎng),,↓2%,關(guān)注,2652萬(wàn)㎡,3247萬(wàn)㎡,12650元/㎡,警惕,新開(kāi)工面積,2587萬(wàn)㎡,↓4%,關(guān)注,2491萬(wàn)㎡,竣工面積,2475萬(wàn)㎡,↓15%,警惕,2105萬(wàn)㎡,土地供應(yīng)面積,2069萬(wàn)㎡,↑36%,關(guān)注,2820萬(wàn)㎡,土地成交面積,2669萬(wàn)㎡,↓2%,警惕,2609萬(wàn)㎡,土地成交價(jià)格,1499元/㎡,↑161%,著重關(guān)注,3915元/㎡,,200

33、8年,2009年,同比,市場(chǎng)評(píng)級(jí),商品房市場(chǎng),,注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC，本表中面積均為建筑面積,續(xù)上表,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》市場(chǎng)數(shù)據(jù)體現(xiàn),,2008年,2009年,同比,市場(chǎng)評(píng)級(jí),商品住宅市場(chǎng),,供應(yīng)面積,1254萬(wàn)㎡,↑10%,關(guān)注,1376萬(wàn)㎡,成交面積,906萬(wàn)㎡,↑108%,著重關(guān)注,1889萬(wàn)㎡,成交價(jià)格,13669元/㎡,↑16%,關(guān)注,15883元/㎡,,2008年,2009年,同比,市場(chǎng)評(píng)級(jí),銷(xiāo)售型商業(yè)市場(chǎng),,供應(yīng)面積,21

34、9萬(wàn)㎡,↓11%,警惕,194萬(wàn)㎡,成交面積,159萬(wàn)㎡,↑50%,關(guān)注,238萬(wàn)㎡,成交價(jià)格,11216元/㎡,↑14%,關(guān)注,12784元/㎡,,2008年,2009年,同比,市場(chǎng)評(píng)級(jí),銷(xiāo)售型辦公市場(chǎng),,供應(yīng)面積,158萬(wàn)㎡,↑20%,關(guān)注,190萬(wàn)㎡,成交面積,129萬(wàn)㎡,↑56%,關(guān)注,202萬(wàn)㎡,成交價(jià)格,17688元/㎡,↑14%,關(guān)注,20132元/㎡,注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC，本表中面積均為建筑面積,短期內(nèi)政府出手增大經(jīng)營(yíng)性

35、用地供給，未來(lái)土地供應(yīng)量充足，拿地可選擇面廣,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研判 》供應(yīng)分析,注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC，土地為非工業(yè)綜合用地,,,,,土地供給2008,供應(yīng)分析：08年整體市場(chǎng)處于調(diào)控時(shí)期，但政府更多的政策在于抑制市場(chǎng)需求而非增加攻擊，全年土地供應(yīng)量較小；全年供應(yīng)僅供應(yīng)74幅非工業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地，這直接導(dǎo)致了09年市場(chǎng)報(bào)復(fù)性的反彈,,,,供應(yīng)土地面積：360.6萬(wàn)㎡,供應(yīng)建筑面積：612.1萬(wàn)㎡,供應(yīng)幅數(shù)：74幅,,土地供給200

36、9,,,,土地供給2010 -,,,,,供應(yīng)分析：由于09年下半年以及10年初上樓時(shí)的瘋狂上漲，政府再次進(jìn)行政策調(diào)控，與之前不同，本次調(diào)控在抑制投機(jī)投資需求的同時(shí)加大了土地供給，僅2010年4月首次預(yù)公告土地便預(yù)公告83幅商住辦綜合用地，累計(jì)763萬(wàn)㎡接近09年全年的一半；,供應(yīng)分析：受09年市場(chǎng)整體好轉(zhuǎn)的影響，市場(chǎng)開(kāi)始供不應(yīng)求，在這一背景下政府開(kāi)始有意識(shí)的加快推地節(jié)奏；09年上海共推出206幅非工業(yè)經(jīng)營(yíng)性土地，與08年相比環(huán)比增幅

