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文檔簡介
1、關(guān)于開發(fā)區(qū)萬達(dá)產(chǎn)品投資回報率的計算與比較,2018.4.28,目錄,一、公寓投資回報率計算;二、商鋪的投資回報率計算;三、商鋪投資回報率計算補(bǔ)充;四、幾種投資產(chǎn)品的簡單介紹。,一、公寓投資回報率計算,計算目標(biāo):以40平米左右清水公寓為計算目標(biāo)購房款:購房成本30-36萬,取平均值約33萬計算;目前租金:目前市場40平左右租金1600-1900元/月,取平均值1750元/月計算,每年租金21000元;裝修成本:客戶裝修按照75
2、0元/平米計算,約為三萬元;取暖費(fèi)(年):1040元;物業(yè)費(fèi)(年):1200元;貸款利息:每萬元十年貸款利息共計2960元,平均每月24.66元。1、客戶如果全款支付: 1)毛收益:21000/(330000+30000)*100%=5.8% 2)凈收益:(21000-1040-1200)/(330000+30000)*100%=5.2%2、客戶如果貸款支付(按照首付一半計算,貸款額16.5萬):
3、 1)毛收益:21000/(165000+30000+4883)*100%=10.5% (備注:4883為16.5萬貸款額年平均利息) 2)凈收益:(21000-1040-1200)/ (165000+30000+4883) *100%=9.38%如果客戶全款購買一套,可以引導(dǎo)客戶貸款購買兩套,貸款收益更高。公寓屬于穩(wěn)健型的投資,公寓租金隨著市場每年緩慢遞增,但是幅度不會特別大。房屋升值部分尚未計算到回報率
4、中;,二、商鋪投資回報率計算,計算目標(biāo):以B區(qū)40平米左右商鋪為計算目標(biāo)購房款:購房成本120萬計算;目前租金:目前市場40平左右前三年平均租金35000/年;裝修成本:基本由租客承擔(dān),如打樓板加裝修按照前三年6萬元計算折算每年2萬元(裝修折舊忽略不計);取暖費(fèi)(年):基本由租客承擔(dān);物業(yè)費(fèi)(年):基本由租客承擔(dān);貸款利息:每萬元十年貸款利息共計2960元,平均每月24.66元。1、客戶如果全款支付: 凈收益
5、:(35000+20000)/1200000*100%=4.58%2、客戶如果貸款支付(按照首付一半計算,貸款額60萬): 1)凈收益:(35000+20000-17760)/(600000)*100%=6.2% (備注:17760為60萬貸款額年平均利息)商鋪屬于激進(jìn)型的投資,租金隨著商圈成熟會有大幅度的提成,建議投資周期5-10年起。A區(qū)目前,40平面積段租金平均60000/年,待到B區(qū)達(dá)到A區(qū)的程度,B區(qū)客戶投
6、資回報率全款的將達(dá)到:5%;貸款的回報率為7%。 按照此金額計算,從長遠(yuǎn)看依然和公寓一樣,貸款更合適。商鋪的本身升值部分尚未計算。,三、商鋪投資回報率計算補(bǔ)充,關(guān)于目前商鋪回報率不高的補(bǔ)充:除了正常萬達(dá)品牌、設(shè)計、招商等說辭之外,未來預(yù)期是重要的說明方向目前市場上,投資商鋪無非三種途徑,第一是城區(qū)中心成熟核心商圈商鋪,目前這種商鋪可售房源非常稀少,并且即使有房源銷售,價格奇高,無可選擇空間;第二是社區(qū)底商,這種底商產(chǎn)品只能依靠本
7、小區(qū)或者附近小區(qū)居民的不斷入戶提升人流量,現(xiàn)在網(wǎng)商發(fā)達(dá),底商的價值不斷縮減,以開發(fā)區(qū)倚平里(東北大街)商鋪為例子,2003-2018年十幾年間,從該位置商鋪搶手,租金很高,到目前空鋪特別多,主要原因就是客源單一,沒有商圈支撐;第三,就是類似開發(fā)區(qū)萬達(dá)這種新興商圈的商鋪,目前雖然商圈正在發(fā)展,但是房源可選性較多,面積段更加靈活,售價相對低(相比之前高價買入的客戶,抵御風(fēng)險的能力更強(qiáng),目前商鋪整體銷售率已超90%,處于現(xiàn)房實景的清盤階段),
8、待到商圈成熟之后,無論是商鋪本身的價值還是租金都會有一個非常大的提升;另外重點(diǎn)說明公司在商圈發(fā)展和招商的動作和未來布局,提升客戶未來預(yù)期;,四、其他投資方式的簡單介紹和對比,本章將從以下幾種產(chǎn)品進(jìn)行對比:1、股票;2、期貨;3、黃金;4、銀行理財產(chǎn)品;,四、其他投資方式的簡單介紹和對比,1、股票;投資股票從根本上說應(yīng)該是一種價值投資,但是在中國,叫做炒股票,一個炒字就說明了股票市場在中國很大程度上是一種投機(jī)行為,只是看到短期
