西咸灃西新城市場環(huán)境分析資料

1、西咸灃西新城市場環(huán)境分析,,Contents 目錄,PART1：灃西新城概括,PART2：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,PART3：重點項目案例研究,PART1：灃西新城概括,灃西新城區(qū)域占位,,灃西新城,西咸新區(qū)——國家批復(fù)的19個國家級新區(qū)之一承擔(dān)國家重大發(fā)展和改革開放戰(zhàn)略任務(wù)的綜合功能區(qū)；灃西新城—— 西咸五大板塊之一是推進西咸一體化的核心地帶和西咸新區(qū)發(fā)展建設(shè)的重要城市功能區(qū),西咸新區(qū)，首個以創(chuàng)新城市發(fā)展方式為主題的國家新區(qū)，位

2、于西安、咸陽兩市建成區(qū)之間，是絲綢之路經(jīng)濟帶的重要支點、中國西部大開發(fā)的新引擎，灃西新城作為西咸新區(qū)五大板塊之一，是大西安新中心的核心區(qū)。,灃西新城概括,灃西新城位于西安市與咸陽市接壤部，包括大王街道、馬王街道、高橋街道、釣臺街道、陳楊寨街道，總面積143平方公里。 規(guī)劃范圍東至灃河，南至大王街道及馬王街道南部邊界，西至大王街道西部邊界，北至渭河，是西咸新區(qū)的五大板塊之一。功能定位：以協(xié)調(diào)大西安、帶動大關(guān)中、引領(lǐng)大西北為使命，落實國家

3、“一帶一路”戰(zhàn)略，提升西咸新區(qū)影響力，將灃西新城建設(shè)成為絲綢之路信息港、西部科技創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)、新中心重要組成部分、綠色低碳生態(tài)城市。發(fā)展總目標：把灃西新城建設(shè)成為絲路活力新城、科技創(chuàng)新高地、生態(tài)樂活家園。發(fā)展規(guī)模：（1）人口容量根據(jù)《西咸新區(qū)城市總體規(guī)劃綱要（2016-2030）》，至2030年灃西新城城市人口規(guī)模為59萬人，近期2020年城市人口規(guī)模為35-40萬人。（2）用地規(guī)模根據(jù)《西咸新區(qū)城市總體規(guī)劃綱要（2016-2

4、030）》，確定至2030年灃西新城城市建設(shè)用地59.37平方公里，人均城市建設(shè)用地為100㎡。,灃西新城區(qū)域簡介,灃西新城發(fā)展規(guī)劃,空間發(fā)展規(guī)劃：形成 “一核兩軸四園八區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)“一核”即西咸新區(qū)渭河南岸以綜合行政、商貿(mào)中心為主的國際化綜合服務(wù)區(qū)?！皟奢S”即古城人文傳承軸、新城特色發(fā)展軸?！八膱@”即濱河生態(tài)公園、澇渭濕地公園、人文遺址公園、田園風(fēng)情公園?！鞍藚^(qū)”包括渭濱現(xiàn)代生活區(qū)、教育研發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、西咸國際文化教育園、文化

5、中心區(qū)、信息產(chǎn)業(yè)區(qū)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)休閑區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)。,灃西新城作為西安國際化大都市綜合服務(wù)副中心及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地，未來將規(guī)劃形成 “一核兩軸四園八區(qū)”的新格局。,灃西新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,灃西新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主，打造現(xiàn)代開放之城和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)之城,重點發(fā)展：信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、新材料、生物醫(yī)藥，以及行政商務(wù)、都市農(nóng)業(yè)、高尚居住等產(chǎn)業(yè)； 規(guī)劃“三區(qū)十園”產(chǎn)業(yè)布局：三區(qū)——信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱河現(xiàn)代服務(wù)

6、區(qū)、田園實踐區(qū)；十園——西咸信息產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代綜合商務(wù)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)、優(yōu)美小鎮(zhèn)改革試驗園、絲綢之路國際展覽中心、西咸新區(qū)國際文教園、中小企業(yè)園、科教示范園、活力生活服務(wù)園、豐京遺址園。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展———戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主,灃西新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖,灃西新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,區(qū)域已建成及在建產(chǎn)業(yè)項目總投資約達636.6億，未來將快速提升區(qū)域經(jīng)濟活力、人才吸引力，但目前僅兩個項目建成投入使用，尚屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期階段，短期不具備產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢,灃