37、超過(guò)200%；,供應(yīng)土地面積：1106.6萬(wàn)㎡,供應(yīng)建筑面積：1862.8萬(wàn)㎡,供應(yīng)幅數(shù)：206幅,供應(yīng)土地面積：492.5萬(wàn)㎡ 預(yù)售公告：350.1萬(wàn)㎡,供應(yīng)建筑面積：991.4萬(wàn)㎡ 預(yù)售公告：763.0萬(wàn)㎡,供應(yīng)幅數(shù)：103幅 含預(yù)售公告：83幅,近期熱地不熱、土地成交溢價(jià)率下降，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榛芈洌玫馗?jìng)爭(zhēng)壓力減小,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研判 》成交分析,注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC

38、，本表中面積均為建筑面積,,,,,土地成交2008,成交分析：由于整體市場(chǎng)高位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期不好以及金融危機(jī)爆發(fā)等影響2008年非工業(yè)經(jīng)營(yíng)用地僅成交48幅，流拍、撤銷(xiāo)等土地幅數(shù)高達(dá)33幅；,,,,成交土地面積：319.0萬(wàn)㎡,成交建筑面積：486.6萬(wàn)㎡,成交幅數(shù)：48幅,,土地成交2009,,,,土地成交2010（1-5月）,,,成交樓板價(jià)：3634元/㎡,流標(biāo)幅數(shù)：33幅,,,,,,,,,成交分析：2010年初開(kāi)發(fā)

39、商拿地意愿依舊高漲；1-5月成交56幅土地樓板價(jià)高達(dá)10162元/㎡；但近期新江灣C4、保利嘉定等地塊低價(jià)成交，熱地不熱現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期降低，拿地意愿較前期降低,成交分析：樓市火爆提升開(kāi)發(fā)商拿地意愿，全年成交160幅土地僅10幅流標(biāo)，樓板價(jià)7154元/㎡；政府推地總量變化不大，土地幅數(shù)變多、單塊面積變小，土地市場(chǎng)整體供不應(yīng)求；,成交土地面積：720.0萬(wàn)㎡,成交建筑面積：1321.0萬(wàn)㎡,成交幅數(shù)：160幅,成交樓板價(jià)：

40、7154元/㎡,流標(biāo)幅數(shù)：10幅,成交土地面積：415.8萬(wàn)㎡,成交建筑面積：620.2萬(wàn)㎡,成交幅數(shù)：56幅,成交樓板價(jià)：10162元/㎡,流標(biāo)幅數(shù)：2幅,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研判 》當(dāng)前形勢(shì)分析,近期上海土地市場(chǎng)供應(yīng)充足、開(kāi)發(fā)商拿地意愿下降，藍(lán)頓選擇余地相對(duì)較大且競(jìng)爭(zhēng)壓力小,,,,,,,,,,,,土地需求,土地供應(yīng),平衡點(diǎn),由于市場(chǎng)高位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期降低，拿地意愿較09年末及10年初下降明顯，保利嘉定地塊與新江灣C4地

41、塊均以底價(jià)成交……,,政府本次調(diào)控重點(diǎn)在抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)了土地供給，2010年4月即預(yù)公告土地近百幅，累計(jì)915萬(wàn)㎡超過(guò)09年全年供應(yīng)量……,成交下行，開(kāi)發(fā)商拿地意愿向下,供應(yīng)上行，土地推量增加,在政策的作用下市場(chǎng)將進(jìn)入為期8-10個(gè)月的調(diào)整期，藍(lán)頓將迎來(lái)拿地的最佳時(shí)期；,,走勢(shì)預(yù)計(jì),2010上半年房?jī)r(jià)仍處于上行通道，下半年開(kāi)始決策層進(jìn)行從緊調(diào)控，市場(chǎng)成交下滑、房?jī)r(jià)漲勢(shì)收窄并趨于平穩(wěn)。依據(jù)06年及08年調(diào)控規(guī)律發(fā)現(xiàn)一般房?jī)r(jià)

