最全的商業(yè)綜合體物業(yè)工程管理培訓(xùn)

1、商業(yè)管理系統(tǒng)培訓(xùn),——《物業(yè)工程管理》,商業(yè)工程管理管理特點(diǎn),,常規(guī)物業(yè)（商業(yè)）工程管理,購(gòu)物中心工程管理特點(diǎn),系統(tǒng)龐大,工期緊張,滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè),工程管理階段,前期管理,后期管理,1、前期介入2、部門(mén)建設(shè)3、施工質(zhì)量監(jiān)管與反饋4、裝修管理5、開(kāi)業(yè)條件保證,1、遺留問(wèn)題處理2、接管驗(yàn)收3、設(shè)備管理4、能源管理5、維修與服務(wù)管理,開(kāi)業(yè),工程前期管理--- 前期介入,,前期介入主要聯(lián)方：集團(tuán)規(guī)劃院；項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部；建筑設(shè)

2、計(jì)院；項(xiàng)目公司工程部；經(jīng)營(yíng)商戶(hù)；,設(shè)計(jì)階段主要以下幾方面:,能耗的計(jì)量,強(qiáng)電系統(tǒng),弱 電 系 統(tǒng),空調(diào)系統(tǒng),給排水系統(tǒng),消防系統(tǒng),電 梯,建 筑 類(lèi),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段1,能耗的計(jì)量,1、分表計(jì)量—除進(jìn)戶(hù)總表外，主力店和管公司管轄范圍必須有分表計(jì)量，避免出現(xiàn)大表減小表的情況；2、計(jì)量精度—水、電、氣、熱等計(jì)量表的精度滿(mǎn)足計(jì)量需要。3、統(tǒng)一計(jì)量—盡量選擇預(yù)付費(fèi)表，便于對(duì)收費(fèi)的控制，同時(shí)選擇的表要符合當(dāng)?shù)卣?/p>

3、府管理部門(mén)的規(guī)定并盡量統(tǒng)一廠家，避免出現(xiàn)一種計(jì)量表多種軟件的情況，增加后期維修成本和難度。 4、細(xì)化計(jì)量—商管公司管轄范圍內(nèi)的計(jì)量方式盡量細(xì)化，公寓、寫(xiě)字樓、步行街、娛樂(lè)樓各主力店、停車(chē)場(chǎng)都要分開(kāi)計(jì)量。,1、外廣場(chǎng)地磚尺寸和規(guī)格在保證廣場(chǎng)的整體效果同時(shí)兼顧是否容易清潔、是否可以承受車(chē)輛停放、是否方便更換、后期采購(gòu)成本是否可以承受。外廣場(chǎng)需設(shè)地溝或排水井，避免清潔地面和下雨積水；2、化糞池、隔油池的井蓋應(yīng)避開(kāi)商鋪外開(kāi)門(mén)，避免夏季產(chǎn)生異

4、味影響商戶(hù)經(jīng)營(yíng)；3、屋頂和伸縮縫的防水做法要符合南北氣候差異，比如寧波是倒置式屋面、哈爾濱是正做屋面；4、 步行街與主力店通道應(yīng)加非鏤空式透明防盜卷簾，防止非正常營(yíng)業(yè)時(shí)間顧客進(jìn)入步行街，以及因營(yíng)業(yè)時(shí)間不同導(dǎo)致的能耗損失；,建筑類(lèi),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段2,1、對(duì)步行街商鋪在結(jié)構(gòu)允許情況下，能作為餐飲商戶(hù)經(jīng)營(yíng)的店鋪都設(shè)廚房排煙和新風(fēng)井，排煙道鐵皮內(nèi)襯，避免后期業(yè)態(tài)調(diào)整為餐飲時(shí)的房產(chǎn)條件限制。2、步行街陽(yáng)光頂要加裝自動(dòng)遮陽(yáng)裝置。避免