7、西新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,,灃西新城交通規(guī)劃,地鐵1號線：西安北大街—咸陽秦都站一期：已建成通車；二期：正在修建；三期：穿越灃西新城北部，連接1號線2期工程森林公園向西延伸至秦都站,地鐵5號線：一期：東起紡織城火車站，西至交大創(chuàng)新港；二期：西起交大創(chuàng)新港，東至和平村;全線建成通車后，將連接灃東新城、灃西新城、西安主城區(qū),灃西新城區(qū)位交通體系優(yōu)越，三條地鐵線路規(guī)劃及新增設(shè)公共交通系統(tǒng)，縮短與西安及咸陽主城區(qū)的距離，助推板塊價值大飛躍

8、,地鐵11號線（西咸段）：西起新興紡織園，東至大慶路。其中西咸段途徑：白馬河路站、統(tǒng)一路站、灃景路站、天府路站、阿房宮火車站、科統(tǒng)一路站、科源東路站、車城西路站和武警路站,灃西新城資源環(huán)境,灃西新城濕地公園總規(guī)劃面積1500畝，一期開發(fā)面積500畝，將開發(fā)建設(shè)公園游覽區(qū) 、休閑娛樂區(qū)、水產(chǎn)養(yǎng)殖基地和交通廣場，已于2017年對外開放。,大西安中央公園總規(guī)劃面積5000畝，包含中央公園核心區(qū)2600畝和城市綠廊2400畝，總投資27億。

9、2019年建成后將成為亞洲最大，世界第三的城市中央公園。,咸陽湖二期北岸公園2017年7月已對外開放，總面積2360畝，分為濱河文化運動休閑區(qū)和濱河濕地景觀區(qū)，目前園內(nèi)建成大秦水運廣場、奧林匹克廣場等休閑廣場、人工沙灘3.2萬㎡、生態(tài)景觀島7座。,區(qū)域目前已建成兩大公園以及待建5000畝的城市中央公園，渭河、灃河圍繞，擁有得天獨厚的生態(tài)環(huán)境資源，是繼曲江板塊和浐灞板塊之后又一鄰水開發(fā)區(qū)域,,,渭河,灃河,灃西新城優(yōu)劣勢分析,區(qū)域未來發(fā)

10、展?jié)摿?PART2：灃西新城房地產(chǎn)市場分析,灃西新城土地市場,2018年西咸新區(qū)的供應(yīng)和成交量分別超過其他區(qū)域的總和，其中，灃西新城以2302畝的供應(yīng)和2816畝的成交領(lǐng)銜；其中住宅性質(zhì)用地是市場供應(yīng)和成交的主力。,統(tǒng)計數(shù)據(jù)截止2018年4月30日,灃西新城重點地塊成交,灃西新城近一年來成交重點地塊主要分布在老西寶高速以南的大學(xué)城片區(qū)，由于市場火熱，區(qū)域地價直接飆升到500-700萬元/畝，樓面價高達3000-4000元/㎡。,土地市場

11、未來趨勢研判,西安主城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，灃東新城土地價格已高，灃西新城目前有大量的土地可以供應(yīng)，大牌地產(chǎn)商開始將拿地目光向灃西轉(zhuǎn)移；灃西新城作為推進西咸一體化的核心板塊，渭河、灃河天然水脈使其擁有著得天獨厚的生態(tài)環(huán)境和優(yōu)良的區(qū)位價值，大西安中央公園、交大新校區(qū)等項目的建設(shè)，讓大牌地產(chǎn)商看到了灃西新城發(fā)展的潛力；土拍市場火熱推動區(qū)域地價快速攀升，高地價帶來房屋成本增加的同時，更增強了市場對灃西新城未來房價上漲的預(yù)期。,客觀評價：