42、下調(diào)會(huì)在市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)后的半年以后，周期約為3個(gè)季度；因此CRIC認(rèn)為房?jī)r(jià)在2010年初將持續(xù)上漲后預(yù)計(jì)2011年中期開(kāi)始進(jìn)入為期8-10個(gè)月的調(diào)整期，之后與2011年中期走出谷底開(kāi)始上行,進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究 》進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研判 》未來(lái)形勢(shì)分析,,,,2010年中期開(kāi)始進(jìn)入8-10個(gè)月的調(diào)整期,未來(lái)上海房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)計(jì),,越級(jí)2011年中期觸底反彈進(jìn)入新一輪的上升期,,,市場(chǎng)正走過(guò)一個(gè)高點(diǎn)，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段,,PART 3 進(jìn)駐區(qū)域研究,進(jìn)駐區(qū)域研

43、究 》 房地產(chǎn)熱門(mén)區(qū)域篩選模型,CRIC熱門(mén)潛力房地產(chǎn)區(qū)域篩選要素：1、區(qū)域規(guī)劃 2、客戶(hù)需求能3、土地市場(chǎng)門(mén)檻 4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度,區(qū)域規(guī)劃,有效客戶(hù)需求,土地市場(chǎng)門(mén)檻,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度,1,3,4,區(qū)域的規(guī)劃潛力的大小將決定未來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的快慢和高度；藍(lán)頓的目標(biāo)區(qū)域應(yīng)該具備良好的規(guī)劃和良好的上升空間,客戶(hù)需求是區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，決定了區(qū)域未來(lái)房地產(chǎn)是否具有基本支持；藍(lán)頓選擇的區(qū)域應(yīng)該具有較高知名度并對(duì)客戶(hù)有

44、強(qiáng)烈的聚集作用,區(qū)域土地市場(chǎng)門(mén)檻的高低決定了企業(yè)進(jìn)入的難易程度以及前期投入成本的高低；機(jī)遇利潤(rùn)需求，藍(lán)頓選擇進(jìn)入的區(qū)域市場(chǎng)土地首先門(mén)檻不應(yīng)過(guò)高，以確保足夠的利潤(rùn)空間，其次市場(chǎng)透明度應(yīng)當(dāng)較高，以規(guī)避不確定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度決定了企業(yè)進(jìn)入城市以后的開(kāi)發(fā)成本及品牌成本投入，同時(shí)也將影響到產(chǎn)品溢價(jià)的預(yù)期；藍(lán)頓選擇的區(qū)域應(yīng)具有足夠的市場(chǎng)容量，防止度競(jìng)爭(zhēng)造成的利潤(rùn)攤薄,結(jié)果體現(xiàn),2,最終結(jié)果,核心圈層,進(jìn)駐區(qū)域研究 》典型企業(yè)成功選址布局,

45、具備“規(guī)劃預(yù)期好，升值潛力大”的區(qū)域是典型企業(yè)進(jìn)駐上海的首選地,,,企業(yè)布局特征,朗詩(shī)（首選寶山）首選城郊高起點(diǎn)規(guī)劃板塊——羅店新鎮(zhèn)，確立品牌形象；隨后進(jìn)入市中心開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目；,龍湖（首選青浦）由于企業(yè)以開(kāi)發(fā)中高端項(xiàng)目為主，產(chǎn)品延續(xù)性較強(qiáng)；故龍湖多以城市外圍的高潛力板塊作為入駐首選；,,綠城（首選浦東）以浦東作為進(jìn)入上海的首選，逐步向內(nèi)發(fā)展，開(kāi)發(fā)體量也隨之?dāng)U大，逐步進(jìn)入到城市中心地段；,注：圓圈大小表示項(xiàng)目體量的大小