9、的波動,沒有根本上去看到股票背后的價值及價值增長,中國股票近十幾年,大起大落,糟糕的時候形容就是“一地雞毛”,有個笑話說,美國總統(tǒng)中最聰明的就是克林頓,而最愚蠢的就是小布什,但是最有錢的是小布什,最窮的就是克林頓,其中一個重要原因就是布什家族長期持有例如微軟、可口可樂等成長性高的公司股票,微軟近十年從15美金左右漲到目前接近100美金一股,可口可樂在飲料市場激烈競爭下近十年也有了30%多的漲幅,更不用說在更早期;大家熟知的巴菲特的伯克希
10、爾哈撒韋公司,如果你在1956年把1萬美元交給巴菲特,它今天就變成了大約接近4億美元,而這僅僅是稅后收入!在此列舉幾支中國的股票,看過之后請不要心酸;,四、其他投資方式的簡單介紹和對比,左側(cè)為中國工商銀行,從07年至今的走勢,如果你長期持有,恭喜你,大約你的睡眠就如同嬰兒一般,半夜醒來哭幾次再接著睡了,,左側(cè)為中國石油,從07年至今的走勢,如果你長期持有,你還好好的活著,證明你的心理素質(zhì)不是一般的強(qiáng)大,四、其他投資方式的簡單介紹和對比
11、,2、期貨;期貨(Futures)與現(xiàn)貨完全不同,現(xiàn)貨是實實在在可以交易的貨(商品),期貨主要不是貨,而是以某種大宗產(chǎn)品如棉花、大豆、石油等及金融資產(chǎn)如股票、債券等為標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化可交易合約;期貨實行保證金制度實現(xiàn)杠桿交易,以十倍杠桿為例,你可以用一噸大豆的錢進(jìn)行十噸的買賣合約交易,它是雙向交易,既可以像股票一樣買漲,也可以賣跌,但它實行每日結(jié)算制度,也就是當(dāng)市場出現(xiàn)了每天10%的漲幅或者跌幅,要么你的投入的錢翻倍了,要不你的錢都沒了,
12、也就是俗稱的爆倉了,到了結(jié)算時間直接結(jié)算,風(fēng)險和變化之大,不是一般人能接受的了的。,四、其他投資方式的簡單介紹和對比,3、黃金和其他珠寶黃金和美元的關(guān)系:黃金和美元并不是天生就有聯(lián)系的,在兩次世界大戰(zhàn)的20年間,國際貨幣體系分裂成為幾個互相競爭的貨幣集團(tuán),各國貨幣紛紛貶值,動蕩不定,因為每一集團(tuán)都想以犧牲他人利益為代價,解決自身的國際收支問題,20實際30年代以后,美國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,美元的地位開始因美國的黃金儲備和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)體系而空前
13、穩(wěn)固。這樣就出現(xiàn)了一個以美元為主體的國際貨幣體系--布雷頓森林體系,是以黃金為基礎(chǔ),以美元作為最主要的國際儲備貨幣。美元直接與黃金掛鉤,各國貨幣則與美元掛鉤,并可按35美元一盎司的官價向美國兌換黃金。70年代后,美國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中的比重開始下降,美元的影響力也在下降,進(jìn)年來,由于中國,印度的崛起,世界經(jīng)濟(jì)版圖正在日益發(fā)生變化,美國世界地位正在受到來自中國,印度,俄羅斯,以及歐盟的影響,美元作為除黃金以外唯一儲備資產(chǎn)的地位已經(jīng)不再牢固,
14、許多國家為了規(guī)避美元貶值帶來的風(fēng)險,開始實行儲備資產(chǎn)多樣化制度?! 】傊好涝忘S金之間個關(guān)系我們從三個方面來看: 一:美元和黃金總體成負(fù)相關(guān)關(guān)系?! 《航陙睃S金和美元的關(guān)聯(lián)有減弱跡象?! ∪好涝谑澜缲泿诺牡匚皇怯绊扅S金和美元關(guān)聯(lián)性的重要原因。黃金及珠寶收藏變現(xiàn)很難,四、其他投資方式的簡單介紹和對比,4.銀行理財產(chǎn)品目前銀行定期存款3年期以上,大約在3.3%;保本型理財最高不超過4.5%;超過4.5%收益的理財產(chǎn)品基本
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