建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的幾個(gè)實(shí)務(wù)問題

1、德衡律師集團(tuán)客戶通訊德衡律師集團(tuán)客戶通訊?房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)第6號(hào)第13頁(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)2016年12月18日｜第6號(hào)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的幾個(gè)實(shí)務(wù)問題建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的幾個(gè)實(shí)務(wù)問題【研討要點(diǎn)】【研討要點(diǎn)】根據(jù)最新法律規(guī)定和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問題。【研討筆記】【研討筆記】建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是承包人的一項(xiàng)重要權(quán)利，其法律依據(jù)是《合同法》第二百八十六條。第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按

2、照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。”法律的規(guī)定很簡(jiǎn)單，但要想有效適用《合同法》第二百八十六條，使之成為保護(hù)承包人權(quán)利的有力武器，實(shí)務(wù)中有幾個(gè)常見的問題需要厘清一、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的順位按照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）的規(guī)定，工程

3、款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，但不得對(duì)抗已經(jīng)支付大部分款項(xiàng)的買房人消費(fèi)者，大部分款項(xiàng)原則上應(yīng)超過購(gòu)房款的50%。消費(fèi)者的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《消費(fèi)品使用說明總則》中的規(guī)定，是為滿足個(gè)人或家庭生活需要而購(gòu)買、使用商或者服務(wù)的社會(huì)個(gè)體成員。即購(gòu)房人購(gòu)買房屋的用途應(yīng)當(dāng)滿足居住需要，以生活消費(fèi)為目的；為經(jīng)營(yíng)、投資需要而購(gòu)買商品房的購(gòu)房人不屬于消費(fèi)者。第三人通過以物抵債的方式取得建設(shè)工程所有權(quán)不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，承包人對(duì)已過戶到該第三人名下的

4、承包人承建的房屋行使優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利不應(yīng)受到限制。二、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式由于工程款優(yōu)先受償權(quán)屬于一種法定優(yōu)先權(quán)，因而并非必須經(jīng)過審判機(jī)關(guān)的確認(rèn)才有效。承包德衡律師集團(tuán)客戶通訊德衡律師集團(tuán)客戶通訊?房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)第6號(hào)第33頁(yè)在將建筑物價(jià)值變現(xiàn)時(shí)，盡管根據(jù)“房地一體處分”的原則要將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一起進(jìn)行處分，但是要區(qū)分開建筑物的價(jià)值和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)僅僅對(duì)建筑物的價(jià)值部分有優(yōu)先受償效

5、力。因?yàn)楹贤ǖ?86條主要目的是保證承包人的勞動(dòng)和投入的材料設(shè)備等實(shí)際支出的費(fèi)用的優(yōu)先保護(hù)。如對(duì)本客戶通訊有任何疑問，請(qǐng)聯(lián)絡(luò)下列作者賈國(guó)棟或本團(tuán)隊(duì)秘書魯小明。賈國(guó)棟魯小明jiaguodong@luxiaoming@1358927125515689956615青島青島您也可能對(duì)以下話題感興趣：幾種精裝房預(yù)售方案的優(yōu)劣比較；“售后包租”凡是銷售商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)；眾籌購(gòu)房權(quán)屬如何幾種精裝房預(yù)售方案的優(yōu)劣比較；“售后包租”凡是銷售商品房的法律