46、 市中心：包括黃、盧、靜、徐、長(zhǎng)、虹、普、閘、楊,寶山,浦東（含南匯）,嘉定,青浦,松江,金山,閔行,奉賢,市中心,朗詩(shī)綠島,匯佳苑,滟瀾山,進(jìn)駐區(qū)域研究 》典型企業(yè)成功核心要素借鑒,集團(tuán)的大力支持、正確的區(qū)域選擇決策以及合理資源整合是企業(yè)擴(kuò)張期取得成功的關(guān)鍵要素,,綠城集團(tuán),龍湖地產(chǎn),朗詩(shī)地產(chǎn),成功核心要素借鑒,集團(tuán)鼎力支持 集中全力打造高價(jià)值產(chǎn)品贏得上海市場(chǎng)的認(rèn)可,企業(yè)發(fā)展亟待擴(kuò)張 以開(kāi)發(fā)特色節(jié)能住宅為產(chǎn)品發(fā)展理念

47、，符合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),融資渠道豐富，資金充沛 規(guī)模型住宅體量、高端物業(yè)共同開(kāi)發(fā)穩(wěn)固市場(chǎng)地位,進(jìn)駐區(qū)域研究 》典型企業(yè)失敗選址布局,過(guò)于偏遠(yuǎn)的“泛上?！备拍畹膮^(qū)域，以及市中心CBD并不適合作為企業(yè)進(jìn)駐的首選,1,1,,富力,,納帕,,,企業(yè)布局特征,富力地產(chǎn)（首選青浦）企業(yè)首選進(jìn)駐偏遠(yuǎn)、知名度較低且缺乏強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃的青浦鎮(zhèn)板塊；開(kāi)盤(pán)后項(xiàng)目知名度較低、影響較小，未能成功塑造富力在上海的品牌形象，進(jìn)駐上海首戰(zhàn)失利；,納帕地產(chǎn)（首選昆山）產(chǎn)

48、品主導(dǎo)區(qū)域選擇，未能在滬找到合適土地，故選擇了昆山作為進(jìn)駐大上海區(qū)域的橋頭堡；區(qū)域脫離上海核心區(qū)域，品牌未能樹(shù)立，進(jìn)駐上海策略落空；,,注：圓圈大小表示項(xiàng)目體量的大小,富力桃園,納帕爾灣,進(jìn)駐區(qū)域研究 》典型企業(yè)失敗核心要素借鑒,進(jìn)駐意愿的強(qiáng)弱、正確的區(qū)域選擇的合理性以及產(chǎn)品線選擇的準(zhǔn)確性都將影響企業(yè)進(jìn)駐的成敗,納帕地產(chǎn),富力地產(chǎn),失敗核心要素借鑒,區(qū)域選擇過(guò)于偏遠(yuǎn)，脫離上海核心區(qū)域，市場(chǎng)影響力過(guò)低；過(guò)于自我，未能根據(jù)上海市場(chǎng)

49、實(shí)情進(jìn)行合理改變；,區(qū)域選擇過(guò)于偏遠(yuǎn)，脫離上海核心區(qū)域，品牌未能得以樹(shù)立；集團(tuán)整體進(jìn)駐意愿較弱，整體支持力度不大；,進(jìn)駐區(qū)域研究 》上海區(qū)域概述,中心城區(qū)（9區(qū)）黃浦、盧灣、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧、閘北、普陀、虹口、楊浦,東區(qū)（2區(qū)）大浦東（浦東、南匯）,西南區(qū)（2區(qū)）閔行、松江,北區(qū)（2區(qū)）寶山、嘉定,遠(yuǎn)郊區(qū)（4區(qū)）奉賢、金山、青浦、崇明,崇明,東區(qū)（大浦東）,中心區(qū),寶山,嘉定,青浦,松江,閔行,奉賢,金山,上海市目前共有