5、夏季陽(yáng)光輻射造成空調(diào)能耗加大， 同時(shí)應(yīng)有部分開(kāi)啟扇為換季時(shí)提供新風(fēng)3、 機(jī)房的鋪裝設(shè)計(jì)：很多廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)階段對(duì)機(jī)房鋪裝沒(méi)有明確要求，導(dǎo)致后期因?yàn)楣こ踢M(jìn)度進(jìn)而變成工程遺留問(wèn)題，因此在設(shè)計(jì)階段確定機(jī)房的鋪裝標(biāo)準(zhǔn)是保證設(shè)備后期正常使用壽命的關(guān)鍵；4、 由于廣場(chǎng)中庭的出現(xiàn)，后期很多車(chē)展活動(dòng)就顯得必不可少，因此在設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)廣場(chǎng)出入口的寬度和高度就應(yīng)予以考慮車(chē)輛的進(jìn)出；,建筑類(lèi),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段3,一、前期介入——設(shè)計(jì)階段4,1

6、、由于招商的動(dòng)態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應(yīng)該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；2、在南方地下水位較高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)高于停車(chē)場(chǎng)地面最少5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計(jì)時(shí)考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。,建筑類(lèi),1、由于招商的動(dòng)態(tài)性和工期的快速，步行街商鋪間的隔墻應(yīng)該采用水泥板或其它板材，盡量不采用陶粒墻；2、在南方地下水位較

7、高的地區(qū)變電所電纜溝在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)高于停車(chē)場(chǎng)地面最少5厘米，可以有效減少電纜被浸泡的可能；3、屋面孔洞（含煙道）設(shè)計(jì)時(shí)考慮和樓板一起澆注，孔洞周邊要高于樓板20cm，避免后期防水處理不好造成的漏水。,建筑類(lèi),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段4,,1、如果成本允許，中心變電所和各分變電所之間應(yīng)采用聯(lián)網(wǎng)方式監(jiān)控各變電所數(shù)據(jù)，可以減少值班和巡視人員數(shù)量。2、預(yù)留多種經(jīng)營(yíng)的電源，減少后期增加的難度，盡量減少地插的數(shù)量。3、根據(jù)動(dòng)態(tài)管理的需要，照明回路

8、要分回路控制，做到最少三級(jí)控制，既能達(dá)到節(jié)能效果又能滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需要；4、商鋪配電箱盡量不設(shè)在隔墻上，避免隔墻拆除是重新更換電纜和重新施工，盡量緊靠柱邊。5、制冷站和消防泵房等處的電機(jī)避免直接啟動(dòng)。,強(qiáng)電系統(tǒng),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段5,1、預(yù)留好ATM機(jī)的線路。BA系統(tǒng)要做外環(huán)境和廣告燈的控制。 2、由于城市綜合體規(guī)模較大，監(jiān)控?cái)z像頭的線路較長(zhǎng)，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮線路損耗和干擾。監(jiān)控系統(tǒng)力爭(zhēng)做到無(wú)縫布防無(wú)死角。3、廣播系統(tǒng)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮

9、室內(nèi)廣播切換到室外，可以通過(guò)廣播把室內(nèi)的活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容展示給經(jīng)過(guò)的顧客，吸引他們進(jìn)入廣場(chǎng)。,2.,3.,4.,,,,弱電系統(tǒng),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段6,1、考慮不同業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，設(shè)置大小不等的機(jī)組。降低運(yùn)行費(fèi)用。2、盤(pán)管風(fēng)機(jī)回風(fēng)要用回風(fēng)箱，同時(shí)新風(fēng)應(yīng)加到回風(fēng)箱中，避免停止送新風(fēng)時(shí)出現(xiàn)部分送風(fēng)進(jìn)入新風(fēng)管道。 3、衛(wèi)生間、垃圾房的新風(fēng)和排風(fēng)是在設(shè)計(jì)階段容易疏漏的一項(xiàng)內(nèi)容，而沒(méi)有新風(fēng)和排風(fēng)直接影響廣場(chǎng)品質(zhì)和服務(wù)，因此在設(shè)計(jì)階段一定明確

10、這項(xiàng)內(nèi)容。,空調(diào)系統(tǒng),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段7,1、排水管盡量直排戶(hù)外，減少通過(guò)排污泵排放，既減少堵塞又節(jié)約能源。 2、污水井蓋采用鋼板制作，不能采用過(guò)重的混凝土井蓋，過(guò)重的井蓋無(wú)法滿(mǎn)足每天巡檢的需求。3、每個(gè)商鋪應(yīng)設(shè)立給水點(diǎn)和排水點(diǎn)，部分商鋪預(yù)留燃?xì)恻c(diǎn)以便適應(yīng)業(yè)態(tài)調(diào)整。4、 污水泵必須是絞刀泵。,給排水系統(tǒng),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段8,1. 每個(gè)回路預(yù)留20％－40％報(bào)警點(diǎn)位，預(yù)防點(diǎn)位過(guò)滿(mǎn)引起的線