12、受主城區(qū)地價稀缺且地價高的因素，土地市場發(fā)展逐步外擴，帶動西安周邊區(qū)域地價快速攀升，灃西區(qū)域成為近年土地開發(fā)熱點板塊，可開發(fā)用地較多，土地供應(yīng)充足，未來區(qū)域住宅市場供應(yīng)或?qū)⒂瓉砉?yīng)的高峰期。,灃西新城房地產(chǎn)市場分析,,灃西新城緊鄰咸陽市區(qū)，是西咸新區(qū)率先進入發(fā)展的新區(qū)之一，房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟度相對較高,灃西房地產(chǎn)市場分析——在售項目分布,灃西新城早期項目主要聚集在老西寶高速以北的世紀大道沿線，近兩年隨著政府規(guī)劃，配套資源的傾斜，老西寶高

13、速以南的大學(xué)城片區(qū)漸成開發(fā)新熱點板塊，品牌開發(fā)商聚集地，未來將發(fā)展成為灃西新城的核心。,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——市場特點,灃西新城在售項目中等規(guī)模居多且多為本土房企開發(fā)，容積率在3.0以上居多，產(chǎn)品類型豐富涵蓋高層、洋房、別墅， 隨著后期品牌房企項目相繼面市，將對區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)素、價格形成一定拉升作用,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——高層、小高產(chǎn)品市場特點,區(qū)域在售產(chǎn)品高層2T4產(chǎn)品居多，1T2小高層為輔，面積90-130㎡左右的三室產(chǎn)品為主，部分13

14、4-146㎡四室產(chǎn)品作為補充,高層33F，2T4,高層26F/31F，2T4,高層32F、2T4/小高18F 、1T2,小高層/1T2,四棟高層、2T4/3棟小高層 、2T2,高層33F、1T2,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——洋房產(chǎn)品分析,灃西·逸園小洋房131.62㎡ 3室2廳2衛(wèi),灃西·逸園大洋房156.32㎡ 4室2廳3衛(wèi),131.62㎡：小面積洋房產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)稀缺，競爭優(yōu)勢強，南向三面寬設(shè)計，采光佳；163-1

15、90㎡：大尺度平層洋房設(shè)計，南北通透，雙套房設(shè)計；不足：產(chǎn)品缺少高贈送，降低舒適度,區(qū)域自2018年開始，市場洋房產(chǎn)品才開始面市銷售，目前也僅灃西·逸園項目在售，產(chǎn)品面積131-190㎡，產(chǎn)品細分化，分為小洋房、大洋房。,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——別墅產(chǎn)品分析,下疊 150.42-164.96㎡ 4室3廳3衛(wèi),類獨棟 205.88㎡ 4室2廳4衛(wèi),區(qū)域別墅項目不多，別墅類型豐富，涵蓋雙拼、聯(lián)排、疊拼、類獨棟等，面積15

16、0-259㎡的經(jīng)濟型別墅為主，高贈送，高舒適度,上疊 171.20-185.48㎡ 4室2廳4衛(wèi),灃西·逸園,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——項目價值點,,,,,,,,項目核心價值點以區(qū)位、品牌、景觀資源、教育資源為主，客戶對地段及資源（景觀、教育）相對比較青睞。,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——價格分析,灃西新城價格自2016年底開始進入上升階段，到2017年6月份價格增長幅度有所加快，截止目前，老項目價格與2016年10月份相比，上漲1

17、00%-130%，新項目高層價格9000-10000元/㎡，洋房12000-14000元/㎡，疊拼16000-20000元/㎡，類獨棟23000-27000元/㎡,啟迪仕家,南海家緣,林凱城,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——客戶特征,客戶來源：灃西市場客戶群體主要由剛需地緣性客戶和北武縣（興平、乾縣、武功、長武等）客戶構(gòu)成，約占75%，西安客戶自2017年底開始緩慢流入，目前平均占比20%以上，個別項目如灃西·逸園西安客戶占比高達80%

18、，再有少部分省外客戶；客戶購買因素：咸陽周邊郊縣客戶購買主要是為了滿足內(nèi)心虛榮心，對改善居住條件和追求更高生活水平的向往；受西安主城區(qū)限購及區(qū)域價格相對低洼優(yōu)勢，灃西新城承接了部分西安外溢客戶及少部分雙城生活人群，此類客戶購買目的自住、投資兼有。,區(qū)域客戶以地緣性和北武縣客戶為主力，兼顧部分西安及少量省外客戶,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——區(qū)域存量,根據(jù)不完全統(tǒng)計，目前灃西新城板塊待售貨量約143.48萬㎡，待推產(chǎn)品類型豐富，以高層住宅為主