50、18個(gè)行政區(qū)域，按照所處位置可以劃分為5大城區(qū),進(jìn)駐區(qū)域研究 》上海區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)分,上海市目前共有18個(gè)行政區(qū)域，按照所處位置可以劃分為5大城區(qū),注：進(jìn)駐價(jià)值總分為100，由區(qū)域規(guī)劃、有效客戶(hù)需求、土地市場(chǎng)門(mén)檻、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度四部分組成，單項(xiàng)因素得分滿(mǎn)分為25分,,,進(jìn)駐區(qū)域研究 》房地產(chǎn)熱門(mén)區(qū)域篩選結(jié)果,市場(chǎng)容量維度：區(qū)域規(guī)劃、客戶(hù)需求能力與市場(chǎng)容量成正比，區(qū)域規(guī)劃越好、客戶(hù)需求越大，市場(chǎng)容量也就越大利潤(rùn)水平維度：土地市場(chǎng)門(mén)檻

51、、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度與利潤(rùn)水平成反比，土地門(mén)檻越高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)水平越低,第一圈層區(qū)域： 嘉定、浦東、寶山、閔行第二圈層區(qū)域：松江、青浦、楊浦、長(zhǎng)寧、普陀、崇明 第三圈層區(qū)域： 黃浦、盧灣、靜安、徐匯、閘北、虹口、 金山 、奉賢,CRIC認(rèn)為嘉定、浦東、寶山、閔行、青浦、楊浦六大區(qū)域較符合藍(lán)頓目前的戰(zhàn)略需求,維度確定,圈層劃分,進(jìn)駐區(qū)域研究 》熱點(diǎn)房地產(chǎn)板塊篩選結(jié)果,七大高潛力板塊：嘉定新城、羅店、顧村、大川沙、大森蘭、松

52、江新城、大虹橋,重點(diǎn)區(qū)域板塊篩選模型,在熱點(diǎn)區(qū)域中，CRIC認(rèn)為嘉定新城、羅店、顧村等九板塊組成的六大區(qū)域藍(lán)頓應(yīng)著重關(guān)注,重點(diǎn)區(qū)域板塊,,,,剔除有效需求較低板塊,剔除土地門(mén)檻高的板塊,剔除市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的板塊,剔除區(qū)域潛力較弱的板塊,發(fā)展成熟板塊：陸家嘴、世紀(jì)公園……規(guī)劃劣勢(shì)板塊；青浦鎮(zhèn)、南匯書(shū)院……,,,,,,價(jià)格過(guò)高板塊：花木、碧云……規(guī)劃劣勢(shì)板塊；臨港新城、嘉定西北區(qū)……,土地門(mén)檻較高板塊：張江、五角場(chǎng)……,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈板

53、塊：江橋、浦江鎮(zhèn)……,整體競(jìng)爭(zhēng)力較弱板塊：馬橋、江川紫竹,,,,,,,,,,,,,,,羅店,,,嘉定新城,,,大川沙,,,大森蘭,,大虹橋,,中心城區(qū),顧村,,,,松江新城,,,PART 4 城市進(jìn)駐策略,進(jìn)駐策略研究 》戰(zhàn)略選擇,,中心城區(qū)包括：盧灣、靜安、黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧、虹口、楊浦、閘北、普陀,通過(guò)對(duì)七大重點(diǎn)板塊的深度剖析，我們?cè)噲D探索適合藍(lán)頓的進(jìn)駐策略……,點(diǎn)擊板塊鏈接，進(jìn)入板塊分析,NEXT,,寶山羅店,外環(huán)區(qū)域低密度

54、生態(tài)住宅區(qū)，近期推出全上海罕見(jiàn)低容積率高爾夫居住用地，該土地由CRIC全程推介 ……,板塊升值空間研判 》整體規(guī)劃概述,板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)集中于北歐新城組團(tuán)，該組團(tuán)是寶山區(qū)罕見(jiàn)的低密度生態(tài)型宜居住宅區(qū),,,,,,軌道交通7號(hào)線至上大段已于2009年底試運(yùn)營(yíng)開(kāi)通；至羅店板塊美蘭湖站將于2011年運(yùn)行,交通,產(chǎn)業(yè),羅店板塊概述,羅店板塊位于寶山區(qū)的西北角，板塊東起潘涇河、南抵楊南路、西至滬太路、北到月羅路，按照房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r可分為北歐新城組團(tuán)與