11、路不穩(wěn)和商鋪業(yè)態(tài)調(diào)整增加報(bào)警點(diǎn)。2. 步行街消防水系統(tǒng)要考慮商鋪改為餐飲業(yè)態(tài)時(shí)增加噴林頭導(dǎo)致的管徑的變化。3. 消防水系統(tǒng)的閥門(mén)、避震喉、等輔助配件應(yīng)符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的上限，因?yàn)檫@些配件非主要材料在設(shè)計(jì)時(shí)很容易被忽略，而實(shí)際使用當(dāng)中這些配件卻起到關(guān)鍵的作用。,消防系統(tǒng),一、前期介入——設(shè)計(jì)階段9,1、扶梯和自動(dòng)坡道考慮采用變頻技術(shù)，達(dá)到節(jié)能和減少設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的目的。直梯應(yīng)有三方通話功能并接到消防監(jiān)控中心。2、扶梯應(yīng)考慮防墜網(wǎng)的設(shè)計(jì)

12、,,,電梯,一、前期介入——設(shè)計(jì)階段10,重點(diǎn)——1、成立聯(lián)合工作小組，協(xié)調(diào)工程問(wèn)題和相互間分歧，把通過(guò)聯(lián)系單難以解決的問(wèn)題得到妥善處理。 安排工程部技工和工程師協(xié)助項(xiàng)目公司工程師一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試節(jié)點(diǎn)——1、隨時(shí)了解項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及招投標(biāo)情況，掌握設(shè)備的選型和規(guī)格，并對(duì)不符合運(yùn)行要求的設(shè)備提出建 議； 節(jié)點(diǎn)——2、施工期間的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間直接影響到開(kāi)業(yè)時(shí)間，因此商管公司應(yīng)密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間，積

13、極與項(xiàng)目公司配合，對(duì)認(rèn)為影響開(kāi)業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立預(yù)警機(jī)制，必要時(shí)書(shū)面告知項(xiàng)目公司并抄報(bào)集團(tuán)商管公司，引起各方重視,一、前期介入——施工階段1,重點(diǎn)——一起監(jiān)督工程施工質(zhì)量和參與設(shè)備調(diào)試 第一是熟悉現(xiàn)場(chǎng)；了解系統(tǒng)和設(shè)備的調(diào)整情況；第二、減少工程遺留問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可以在第一時(shí)間告知項(xiàng)目工程師進(jìn)行處理，節(jié)省發(fā)聯(lián)系單的時(shí)間也減少矛盾的產(chǎn)生。與項(xiàng)目公司的溝通是一項(xiàng)十分重要的工作，得到項(xiàng)目公司的理解和支持可以為后期經(jīng)營(yíng)提供很多

14、幫助，可以使設(shè)計(jì)缺憾得到順利改正，可以加快工程問(wèn)題的整改速度。 節(jié)點(diǎn)——密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間 ，積極與項(xiàng)目公司配合 施工期間的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間直接影響到開(kāi)業(yè)時(shí)間，因此商管公司應(yīng)密切關(guān)注設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)間，積極與項(xiàng)目公司配合，對(duì)認(rèn)為影響開(kāi)業(yè)的系統(tǒng)調(diào)試要建立預(yù)警機(jī)制，必要時(shí)書(shū)面告知項(xiàng)目公司并抄報(bào)集團(tuán)商管公司，引起各方重視,,,一、前期介入——施工階段2,,應(yīng)注意的問(wèn)題,建筑：a、 關(guān)注防水工程的施工

15、，在地下水位高的地方要監(jiān)督地下室側(cè)墻防水和伸縮縫防水；屋面關(guān)注柔性防水接縫尺寸以及防水卷材與虹吸雨排接縫處的處理；廚房防水必須做閉水試驗(yàn)。b、 外墻、各種井道墻體孔洞的抹灰和封堵是在施工階段最容易疏漏的，疏漏后后期又很難整改，造成能耗損失、排煙不暢、串煙、漏水等諸多問(wèn)題。因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)工作的監(jiān)管，并促使項(xiàng)目公司引起重視，必要時(shí)應(yīng)組織專(zhuān)門(mén)的堵洞單位進(jìn)行封堵。c、 外廣場(chǎng)地面回填時(shí)一定要夯實(shí)，同時(shí)回填材料要符合設(shè)計(jì)要求，地面埋設(shè)的管道