19、，部分洋房、大平層、聯(lián)排、疊拼別墅等,區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié),規(guī)模、產(chǎn)品：區(qū)域項目大多中等規(guī)模，產(chǎn)品以高層2T4產(chǎn)品居多，1T2小高層為輔，搭配部分洋房、別墅產(chǎn)品，且低密產(chǎn)品目前在市場較為稀缺；價格：區(qū)位和開發(fā)商品牌是決定房價的關(guān)鍵因素；未來在綠城、新城控股、萬科等品牌房企帶動下，將會拉升區(qū)域產(chǎn)品質(zhì)素及價格水平；客戶：以地緣性和北武縣客戶為主力，受西安主城區(qū)限購及區(qū)域價格優(yōu)勢，自2017年底，西安客戶購買力逐步加大，自住+投資兼有，同時

20、少部分省外客戶為輔。存量：根據(jù)不完全統(tǒng)計，目前灃西新城板塊待售貨量約143.48萬㎡，待推產(chǎn)品類型豐富。,規(guī)模： 本土房企，中等規(guī)模居多，12萬—118萬㎡產(chǎn)品： 高層產(chǎn)品占主導(dǎo)，以90-130㎡左右的三室產(chǎn)品為主，部分134-146 四室產(chǎn)品；洋房130-190㎡；疊拼150-240㎡、類獨棟205.88/241.27-259.77㎡；價格： 老項目價格漲幅達100%-130%，新項目高層價格9000-10000元

21、/㎡，洋房12000-14000元/㎡，疊拼16000-20000元/㎡，類獨棟23000-27000元/㎡,,PART3：重點項目案例研究,,代表項目——林凱城,一期,三期,一期,三期,120萬平米親水生活大城,,代表項目——林凱城,一期,三期,一期,三期,項目由高層、小高層、花園洋房、光合寫字樓、鉑金酒店，以及10余萬方的大型Shopping Mall、特色體驗式街區(qū)、星級會所、品牌幼兒園、林凱國際小學(xué)、初中等組成，共32棟樓，分4

22、期開發(fā)，一期共8棟高層住宅已售完，目前待售二期，包含兩棟大平層（高10-11層），198—260㎡，大平層9000元/㎡；17#高層92、129、134㎡，高層價格10000以上，洋房26#、28#樓，預(yù)計價格15000元/㎡。,1、戶型方正，方便室內(nèi)家具布置；2、全明通透，采光通風(fēng)良好；3、動靜分離，兼顧到了臥室和衛(wèi)生間的私密性，整體舒適度高,賣點剖析：本地實力房企，120萬方湖景大宅，雙城交匯樞紐 ，無縫鏈接地鐵一號延伸線，快

23、速鏈接西安主動脈，鏈接咸陽各大商圈，商業(yè)前景無限。小區(qū)配置三大高端圈層會所、雙語品牌幼兒園、引入省重點小學(xué)，大型品牌主力商家，灃西新城絕版地段的城市綜合體典范之作。占據(jù)城市一線得天獨厚河景資源，外部優(yōu)享咸陽湖、渭濱公園、渭河灘公園、森林公園，四園環(huán)繞，成為小區(qū)私屬后花園。,122㎡ 三室兩廳兩衛(wèi),1、戶型雙向?qū)?cè)采光，通風(fēng)很好。2、平面比較規(guī)整，有利于內(nèi)部分割，面積利用率高。,代表項目——林凱城,三期,一期,三期,整體建筑萃取經(jīng)

24、典Art deco建筑元素，完美融合構(gòu)建現(xiàn)代風(fēng)格，充分體現(xiàn)都市線條感、現(xiàn)代感，構(gòu)建城市門戶標簽建筑群落。,整體規(guī)劃充分利用了地塊臨城市一線河景資源優(yōu)勢，形成了由北而南層層階梯式平面布局，歐陸風(fēng)格園林與建筑風(fēng)格和諧搭配，沉穩(wěn)大氣，優(yōu)美舒適。,,,代表項目——金科世界城,一期,三期,一期,三期,西咸百萬都市生活示范區(qū),代表項目——金科世界城,一期,三期,一期,三期,共分為三期，77萬㎡，規(guī)劃29棟高層，2棟主題樓商業(yè)，其中一期規(guī)劃8棟高層，