55、非北歐新城組團(tuán)；,之前羅店地區(qū)毗鄰寶鋼，承接了部分寶鋼的下游產(chǎn)業(yè)；,滬太路通往羅店、美蘭湖六車(chē)道干道于2010年初整改完畢；,組團(tuán),人口,北歐新城組團(tuán)：羅店板塊的商品住宅基本全部位于北歐新城，該組團(tuán)以美蘭湖為核心是寶山區(qū)罕見(jiàn)的低密度環(huán)保型住宅區(qū)域，,由于羅店其它區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，所以報(bào)告中僅考慮北歐新城人口；,非北歐新城區(qū)域：除北歐新城外羅店其余地區(qū)商品房市場(chǎng)極不發(fā)達(dá)，該組團(tuán)在本次研究時(shí)基本可以忽略,隨著世博的召開(kāi)作為分會(huì)場(chǎng)之一的

56、北歐新城將成為集娛樂(lè)、休閑、健身、會(huì)展、商務(wù)為一體的休閑中心,預(yù)計(jì)北歐新城成熟后，其居住人口約為3萬(wàn)人,,,寶 山 區(qū),北歐新城,板塊升值空間研判 》重點(diǎn)規(guī)劃推進(jìn),滬太路改建完成后板塊可達(dá)性明顯改善，雖然商業(yè)配套暫不成熟，但板塊低密度高檔居住氛圍初見(jiàn)端倪,目前板塊已建成美蘭湖會(huì)議中心、諾貝爾科技公園、北歐風(fēng)情街等常規(guī)類(lèi)型已經(jīng)初步建設(shè)完畢；,板塊基建，較為完善,交通配套，初步通暢,軌道7號(hào)線與2006年開(kāi)始建設(shè)，分兩期開(kāi)工，目前

57、一期工程通往上大板塊線路已經(jīng)正式運(yùn)行，預(yù)計(jì)通往羅店板塊線路將于2011年通車(chē)；,目前滬太路六車(chē)道干道整改已于2010年初完成，通往羅店板塊的自駕交通線路相對(duì)通暢；,商業(yè)配套，暫不成熟,北歐風(fēng)情商業(yè)街：北歐商業(yè)風(fēng)情街于08年之前便已建設(shè)完畢，但由于目前居住人口太少，因此店鋪基本無(wú)商家進(jìn)駐整體商業(yè)： 板塊內(nèi)除美蘭湖會(huì)議中心處有少量餐飲配套，目前其商業(yè)基本無(wú),美蘭湖高爾夫中心及其酒店配套設(shè)施業(yè)已建成投入使用，目前區(qū)域具備了一定的高檔休閑氛圍

58、；,目前板塊幼兒園已經(jīng)開(kāi)學(xué)，美蘭湖中學(xué)小學(xué)預(yù)計(jì)今年9月份正式開(kāi)學(xué)；,板塊升值空間研判 》主要交通動(dòng)線,隨著滬太路拓寬工程的結(jié)束以及未來(lái)7號(hào)線二期工程的建成，羅店北歐新鎮(zhèn)交通動(dòng)線將更加通暢,主要交通動(dòng)線,軌道交通7號(hào)線7號(hào)線將從上海西北部穿越繁華的市中心至上海東南角，跨越寶山、普陀、靜安、徐匯、浦東新區(qū)；一期工程自上大板塊于09年底貫通，預(yù)計(jì)其二期工程至羅店板塊將于2011年通車(chē)；,滬太路滬太公路由閘北連普陀進(jìn)寶山，是區(qū)域通往中心區(qū)域