16、嚴(yán)格按照施工規(guī)范施工，避免因回填不實(shí)導(dǎo)致后期地面塌陷，引起埋設(shè)管道斷裂。d、 督促項(xiàng)目公司制定綜合管網(wǎng)圖，避免各系統(tǒng)盲目施工，最后導(dǎo)致天花標(biāo)高降低，影響步行街整體效果，目前部分廣場(chǎng)的天花標(biāo)高都在設(shè)計(jì)的標(biāo)高基礎(chǔ)上降低。e、 從停車(chē)場(chǎng)出入口至超市和垃圾房的通道的標(biāo)高要保持在3.5米以上，低于這個(gè)標(biāo)高超市送貨車(chē)或垃圾車(chē)將無(wú)法進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)管理造成很大困擾。,一、前期介入——施工階段3,,D,一、前期介入——施工階段4,應(yīng)注意的問(wèn)

17、題,2. 強(qiáng)電系統(tǒng)：a、注意供電回路的供電區(qū)域，不能出現(xiàn)任意兩個(gè)租賃區(qū)供電回路混淆現(xiàn)象。b、關(guān)注電流互感器的精度是否和設(shè)計(jì)精度相符，如果偏差較大將影響電費(fèi)的計(jì)量。c、線路敷設(shè)時(shí)關(guān)注電纜橋架內(nèi)的電纜一般不允許出現(xiàn)接頭，橋架內(nèi)的電纜截面積不能超過(guò)規(guī)范允許值，否則負(fù)荷大時(shí)易引起火情。3.弱電系統(tǒng)：注意BA系統(tǒng)的安裝和調(diào)試參數(shù)。,D,一、前期介入——施工階段5,應(yīng)注意的問(wèn)題,4.空調(diào)系統(tǒng)：a、關(guān)注送、回風(fēng)管道是否與風(fēng)口連接。b、凝結(jié)

18、水管是否倒坡。c、是否進(jìn)行管道沖洗。d、是否進(jìn)行水處理。5.給排水系統(tǒng)：a、關(guān)注排水管道是否有清掃口，坡度是否符合設(shè)計(jì)要求。b、虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架間距和位置是否符合設(shè)計(jì)。c、排污泵是否有絞刀。d、排水出戶(hù)管防水是否符合要求，排水管線敷設(shè)是否符合施工規(guī)范。,一、前期介入——施工階段6,應(yīng)注意的問(wèn)題,6.消防系統(tǒng)：a、關(guān)注閥門(mén)位置，避免出現(xiàn)漏水找不到閥門(mén)的情況發(fā)生。b、消防線路敷設(shè)時(shí)關(guān)注管口毛刺是否清理，避免出

19、現(xiàn)導(dǎo)線破皮影響線路絕緣，導(dǎo)致系統(tǒng)不穩(wěn)定。c、線管敷設(shè)時(shí)應(yīng)標(biāo)出預(yù)埋管路走向，避免后期施工打斷管路，影響穿線和調(diào)試。7.電梯：a、直梯關(guān)注舒適、安全和穩(wěn)定，重點(diǎn)檢測(cè)緊急停止開(kāi)關(guān)、安全鉗等部件。b、扶梯關(guān)注扶手帶和梯節(jié)是否同步。,計(jì)量關(guān)系考慮,配電室出線柜均有計(jì)量裝置，對(duì)今后的機(jī)房、園林景觀、公共區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的能耗均能進(jìn)行計(jì)量統(tǒng)計(jì)。,前期介入實(shí)例1,哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：供熱表大表減各業(yè)態(tài)分表，造成管理公司承擔(dān)計(jì)量誤差 。,前期介入實(shí)