25、除7#樓外其他已全部售完，目前在售二期，15#樓4月24號集中排號，4月26-27日集中選房；均為2T4、2個單元；面積 99㎡、112㎡、125㎡，價格在9000元/㎡。,1、通透雙廳，采光效果佳，享自由空間尺度2、動靜分區(qū)，雙南向臥室，私密安靜生活3、餐廚相連，方便干凈衛(wèi)生,賣點剖析：項目以中國地產(chǎn)品牌10強締造、西咸門戶雙中軸區(qū)位、百萬大城體量、10萬㎡商業(yè)中心、一站式名校教育、金科服務(wù)、互動式多重園林、意式風(fēng)情生活館八大示

26、范價值，將“都市生活”以全新的方式呈現(xiàn)，為西咸致獻金科·世界城獨有的都市生活。,144㎡ 四室兩廳兩衛(wèi),1、奢闊四室，三室同堂2、套房主臥，尊享從容主人氣度3、獨立廚房，人性化動線空間布局,113㎡ 三室兩廳兩衛(wèi),代表項目——金科世界城,以金科獨有的渝派五重園林手法打造，創(chuàng)造花、樹、草多重結(jié)合美景，還具有更多互動娛樂功能，目前示范區(qū)首先呈現(xiàn)了一部分互動小品，待項目落成，將會成成體系的互動娛樂功能，讓老人、小孩、成人都有

27、充分的娛樂休閑空間。,金科世界城以純正的托斯卡納風(fēng)格，融合了金科10座世界城系產(chǎn)品的優(yōu)勢，打造了符合咸陽人居概念的世界之城，ARTDECO建筑立面、沿街咖啡座椅、還有極具商業(yè)氛圍的外墻，都向我們展示著，金科世界城這座100萬方都市生活示范區(qū)的風(fēng)采。,代表項目——灃西·逸園,一期,三期,一期,三期,5000畝綠廊里的中國墅區(qū),代表項目——灃西·逸園,一期,三期,項目分兩期開發(fā)：一期開發(fā)共158套。1#小高層，高10層，

28、3個單元，共58套，建筑面積131—227㎡；18#、19#、20#花園洋房，高8-10層，共50套，建筑面積134—258㎡；2#、3#、4#疊拼，高4層，共44套，面積150.—185㎡；2#、3#、4#類獨棟，高3層，建筑面積191—215㎡。洋房均價為15000元/㎡，疊拼17000元/㎡，類獨棟25000元。,1、全明設(shè)計，通風(fēng)采光佳，2、餐客雙廳，南北雙陽臺；3、豪華主臥，步入式衣帽間，尊貴私密,162㎡ 四室三廳三衛(wèi)

29、,一層平面圖,二層平面圖,賣點剖析：,129平米三室兩廳兩衛(wèi),代表項目——灃西·逸園,代表項目——綠城春江花月,一期,三期,三期,為長安造江南,代表項目——綠城春江花月,一期,一期,三期,項目一期15萬㎡（4棟2T4、3棟2T2），其中1#和2#樓116㎡和129㎡，3#、4#樓116㎡、129㎡、146㎡；5-7#樓為2T2，戶型產(chǎn)品待定；奧星制藥地塊是項目二期。,賣點剖析：項目屬綠城成熟的二代高層產(chǎn)品系。綠城品牌知名

30、度和品牌形象影響力，為項目后期銷售帶來極大促進作用，同時意向客戶參觀杭州綠城項目，給客戶更直觀的感受。綠城物業(yè)服務(wù)在業(yè)界口碑極佳，為項目儲備大量老客戶資源；,129㎡ 三室兩廳兩衛(wèi),116㎡ 三室兩廳兩衛(wèi),①全明戶型，方正實用，②客廳，主、次臥南向，采光較好；主臥獨立衣帽間，居住舒適度更高；③休息區(qū)域與活動區(qū)域有明顯區(qū)分；,①全明戶型，主、次臥南向，采光較好；②客廳東、或西向采光，超大景觀陽臺，橫廳設(shè)計，整個客廳看方正大氣；