59、的主干道之一，道路公交體系發(fā)達(dá),A20外環(huán)線外環(huán)線位于上海城鄉(xiāng)結(jié)合部，是上海中心地區(qū)向周邊地區(qū)輻射的主要交通線，連接滬寧高速公路等交通干道；,A30郊環(huán)線A30公路郊區(qū)環(huán)線是上海城市總體規(guī)劃骨干路網(wǎng)的內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)、郊環(huán)中最外圈的一環(huán)，也是連接滬寧高速公路等交通干道；,滬太路,共富新村站,寶安公路站,友誼西路站,富錦路站,,M7號(hào)外環(huán)站（2009年底通車(chē)）,M7,1號(hào)線,上大板塊,西城區(qū)板塊,,寶山工業(yè)區(qū),寶鋼集團(tuán),寶山區(qū)中心,

60、,A20外環(huán)線,,,北歐新鎮(zhèn),,A30郊環(huán),寶安公路,,羅店美蘭湖站（預(yù)計(jì)2011年通車(chē)）,,,,,,,板塊升值空間研判 》土地市場(chǎng)變化,羅店板塊成交主要為住宅類(lèi)型用地，“生態(tài)、低密度、宜居”是該板塊土地成交的三大關(guān)鍵詞,,,土地價(jià)格,多個(gè)知名企業(yè)進(jìn)駐該板塊迅速提升板塊地價(jià)，目前樓板價(jià)接近萬(wàn)元關(guān)口；,住宅用地,3幅 38.3萬(wàn)㎡樓板價(jià)：2433元/㎡,2幅 26.2萬(wàn)㎡樓板價(jià)：2687元/㎡,1幅 12.1萬(wàn)㎡

61、樓板價(jià)：2902元/㎡,4幅 64.6萬(wàn)㎡樓板價(jià)：1842元/㎡,3幅 36.5萬(wàn)㎡樓板價(jià)：6561元/㎡,商辦用地,0幅 0.2萬(wàn)㎡樓板價(jià)：5252元/㎡,——,——,2幅 5.0萬(wàn)㎡樓板價(jià)：3622元/㎡,2幅 31.2萬(wàn)㎡樓板價(jià)：6465元/㎡,2005年,2006年,2008年,2009年至今,2007年,,,,寶山區(qū)2004年3號(hào)公告羅店新鎮(zhèn)D1-3、 D2-3地塊用地屬性：住宅

62、樓板價(jià)：2443元/㎡拍得企業(yè)：順馳集團(tuán),,2009年62號(hào)公告寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)D1-2地塊用地屬性：住宅樓板價(jià)：9128元/㎡拍得企業(yè)：中華企業(yè)（原順馳地塊，后被中華企業(yè)收購(gòu)）,羅店鎮(zhèn)C3-3、4、5地塊;C5-3地塊用地屬性：住宅樓板價(jià)：2687元/㎡拍得企業(yè)：萬(wàn)科,2006年4號(hào)寶山羅店新鎮(zhèn)A3-2地塊用地屬性：住宅樓板價(jià)：2902元/㎡拍得企業(yè)：安東房產(chǎn),2008年11號(hào)公告羅店新鎮(zhèn)A2－2地塊用地屬性：住宅樓

63、板價(jià)：4256元/㎡拍得企業(yè)：朗詩(shī)集團(tuán),2007年16號(hào)公告寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)羅寧路地塊地屬性：住宅樓板價(jià)：1201元/㎡拍得企業(yè)：中星集團(tuán),板塊升值空間研判 》房地價(jià)變化,2004年以前,2005-2006年,2007-2008年,2009年至今,代表項(xiàng)目,金星綠苑 富辰花苑,美蘭湖頤景園金蘭雅別墅,順馳美蘭湖美蘭湖別墅,朗詩(shī)綠島琥珀郡園美蘭湖高爾夫,產(chǎn)品類(lèi)型,常規(guī)戶(hù)型公寓,常規(guī)戶(hù)型公寓獨(dú)棟別墅,常規(guī)戶(hù)型公寓獨(dú)棟別墅