20、例2,垃圾房的規(guī)劃設(shè)計(jì)：,鑒于商業(yè)項(xiàng)目餐飲商鋪較多的特點(diǎn)，廚余垃圾也相應(yīng)較多，故此對(duì)垃圾房的要求也較高。,現(xiàn)象：空間過(guò)小（不足30㎡），無(wú)慮渣池、給水、排水溝、空調(diào)等設(shè)施,建議：根據(jù)項(xiàng)目餐飲面積，垃圾房面積不可小于60㎡、保證排風(fēng)量滿(mǎn)足使用要求，設(shè)計(jì)專(zhuān)用濾渣池，增加給水、排水溝設(shè)計(jì)，增設(shè)空調(diào)降溫設(shè)備,前期介入實(shí)例3,標(biāo)識(shí)導(dǎo)引方面：,現(xiàn)象：導(dǎo)引系統(tǒng)發(fā)光字與背板反差不明顯，渾濁不清，顧客對(duì)標(biāo)識(shí)指引不易識(shí)別。例如：步行街頂部懸掛導(dǎo)引標(biāo)識(shí)。,建

21、議：光源選用高亮度LED，結(jié)合實(shí)際布置情況調(diào)整指引內(nèi)容。,前期介入實(shí)例4,外墻燈箱廣告位的設(shè)計(jì),現(xiàn)象：通過(guò)對(duì)已開(kāi)業(yè)的廣場(chǎng)進(jìn)行總結(jié)，在處理外墻內(nèi)打燈廣告燈箱的換燈、廣告布撕毀、燈箱維護(hù)、燈光“排骨效果”等方面，始終無(wú)良好的解決方案。,前期介入實(shí)例5,,設(shè)備機(jī)房防水方面：,設(shè)備機(jī)房作為廣場(chǎng)的核心部位，機(jī)房防水層的好壞對(duì)設(shè)備的安全運(yùn)行至關(guān)重要，一旦出現(xiàn)漏水，對(duì)設(shè)備、商戶(hù)將帶來(lái)嚴(yán)重的損失。例如：屋面新風(fēng)機(jī)房水管凍裂跑水，由于機(jī)房無(wú)防水，導(dǎo)致位

22、于下方的商戶(hù)頂棚被毀，要求索賠；配電室頂部及電纜夾層滲水，嚴(yán)重威脅著設(shè)備的安全運(yùn)行。,建議：對(duì)所有機(jī)房全部做防水處理,前期介入實(shí)例6,,,步行街一層?xùn)|入口頂部消防噴淋管道被凍壞,西北側(cè)員工通道消火栓被凍斷,水系統(tǒng)防凍措施問(wèn)題： 現(xiàn)象：地下車(chē)庫(kù)出入口及建筑與外界相通部位的防凍措施較為薄弱，經(jīng)常出現(xiàn)管路凍壞現(xiàn)象：,建議：1、毗鄰室外區(qū)域增加“值班采暖”； 2、增加管道保溫及圍護(hù)解構(gòu)保溫；

23、 3、地下、與屋面低溫區(qū)域增設(shè)“電伴熱”裝置；,前期介入實(shí)例7,,外圍雨棚的維護(hù)及清潔問(wèn)題；,現(xiàn)象：由于雨棚考慮到美觀和防水的要求，對(duì)頂部的鋁板和底部玻璃進(jìn)行了密封的處理，加之頂部的玻璃板單塊面積較大，對(duì)今后的維護(hù)、清潔造成了一定的影響，無(wú)法進(jìn)行拆卸；,建議：頂部鋁板、底部玻璃均可靈活拆卸。,前期介入實(shí)例8,,設(shè)施的安全考慮：,作為商業(yè)項(xiàng)目，人流量及密度較大，完善的設(shè)備設(shè)施直接關(guān)系到顧客的切身安全，為此在相關(guān)配套設(shè)施方面盡

24、量考慮周全。例如：,,,,,衛(wèi)生間臺(tái)階尺寸過(guò)小，時(shí)常摔人,不銹鋼扶手為”銳角“,調(diào)控區(qū)踢腳為”銳角“,前期介入—工作模塊、控制節(jié)點(diǎn),城市綜合體前期介入模塊各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)控制節(jié)點(diǎn),裝修管理,步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系1,步行街與常規(guī)裝修的共同點(diǎn)：,1、裝修管理流程基本相同----裝修須知、審圖、過(guò)程控制、驗(yàn)收。2、技術(shù)管理內(nèi)容基本相同----（閉水試驗(yàn)、試壓、隱蔽驗(yàn)收。。。）,4、各專(zhuān)業(yè)把關(guān)，保證按時(shí)開(kāi)業(yè),1、盡早對(duì)接，

25、全面有深度,3、積極協(xié)調(diào)，有效溝通，創(chuàng)造條件,2、全力協(xié)調(diào)，督促進(jìn)度,全系統(tǒng)工程,交叉施工普遍存在,時(shí)間節(jié)點(diǎn)定死,萬(wàn)達(dá)訂單地產(chǎn)的延續(xù),,,,特點(diǎn),要求,,步行街裝修管理與常規(guī)裝修管理的區(qū)別與聯(lián)系2,常規(guī)物業(yè)管理裝修管理在步行街裝修管理中的應(yīng)用,裝修流程：裝修手冊(cè)：施工現(xiàn)狀確認(rèn)單閉水試驗(yàn)記錄限期整改單使用臨時(shí)用電安全交底,步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對(duì)接1,對(duì)接原則：1、盡 早 對(duì) 接 ---招商落位后，立即展開(kāi)；2、全系

26、統(tǒng)對(duì)接---對(duì)接針對(duì)土建裝修、機(jī)電設(shè)備（電力、空調(diào)、消防）；3、有 效 對(duì) 接---項(xiàng)目公司與商戶(hù)共同確認(rèn)，不發(fā)生輕易改動(dòng)；4、 溝通協(xié)調(diào) ---保證條件、避免資源浪費(fèi),商戶(hù)房產(chǎn)條件對(duì)接事例例1---肯德基交場(chǎng)例2---呷哺技術(shù)條件及要求例3---呷哺預(yù)留條件確認(rèn)版例4---呷哺分店用電設(shè)備明細(xì),步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對(duì)接2,步行街裝修管理---房產(chǎn)條件對(duì)接3,步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理1,原則：1、商戶(hù)盡早進(jìn)場(chǎng)

27、； 及時(shí)安排商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修2、關(guān)注非知名品牌的商戶(hù)的裝修進(jìn)度； 此類(lèi)商戶(hù)裝修管理缺乏規(guī)范化系統(tǒng)化（人員組織、技術(shù)能力、物資供應(yīng)）3、裝修進(jìn)度表； 商鋪進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)提交裝修進(jìn)度表并張貼于施工現(xiàn)場(chǎng)，當(dāng)發(fā)生時(shí)間變更，須及時(shí)更新，保持裝修進(jìn)度可控在控。4、現(xiàn)場(chǎng)管理； 定人定責(zé)承包管理，每日統(tǒng)計(jì)工作量、施工人數(shù)5、及時(shí)溝通； 及時(shí)解決商鋪施工條件,公司日巡場(chǎng)、晚

28、例會(huì)制度，對(duì)工期拖延的商戶(hù)提出針對(duì)性要求，在招商營(yíng)運(yùn)配合下，對(duì)商鋪保持強(qiáng)勢(shì)。,步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理2,裝修進(jìn)度表例1---呷哺裝修進(jìn)度表,步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理3,裝修時(shí)間進(jìn)度管理二次裝修檢查表燃?xì)庠罹臀话惭b時(shí)間商鋪施工進(jìn)度評(píng)估表施工電梯使用登記表,步行街裝修時(shí)間進(jìn)度管理4,石景山步行街裝修總體進(jìn)度控制：7月20—8月20日 技術(shù)對(duì)接9月中旬

29、 成立裝修管理小組9月初下旬 編制并確定裝修管理文件10月6日 第一批餐飲商鋪進(jìn)場(chǎng)10月10日—10月20日 第二批毛坯商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)11月初

30、 洋快餐進(jìn)場(chǎng) 11月10日—12月15日 精裝修商鋪進(jìn)場(chǎng)12月5日---12月18日 安裝調(diào)整店招12月5日—12月17日 開(kāi)通燃?xì)?2月1日---12月16日

31、 通水、通電12月20日 開(kāi)業(yè),步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)1,,2、外 幕 墻,店 招,1、施工\進(jìn)場(chǎng)條件,3、機(jī) 電,項(xiàng)目公司,4、消 防 改 造,商鋪、裝修單位,進(jìn) 度,燃 氣,界面交接點(diǎn),商管管理部,現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)及安防,,,,,,,,,招商營(yíng)運(yùn)部,,,,步行街裝修溝