64、,常規(guī)戶(hù)型公寓聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅,主力總價(jià),公寓：30-40萬(wàn),公寓：50-70萬(wàn),公寓：60-80萬(wàn)別墅：400-600萬(wàn),公寓：160-180萬(wàn)別墅：500-900萬(wàn),,,3222元/㎡,2554元/㎡,1484元/㎡,6561元/㎡,2300元/㎡,5500元/㎡,7500元/㎡,18000元/㎡,16000元/㎡,30000元/㎡,,隨著高品質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，地價(jià)與房?jī)r(jià)差不斷拉開(kāi)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間較大,11000元/㎡,,,

65、板塊升值空間研判 》消費(fèi)者變化,生態(tài)型住宅提升外來(lái)區(qū)域客戶(hù)比重，150萬(wàn)與200萬(wàn)元價(jià)位公寓漸成板塊主力成交,2004年以前,2005-2006年,2007-2008年,2009年至今,,,,,客戶(hù)構(gòu)成,各總價(jià)段成交比重變化（按套數(shù)）,,,市場(chǎng)表現(xiàn),注：項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)自易居臣信門(mén)店調(diào)研，此處北區(qū)包含楊浦、普陀、閘北、嘉定,板塊開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)研判 》項(xiàng)目地塊分布,北歐新鎮(zhèn)在售項(xiàng)目主要分布區(qū)域板塊西側(cè)，未來(lái)土地供應(yīng)將主要來(lái)自新鎮(zhèn)東區(qū)（撫遠(yuǎn)路以東）

66、,,美蘭湖高爾夫,,香島原墅,,景瑞理想之光,,美蘭湖頤景園,,萬(wàn)科琥珀郡園,,萬(wàn)科琥珀臻園,,金蘭雅墅,,美蘭金邸,,美蘭湖別墅,,公建景觀區(qū)域,,F1-4地塊,,F1-6地塊,,上置地塊,,上置地塊,項(xiàng) 目,土 地,,順馳美蘭湖,,中華企業(yè)地塊,,,高爾夫俱樂(lè)部,皇冠假日酒店,,,朗詩(shī)綠島,信達(dá)地塊,板塊開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)研判 》典型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況,在售項(xiàng)目大多為早期獲取的土地，地價(jià)較低，去化情況良好，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小,板塊可持續(xù)

67、發(fā)展研判 》土地供應(yīng)趨勢(shì),羅店土地供應(yīng)基本為住宅類(lèi)土地，單幅土地面積不大、投資總金額相對(duì)適中，符合藍(lán)頓資金現(xiàn)狀,注：住宅用地指含住宅屬性的用地；商辦用地指所有商業(yè)、辦公、綜合；,04年至今羅店住宅用地累計(jì)供應(yīng)面積155萬(wàn)㎡，商辦用地累計(jì)供應(yīng)面積12萬(wàn)㎡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)比為1：0.08； 羅店土地供應(yīng)單幅面積相對(duì)較大，其中03年約為5萬(wàn)㎡/幅， 04年約為12萬(wàn)㎡/幅， 06年約為12萬(wàn)㎡/幅， 07年約為15萬(wàn)㎡/幅，08年約為6萬(wàn)㎡/幅，

68、09年約為10萬(wàn)㎡/幅,單位：萬(wàn)㎡,板塊土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖,板塊整體研判 》SWOT分析,板塊近期推出優(yōu)勢(shì)高爾夫別墅用地，土地由CRIC全稱(chēng)推介，藍(lán)頓迎來(lái)難得的拿地機(jī)會(huì),BACK,,寶山顧村,上海外環(huán)知名住區(qū)，7號(hào)線近期即將開(kāi)通將在短期內(nèi)快速提高區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值……,板塊升值空間研判 》整體規(guī)劃概述,隨著板塊配套的不斷成熟以及市區(qū)房?jī)r(jià)的不斷高漲，目前顧村已經(jīng)成為外環(huán)區(qū)域的熱點(diǎn)地產(chǎn)板塊,,,,,,軌道交通7號(hào)線至上大段已于2009年底開(kāi)通；