32、通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)2,關(guān)于消防系統(tǒng)改造的建議：在某些城市城市綜合體業(yè)態(tài)尚無(wú)明確消防驗(yàn)收規(guī)范，通過(guò)消防驗(yàn)收是一件相對(duì)復(fù)雜的工作，因此，建議明確由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)整體消防驗(yàn)收。為避免因消防系統(tǒng)改造驗(yàn)收困難，建議由原施工單位承擔(dān)，商戶(hù)消防改造工程，商管公司負(fù)責(zé)對(duì)接、協(xié)調(diào),步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)3,店招管理,店招控制要點(diǎn):招商營(yíng)運(yùn)部：整體形象；工 程 部：規(guī)格尺寸、材質(zhì)、施工工藝；集團(tuán)商管拓展部：協(xié)調(diào)、整理、把關(guān)；集團(tuán)規(guī)劃院景觀所：

33、最終把關(guān)、確定；集團(tuán)規(guī)劃院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：審定、批準(zhǔn)；,步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)4,例：機(jī)電配合問(wèn)題照片（風(fēng)機(jī)盤(pán)管出風(fēng)段無(wú)法安裝）,步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)5,裝修現(xiàn)場(chǎng)條件實(shí)景照片：,步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合要點(diǎn)6,廣場(chǎng)步行街裝修溝通協(xié)調(diào)配合小結(jié)：1、第一時(shí)間與項(xiàng)目公司明確了項(xiàng)目公司為消防驗(yàn)收責(zé)任單位；2、現(xiàn)場(chǎng)施工水、電基本能夠保持供應(yīng)，電工巡視；3、垂直運(yùn)輸和通道存在一定困難，安排專(zhuān)人協(xié)調(diào)有效；4、與項(xiàng)目公司機(jī)電專(zhuān)業(yè)協(xié)調(diào)工作量

34、較大5、外幕墻施工滯后對(duì)商戶(hù)裝修影響較大,裝修管理體會(huì),1、良好的合作關(guān)系 與項(xiàng)目公司及施工單位應(yīng)建立良好合作關(guān)系保持良好溝通（例如：口頭溝通后，再發(fā)OA流程）2、通過(guò)會(huì)議解決問(wèn)題 每日召開(kāi)裝修管理進(jìn)度\商鋪進(jìn)場(chǎng)條件落實(shí)會(huì)議,有效的推動(dòng)了問(wèn)題的解決。3、提高裝修期工程介入的質(zhì)量 裝修期容易造成工程部工作重心過(guò)于偏重裝修管理，忽視技術(shù)介入， 造成接電、接水、空調(diào)調(diào)試等困難，完全依賴(lài)施工單位，

35、反而影響裝修收尾。4、引入專(zhuān)業(yè)化小分隊(duì) 通過(guò)引入專(zhuān)業(yè)化小分隊(duì)快速解決裝修及空調(diào)調(diào)試進(jìn)度置后的問(wèn)題，保證商鋪及時(shí)進(jìn)場(chǎng)及開(kāi)業(yè)。,開(kāi)業(yè)——?jiǎng)?chuàng)造開(kāi)業(yè)條件（工程）,1、機(jī)電系統(tǒng) 空調(diào)調(diào)試、照明、給排水、夜景……2、設(shè)施完善 停車(chē)場(chǎng)、消防樓梯、衛(wèi)生間設(shè)施、臨時(shí)標(biāo)識(shí)……3、形象與美化 施工孔洞、石材維修、粉刷遮蓋…..4、保安、保潔、企劃美陳條件配合 保證水源電源、配合安裝美陳…..,注

36、意：各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)算：各項(xiàng)能源割接清楚；協(xié)助整改代墊費(fèi)用（時(shí)過(guò)境遷）?。?后期管理-----遺留問(wèn)題的整改與解決,遺留工程問(wèn)題正確對(duì)待；有效推動(dòng)解決（限時(shí)解決）；方法與情商,安全管理1,安全、服務(wù)、品質(zhì)安全第一，消防是安全管理的首要。 建管分離的組織管理 集團(tuán)安全與客服監(jiān)督部 集團(tuán)商管安防部 區(qū)域安防品質(zhì)部 商管安防部、工程部,安全管理2,消防管理：1、開(kāi)業(yè)驗(yàn)收2、月度聯(lián)動(dòng)測(cè)試3、消防演習(xí)4、定期檢查